【大阪】【1期1次締切間近!】「ブリリアタワー箕面船場 TOP OF THE HILL」1期1次の販売価格の値下げと考察「すごろく」

大阪府箕面市に完成するBrillia Tower箕面船場 トップオブザヒルの第1期1次販売に関するレポートです。

御堂筋線に直結する路線の新駅までデッキ直結の再開発タワーマンションということもあり大注目のプロジェクトですが、いよいよ第1期1次の申込締め切りが迫ってきているので最新価格と申込状況等を踏まえた考察をしていきます。

なお、同じく再開発物件として大注目であった「パークホームズLaLa門真」は先週に第1期が終了しましたが、早い段階で予約満席となりモデルルームに訪問することすら出来ない方が多く発生した状態になりながらも、

  • 1期販売全戸完売(全戸数の約57%)
  • 最高抽選倍率17倍
  • 抽選倍率10倍超えの部屋も多数
という状況だったので、今回の「ブリリアタワー箕面船場」再開発物件ということで、どの程度人気が集中するか楽しみです。

ちなみに、私は「パークホームズLaLa門真」をブログで何度もオススメしていたこともあり、抽選倍率が高い部屋に数部屋申込をしてきました。
今年だけで既に7回もマンションの抽選に外れているので、まぁ、結果はあれなんですが…

※「パークホームズLaLa門真」の物件レポートはコチラから

なお、「ブリリアタワー箕面船場」を検討中の方は過去ブログ記事も合わせてご覧いただければ幸いです。
  1. PART1:【前編】立地・デザイン・共用施設など
    ※前編の記事はコチラから
  2. PART1:【後編】予定価格・周辺マンションとの比較・オススメ住戸など
    ※後編の記事はコチラから
  3. PART2:現地周辺・価格追加情報と次期販売住戸値上げについて
    ※過去の記事はコチラから
  4. 今回:第1期1次販売の最新価格と考察

箕面船場駅とブリリアタワー箕面船場


第1期1次販売物件概要

登録受付期間 第1期1次販売
販売戸数 150戸(全体の約40%の供給)
本販売期以降の総販売戸数 377戸
販売価格 3,100万円~32,500万円
最多価格帯 6,300万円台(8戸) ※100万円単位
間取り 1LDK~3LDK
専有面積 31.87m2~147.33m2 (トランクルーム面積1m2~2.72m2含む)
バルコニー面積 6.22m2~32.82m2
サービスバルコニー面積 2.25m2
管理費 8,990円~41,550円(月額)・プライベートキャビン運営費(29階・30階住戸対象・月額)/1,000円
修繕積立金 3,290円~15,180円(月額)
修繕積立基金 246,750円~1,138,500円(引渡時一括)
管理準備金 17,980円~83,100円(引渡時一括)
登録受付期間 2022年10月22日~2022年11月7日(月)
第1期1次の供給戸数が全体の約40%を占めるのは滑り出しは好調な印象です。
ここ最近だと「ザ・ファインタワー大阪肥後橋」、「ジオタワー新町」より供給率は高く、「シエリアタワー大阪堀江」と同等の供給率となりますので、注目度が高いことがわかります。

しかし、私が先週末に訪問した際にはまだ申込が入っていない住戸も多かったので、今週末の土日に駆け込みで結構入れば良いのですが全戸申込が入らない可能性は高そうです。

一応、予約状況を確認すると土日は満席近い状況なので、最終の土日に抽選を避ける申込をされる方も一定数いるかとは思いますが、当初のモデルルームがなかなか予約出来ない状況を踏まえるとやや歩留率は低いのかもしれません。

1期1次の正式価格

今回150戸の供給数となりますが以下の住戸は1期1次販売の対象外となります。
  • 東向きの低層階販売
  • 17階〜21階の全部屋
東向きの低層階はスポーツ施設が完成予定ですが西向きの図書館ほどは高くならない可能性もあるため、低層階でも眺望面では期待出来るので次期に残しているのかと思われます。

なお、1期1次の正式価格は一部の住戸を除き多くの住戸で値下げしました
ガッツリ値下げしている住戸もあるため予定価格ベースでは歩留率が悪かったのでしょうね…

個人的には大阪市内の新築タワマンと比較していると割安な住戸もあったため結構人気が出るかとは思っていたので、この値下げには少々驚いています。

と言っても、同じ東京建物の「ブリリアタワー堂島」も1期1次販売では予定価格から値下げする部屋も多かったのですが結果的に抽選祭りだったので、中々読めないもんです…
(「パークホームズLaLa門真」も予定価格から値下げした結果、抽選祭りになったのでアンケートでは「金額が高い」にチェック付ける人が多いのかも。私自身、いつも金額が高いにチェックを付けるタイプなので…

正式価格と予定価格との差分

前回の当初予定価格は100万円単位の予定価格を真ん中の50万円で設定していたので誤差の範囲内の値下げみたいな部屋もありますが、全体的に多くの部屋で値下げとなりました
  • 低層階は最大約530万円程度(南東角)の値下げ
  • 高層階は低層階以上に3桁万円の値下げが多く最大約570万円(西向き)の値下げ
  • プレミアムフロアの値下げ幅は1,000万円単位で調整されており、最大値下げ額は▲4,000万円
(4,000万円の値下げは当初予定価格が超強気すぎましたね…)

まずは1期1次の正式販売価格と予定価格の差を以下の表でご覧ください。

※黄色が8月頃にモデルルーム訪問していた時の当初予定価格、青色が1期1次の正式販売価格です。
※当初予定価格と比較して高くなったか安くなったかを比較しておりますが、一部の間取りでは同じ階数の販売がないケースもあったため、その場合は近い前後階を青字で記載しております。
※画像をクリックすると拡大します。

低層階販売価格


続いてバルコニーが透明ガラスになる14階以上の部屋の価格表です。

プレミアムフロアの最上階は約3.2億円(坪単価736万円)とすごい値付けです…
それでも申込は入っているのでやはり最上階の人気は別格ですね。

※画像クリックで拡大します

高層階販売価格

申込状況

先週末の申込状況だと申込が入っている部屋はまばらで、今なら抽選を避けて申込が出来る部屋もそこそこある状況です。

とは言え、最上階の32,500万円の部屋は申込が入ったり、高層階の一部住戸では3倍の部屋もチラホラ
後は低層階の西向きのグロスが安い部屋も申し込みが入っている状況です。

南は間取り、眺望も良いのですが、グロス価格が高いため思ったほど申し込みが入っていない状況です。
(後500万円でも安かったら手は出しやすいのですが…)

11月7日の1期1次締め切りまでにはもっと申込の数は増えるのは間違いありませんので引き続き1期1次の販売状況はウォッチしていきますが、当初モデルルームが満席で予約が取れない状況の時と比較するとやや勢いは失っている感はあります。

すごろくが買うなら①

西向き70B1、75B。

とりあえず安く買いたい、リセール時の残債割れリスクを極力低くしたいなら坪単価300万円を切っているような低層階の2LDK、3LDKはオススメです。

3LDKの部屋を探している方は西向き70B1、75Bは坪単価が本物件の中で最安なので魅力的です。

少し予算を上げれるなら図書館を抜ける10階〜14階あたりは坪単価が安い割に眺望も抜け感があるので満足度は高いかと思います。
(駅前に定期借地のツインタワーが出来ますが距離は離れているので問題ないかと)

参考価格ですが、隣の駅の千里中央駅の人気タワマン「ザ・千里タワー」は築13年ですが、低層階の直近の中古成約価格が坪280万円前後です。
千里中央駅の方が利便性的にも人気なのは間違いありませんが、1駅横の新駅デッキ直結の新築タワマンが坪300万円弱(低層階)で購入出来るのは悪くないかと思います。

すごろくが買うなら②

東向き70C。

眺望を重視したい方は透明ガラスバルコニーが採用される14階以上の部屋をオススメします。

低層階エレベーターである13階と高層階エレベーターに切り替わる14階で一気に価格が跳ね上がることがないため、眺望狙う方は14階以上の方が断然眺望の満足度は高くなります。

ちょうど公式HPにバーチャルモデルルームの15階 東向きの眺望イメージがありました。
透明ガラスなので下から上まで綺麗に抜けて眺望を楽しむことができます。

すりガラスの場合、部屋の中でソファーに座った状態だとガラス部分は一切眺望が楽しめませんので、個人的には満足度を上げるためにも「ブリリアタワー箕面船場」であれば14階以上をオススメしたいです。

70Cであれば目線左側に15階建ての賃貸マンションがありますので15階〜16階だとより抜け感がでて眺望の満足度は高くなると思います。

15階 東向きの透明バルコニーからの眺望 ※ブリリアタワー箕面船場 公式HP

考察

正直、もう少し抽選部屋が多く発生するくらい人気になると思っていたので予想は外した感はあります

当初モデルルームでは『予約が取れないくらい盛況のため予定価格を下げる予定はない』とのことで「ブリリアタワー堂島」の勢いと同じような雰囲気はありましたが、新駅や街が完成していない今の段階で大阪市内のタワマンと同等の価格設定には多くの検討者が『少し高いな・・・』というのが実態でしょうか…

ただ2023年度末に新駅「箕面線場阪大前駅」が完成して、その後、駅前に商業施設が出来ると駅周辺が更に活性化していきますので「ブリリアタワー箕面船場」が完成する頃には本物件の評価はもっと高くなっているかと思いますし、周辺相場自体も徐々に上昇していくかとは思います。

そう言った意味では、1期1次の段階で検討出来る部屋が多いうちに希望の間取り・階数を選択して購入するのは良い選択肢であると考えています。

特に1番坪単価が安い低層階の西向きは1期1次で無くなる可能性もあり、次期以降は東向きや中層階以上がメインとなり価格自体は高くなりそうなので、価格重視の方は1期1次での検討が良さそうです。

実際、低層階の西向き3LDKは結構登録申込が入っている状況なので、やはり狙い目ではあるかと思っています。

まとめ

優先案内会から3回モデルルームに行き、当初のモデルルームの賑わいは多少静かになりましたが、やはり新しい駅の開業に合わせた再開発のタワマンは非常に魅力的です。

特にタワマンとしてのデザイン・共用部クオリティは非常に素晴らしいものがあり、大阪市内の大規模タワマンにも劣らない完成度です。

リセール面では「ブリリアタワー堂島」や「パークホームズLaLa門真」のように投資家が殺到するような物件ではありませんが、大阪市内のマンション自体も新規供給物件は軒並み高いので、「ブリリアタワー箕面船場」は総合的点が高いかと思っています。

今後街が完成するにつれて評価が高くなるポテンシャルがあるタワマンですし、何よりも住んで満足度が高いマンションなのは間違いないので、引き続きオススメのマンションです。

1期1次の最終倍率や売れ行きなどはTwitterなどで発信していきたいと思います。

Brillia Tower箕面船場 トップオブザヒル

 

なお、箕面船場阪大前駅 徒歩2分のところにレ・ジェイド箕面船場 サウスレジデンスという新築マンションも今後販売されます。
同じ駅近新築マンションということで情報を待っていましたが全戸117㎡〜(8,900万円台〜)の物件のため「ブリリアタワー箕面船場」とは競合しなさそうです。

坪単価は約250万円〜と魅力的な設定ですが、面積が広すぎるのでグロス価格はそこそこいきますね…
ただ、仕様・間取りが非常に良く、戸数も少ないマンションなので一瞬で売れそうな予感がします。

こちらの物件もモデルルームがオープンしたら記事にしていきたいと思いますのでお待ちください!

高級感のある造り。隔板ですら重厚感を感じます。 出典:レ・ジェイド箕面船場 サウスレジデンス


椅子はフェラーリ等の高級車に採用されるポルトローナ・フラウ製の椅子のようです。  出典:レ・ジェイド箕面船場 サウスレジデンス


本日は以上となります。

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◾︎大阪市内を中心とした新築物件情報をブログでまとめていきます。
◾︎マンション経験値(2022年11月時点)
-購入4軒(いずれも新築)
-売却2軒
-賃貸1軒
2021年に3軒目、2022年に4軒目を購入しましたが、まだまだ自分自身のマンション探しも続きそうです… ◾︎全国転勤の会社員のため、半住半投(転勤時に売りやすい貸しやすい)が物件選びの目線です。
◾︎物件探しのアドバイス等を行っておりますので、お気軽にご相談ください。対応領域:新築購入/中古購入/自宅売却/マンション投資

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