【相談返し】方南町の将来価値とおすすめマンション【2LDK】

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さて、参りましょう!


ご相談者さま:迷い猫さま

一次取得でピアース杉並方南町レジデンスを検討しています。幼い子どもが一人いて、3LDKが条件です。方南町という街をあまり詳しくなく、知名度を考えても魅力が低い可能性があると思い将来的な価値が不安です。しかしながら、現在の都心の価格では手が出せないので、利便性(丸の内線の始発駅)を考えて検討しています。
将来的な価値といっても、子育ての20年間くらいは住む覚悟でいます。その上で方南町のこの物件を買う上での注意点などございましたらぜひ教えてください。
また他におすすめありますでしょうか。モリモトの物件は(安くないですが)モノ・デザインが良いのでその点は気に入っています。特にこの物件はやや規模が大きくディスポーザーも付いているので注目しています。

家族構成や年齢:3人(夫婦30台半ば+乳児)
年収や勤務エリア:世帯年収約1,500万円 勤務エリア 山手線 品川~渋谷近辺
ご検討のマンション名: ピアース杉並方南町レジデンス
希望条件: 予算8,500万円 3LDK 70m2
※できれば8,000万円以下。この物件では予算が合わなそうなので、泣く泣く小さい部屋でグロスを減らすことを検討しています。)
目的:実需用(少なくとも20年間住むつもり。但し転職等で年収が減ったらその時点で売却する可能性があるので、10年後も購入価格くらいの資産維持を希望)
在宅勤務の有無と頻度:在宅メイン (週1~2出社)
購入回数:一次取得
物件タイプ:こだわりなし。壁ドンは嫌です。
種別:新築希望だが、中古築15年以内くらいまではあり。

(※編集部追記:[掲示板] ピアース杉並方南町レジデンスってどうですか?



ピアース杉並方南町レジデンス、いいですよね!外観デザインや設備仕様もいいですし、扁平梁&アウトフレーム工法でサッシ高が確保できている点も魅力的だと思います。

まずは資産性の面から。

但し転職等で年収が減ったらその時点で売却する可能性があるので、10年後も購入価格くらいの資産維持を希望

ピアース杉並方南町レジデンスに限りませんが、最近の新築で10年後に購入価格くらいの資産維持を求めるのは少々ハードルが高いと思います。

もちろん今後の相場次第ですし、楽観的に見ると当面は価格上昇要素も多いため、購入価格を維持するマンションは多く出てくるかもしれないですが、それを前提としたライフプラン設計をされることはおすすめしません。「10年住んで残債割れしなければ御の字」という前提で考えられることをおすすめします。

子育ての20年間くらいは住む覚悟でいます。

20年住めば残債割れとなる可能性はより低くなるため、月々の支払いに問題がないなら大きなリスクはないかと思います。10年以内の住替え可能性と住替えで手出しが発生(売却価格<住宅ローン残債)となった時にカバーできるキャッシュが手元にあるのか否かが資金面でご注意いただくポイントになるかと思います。

続いて立地面。

方南町に行ったことがなかったので行ってみました(なかなか現地行けなくてお返事が遅くなってしまいました。ごめんなさい。)

街自体は落ち着いた雰囲気ですし、ピアース杉並方南町レジデンスは環七から中に入るため、静かな住環境なのも個人的には良いと感じました。

落ち着いた雰囲気と裏表ですが、スーパー以外の買い物や飲食店の充実度は高いとは言えませんので、自宅から徒歩圏内の飲食店充実を求めるのであればおすすめしづらいです。逆に大きな買い物は新宿で済ませると割り切れるなら悪くないと思います。

知名度を考えても魅力が低い可能性があると思い将来的な価値が不安です。しかしながら、現在の都心の価格では手が出せないので、利便性(丸の内線の始発駅)を考えて検討しています。

始発駅とは言え中野坂上止まりも多く、利便性・知名度の両面で一般的な始発駅の魅力・利便性を有しているとは言いづらいですので、「始発駅だからといって将来価値に問題無し!」と言えるものではありません。上でも触れたとおり、「10年住んで残債割れしなければ御の字」という前提で将来価値については考えておくことをおすすめします。

一方で、時間を選べば(池袋行きに乗れば)ほぼ確実に座れる点や新宿駅まで約10分・東京駅まで約30分でアクセス可能という利便性は魅力的なポイントでもあります。うまく使いこなせる方にとっては価格に対する利便性は高いと感じました。

最後に部屋選びについて。

在宅勤務メインで小さなお子様がお一人ということであれば、仕事部屋として「リビングと独立した洋室」がある間取りを選ばれることをおすすめします。

職種や業務内容にもよりますが、オンラインでの打ち合わせの多い業務だとお子様の泣き声などの音が気になりがちです。音の影響を抑える点でもリビングと独立した洋室を仕事部屋として確保できると良いかと思います。(ピアース杉並方南町レジデンスであれば、公開されている間取りを見ている限りは3LDKならどれを選んでも大丈夫そうですが)

おまけで他のおすすめマンションです。

方南町駅を散策している時に見つけた「シティテラス杉並方南町」がカッコよすぎたのでご紹介です。駅までも近く、周辺に飲食店も多いながらもマンション自体は通りから一本中に入っているため、落ち着いた雰囲気でした。(今売りに出ている中古だと単価的にはピアース杉並方南町レジデンスと近そうですが、グロスがご予算オーバーとなってしまいますね…)


新築だとクレヴィア西馬込やプレミスト王子神谷あたりは価格・規模感・ディスポーザー有、職場への通勤利便性・周辺環境(比較的落ち着いた環境)等、エリアは異なりますがご条件にマッチしそうに感じます。

どちらも販売は終盤戦なので、ご興味あればお早めにチェックされることをおすすめします。

中古だと、リリーゼ門前仲町のこの出物は価格と利便性のバランスが高くて良いと思います。方南町とは少し雰囲気は違いますが個人的にはおすすめです!

SUUMOより画像引用


SUUMOより画像引用


現地調査をした際の動画も置いておきます。おそらくご近所にお住まいではないかと思いますので、ご検討の際のご参考となれば嬉しいです。

方南町駅から現地



現地周辺



ご回答は以上となります!もう少し踏み込んでご相談されたい等ご要望がございましたら有償相談もご活用ください!

迷い猫さまのマンション探しがうまくいくことを陰ながら応援しております!!!

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