【西新宿が変わる】シティタワー新宿｜西新宿五丁目住友のプロジェクト【クリスティーヌ】

[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報はLifull Homesをご参照下さい。

ハロー！住む場所は人生を豊かにする、がモットーのクリスティーヌです。

今年の後半、最も注目される再開発のひとつが、この「シティタワー新宿」から始まる、躍進を遂げようとしている西新宿エリアではないでしょうか。

新宿の西のラインをぐいっと太い線で描くかのように、中野区との境目まで達するエリアです。建物を見たら、その巨大感、かっこよさに圧倒されました。ポイントは、

住宅・商業・業務一体の大規模複合タワー【免震】
アジアヘッドクォーター特区内であり、西新宿ではあちこちで再開発が進行中
入居は来年6月、早く引っ越せる

ぜひ映像でご確認ください。（かっこよくて見上げ過ぎ案件。）

（小さな声で失礼します）今回の見学メシは、「やっちゃった」感がありますが、どうか皆さま、お優しい気持ちで、お読みいただければと思います。

1 クリスティーヌの着眼ポイント
2 外観
3 物件概要
4 立地
5 デザイン
6 現地の様子
7 シティタワー新宿について
8 西新宿五丁目北地区防災街区整備事業について
9 (仮称)ラ・トゥール西新宿五丁目プロジェクト
10 防災情報
11 周辺のマンション価格
- 11.1 販売中の近隣マンション
12 クリスティーヌの見学メシ
13 まとめ。クリスティーヌの意見

クリスティーヌの着眼ポイント

住宅・商業・業務一帯の大規模複合プロジェクト

「シティタワー新宿」は、左。右のタワーはオフィスビルで、住宅部分はラトゥールの賃貸となります。どちらも住友不動産が手がけています。

アジアヘッドクォーター特区内であり、西新宿ではあちこちで再開発が進行中

西新宿一帯は、「アジアヘッドクォーター特区特定都市再生緊急整備地域」に指定されており、再開発やリニューアル計画がいくつも進行中です。

出典　公式サイト

入居は来年6月、早く引っ越せる

タワーマンションなのに2年先とかではなく「来年6月」に入居できると知り、これは狙い目では、と思いました。（最近、販売予定のタワーマンションは竣工が2024年、2025年だったりするんですよね。）

入居までの期間が短ければ短いほど、頭金として預ける期間が短くなる、生活設計が立てやすい等、メリットがあります。

外観

地上35階・地下2階建。

現地看板を撮影

物件概要

名称　「シティタワー新宿」
- キャッチコピー　新宿を、見よ。
スケジュール（予定）
- 完成　2023年1月下旬
- 入居（引渡）　2023年6月
- 販売開始　2022年9月初旬
場所
- 東京都新宿区西新宿五丁目801番（地番）
- 交通
  - 東京メトロ丸ノ内線「西新宿」駅から徒歩8分
  - 東京メトロ丸ノ内方南支線「中野坂上」駅から徒歩8分
  - 都営大江戸線「西新宿五丁目」駅から徒歩10分
  - 都営大江戸線「都庁前」駅から徒歩11分
  - JR総武・中央線「新宿」駅から徒歩17分
- 敷地面積　4,267.00m2
建物
- 地上35階建　地下2階建
- 総戸数　427戸（非分譲住戸254戸・非分譲SOHO11室含む）、その他店舗9区画・事務所
お部屋
- 間取り　1R～3LD・K
- 専有面積　25.59m2～109.67m2（バルコニー面積　6.47m2～42.93m2）
権利　所有権
駐車場等
- 駐車場　113台（平置13台、タワーパーキング100台（身障者用4台含む））　※非分譲住戸取得台数、店舗用台数、事務所用台数、来客用台数含む
- 自転車置場　731台（スライド式511台、2段式220台）　※5階以上の非分譲住戸取得台数含む。他に15台（3階の非分譲住戸取得台数、店舗用台数、事務所用台数）
- バイク置場　13台　※非分譲住戸取得台数、店舗用台数、事務所用台数含む
- ミニバイク置場　10台　※非分譲住戸取得台数、店舗用台数、事務所用台数含む
企業
- 売主　住友不動産株式会社
- 設計　一級建築士事務所　株式会社アール・アイ・エー東京本社
- 施工　大成・五洋建設共同企業体（B棟）五洋建設株式会社　東京建築支店
- 管理会社　未定

掲示板　シティタワー新宿

立地

「西新宿」駅からも「中野坂上」駅からも、徒歩8分。

出典　公式サイト

デザイン

店舗（9区画）は低層階に入ります。

現地看板を撮影

角部屋はダイレクトウインドウ。縦に入ったラインが効いてますね！

現地の様子

かなり建物が出来上がっていて、現地では「うわぁ、巨大だっ」と圧倒されました。

青梅街道からよく見えるのは、ラ・トゥールの賃貸マンション＆オフィスタワーの方です。

成子坂下の交差点を南方向へ曲がると、十二社通りに入ります。じゅうにそう、と読みます。

十二社通りからは、よく見えます！奥に見える白いマンションは「ザ・パークハウス西新宿タワー60」ですね。

十二社通りをさらに南へ進み、道路の反対側に渡って撮影しました。

足元まで近づいてみました。地上35階・地下2階建て。

シティタワー新宿について

ここからは、Q&A形式で、お伝えしていきたいと思います！

Q 元々の名称「（仮称）西新宿五丁目淀橋複合開発計画タワーマンションプロジェクト」の淀橋は、どこの川にかかる橋？

神田川です。

「シティタワー新宿」の建設地の西側に流れています。

「よどばし」と書いてあります。かつて「淀橋区」という地名が新宿一帯にありました。

まさに西新宿五丁目北地区のすぐ近くです。

そんな、区の名前にもなるほど有名な淀橋。石の欄干ができたのは、大正十三年ですって。

Q 淀橋って「ヨドバシカメラ」と関係あるの？

淀橋といえば「ヨドバシカメラ」。ゆかりの地です。

ヨドバシカメラの創業は、東京・渋谷にて1960年のことでした。その後、1967年に東京・淀橋区で「淀橋写真商会」を設立しました。

淀橋写真商会の名前をとって、「ヨドバシカメラ」と社名変更したのは1974年。

どのビルだか、もうわかりますよね。ブラウンカラーの縦のラインが特徴的な、右から2棟目の建設中のタワーです。

淀橋から南に下ると、次の橋は豊水橋、そしてその次の橋は相生橋（写真奥）です。

Q 新宿の歴史を眺めて、感慨にふけるとしたら何に注目？

新宿駅が誕生した頃には、青梅街道を馬車が走っていたんですね。ここ十二社通りには個人商店が建ち並び、1964年の東京オリンピックでは、成子坂を聖火リレーが走りました。

小田急百貨店ができた時には、大変な人出だったでしょうね。・・・と書いて、今調べましたら、現在のハルクの場所に小田急百貨店が開店したのは1962年。やっぱりすごい人出だった！

出典　小田急百貨店

余談ですが、こちらが開店時の新聞広告。11月3日、文化の日に開店！

出典　小田急百貨店

新宿を食べちゃいそうな、巨大な女性の顔。話題性、あったでしょうね。

Q このあたりの商店街の名は？

元淀商店街です。

十二社通りではバナーが目立っていました。バナーの曲がりくねったデザインは、商店会近くに流れる神田川をイメージし、結び目は人の絆を表しているそうです。

このバナーを作ったのは、西新宿を中心に活動する工学院大学の学生たち。（工学院大学新宿キャンパスは、西新宿1丁目にあります。）

高齢化や地下鉄開通の影響で、元淀商店街の会員数は減っており、「西新宿の課題である”街と人の繋がりの希薄化”」を解決すべく、バナーをデザインし、設置を行なったそうです。

この角度だと目指すマンションがよく見えますね。

西新宿五丁目北地区防災街区整備事業について

さて、ここで再開発の事業全体を、整理してみましょう。

元々の名称「（仮称）西新宿五丁目淀橋複合開発計画タワーマンションプロジェクト」は、西新宿五丁目北地区防災街区整備事業に属しています。

建設地には、この大きな看板がデーンと掲げられていました。

Q なぜ名称が「北地区」なの？

西新宿五丁目北地区防災街区整備事業は、こちらのマップで、薄い桃色のエリアです。

西新宿五丁目の「北地区」の一角に、今回取り上げる「」があります。（濃いピンク色のエリア。）

ちなみに住所「西新宿五丁目」の範囲は、こちらです。

出典　Google Map　一部加筆

五丁目はこんなに縦に長いので「北地区」と呼ばれているんですね。駅に丸をつけておきましたが、周囲の駅は、西新宿駅、中野坂上駅（共に丸の内線）、西新宿五丁目駅（都営大江戸線）です。

ちなみに、現地見学するなら、西新宿駅の2番出口で出ることをオススメします。

Q 北地区内の4つの地区（A・B・C・D地区）には、何ができるの？

では、ここで改めて「西新宿北地区」の位置を確認し終わったところで、北地区で進められている「防災街区整備事業」の、A地区、B地区、C地区、D地区を順に確認していきましょう。

A地区は、ラ・トゥール＆オフィス

「シティタワー新宿」の北側に位置する、住居部分が「ラ・トゥール」となる写真左のビル（オフィス・賃貸マンション・商業）が、A地区です。

西新宿から歩いても、さすが住友不動産、かっこいいデザインで目立っていました。

B地区は、分譲マンション

今回のメインテーマである「シティタワー新宿」は、B地区です。

竣工は2023年1月下旬。もうすぐです。

免震です！

C地区には、低層建物

「シティタワー新宿」の南西側の一角で、将来、低層の建物が建つ予定ですが、詳細はまだわかりません。

出典　新宿区

この写真の一番「手前」にある、白い塀に囲まれた敷地がC地区です。C地区の南の先は尖っています。

D地区は、公園

D地区は公園です。2023年3月下旬に竣工予定です。

現地看板を撮影

神田川側が、防水都市計画施設である親水公園となり、コミュニティ広場ができます。

出典　新宿区

十二社通りから桜並木沿いを歩いて人々が散策できるようになります。

現地看板を撮影

今は無機質な感じですが、神田川沿いも、人々の憩いの場となることでしょう。

現在の川沿いの状況です。

神田川の護岸も整備されると書いてありました。当面は通行止めです。

工事中の立ち入り禁止エリアから南へ進むと、神田川沿いに、すでに散歩道ができていました。

(仮称)ラ・トゥール西新宿五丁目プロジェクト

西新宿五丁目北地区防災街区整備事業のA地区に誕生するタワーの住宅部分（ラ・トゥール）の情報を、参考までに掲載します。

外観

概要

名称　 (仮称)ラ・トゥール西新宿五丁目プロジェクト
- キャッチコピー　新宿の高みへ。
スケジュール（予定）
- 完成年月 2023年3月下旬
- 入居予定 2023年4月下旬
- 取引開始 2022年8月下旬
場所
- 東京都新宿区西新宿五丁目1番地(地番)
- 交通
  - JR・小田急線・京王線「新宿」駅徒歩17分
  - 東京メトロ丸ノ内線「西新宿」駅徒歩7分
  - 東京メトロ丸ノ内線・都営大江戸線「中野坂上」駅徒歩6分
  - 都営大江戸線「西新宿五丁目」駅徒歩11分
  - 都営大江戸線「都庁前」駅徒歩12分
建物
- 地上35階、地下2階
- 総戸数 184戸(非賃貸住戸4戸、広告対象外住戸151戸含む)
- ラ・トゥール　19階〜35階（一部広告対象外の階あり）
お部屋
- 1LDK～4LDK
- 70.96㎡～292.60㎡
企業
- 貸主住友不動産株式会社
- 設計・監理アール・アイ・エー、Ｅ.Ｄ.Ｌ共同企業体
- 施工大成建設株式会社

立地

A地区の建築計画のお知らせ看板です。

防災情報

「シティタワー新宿」の地盤等について調査しました。

地震

地盤は「谷底低地2」です。谷底低地は、台地を刻む谷底での堆積物でできているため、軟弱な地盤で、地震が起きた場合に、揺れが増幅されやすいことから、比較的危険度が高い地域とされています。

東京都の地域危険度ランクによれば、建物倒壊危険度はランク2、火災危険度はランク3、災害時活動困難度はランク2、総合危険度はランク3です。（地域危険度のランクは5段階の相対評価で、ランクは1から5まであり、1が危険度が最も低い数字です。）

今は公開データを元に推測するしかないのですが、災害に強い街にするために再開発が決定されたという経緯もあるため、再開発後、このエリアの火災危険度と災害時活動困難度は再評価されるのではないでしょうか。

水害

建設予定地の付近では、場所によって0.1m～3.0m未満の浸水が想定されています。（2.0m〜3.0m未満の場所はごく一部です。）
ただしこれは、想定最大規模の降雨（総雨量690㎜・時間最大雨量153㎜）があった場合を予測したものです。

出典　新宿区浸水ハザードマップ

土砂災害

建設予定地の付近に、土砂災害警戒区域に指定された区域はありません。（出典　新宿区土砂災害ハザードマップ）

液状化

建設予定地は「液状化の可能性が低い地域」です。

出典　東京都建設局　東京の液状化予測図

周辺のマンション価格

近隣マンションの直近の成約価格を調査しました。

ザ・パークハウス西新宿タワー60　坪単価　約480万円
60階建て　2017年7月築
パークタワー西新宿エムズポート　坪単価　約409万円
27階建て　2014年1月築
ブランズ西新宿　坪単価　約454万円
12階建て　2012年 2月築
コンシェリア西新宿タワーズウエスト　坪単価　約391万円
44階建て　2008年2月築
アトラスタワー西新宿　坪単価　約410万円
28階建　2006年11月築
ファーストリアルタワー新宿　坪単価　約483万円
32階建　2006年2月築
シティタワー新宿新都心　坪単価　約447万円
37階建て　2005年3月築
セントラルレジデンス新宿シティタワー　坪単価　約426万円
31階建て　2001年12月築

（参考）

富久クロスコンフォートタワー　50階建て　2015年5月築　約518万円

上記の坪単価は、直近の取引の中央値を記載しています。直近で取引のないものは記載していません。

販売中の近隣マンション

出典　yahoo不動産

「ザ・パークハウス西新宿タワー60」現在の売り出し価格からみる坪単価は、以下の通りです。

56階　89.31平米　1億6100万円　坪単価595万円
34階　89.04平米　7480万円　坪単価520万円
9階　89.04平米　1億2980万円　坪単価481万円
3階　57.94平米　8480万円　坪単価483万円

クリスティーヌの見学メシ

もーやんカレー初体験。映えも意識して、セルフの盛り付けもバッチリ！

あの、もうやんカレーが「シティタワー新宿」の目の前にあるなんて！！！！！入るしかないでしょう！！！と思って入ってみたところ・・・

（余談ですが上の写真だと、「ザ・パークハウス西新宿タワー60」がきれいに見えますね。）

カレーはどれも独創的ともいえるお味。食べ放題だったのですが、今回ばかりは撃沈でした。この食べ放題を、マンション探訪されるすべての人におすすめできるかと言うと、正直迷うところです。味がとても濃くて・・・。カレーをかけて一皿食べるのは大変でした。唯一、好みだったのは焼いたチキンで、香ばしくて美味しかったです！

ただ人生初「もうやんカレー初詣」ができて、よかったです！！！！名所訪問の気分が味わえました。

クリスティーヌが食べている間も、次々と男性陣が、大盛りでカレーをよそっていましたし、女性グループや女性の一人客も、次々と入ってきました。「3ヶ月ぶりに来られて嬉しい。西新宿に来たら必ずここに来る」と、ニコニコして話している女性もいました。

もうやんカレーはファンも多く、（クリスティーヌの好みはともかく）好きな人はとっても好きでハマるお店です。まさに今回取り上げている建設地の向かいにあります。

もうやんカレー　食べログはこちら

まとめ。クリスティーヌの意見

西新宿の「端っこ」が動き出す

ビルが建ち並ぶ西新宿。タワーマンションが多いイメージですが、実は、このところ新築タワーマンションの供給速度は鈍っていました。

2017年築「ザ・パークハウス西新宿タワー60」は販売時、一番安いお部屋はギリギリ坪300万円を切るということもあって、価格の安さと将来性で注目されました。今は成約ベースで中央値は坪単価約480万円。販売中の価格を見ると、高層階では600万円を切った坪単価です。（前述の「周辺のマンション価格」に記載。）

西新宿五丁目北地区の開発が進むと、かなりエリアの雰囲気が変わり、更なる価格上昇が見込めるのではないでしょうか。

西新宿の暮らしはどう？

このあたり、住むには、どうなのかな、と考えた場合、毎日のショッピングは、新宿のデパ地下が通勤ルート上の人は別として、日常の暮らしに関しては「中野坂上まで徒歩8分」であることが、利便性という点でプラス材料となります。

あちこち歩き回って、夕闇が訪れてくると、周囲のビルが光を放ち始めます。夕飯の買い物どうしよう、という時・・・

中野坂上の方へ青梅街道を歩いていくと、すぐに「ライフ」の光が見えてきます。ライフがあれば夕飯には困りませんね。笑。

オフィスワーカーが増えると、賃貸需要も見込める

ライフが近くにあって生活するイメージが湧きやすく、新宿が近く、周辺のオフィスで働く人たちが多い、となれば、賃貸需要が見込めます。

もっとも、だから住友不動産は、ラ・トゥールの賃貸で大きな利益を得ていくんでしょうね。・・・思いっきり高級路線の、きらきら夜景の、ザ・トーキョーという眺望を売りにしたマンションを、（コロナの状況がなければですが）バンバン外国人に貸し出していく計画なのでは、と想像を逞しくしてしまいます。

タワーマンションだけが建つよりも、オフィス棟もあると、住まいとしての好みはともかく（静かな環境を好む方も多いと思います）、資産価値的にはプラス材料だと見ています。

賃貸需要という観点からでなく、住環境的にも、オフィス人口を見越して新しくカフェやレストランができて、近隣が活性化するだろうことも、プラス要素です！（ただ完全にオフィス街になってしまうと、週末、閑散としてしまいますが・・・。まあ、新宿ならいくらでも行くところがあるので、週末は多少、周囲が閑散としているくらいの方が、気持ちよくあたりを散歩できそうです。）

懸念ポイントは？

西新宿五丁目は、西新宿の端っこ。神田川を渡れば中野区です。

住環境として評価できるポイントは、

西口のビル群のかっこよさ
水辺のほっとする感じ（D地区の公園ができれば）
スーパーライフの近さ
整備された新宿中央公園がある

がありますが、懸念ポイントはあるでしょうか。

一番の懸念ポイントは、「シティタワー新宿」固有の事情として、販売戸数が少ないことです。

427戸のうち、非分譲住戸254戸、非分譲SOHO11室があり、一般販売されるお部屋の数は、162戸しかありません。

一つ気になるのは、現地を訪れた人の第一印象が、「存在感があるのはA地区にあるラ・トゥール＆オフィスタワー」となるのではないかということです。

実際のところ、敷地面積は、Ａ地区が約7,980平方メートル、分譲タワーのB地区は約4,267平方メートルと、ずいぶん差があります。両方とも地上35階、地下2階建ではあるものの、延べ床面積を比べても、Ａ地区が約92,016平方メートルで、B地区が約44,548平方メートル。大まかに言って、分譲タワーは、ラ・トゥール＆オフィスタワーの2分の1のサイズであり、ぱっと見でも、2分の1とまではわからなくても、大きさに差があるな、というのは感じると思うんです。このことは何が悪いというわけではないんですが、なんとなく気になりました。タワーの価値＝存在感という価値観からすると、賃貸＆オフィス棟に負けているわけですから。

それから、これは懸念材料ではなくこのエリアを狙っている方が押さえておくべき事項ですが、同じ西新宿五丁目の、少し南へ行ったところでは、三井不動産レジデンシャルが手がける（仮称）西新宿五丁目中央南地区第一種市街地再開発事業が進行中です。そちらの竣工は、2024年度です。（年度なので一番遅いケースで2025年3月末日。）

住みたい街ランキングで7位を保っている新宿。あたりでは、ベビーバギーを押している女性も見かけました。

ビルはかっこいいし、足を伸ばせば広い中央公園はあるし、ターミナル駅新宿までは歩いていくか、丸の内線か、はたまたバスか、タクシーか、いずれにせよ移動の選択肢は多く、最近、西新宿のタワーマンションは出ていなかっただけに、他の街にない魅力がある場所だと改めて感じました。

前述のように、販売する部屋が少なめであることは懸念されますが、少しでも気になった方、資料請求していただき、最新の情報を得られるようにしていただければと思います。

以上です！

西新宿五丁目、この先、どんどん変わるでしょうし、今後が楽しみなエリアです。

【この記事には続編があります】ぜひ続けてお読みください！