総戸数500戸の大規模制震(DFS)タワー「シエリアタワー大阪堀江」を徹底分析♪

総戸数500戸の大規模制震タワープロジェクト始動!

記念すべき初の記事でpick upする物件は、 大阪市西区南堀江の「宝船冷蔵倉庫」跡地に誕生する「シエリアタワー大阪堀江」です。

建設地の東隣敷地にモデルルームを設営し、2022年6月4日より事前案内会をいよいよスタートしました。
関電不動産開発 / 住友不動産 / パナソニックホームズの三社JVとなる、注目の高いプロジェクトですので、 タワーマンション好きな方なら詳しく知っておいて損はありません!
※本記事は、正式価格発表前の取材に基づく内容ですので、また正式価格発表後に追加取材を行う予定です。

物件概要についての考察

物件概要

物件名称:シエリアタワー大阪堀江
所在地:大阪府大阪市西区南堀江三丁目17番8、8番1(地番)
交通:長堀鶴見緑地線「西長堀」駅徒歩4分、千日前線「桜川」駅徒歩4分
構造規模:鉄筋コンクリート造 地上46階建て
総戸数:500戸
間取り:1LDK~4LDK
住戸専有面積:44.08㎡~142.15㎡
事業主:関電不動産開発、住友不動産、パナソニックホームズ
施工:大林組
竣工時期:2024年8月下旬
引渡時期:2024年9月中旬 LD天井高:4~40階(約2,500mm)、41~45階(約2,600mm)、46階(約2,750mm) エレベーター:11人乗り(6基)、非常用26人乗り(1基)、駐輪場用13人乗り(1基)

掲示板:シエリアタワー大阪堀江ってどうですか?

第1期1次販売スケジュール

▷ 6月4日(土)~ 事前案内会スタート
▷ 9月頃~ 正式価格公表&登録受付
▷ 9月下旬~ 第1期抽選・契約受付 ※調査段階のものですので変更になる可能性があります

データマンによる所見

近年非常に精力的にタワー分譲を行っている関電不動産開発の注目プロジェクトですが、この立地条件で500戸という規模をどのようにして売り切るのかがポイントになります。 西区でも少し南西寄りのエリアになるため、広く集客できるような立地とは言えず、地元周辺を中心として、市内で「環境の良い立地」×「大規模タワー」に魅力を感じる方々にいかに気に入ってもらえるかがプロジェクトの成否を分けるのではないでしょうか。 恐らく、実需中心で投資ニーズは低目ではないかと思います。

現在は反響数・来場アポイントも多く、エンドユーザーからの関心度も高いと聞いていますが、多くのユーザーは価格に期待している部分もあるのではないかと思います。 間取りについては1LDK~4LDKを揃えていますが、全体的に2LDKを多めにプランニングしています。 中古タワーマンション市場で最も多く取引が行われるのは2LDKプランですし、販売価格のグロスを抑えるには無難な作り方と言えますが、エリア特性上ファミリー世帯の購入ニーズも多いと考えられますので、3LDKが先に売れて、2LDKばかりが残る可能性もあるのではないかと思います。

後述しますが、著者が注目しているポイントは
・大林組のDFS構造を採用していること
・ZEH-Mを採用していること
・3方角地で周辺建物が低層のため眺望に抜け感がある
・この規模感の物件ではおそらく最安値だろう点
・アフターサービスがしっかりしている(プラチナケア)


ウィークポイント・懸念点は
・最寄り駅がやや微妙
・ハザードリスク
・東側の大きな敷地の建替えリスク
・規模が大きい故、投資家が買わないと販売が長期化する可能性が有る点
この辺りではないかと考えます。

建物・共用施設等についての考察

1階部分の共用施設

三方道路に接道する開放的な敷地計画。 緑化率は40%(公開空地内)と季節を彩る豊富な木々が街の風景をも彩ってくれそうですね。

1階部分の平面詳細図

天井高約7mの開放的なグランドエントランス&オーナーズラウンジ

車・歩分離設計の駐車場ゲート

 

4階部分の共用施設

4階部分の東側に用意された共用施設です。 図面で見る限り「雅」の方が「Suite」よりやや広いように見えますね。

4階部分の平面詳細図

和テイストの「雅」、シンプルモダンの「Suite」の二つのゲストルーム

個別ブースもある「ワーク&スタディルーム」

 

31階部分の共用施設

31階の北西角に用意された共用施設です。 スカイラウンジは2層吹き抜けの解放的な空間で、市内中心部の風景が楽しめそうですね。

31階部分の平面詳細図

32階部分まで2層に吹き抜けた開放的な「ビューラウンジ」

IHクッキングヒーターや冷蔵庫を完備した「パーティールーム」

 

北側に向けた眺望はこんな感じです。 夜は格別綺麗な風景を楽しめそうです☆

北側を臨む、開放感のある眺望

 

データマンによる所見

最近はブランズタワー大阪本町(アマテラス)ファインタワーウエストコースト「ブリリアタワー堂島」ような最上階を共用部として提供するタワーマンションが注目されているため、正直なところ、この規模なのでもう少しインパクトのある共用施設を期待していました。
とは言うものの、小規模タワーマンションにはない数多くの共用施設を利用できるため、充分にスケールメリットを感じることは出来そうですね。

車寄せはついていませんが、タワーパーキングに向かう途中に屋根のある部分があるため、そこが実質的に車寄せ代わりとして利用できるようになっています。また駐車場はハイルーフ対応区画が多いため、周辺のタワーマンションのようにハイルーフ区画の空き待ちに長蛇の列が出来ることはないかもしれません。
※一部の上層階や角住戸には、駐車場の優先権付きの住戸もあるようです。

建物・構造についての考察

長周期地震動にも強い「デュアルフレームシステム(DFS)」の採用

本タワーマンションの大きな特徴である、超高層制震構造「デュアルフレームシステム」の採用。 これは私が住宅としてタワーマンションを選ぶなら非常に大きなポイントになります!
東南海地震の発生が懸念される今、大阪のタワーマンションではまだ採用実績が少ない(本件が11棟目)DFSが採用されている点は大きな安心材料、且つ、セールスポイントになります。
尚、本物件以外にDFSを採用している、現在販売中の新築タワーマンションは「梅田ガーデンレジデンス」のみとなるため、その希少性は非常に高いと言えます。

DFSがどのようなものかは、私が文字で書くより「大林組の公式サイト」をご覧いただければと思いますが、個人的にその最大の特徴は「長周期地震動」に対しても強いという点だと考えています。

東日本大震災時、震源地から770kmも離れた大阪市の咲洲庁舎では”震度3″にも関わらず、横方向に最大2.7mの揺れ幅で10分以上も揺れ続けたという事例がありますが、これは長周期地震動による大きな揺れによる影響です。
高層建築物は揺れ幅の大きな地震に対して共振を起こす特徴があるため、超高層建築物であるタワーマンションにおいて、長周期地震動に対する対策を取ることは非常に重要です。

超高層ZEH-M採用でCO2実質ゼロの”次世代型タワーマンション”

「超高層ZEH-M」×「オール電化」×「ゼロカーボン電気」の組み合わせによりCO2排出量実質ゼロを達成した、”国内初”となる、地球の未来にやさしいエコ型マンションです。
2050年の脱炭素社会の実現に向けて貢献する云々などもありますが、 購入する方にとって、分かり易い「ZEH-M」の良い点は
・全戸エアコン標準設置
・想定電気代20%削減(高気密・高断熱)
・住宅ローン控除の枠増加


この三点ではないでしょうか。
オール電化は好き嫌いが分かれるため、そこも注意が必要です。

エリアのマーケットについての考察

エリアマーケットとして検証すべきは、


  • 周辺の新築タワーマンションの動向
  • 周辺の中古タワーマンションの動向
  • 西区内の代表的な中古タワーマンションの動向

この三点です。

周辺の新築タワーマンション動向

エリアが近いという点で、注視すべきは西区新町・堀江エリアで分譲される「ジオタワー新町」。

総戸数190戸/地上38階建て/免震構造で、第1期分譲を本件と近い8月中旬に予定しています。
販売価格は概ね同じくらいの平均単価になると思いますので、生活環境や住環境を重視して西区新町・堀江エリアで検討をする方は、この2棟を比較するケースも多いのではないでしょうか。

こちらはファミリーをターゲットにしているため、プラン構成は3LDKで70㎡以上のプランが中心となっています。 ただ、柱がインポールとなっており、いびつなカタチの住戸が多いようです。
※本物件に関してはまだ情報が少ないのでまた追って調査をしたいと思いますが、低層階では坪単価300万円前後、中層階(20階)で坪単価340~350万円前後の価格設定になるようです。

周辺の中古タワーマンション動向

まず、現地西側エリアに建つ4棟のタワーマンション

  • シティタワー北堀江/04’築
  • ドゥーシェ南堀江/09’築
  • ヴィークタワー南堀江/10’築
  • ジオタワー南堀江/16’築」
    そして、現地東エリアに建つ3棟のタワーマンション
  • シティタワー堀江/05’築
  • エルザグレース堀江タワー/07’築
  • ブランズタワー南堀江/14’築

更に、西区の大規模物件を代表する

  • 大阪ひびきの街 ザ・サンクタスタワー/15’築

この8棟の動向を確認してみたいと思います。

2020年以降の中古市場における平均成約坪単価

物件名称 シティタワー北堀江 ドゥーシェ南堀江 ヴィークタワー南堀江 ジオタワー南堀江 シティタワー堀江 エルザグレース堀江タワー ブランズタワー南堀江 大阪ひびきの街
2020年以降の平均成約坪単価 @230 @199 @219 @267 @248 @227 @278 @335

※REINS参照。2022年6月1日時点データマン調べ。


西区を代表する中古タワーマンション動向

中古タワーの中で競合する可能性が高い「大阪ひびきの街 ザ・サンクタスタワー」は、2022年7月12日現在では@350万円を超え、更に価格が上昇。 「シエリアタワー大阪堀江」と近い価格で取引が行われています。
尚、総戸数は874戸と大規模で、且つ、大林組のDFSが採用されているなど共通する要素が多い点も注目ポイントです。

物件周辺環境(ハザードリスク等)についての考察

現地周辺建物の確認

シエリアタワー大阪堀江の航空写真です。

 

先ずは、現地周辺の建物状況について確認。 上のGoogle Earth画像をご覧いただくと、建物周辺は市内中心部に比べて高い建物が少なく開けた環境であることが分かります。

  • 【南側】 概ね12階相当の建物が建っているが、そこを超えると道頓堀川向こうまで大きく離隔が取れています。
  • 【西側】 新なにわ筋を挟んで向かいに関西スーパーが建っており、その先に12階程度の建物が建っているが、こちらも大きく離隔が取れているため低層階であっても左程気にならないでしょう。
  • 【北側】 北側は小さなビルやマンションが混在しているが、最も高いもので概ね15階程度。
  • 【東側】 駐車場や小さな工場が立ち並び、その奥のあみだ池筋沿いに11階程度の建物が建っています。 駐車場であった敷地に現在はマンションギャラリーが建っていますが、その土地に将来別の建物が建つ可能性もあるので、東向きの住戸を購入される場合は、販売員の方に詳しく確認しましょう。

このように、東向きの一部の住戸を除いて、方位についてはどの方角を向いても比較的抜け感があるので、間取りと価格のバランスでお部屋を選べば良いと思います!

ハザードマップの確認

0.5m未満のエリアに指定されているようです

0.5m~3.0mに指定されているようです。

浸水エリア外のようです

 

次に大阪市が公表するハザードマップで確認すると、 現地周辺は「南海トラフ地震」では0.5m未満、「高潮発生時」では3m~5mの浸水が想定される地域に指定されています。

浸水と言えば、2019年の台風による武蔵小杉のタワーマンションの停電事件を連想する方も多いのではないかと思います。この事件は、地下3階にある電気室が浸水し全棟が停電したため、電気も水道も長期間使えず、まさに陸の孤島になったというものです。

この経験を踏まえ、本物件では電気室を2階に設置するなどの工夫を凝らして対策をしています。

周辺環境の確認

「シエリアタワー大阪堀江」周辺マップ

 

周辺施設については比較的バランスが良く揃っています。
小・中学校は「日吉小学校」「堀江中学校」が共に現地から徒歩4分の距離に、 買い物施設では「関西スーパー」が徒歩2分、「KOHYO」が徒歩5分、また様々なセレクトショップが揃うオレンジストリートまで徒歩2分、薬局も5分圏内に2件揃い、また、大丸心斎橋も徒歩19分(自転車では僅か6分)の距離にあるため、徒歩&自転車圏内での生活に困ることはなさそうですね。

なにわ筋新線が将来開通しますが「新難波駅」「西本町駅」共に離れているので、その影響は少なそうですし、万博の影響も、周辺で大規模開発の予定もなく、大きな環境の変化は少なそうです。

こういった点を踏まえても、投資目的ではなく、”住むためのタワーマンション”としての印象が強いですね。

「シエリアタワー大阪堀江」分析

価格分析

前置きとして確認いただきたいのは、 タワーマンションでは、部屋の方位によって価格に差を設けることがあります。 そして、その方位による価格の差が、中古市場において異なる動きを見せる可能性があります。

「新築ではこの方角の住戸が安かったけど、中古になるとこんな価格差はつかない」
「新築では角部屋と中部屋の価格差が小さいのに、中古になるともっと大きくなる」

このような感じの話です。

不動産関係者はそういった「値付けのバランスミス」のような部屋を探して、投資目的で購入することが多いので、そういった住戸は投資家によって第1期で根こそぎ売れてしまうことが多いです。
よって、リセールバリューの高い住戸を狙うには第1期から情報を取得することが重要なポイントです!

さて、では本題となる「シエリアタワー大阪堀江」の値付けバランスの検証です。

【12階部分/中住戸で検証】

  • 西向き/中:坪単価305万円前後
  • 東向き/中:坪単価305万円前後
  • 北向き/中:住戸無し
  • 南向き/中:坪単価315万円前後

西向きと東向きはほぼ同価格、南向きはやや少し高めに値付けをしているが大きな差は設けられておらず、方位による価格差は小さい。

【12階部分/角住戸で検証】

  • 北西角:坪単価320万円前後
  • 南西角:坪単価330万円前後
  • 東南角:坪単価335万円前後
  • 北東角:坪単価325万円前後

角住戸同士で比べてみても、こちらも差は小さく大きな特徴は見られない。
尚、角住戸と中住戸の差は坪単価で20万円前後と比較的小さく設定されています。

以上の結果から、全てにおいてバランスの良い値付けを行っているので「値付けのバランスミス」が見られる住戸を探すのは難しそうに思います。

専有面積別プラン構成比

 

「シエリアタワー大阪堀江」はここに大きな特徴がありまして、なんと最も大きな割合を占めているのが、なんと50㎡台なのです。


マンションを建てる際には、購入ターゲットを想定するのですが、この物件のメイン想定ターゲットは立地的にも居住性を求める「ファミリー世帯」です。これは中古の取引事例をご覧いただければ、何となく見えてくると思います。 その読みが正しければ、この50㎡台の住戸は数が多すぎるように感じます。

同時に、もう一つの特徴は80㎡以上の住戸が少ない点です。

南堀江エリアはミナミや堀江・心斎橋などで商売をする経営者も多く、そういった方は広めの高層階を好んで検討されるのではないかと思います。 そうなると、早々に面積帯が大きめの住戸が売れてしまって、販売後半はコンパクト住戸ばかりになるという可能性もあるのではないでしょうか。

「希少性 = リセールバリュー」に繋がる部分も大きいので、住戸を選ぶ際の参考にして下さい。

間取り別プラン構成比

 

上記の面積分析に連動するような結果ですが、間取りは圧倒的に2LDKが多いです。
恐らくは3LDKを希望する方が多いので、そこを如何にして2LDKで我慢してもらうかが販売のポイントになるのではないかと思います。

2LDKの12階部分の価格目安は、

・55㎡/東/5,100万円台(坪単価310前後)
・57㎡/西/5,200万円台(坪単価305前後)
・61㎡/南/5,800万円台(坪単価315前後)
・66㎡/北東角/6,500万円台(坪単価325前後)
・72㎡/北西角/6,900万円台(坪単価320前後

となっています。
※方位によってやや差はありますが、比較的バランスよく値付けされています。

同時に、1LDKは中古市場で取引割合に比べて非常に数が少なく希少性が高いです。
12階/45㎡/東/4,300万円台~(坪単価320万円程)で販売予定のため、単身者やディンクスには比較的購入し易いように思います。
※面積が小さい住戸程、坪単価はやや割高設定になりますが。

第1期で全35邸中17邸を分譲し、売れ行きによっては第2期以降で値上げがあり得る住戸かと思います。
登録の付き具合を見ながら、勢いよく付くようなら第1期で買うが吉ですね!

賃料マーケットについての考察

不動産の価値は、その物件の賃貸相場と密接に関連しています。
そこで、購入時には「販売価格」だけではなく「賃料相場」を抑えておくことは非常に重要です。

ただ、新築タワーマンションのギャラリーでは、殆どの場合において「想定賃料表」を用意しています。
「シエリアタワー大阪堀江」においても、想定賃料表は用意があるようですが、実はこの想定賃料は実相場と乖離していることもしばしば。

ということで、想定賃料表記載の賃料については参考値として考えるとして、周辺の賃料相場を確認してみることにしましょう!

周辺中古タワーマンション賃料相場(円/㎡)



物件名 シティタワー北堀江 ドゥーシェ南堀江 ヴィークタワー南堀江 ジオタワー南堀江 シティタワー堀江 エルザグレース堀江タワー ブランズタワー南堀江 大阪ひびきの街
2021年成約㎡単価 @2,982 @3,125 @3,239 @3,850 @4,209
※REINS参照。2021年の成約実績の平均値を算出(データマン調べ)



建設地から最も近く、最も築浅のタワーマンションである「ジオタワー南堀江」では、賃料㎡単価が2,982円/㎡と比較的安価な単価で取引が行われていますが、その一方で「大阪ひびきの街 ザ・サンクタスタワー」では4,200円を超える非常に高い単価で取引が行われています。

一般的に、タワーマンションは普通の板状型マンションに比べて賃料が伸びる傾向があります。
それは、立地の違いもありますが、ステータス性や共用施設を利用できる点が賃料としてプラス評価をされているからです。
本件は総戸数500戸で、周辺の小ぶりなタワーマンションに比べ共用施設も充実していることから、周辺物件に比べて多少賃料が伸びることが予想されます。

尚、45㎡の住戸は投資用として購入されるケースもあるかと思いますが、新築時で3,700円/㎡前後の賃料水準(表面利回りで4%台前半~半ば位)ではないかと予想しています。

その根拠として参考になる事例は、西長堀駅近くに竣工済みの「THE HIGH HORIE」の賃料水準です。
当該物件ではコンパクトタイプの住戸を多数用意しているようですが、賃料水準は実績ベースで3,500~3,900円/㎡程となっています。

「シエリアタワー大阪堀江」は、大規模タワーであるため、もう少し高い水準の賃料を狙うことも可能ではないかと思いますが、そうなった場合、表面利回りで4%台後半程度が期待できます。
※ただ、市内中心部に比べると立地の違いにより賃料水準はやや低くなると考えておいた方が無難です。

「データマン」のお勧め住戸は!?

先ずは、当該物件内において希少性の高い1LDK住戸です。

予想価格を、12階/東/4,380万円とした場合(坪単価320万円)、想定賃料は、3,800円/㎡換算で、約17万円程度(想定表面利回りは4.66%)あたりが目安となります。

AL-type 45.15㎡ 1LDK+WIC 東向き

 

推しポイントは前述の通り「本物件においては希少性の高い面積/間取りプランである点」そしてもう一つは「住宅ローン控除が適用できるようになった点」です。

税制改正によって、ローン控除適用の最低面積が50㎡から40㎡に引き下げられたことにより、当該住戸もローン控除適用対象となりました。
そして、実は「このシエリアタワー大阪堀江」は、”認定住宅”としてローン控除の対象額が4,500万円なのです!
※最大控除額は13年間で410万円となります。
このようにローン控除のメリットを最大限受けることが出来て、且つ、間取りも◎、希少性も◎。
ネックは東側の敷地に将来何かが建つリスクですので、そこは販売センターの方にしっかり確認する必要がありますね。

1LDKで言うと、31階にポツンと1つ用意されている「BAA」タイプもいいですね。
ビューラウンジやパーティールームと隣接しているので、共用部を普段使い出来そうです♪

次に、今回最も多い2LDKタイプの住戸のお勧めは2つ。 東向きの中層階<AJタイプ>と西向きの低層階<ADタイプ>です。

AJ-type/55.72㎡/東向き

AD-type/2LDK/57.33㎡/西向き

 

先ず、本物件の2LDKはショートスパンで洋室を縦に2つ繋いだプランが比較的多めに用意されています。
※奥まった方の部屋はエアコンのダクトを天井裏に通す感じの間取りです。

それに比べて、このAJ、ADタイプはワイドスパンで、柱型も綺麗でLDや各居室の家具配置もし易い造りになっています。
西側であれば「前建」が気にならないため、低層階で坪単価300万円前後の住戸を、 東側であれば「将来何か建つリスク」が気になるため、中~高層階が良いのではないかと思います。
価格も南向きに比べて割安設定になっているので、その点も◎ですね。

「シエリアタワー大阪堀江」まとめ

大阪市内の住環境×利便性の良いエリア、又は、子育てし易いエリアで検討する方にとっては、比較的安い価格で購入できる新築タワーマンションです。
また、他の物件にはない総戸数500戸というスケールメリットも大きな特徴の一つです!

更に「認定住宅」となるため、ローン控除のメリットを最大限享受できる点や、大林組のDFS採用の安心感などはかなり大きなセールスポイントであるように思います。

ただ、坪単価が300万円台前半~中盤が中心となるため「投資目的」で購入をして、完成後に利益を乗せて転売するというスキームを使用することは難しいように思います。

1LDKであれば賃貸として中~長期で保有は有りですが、それ以外は居住目的で購入する方が多い物件になるのではないかと予想しています。
そして、その予想通りに今後の販売が進むようであれば、総戸数が500戸あることから、おそらく販売はある程度長期戦になるので、一部の売れ筋住戸や数が少ない住戸以外は慎重に比較検討を行っても良いかもしれません!

2022年6月4日より、第1期販売に向けて事前案内会を開催中です。
ここから9月上旬の登録・抽選会迄の間に、いわゆる「価格検証」を行う感じですが、今からの「ご要望」の寄付き具合によっては多少の調整も入るかもしれませんので、その結果次第ではお勧めプランが変わることもあり得ます。

因みに、販売員の方曰く、現状は41階から上のプレミアムフロアでの商談が多い様子です。
この辺りはいわゆる地元の富裕層の皆様で早々に売れてしまうかもしれません。
※プレミアムフロアでも坪単価は500万円以下ですので、他のタワーマンションのプレミアムに比べるとやや割安?

いずれにしても、まだ正式価格決定前ですし、お客様の要望状況もはっきり出てきていないのでここから9月にかけて私も引き続きウォッチしていきたいと思います♪

次回予告

今回が初回の記事ですが、内容はいかがでしたでしょうか?
ご質問や、分かり難い点などがあればお気軽にご連絡をいただければ幸いです。

さて、続きまして第2回目の記事ですが次回は「メトライズタワー大阪上本町」を取り上げたいと思います!

この物件は私も非常に注目している物件です。

今、徐々にその存在感を強めている「定期借地権付きマンション」ですが、事前問合せが2000組を超えて、事前案内会も満員御礼続き。
2022年7月22日に第1期の登録受付を締め切るスケジュールのようですので、結果が楽しみです♪

では、次回も頑張って色々と分析をしてみようと思いますので、乞うご期待ください~☆

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不動産関係のマーケティング会社を経営しております。 大阪のタワーマンション専門仲介会社「TOWERZ」へ分析データを提供するなど、不動産に関わる仕事をしていますが、私自身は仲介業者ではありません。しかし前職では、10年以上"新築不動産販売”の仕事に就いていたため、その頃の経験に「データ分析の力」を加えて、プロの不動産会社でも書けないような記事の投稿を目指して頑張りたいと思います♪ 主に、大阪のタワーマンションを中心に記事を書いていこうと思いますので、フォローをよろしくお願いします♪

2 件のコメント

  • ヨシ より:

    価格引き下げでおすすめプランの見解変更ありますか?

    • データマン [大阪] より:

      ご回答遅くなり申し訳ございません。
      今回の価格決定につき、また別でお勧めプランの見解変更というか追加があります。

      そもそもADタイプは第1期分譲から外されてしまったようです。

      ついては、また記事を更新しようと思いますが、
      要望提出の期限が確か9月11日迄でしたのでそこまでに書くことが出来るかが課題ですが・・・

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