【大阪】【予定価格】「シエリアタワー大阪堀江」大阪No1の大規模タワマンのオススメ度は?!「すごろく」


今回は大阪市西区に完成するシエリアタワー大阪堀江のモデルルーム訪問レポートです。

「シエリアタワー大阪堀江」は今年新規で販売開始される大阪のタワーマンションの中では最大戸数の500戸×最大階層46階の大規模タワマンとなります。

現在販売中の新築タワマンだと最大戸数は「シティタワー大阪本町」の855戸、最大階層は「ブリリアタワー堂島」の49階建てとなりますが、大阪の最近のタワマンで500戸を超えるクラスが全然出なかったことから、本物件は期待のタワマンなのは間違いありません。
※シティタワー大阪本町の過去のブログ記事はコチラ
※ブリリアタワー堂島の過去のブログ記事はコチラ

特に500戸を販売するとなると全体的に価格は抑えないと完売まではかなり時間を要しますし、価格の歪み(お得な部屋・向き)も多少あるでしょうから、現時点で発表されている予定価格から本物件のオススメ度を分析していきたいと思います。

シエリアタワー大阪堀江

これぞタワマンと言える高さ

物件概要

  • 名称:シエリアタワー大阪堀江
  • 所在地:大阪府大阪市西区南堀江三丁目17番8、8番1(地番)
  • 交通:Osaka Metro長堀鶴見緑地線「西長堀」駅 徒歩4分
    Osaka Metro千日前線「西長堀」駅 徒歩4分
    Osaka Metro千日前線「桜川」駅 徒歩4分
    阪神なんば線「桜川」駅 徒歩3分
    南海高野線「汐見橋」駅徒歩4分
  • 総戸数:500戸
  • 規模:地上46階
  • 入居時期:2024年9月中旬入居開始予定
  • 売主:関電不動産開発株式会社
    住友不動産株式会社
    パナソニック ホームズ株式会社
  • 管理会社:関電コミュニティ株式会社
  • 施工:株式会社大林組
掲示板:シエリアタワー大阪堀江ってどうですか?

シエリアタワー大阪堀江

シエリアタワー大阪堀江 マップ

総評

【想定より高いが低層階〜中層階は昨今の新築タワマンとしては魅力的な価格帯のため前向きな検討をしたい物件!】

価格所感

予定価格ベースでは坪単価は370万円程度になる見込みです。
恐らくモデルルーム訪問した方の半数以上の方が『予想以上に高い〜!』と感じたはず。

モデルルームで営業の方の話をウンウン頷きながら『500戸捌ける?最近の関電さん高くない?あっ、これ住友不動産入っているから高いのは当たり前か。ということは1期でいくべきか?』とずっと思っていました。

とは言え、立地、共用施設、間取り、価格を総合的に鑑みると大阪市内の新築タワマンの中ではバランスは取れている思います。
  • 飛びつく程安くはないのは事実
  • しかし、大規模タワマンで本物件以上に安価な大阪市内のタワマンもほとんどないのは事実
    (大阪だと戸数300戸以上のタワマンは大規模だと思っています。)
  • 周囲に高い建物が少ないことから17階前後でも眺望の抜け感があるため低層階〜中層階の部屋は全体的にお得
だと感じています。

大規模で共用施設もタワマンらしさの造り込みをしているので、個人的には推せる物件です。
最近の大阪のタワマンは500戸を超える物件はほぼ出てこないんですよね、そう言った意味ではランドマーク性もあるタワマンです。

なお、高層階に単価をかなり乗せる価格設定のため予定価格では30階以上の高層階3LDKは8,000万円超えとなりますので正直高いです。

サラリーマン世帯が本物件を狙うなら17階前後。
価格も控えめで眺望も抜けるためオススメです。

シエリアタワー大阪堀江

周囲に高い建物がないため眺望の抜け感はどの方角もあります。これって大阪市内のタワマンではかなり珍しい!

眺望と価格バランス

大阪市内のタワマンは高層階でもオフィスビルやタワマン同士が向かい合っているケースは多いので、高層階でも眺望が抜けないことも多いですし、低層階〜中層階で比較的買いやすい価格帯の住戸の眺望はかなり圧迫感を強く感じるタワマンも多いのが実態です。
(東京や神奈川も似たようなエリアもありますが)

大阪で1番新築タワマン供給数が多い本町駅のタワマン群は利便性は良いですが、眺望がない部屋でもそこそこ高いですし、眺望抜けるところは高値で一般的なサラリーマン世帯では手が届かないのが実態です。

ところが「シエリアタワー大阪堀江」は全方位的に高い建物が少ないので眺望の抜け感は他のタワマンより優れています
坪単価が安価な低層階でも眺望は比較的抜けるため、他のタワマンより安価に眺望が良い住戸を購入することが出来るとも言えます。

交通アクセスはお世辞にも良いとは言えない立地ではありますが、生活利便性は良いエリアなので中層階くらいまでは結構人気になるかなと思います。

シエリアタワー大阪堀江 現地周辺俯瞰図(真ん中の川の北側が本物件となります)GoogleEarth参照


17階前後だと遮るものがなくなるので眺望的には北側は中之島・梅田方面までもクリアに見えそうです。GoogleEarth参照

推しポイント

  • 【規模】500戸・46階建ての大規模タワーマンション、堀江エリアNo1のランドマーク性
  • 【共用施設】タワマンらしいエントランスホール、スカイラウンジなどの充実した共用施設
  • 【間取り】全体的に間取りは良い(関電なので不安でしたが住友不動産も入っているから?)
  • 【眺望】周囲に高い建物が少ないため眺望が抜ける部屋が多い
  • 【利便性】スーパー、小学校、公園など、ファミリー層には生活利便性は良い立地
  • 【利便性】自転車があれば休日の楽しみが増えるエリア

残念ポイント

  • 【価格】価格は想定より高く特に3LDK・4LDK検討者には辛い価格帯
  • 【リセール】周辺の中古タワマンのリセールはそこまで伸びていないためリセール前提で買う物件ではない(投資家購入も少ないと思います)
  • 【駅力】駅は近いが駅力はない(西長堀駅・桜川駅)
  • 【立地】堀江ではあるが多くの方がイメージする堀江までは徒歩10分くらいはかかる(現地は堀江らしい雰囲気ではない)
シエリアタワー大阪堀江

シエリアタワーの中では歴代No1のカッコ良さと言えるデザインです!

すごろく期待値

すごろく期待値:70点

すごろく期待値とは

転勤や家族構成の変化などで自宅を売却して次の物件を購入する際に、購入価格より高く売れて(売却益)、次の物件の頭金などに活用できる可能性があるかを筆者独自で数値化したものです。
※すごろく独自の考えのため、あくまで参考としてください。

アクセス

  • Osaka Metro長堀鶴見緑地線「西長堀」駅 徒歩4分
  • Osaka Metro千日前線「西長堀」駅 徒歩4分
  • Osaka Metro千日前線「桜川」駅 徒歩4分
  • 阪神なんば線「桜川」駅 徒歩3分
  • 南海高野線「汐見橋」駅徒歩4分
シエリアタワー大阪堀江

シエリアタワー大阪堀江 交通情報


どの駅にも徒歩4分以内で行けるのは駅近です。

Osaka Metro(西長堀駅・桜川駅)

西長堀駅、桜川駅が最寄駅です。

地下鉄だと御堂筋線、谷町線、四つ橋線の縦の線が人気路線で長堀鶴見緑地線や千日前線は少しマイナーな路線ですが、最寄駅から心斎橋駅まで電車2分、なんば駅まで電車1分は便利です。
梅田や本町までは乗り換えが発生しますが電車に乗っている時間だけで見ると10分以内にアクセス可能です。

駅力があるとは言えない地下鉄駅が最寄りとなりますが大阪市内の立地だけあって主要駅までのアクセスは悪くありません。

阪神なんば線(桜川駅)

阪神なんば線の桜川駅に乗れば神戸三宮までも乗り換えなしで45分程度です。
近いとは言えませんが乗り換えなしで行けることを考えたら共働き夫婦が大阪と神戸で別々の職場で働く方にも許容出来るかなと思います。

もちろん、『だったら尼崎や芦屋などの阪神間でもええやん?!』って声もあるかと思いますが、阪神間にはない規模感のタワマンですし、言うて大阪市内なので休日などは自転車で色々な場所に遊びに行ける立地であるのは魅力的です。

南海高野線(汐見橋駅)…

大阪に長いこと住んでいますがこの駅は使ったことがありません。。。
Wikipediaによると、大阪市内で最も本数が少ない路線を走る電車で汐見橋駅自体の1日の乗降者数は600人程度のようです。
シエリアタワー大阪堀江に住んでも、恐らく利用する人は少ないかなと思います。

シエリアタワー大阪堀江

シエリアタワー大阪堀江 交通アクセス

周辺環境

子供が多いエリアなので公園も多く子育てファミリーとしては生活しやすい環境です。
特に堀江公園付近はオシャレな子育てファミリーも多く、他のエリアより歩いている人の高級感を感じます。

公園

徒歩10分圏内に大小7つの公園があり子供が遊ぶ場所はたくさんあります。

また、大阪市立中央図書館が徒歩6分のところにあり、子供が本を読む場所としては非常に重宝できます。
規模的には日本最大級の蔵書数を誇るようです。

教育

小学校、中学校共に近くて良いですね。
また1キロ圏内に塾も多数あるため教育に力を入れる家庭にも安心感はあります。
  • 保育園:徒歩10分圏内に10ヶ所以上
  • 大阪市立日吉幼稚園:徒歩6分
  • 大阪市立日吉小学校:徒歩4分
  • 大阪市立堀江中学校:徒歩4分

スーパー・商業施設

マクドナルドも入っている関西スーパーが道路挟んですぐの場所にあるので非常に便利です。
スーパー自体も大型で、少し歩いたKOHYOもお客さんは多いスーパーです。
  • 関西スーパー:徒歩2分(JR環状線内側唯一の関西スーパーがこの南堀江店です)
  • KOHYO:徒歩5分
また、比較的大型のイオンモールや大型ホームセンターのスーパービバホームも1キロくらいの距離なので自転車だと5分程度で行けるのも便利ですね。
ただ1番近いルートは川を渡る歩道橋がかなり使い勝手が悪いので、自転車で行く場合は大正橋まで迂回したルートがメインになるかと思います。

心斎橋・堀江

大丸心斎橋まで1.5キロくらいの立地です。
流石に歩いては遠いですが自転車なら6分くらいの距離です。
電車乗ってしまえば心斎橋まで2分、なんば駅まで1分の利便性は良いので、梅田に出ないのであればこの立地は結構良いです。

なお、若い方を中心に人気のオレンジストリートは徒歩2分程度ですが、メインのファッション・カフェがある通りまでは徒歩で10分くらいです。
現地に行ったことがある人はわかりますが、『人気の堀江に住む!』と思ってモデルルームに来るとギャップはあります(笑)。
ただ、子育てする等、人通りが多いエリアから一定の距離感はあっても良いと思いますので、ファミリー層には良いかなと。

流石に行かなくなりましたが、大学生〜社会人数年目までは堀江は良く行きましたので本物件は結構好きな立地ではあります。

共用施設

46階建て・500戸の大規模タワマンということもあり共用施設は満足するレベルです。

欲を言えば、「ゲストルームは高層階が良い」、「スカイラウンジは最上階が良い」、「フィットネス・ジム」が欲しい等色々思うことはありますが、最近のタワマンは低層階に共用施設を寄せるケースやシエリアタワーに限って言えば共用施設が1階のラウンジしかないタワマンも複数ありますので、このレベルでも十分かなと感じました。

ブランズタワー大阪本町」や「ブリリアタワー堂島」のように最上階に共用施設を構えるタワマンもありますが、価格は更に高くなるので上を見たらキリがないですね・・・
(高層階・最上階に共用施設がある物件は、本来住戸に出来た部屋分のコストが全住戸に乗っかってくるだけなので一長一短はあると思います)
※ブランズタワー大阪本町の過去ブログ記事はコチラ
  • 全体:内廊下、各階ゴミ置き場
  • 1階:エントランスホール・ラウンジ・コンシェルジュ・エレベーターホール
  • 4階:ゲストルーム2室、スタディルーム
  • 31階:パーティルーム、スカイラウンジ

1階:エントランス・ラウンジ

エントランスに向かうアプローチは植栽豊かで大規模タワマンらしい造りです。
大規模なタワマンでもランドスケープはアッサリしているケースも多いのですが、本物件は自然を感じられるデザインです。
エントランスに向かう雰囲気が非常に良いです。

エントランス周辺


エントランスアプローチ


コーチエントランスもあります


エントランスラウンジ。
天井高は約7m、横幅もかなり広いため開放感・高級感のある空間です。

更には植栽豊かな外の風景を眺めることが出来るなんとも贅沢な造り。
ソファーなどのデザインもシンプルにまとまっており、これぞタワマンの醍醐味です。
他のシエリアタワーのエントランスももっと豪華でもよかったのに…

エントランスラウンジ

1階:エレベーターホール・内廊下

エレベーターホール。

シエリアタワーの史上1番高級感のあるエレベーターホールです!
また今新築で販売中の大阪のタワマンのエレベーターホールの中でもTOPクラスに高級感があるデザインです。
壁面は大理石、奥のデザインガラスの光壁が高級感を演出します。

今販売している新築マンションの中では「ブリリアタワー堂島」の次にカッコ良いデザインだと思いました。

私が住んでいるマンションよりカッコ良い・・・

エレベーターホール


内廊下。
少し和を感じる内廊下です。

各住戸のアルコーブは深めな設計ですし、カーペットも凝ったデザインで雰囲気は抜群です。
ライティングは少し暗めな印象です。

内廊下

4階:ゲストルーム スタディルーム

4階東側にゲストルームが2室あります。

4階フロア図


写真は和のデザインである雅のゲストルーム。
ベッドがあるだけでなく団欒するスペースも設けており広々とした設計でクオリティは高いです。

フロア図見てみると、ゲストルーム2室の中では雅の方が広そうですね。

ゲストルーム雅


スタディルーム

4階ゲストルーム横にあります。

パッと見てそこまで大きな部屋には見えませんが、テレワークなどにも対応した個室ブースもあるようです。
(個室の数・利用料金などは未確認)

パース見る限りは勉強や仕事をするには少々使いづらいデザインかもしれませんが、緑を入れたりブックシェルフを入れたりと雰囲気はオシャレです。

スタディルーム

31階:パーティルーム・スカイラウンジ

31階フロア図

パーティルームは31階の西向きに用意されています。

キッチンもあり大人だと8人程度で楽しめそうです。
子供と楽しむよりは大人・同僚と楽しむ雰囲気のパーティルームですね。
シエリアらしくパーティルームのキッチンもIHです。

西向きなので京セラドーム大阪が見えそうですね。

パーティルーム


スカイラウンジ

北西角に位置します。

天井高も高く解放感があります。

ローテーブル・ハイテーブルの両方があるため、家族や知人と楽しむだけでなく、簡単な仕事などもラウンジでできそうな雰囲気ですね。
窓面が多く眺望はかなり抜けているため雰囲気は抜群です!

少し距離はありますが夜は北側の中之島・梅田方面の夜景には感動することは間違いないです。

雰囲気はプレミストタワー靱本町のスカイラウンジに似ている印象です。
(プレミストタワー靱本町の過去ブログ記事はコチラ)

スカイラウンジ パース


スカイラウンジからの眺望イメージです。
これが自宅から楽しめたらなお良いですが本物件の高層階は単価乗っているため、低層階〜中層階に住んでスカイランウジを頻繁に利用するのも良いですね!

シエリアタワー大阪堀江

予定価格

予定価格総評

  • 予定価格の全体平均坪単価:376万円(最終的な平均価格は360万円〜370万円程度になる見込み)
  • 17階の予定坪単価(低層階):328万円
  • 26階の予定坪単価(中層階):339万円
  • 36階の予定坪単価(高層階):389万円
  • 43階の予定坪単価(プレミアム):450万円
過去の別の記事では平均坪単価が350万円と予想していましたので、少々高く感じたのが本音です。
住戸は4階からあるため低層階の価格がもう少し見えてくると全体平均は坪360万円〜370万円に落ち着くかと思います。

今予定価格が出ている17階は東西南北どの方角も抜けてきますので人気になりそうです。

予定価格の中では特に36階以上の価格と角部屋に単価が盛られているので、割安のお得な住戸(コスパ良い部屋)
  • 高層階<低層階〜中層階
  • 角部屋<中部屋
を重点的に検討することをオススメします。

特に本物件は周りに高い建物が少ないため予定価格が出ている17階前後は眺望の抜け感もあり、更には価格も抑えられているため狙い目です。

予定価格ベースの部屋数別下限価格

全階層の価格帯が見えていないためあくまで予定価格で見えている価格帯での下限価格は以下の通りです。
  • 1LDK:4,450万円(坪単価325万円)※17階
  • 2LDK:5,450万円(坪単価315万円)※17階
  • 3LDK:7,350万円(坪単価343万円)※26階
  • 4LDK:12,500万円(坪単価434万円)※36階 角部屋
これを見ると2LDKは結構お得な部屋もあります。

3LDKは17階までのタイプは広く角部屋76.90㎡以上となることから7,850万円とほぼ8,000万円。
少し広めの3LDKのためグロスが高くなっていることと、角部屋のため単価的には少々高く感じますね。。。

26階前後階では70㎡中部屋の3LDKが7,350万円のため、3LDK検討者は色々と間取りは悩みそうです。
エリア的には3LDKのニーズは高いかと思いますが中古価格は控えめなエリアなので、低層階の3LDKにも狭めの部屋&中部屋がなかったことは残念でした。
(一次取得者だけでなく周辺タワマンからの住み替えのパターンでも価格は高く感じるはずです)

4LDK。
予定価格では36階の価格が記載されていましたが、4階にも2部屋あるためこの価格は気になりますね。
4階の4LDKがパンダ部屋のような価格で出てきたらかなり人気でそうです。
なお、高層階4LDKが12,500万円〜はどこまで引き合いがあるか注目したいですね。

予定価格一覧

6月時点の予定価格一覧です。

現時点では100万円単位(1億円超えは1,000万円単位)の予定価格のため、全部屋50万円プラス金額で一覧を作っております。
例:7,100万円台→7,150万円

17階・26階予定価格


36階・43階予定価格


価格の歪み(お得住戸)

10階以下の価格がどうなるか次第はありますが、
  • 17階の住戸は眺望抜ける割に坪単価は控え目
  • 26階の住戸でも17階と坪単価が同等の部屋もあるため狙い目(26階のBC/BD/BKあたりが坪単価的には割安)
個人的には2LDKの価格はかなり魅力的に感じましたので、DINKS、子供1人のファミリー世帯などは前向きに検討しても良い物件です。
3LDKはグロスは7,000万円を超えてしまいますが眺望の抜け感はありますし、タワマンらしい共用施設クオリティはあるので予算がクリア出来るなら3LDK検討者もぜひ見てほしい物件です。

ただ、現時点の予定価格が17階以上の住戸のみのため、今後低層階の予定価格が見えてきたらもう少し価格の歪みが見えてくるかと思いますので、詳細の価格が出たタイミングで改めてモデルルームに訪問したいと思います。

お得住戸分析

新築マンション エリア比較

大阪市内のタワマンを中心としたエリア毎の価格マップです。

一部例外のマンションもありますが、大阪市内の新築タワマンは平均坪単価は350万円以上となりましたね。
例外としては、「リバーガーデンタワー上町台筆ヶ崎」などもありますが、据え置きの部屋もあれば二期は値上がりしているので近々価格が追いついてきそう・・・
(リバーガーデンタワー上町台筆ヶ崎の過去ブログ記事はコチラ)

なお、「シエリアタワー大阪堀江」検討者は同時期に販売される「ジオタワー新町(坪単価350万円)」と悩まれる方も多いかと思います。
エリアも近く価格帯も似ていますので両方見学される方も多いのではないでしょうか?

立地的にジオタワー新町の方が価格が高いかと思いましたが、「シエリアタワー大阪堀江」が予想より高かったので、この時点でジオタワー新町を選択する人も一定数いそうですね。
(ジオタワー新町も眺望が抜ける階層になると値段が上がるため、眺望も加味したら同等価格ですが)

個人的な評価としては・・・
  • ジオタワー新町:交通・商業等の利便性重視の方にオススメ(立地は良いが、建物の圧迫感が強く、間取りは柱の食い込みなどが激しい、タワマンらしい共用施設はほぼ無し)
  • シエリアタワー大阪堀江:ランドマーク性、共用施設重視の方にオススメ(立地は微妙であるが、共用施設も豪華、間取りも使いやすく住み心地は良い)
私すごろくがどちらか1つを買うとすれば「シエリアタワー大阪堀江」を選択します!
(ジオタワー新町の寸評はマンションコミュニティ派出所のNo 29をご覧ください)

シエリアタワー大阪堀江

グーグルマップに筆者加筆

中古マンションエリア 比較

シエリアタワー大阪堀江を購入する際に気を付けるのはリセールです。

西区の比較的新しい中古マンションの価格をピックアップしましたが、サンクタスタワーひびきの街は別格として、周辺の中古タワマンは比較的控えめな価格が多いので、本物件にもリセールを期待しすぎるのは良くないかと思います。

特に本物件に近い「ジオタワー南堀江」や「ヴィークタワー南堀江」の中古価格は要チェックですが、坪300万円はいかないんですよね・・・

購入するなら坪単価は比較的抑えられた住戸を購入すれば残債割れのリスクは少ないですが、高層階角部屋などはリセールは結構きついかなという印象です。
(そもそも1億近くになると、北区・中央区のタワマンの選択肢も増えますしね・・・)
  1. ジオタワー南堀江(2016年築):平均坪単価298万円
  2. ヴィークタワー南堀江(2010年築):平均坪単価245万円
  3. サンクタスタワーひびきの街(2015年築):平均坪単価334万円
  4. ブランズタワー南堀江(2014年築):平均坪単価288万円
    ※価格はノムコム参照

まとめ

新築も中古も年々高くなっているため「シエリアタワー大阪堀江」の予定価格も下がることはないかもしれませんが、もう少し下がるともっとオススメは出来ますので正式価格で多少値下がりすることを期待して、2回目のモデルルーム訪問はしたいと思います。

立地がめちゃくちゃ良いタワマンではないのでドストライクな方は多くはないかと思いますが、昨今のテレワーク需要が増えてきている中では立地だけでなく間取りの使いやすさ、タワマンの共用施設クオリティなどは更に重要視されてくると思っていますので、立地だけで評価するのは勿体無いです。

大阪市内のタワマンの中でも500戸を超える新築タワマンの供給戸数は少ないですし、本物件は周囲に高い建物がないためランドマーク性は間違いないです。
購入して高値で転売するようなタワマンではないですが、住んだら便利な場所ではありますので満足度は高いマンションだと思います。

大規模であることから注目度は高くモデルルームの予約も取りづらいことを踏まえると人気なのは間違いないので、皆様もぜひお早めに資料請求の上、モデルルーム訪問してみてくださいね!

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告知:無料相談再開しました

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◾︎大阪市内を中心とした新築物件情報をブログでまとめていきます。
◾︎マンション経験値(2022年11月時点)
-購入4軒(いずれも新築)
-売却2軒
-賃貸1軒
2021年に3軒目、2022年に4軒目を購入しましたが、まだまだ自分自身のマンション探しも続きそうです… ◾︎全国転勤の会社員のため、半住半投(転勤時に売りやすい貸しやすい)が物件選びの目線です。
◾︎物件探しのアドバイス等を行っておりますので、お気軽にご相談ください。対応領域:新築購入/中古購入/自宅売却/マンション投資

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