ザ・ガーデンズ稲毛海岸 この条件で3000万台前半って…価格対満足度、最強じゃね?【ちばにゃん】

新築マンションを探している皆さん、最近の新築マンションってどこも高いですよね。小規模、マイナーデベで設備も普通…なマンションが23区内だと平気で坪300万~といった時代です。そろそろマンション選びに疲弊してしまう方が出てきてもおかしくありません。

さて、ここは千葉市美浜区稲毛海岸。JR京葉線快速で東京駅まで直通約35分。素敵な2層吹抜けエントランスホールがあって、パーティールーム、スタディルーム、ゲストルームもついてるメジャーデベ2社JVの大規模マンションです。

それが、坪単価160万円です。3LDK70㎡以上で3000万円台前半がボリュームゾーンです。

…首都圏の新築マンションですよ?

 

さて、ザ・ガーデンズ稲毛海岸、どんな物件か見ていきましょう!

 


物件概要

  • 物件名称:ザ・ガーデンズ稲毛海岸
  • 所在地:千葉県千葉市 美浜区稲毛海岸2丁目1-722
  • 交通: 京葉線「稲毛海岸」駅徒歩13分、総武本線「稲毛」駅徒歩18分、京成電鉄千葉線「京成稲毛」駅徒歩13分
  • 売主: 三井不動産レジデンシャル株式会社、三菱地所レジデンス株式会社
  • 施工会社:長谷工コーポレーション
  • 管理会社:三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
  • 建物竣工:2023年12月
  • 引渡し:2024年3月
  • 総戸数:299戸(鉄筋コンクリート造 地上10階建)
  • 駐車場:敷地内機械式 79台 敷地内平面 139台(設置率72%)
  • 駐輪場:598台 (設置率200%)
  • 敷地面積:11,363.50㎡
  • 地域:第1種中高層住居専用地域
  • 掲示板:ザ・ガーデンズ稲毛海岸

 

本物件が合う人合わない人

本物件が合う人のイメージ

  1. 勤務地が東京銀座日本橋等の東京の東側、もしくは京葉工業地域や総武線沿線にお勤め
  2. ご予算3000万円台、のびのび子育てできる開けた環境を探しているご家族世帯
  3. 実需で買い替え前提ではなく、長期間お住まいになる
  4. 通勤は電車、お出かけや買い物は車といった生活がイメージできる人
  5. できれば中古ではなくて新築マンションを購入したい、新築志向の人

本物件が合わない人のイメージ

  1. 東京西側アクセス気にする広域検討者
  2. マンションの仕様にはこだわりたい人
  3. 車の所有や車での移動を考えていない人
 

建設地の周辺環境

さて、ここからは建設地の周辺環境として、本物件に住むイメージを巡らせましょう!

ヤオコーが便利!

本物件からはヤオコーのある商業モール「ミノリア」まで徒歩5分です。本物件とミノリアは敷地的には近いのですが、今後予定している戸建て街区を挟みかつマンションの裏側から回り込んで行く必要があるので、5分となっています。敷地的には近いので、体感ではもう少し近い感じがするかもしれませんね。

赤線がヤオコーまでの動線。徒歩5分。(出典:ザ・ガーデンズ稲毛海岸HPを一部改変)


スーパーの中でもヤオコーは品揃えは非常良く、ちばにゃん的にポイント高いです!TBSラジオの番組で開催された「スーパー総選挙」ではオーケーに次ぐ2位を獲得しています。

また、ヤオコーの周辺には外食チェーンのしゃぶ葉や銚子丸、びっくりドンキーやサイゼも徒歩圏にありますので、今日は疲れたから外でさくっと食べちゃおう、といったことも出来るわけです。

ちなみに、私はここのヤオコー、びくドン、サイゼはちばにゃんも時折使いますので、お会いすることもあるかもですね!!昔まで勢拉という家系ラーメンのお店がありよく食べたのですが、最近無くなってしまったようです。悲しい。

実は駅から近い!

表記上駅徒歩11分となりますが、それは駅と本物件の間に存在する団地の通り抜けをしない前提での表記です。もちろん、私から公式にオススメはできませんが、実際は駅まで8〜9分程度で歩いてしまう方もいらっしゃると思います。

※画像は省略させてください!Google mapで見てみてね!

駅周辺にも充実した商業施設

駅周辺の商業施設の充実度で言ったら、京葉線沿線では海浜幕張に次いで新浦安に並ぶ充実度だと個人的に思います。(舞浜は諸説あるので除く)

駅前で一番目立つイオンマリンピア店はイオンがメイン店舗で、その他数十の専門店が入っています。また、駅前にはマツモトキヨシやセントラルスポーツ等、普段の生活に必要な商業施設がひと通り揃っており、日々の買い物には全く不便はないでしょう。

個人的には駅にバーガーキングがあるのがポイント高いです!
駅構内にあるY’sマートは結構しっかりとしたスーパーにもかかわらず深夜1時まで営業しているので、たとえ終電で帰ったとしても駅前で買い物して帰宅することができます。

稲毛海岸駅とマリンピア

稲毛海岸駅とマリンピア


マリンピアと駅前商業施設 人通りは結構多い

JR稲毛駅も日常利用可能!

本物件は京葉線稲毛海岸駅と総武線稲毛駅に挟まれるように位置しています。京成稲毛駅まで徒歩13分、総武線JR稲毛駅まで徒歩18分程の距離です。

稲毛駅は総武快速停車駅であり、駅前もケチのつけようが無いレベルで栄えている為非常に便利なのですが、稲毛駅は埋立地ではなく高台に位置しているため、徒歩や自転車を利用する場合はミノリア横の稲毛陸橋を利用して高台に上っていく必要がありますが、その際自転車を降りて手押しする必要があります。

 

出典:Google map ※青線が自転車ルート


 

稲毛陸橋 ※手前が物件側、奥が稲毛駅側


 

そのため稲毛への徒歩や自転車アクセスは決して良いとは言えないのですが、実は物件近くから稲毛駅へのバス便も出ています。

最寄りの高洲入口のバス停(徒歩4分)からは、平日朝7時台は5分に1本、日中でも10分に1本のペースで稲毛駅行きが出ています(所要時間約5分)ので、こちらを利用して稲毛駅方面に行く方が便利です。

 

稲毛駅周辺には個人商店的な飲食店も多いので、行きつけのお店の開拓もできちゃいます。

このような埋立地の街やニュータウンの傾向としては、個人商店が少なくお酒を飲まれたりする方には物足りなさが付き物ですが、本物件であれば稲毛近辺の居酒屋で飲んで終バスを逃したとしても、歩いても帰宅できちゃいますね!

これより海側の物件ですと、稲毛駅から歩くにはかなりしんどい距離になってきます。

 

車を持とう!

千葉湾岸エリアの基本的な移動は車を持った方が便利です。今までご紹介した通り、日々の生活は確かに徒歩や自転車でも問題ない立地ではあるのですが、この千葉湾岸エリアの特徴としては一つ一つの商業施設の敷地がとても大きく、最近流行りのコンパクトシティの真逆を地でいきます。

お出かけ先の候補となる施設の多くは海浜幕張エリアに位置しているのですが、海浜幕張(打瀬や若葉)の住人であったとしても、車を使ってこれら商業施設に行く方が多いと思います。

<車で行きたいお出かけ先>

・稲毛海浜公園(約5分)

・イオンモール幕張新都心 (約15分)

・三井アウトレットパーク幕張(約14分)

・コストコホールセール 幕張倉庫店(約15分)

・幕張メッセ / 千葉マリンスタジアム(約15分)

・JFA夢フィールド 幕張温泉 湯楽の里(約14分)

・ラウンドワン習志野店(約16分)

・IKEA tokyo-bay (約22分)

 

中でもちばにゃん的おすすめは、稲毛海浜公園&プールです!

出典:公益社団法人
千葉県観光物産協会 まるごとe!ちば HP


ここは県内でも最強に楽しいプールです。私も遠くからわざわざ行った記憶がありますね。稲毛海岸で育っていたらもっと沢山このプールに行けたんだろうなと思うと、稲毛海岸の子供たちがうらやましいです!勿論大人も楽しめるプールなので、今からでも遅くない!!

稲毛海浜公園は、今千葉市が民間とタッグを組んで、ガンガンお金を投入し力を入れてリニューアルを行っています。わざわざオーストラリアから白い砂を持ってきて、稲毛の浜を真っ白な砂浜にしたり、グランピング施設を作ったり、海へと伸びるウッドデッキを作ったり。これからはプールや、マルシェ、温浴施設などが整備される予定とのこと。

 

これオーストラリアじゃなくて、稲毛。出典:千葉市


 

海に伸びるウッドデッキ、稲毛。  出典:千葉市HP


 

外観デザイン

外観デザインはこんな感じです。

出典:ザ・ガーデンズ稲毛海岸公式HP


ガラス手すりの色がいい雰囲気が出ていますね。稲毛海岸らしい海を髣髴とさせるデザインです。ブリリア稲毛海浜公園のターコイズブルーのファサードを思い出しました! 壁面はアースカラーで重厚感も同時に演出してくれています。本物件、角住戸は特にダイレクトウィンドウは採用していないため、そのあたりはデザイン的にはもう一声あるとうれしかったですが、この坪単価のマンションなのでそこまでは要求しません!

出典:ザ・ガーデンズ稲毛海岸公式HP


そして見てくださいこのエントランス!かっこいいですね。エントランスラウンジが2層吹き抜けとなっているため高さがあり、帰ってくる住人の気分をあげてくれます。外観全体像はパッと見三井のマンションという感じを受けたのですが、このエントランスはザ・パークハウスをデザインしている三菱の息がかかっている雰囲気を感じました。(どこまで携わったかどうかは分からないので個人の感想です。)

 

共用設備

大規模の利を活かして、共用設備は充実しています。

エントランスラウンジは僕の好みですね~。エントランスに使われているアースカラーの高級感と、大きな窓面から見えるエントランス側の植栽のグリーンが相まって、まるで高級リゾートホテルの待合ロビーのようです。

また、子育て世帯にはうれしいペアレンツラウンジなども揃っております。スタディールームもありますが、パーティールームと一続きの部屋となっておりますが、通常は仕切られいるとのこと。スタディルームの個室は無いですが、ちょっとした気分転換に使えるかもしれません。

あと、地味にうれしいのがこのランドリールームです!普段着るものは居室に浴室乾燥機もありますのであまり使用する機会はないかもしれませんが、助かるのが布団類ですね。

ゲストルームは本当は2部屋あるとよかったのですが、1部屋だけとのことで予約が大変かもしれません。

■エントランスラウンジ

出典:ザ・ガーデンズ稲毛海岸公式HP


■ペアレンツラウンジ & キッズスペース

出典:ザ・ガーデンズ稲毛海岸公式HP


■パーティールーム

出典:ザ・ガーデンズ稲毛海岸公式HP


■スタディールーム

出典:ザ・ガーデンズ稲毛海岸公式HP


■ゲストルーム

出典:ザ・ガーデンズ稲毛海岸公式HP


 

居室仕様

事前に言っておきます。居室仕様はコストカットが目立ちます。でもこの感覚は色んな物件を見て比較してしまっているからであって、そうでない方にとっては特に気にならない部分も多いはずです。
基本設備は、直床二重天井で基本天井高2500㎜です。バルコニー側は複層ガラスとなります。

まず最初にコストカットしたなぁと思う仕様についてです。床暖房なし、食洗機なし(オプション)、キッチン天板人工大理石、ガスコンロはガラストップではなくホーロートップ、レンジフードはローコストモデル、各種キャビネットのソフトクローズ無し、ローシルエットでもないタンク式トイレ。とまあ、「ここまでやるか」と喉奥から声が出かかっておりますが、それでこの価格を実現しているのですからね。。。

稲毛海岸近辺ではないですが、似たような坪単価価格帯で過去10年くらいで分譲された新築の中ではこれ以上にコストカットされている物件もありましたし、どちらかといえば外観や共用部のデザインを凝ったほうが資産性的にも好影響と思うので、そうしたコスト分配をしてくれたのは良かったと思います。

一方でついてて良かった~と思う仕様もあります。まず、ディスポーザーついています!300戸の大規模マンションの利点を活かしてくれましたね。また、浴室乾燥機は標準でついています。また、LDK横の部屋はウォールドアで仕切れるのですが、天井吊り型のハイタイプなので、ライフスタイルの変化によって部屋の構造を変えることができます。子供が成長したらリビングを小さくして子供部屋としても使えるのは良いですね。

更に、10Fの住戸以外はバルコニーの隔て板がトールタイプとなっていますので、プライバシー性に優れます。

そして、リビング横の部屋のウォールドアを畳んでリビングとして使う場合、4連窓サッシとなりますのでかなーーり開放感があってこれは本当に素晴らしいですね!!

ソフトクローズやレンジフード、食洗機やキッチン天板など変えられる部分はオプションつければいいのです!!連窓サッシやウォールドア、隔て板などハードの部分はしっかりしてくれました(床暖房以外は..)ので、個人的にはこのコストコントロール方針は間違って無いと思いますし、この優し過ぎる価格を考えれば目を瞑れるかなと思います。

 

どの部屋を選ぶか

1期〜2期にかけて分譲されているのは、C棟となります。C棟、D棟は全部屋南東向き。A棟、B棟は次期以降の販売となりますが、南西向きのお部屋となります。

以下の敷地の図面を見てもらえばわかるのですが、エレベータは共用棟側(B棟)に2台、ゴミ置き場前に1台です。そして全てC棟に配置されています。また、日常生活で駅を使われる方はC棟ごみ置き場前のエレベーターを利用して敷地外に行くか、B棟前エレベータを利用してメインエントランス(B棟)を通って敷地外に出る動線になりますので、エレベータを利用する階層の場合はC棟は動線上で最も有利になります。

また、日常的には車を利用する方であっても、エレベータを使う場合は駐車場から一度C棟を経由する必要がありますので、C棟もしくはC棟側のD棟、共用棟の住戸が動線上便利です。

一方で、共用廊下の人通りが気になる方もいると思いますので、そういった方は外出動線上は若干遠くなってもD棟のほうが合ってくるかもしれません。ちなみに299戸に対してエレベータは3基用意されていますので、特筆して多い少ないといったことは無いと思います。

また、C棟、D棟のバルコニーからは戸建て街区を望むことになりますので、3階以上になると眺望が抜けてきて半永久眺望が確保されます。

出典:ザ・ガーデンズ稲毛海岸公式HP を一部加工

間取り

本物件、普通に板マンですので、田の字型が中心となります。面白みには欠けるかもしれませんが、やはり1番洗練された間取りでもあり使いやすいと思います。エレベーター横の住戸(B type)なんかは少しクセがありますが、3人ご家族やDINKSの方にとってはハマるかもしれまんね。先程も言いましたが、ウォールドアを畳めば4連窓サッシとなりますので、リビング空間はかなり開放感があります。

 

■Fタイプ (3LDK+2WIC 70.59m²)

横長リビングの間取りで、4連の連窓サッシです。いやこれはかなりの解放感が期待できますね。この間取りはリビングが横長のため、家具の配置はしやすそうですし、隣接する洋室3の使い勝手もよさそうです。リビングの畳数換算される実質廊下のスペースがちょっと気になりますね。

一方で、GL・GRタイプなどの間取りではウォールドアを折りたたむことで約21畳の広々LDKとしても使えるので、ここは好みが分かれるところかもしれません。

Fタイプ 出典:ザ・ガーデンズ稲毛海岸公式HP


3階 3180万円 管理費:12,640円/月 修繕積立金:7840円

※その他別途、インターネット利用料440円/月 給湯器リース料2101円/月

■GLタイプ※GRタイプは反転間取り(70.60m² 3LDK+WIC+N)

GL/GRタイプが一番数が多く、スタンダードな間取りです。Fタイプの説明でも書きましたが、この間取りの最大の利点は天吊りウォールドアを開けると広々21畳巨大LDKになる点です。その代わり、洋室側の窓面が若干小さくなるものの、ウォールドアの受け部分をかなり小さくしてくれているおかげで、4連サッシのような解放感を与えてくれます。

GLタイプ 出典:ザ・ガーデンズ稲毛海岸公式HP


GL1 7階 3400万円 管理費:12,640円/月 修繕積立金:7840円

GL1 5階 3350万円 管理費:12,640円/月 修繕積立金:7840円

GL1 3階 3210万円 管理費:12,640円/月 修繕積立金:7840円

※その他別途、インターネット利用料440円/月 給湯器リース料2101円/月

 

都内通勤シミュレーション

※あくまで最短を想定したシミュレーションです。

CASE1 丸の内勤務の場合

8:00 自宅ドア(自転車)

8:09 稲毛海岸駅着

8:11 稲毛海岸駅発(京葉線)

8:56 東京駅京葉ホーム

9:00 会社ドア

 

CASE2 大手町勤務の場合

7:56 自宅ドア(徒歩)

8:01 高洲入口バス停発(バス)

8:07 稲毛駅着

8:13 稲毛駅発(総武快速線)

8:55 東京駅地下ホーム

9:00 会社ドア

 

他物件との比較

周辺の新築で見ると、シティテラス稲毛海岸がちょうど分譲されておりライバルになるのですが、さすがすみふで価格がかなりお高いレンジ(坪単価約220万円)です。本物件は実質距離だと10分切るとので、駅距離もシティテラス稲毛海岸とはそんなに大差ないかなと思います。すみふはすみふの良さがあるので何とも言い難いところですが、同じくらいの値段を出すのであれば正直なところ幕張ベイパークミッドスクエアタワーをおススメしたくなります。

また、この稲毛海岸エリアは築浅の周辺中古がかなり優しい価格帯で出てきていますので、中古も同時に検討できるのであれば中古も検討することをおススメします。しかし、新築であることや実質駅距離、稲毛駅アクセスなどを考えると、本物件も十分に十分におススメできる物件です。あとはライフスタイルや好みで決めてしまっていいと思います。

 

■新築検討の場合(稲毛海岸周辺エリアも含む)

シティテラス稲毛海岸(稲毛海岸駅徒歩6分、平均坪単価220万円)

幕張ベイパークミッドスクエアタワー(海浜幕張駅徒歩13分、平均坪単価230万円)

ミハマシティ検見川浜Ⅱ街区(駅徒歩11分、平均坪単価185万円)

 

 

■周辺中古(直近売出し)

ヴェレーナシティ稲毛海岸 駅徒歩15分 2階 2018年築 75㎡:3480万円(坪単価153万円)

ルネ稲毛海岸グランマークス 駅徒歩13分 1階 2020年築 68㎡:3580万円(坪単価173万円)

 

総評

正直なところを申し上げると、特に居室内の設備仕様は良いとは言えません。予算がもう少し伸びるなら、4500万円〜5000万円程度出せるのであれば、幕張ベイパークミッドスクエアタワーをオススメしたいところではあります。

世の中には沢山の良質な新築マンションが供給されています。でも予算は伸ばそうとしても伸ばせるものではありません。本物件はマンションを見慣れた人からすると、床暖房無し食洗機オプション等と、コストカットが目立つと思う部分があるかもしれません。

しかし、大事なのは坪160万円という価格と満足度のバランスです。この物件は、エントランスも格好よくて、共用施設も充実していて、間違いなく日々の生活に彩りを与えてくれるような大規模新築マンションです。そして家族との幸せな毎日を支えてくれるような南向きの明るいお部屋です。それが、一般的な収入帯のご家庭でも手が届きやすく、安心して月々支払える価格で購入できることそのものに、この物件の大きな価値があると思います!

居室の設備仕様がいいマンションは予算を伸ばせばいくらでもありますが、3LDKが3000〜3500万円という価格に対する満足度という観点から、私は本物件をオススメしたいです!

 

補足

この物件の所在地である稲毛海岸は、アニメ「やはり俺の青春ラブコメはまちがっている。」の聖地ともなっている場所です。作中の殆どのシーンで実際に存在する場所や風景が描かれていて、作中の総武高校やサブヒロインの住んでいるマンションも実際に稲毛海岸に実在するものをトレースしています。

足を伸ばしてららぽーとTokyo-bayでデートしたり、駅前のマリンピアに買い物に出かけたり、駅前のサンマルクカフェで知り合いにばったり会ったり。

特に!ザ・ガーデンズ稲毛海岸や、稲毛海岸周辺の物件を検討中の方は、是非是非この作品をご覧になって下さい。自分がこれからこの街に住むイメージを膨らませることができるはずです!!!

 

それではまたお会いしましょう!

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千葉県歴計28年の幕張在住独身アラサー。 趣味はアニメや旅行やSUUMOサーフィン。 これまで何度か県外に出たのですが、謎の力によって千葉県に連れ戻されるので、県内中心にマンションを検討しているうちにマンション沼へ…。 先日、人生初のマンション契約を果たしました! スムラボでの目標は、たくさんの人(特に広域検討の方)に千葉県を知ってもらうことです。

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