さて、今回ご紹介するのはヒルズグランデ稲毛です。いやー今回ガチ近隣住民として本当に楽しみにしておりました！モデルルームがこの2月からオープンしましたので、早速訪問し第1期の予定価格の共有を受けてきました。
それでは良ければ最後までご覧ください！
Contents
まず初めに…
ヒルズグランデ稲毛は、隣接しない立地に建設される異なる3つのマンションを総称して「ヒルズグランデ稲毛」と呼んでいます。今回販売されるのはそのうちの2つ、パークフロントとブライトアリーナです。位置関係はこちらの通り。
出典：ヒルズグランデ稲毛公式HP
パークフロントが駅前から続く大通りに面しており、稲毛駅徒歩9分。ブライトアリーナは接道を通じて奥まった千葉女子高校の敷地の奥、稲毛徒歩12分に位置します。もともとは千葉大学の寄宿舎があった場所です。敷地はひと続きになっているのではなく3つに分かれています。（以下の画像の通り）
最終的には3つのマンションで構成される予定なのですが、今回分譲されるのはそのうちの2つです。
もう一棟目が予定されている敷地の場所はこちら。（赤枠）
3棟目の立地は駅徒歩10〜11分程度になると思われます。立地条件としてはパークフロントが駅に近い分、一歩勝るかなといった印象です。また、この3つのマンションの共用部は相互利用が可能となる予定です。
物件概要
ヒルズグランデ稲毛 パークフロント
- 所在地 千葉県千葉市 稲毛区小仲台５丁目830番31（地番）
- 交通 ＪＲ総武本線「稲毛」駅徒歩9分※東口
- 総戸数 196戸
- 間取り 1LDK+S(納戸)～4LDK
- 専有面積 46.98m2～81.72m2
- 敷地面積 8,095.09m2（売買対象面積）、 6,529.29m2 （建築確認対象面積）
- 権利形態 所有権 ※規約敷地(1,565.80m2)はブライトアリーナの区分所有者との共有
- 構造 鉄筋コンクリート造・地上7階建
ヒルズグランデ稲毛 ブライトアリーナ
- 所在地 千葉県千葉市 稲毛区小仲台５丁目830番30（地番）
- 交通 ＪＲ総武本線「稲毛」駅徒歩12分※東口
- 総戸数 191戸
- 間取り 2LDK～4LDK
- 専有面積 49.14m2～90.16m2
- 敷地面積 8,965.18m2（売買対象面積）、 7,393.64m2 （建築確認対象面積）
- 権利形態 所有権の共有 ※規約敷地(1,565.80m2)はパークフロントの区分所有者との共有
- 構造 鉄筋コンクリート造・地上7階建
2棟共通
- 用途地域 用途地域：第一種中高層住居専用地域・22条指定区域
- 管理形態 株式会社日鉄コミュニティに管理委託
- 管理方式 通勤管理
- 売主 日鉄興和不動産株式会社、三菱地所レジデンス株式会社、大林新星和不動産株式会社、三信住建株式会社
- 販売会社 三菱地所レジデンス株式会社
- 施工会社 新日本建設株式会社
- 販売予定 2023年3月下旬販売開始予定
- 完成予定日 2024年7月下旬（予定）
- 引渡年月 2024年9月下旬（予定）
立地
総武快速線停車駅の周辺は基本的に繁華街が広がっていることが多いのですが、このマンションの強みは総武快速停車駅の徒歩圏内でありながら、駅から住宅までのアプローチの素晴らしく、住環境も非常に良好なところです。以下で詳しく見てみましょう。
強すぎる！総武快速停車駅
稲毛駅から東京駅までは8駅、所要時間は約35分です。東京駅起点に東西南北、同様の所要時間の駅を確認してみましょう。- 北に34分は、埼玉県の大宮駅
- 南に35分は、神奈川県の保土ケ谷駅
- 西に35分は、東京都の東小金井駅
総武快速強すぎィ！！（2週間ぶり3回目）
もちろん、千葉県の弱みとして山手線の西側アクセスは厳しくなるという面もありますが、東側に通勤してる皆様であれば多くの方がストレス無く通えてしまうかと思います。
充実した商業環境
強いのは単純東京アクセスだけではありません！総武快速停車駅は千葉県内でも絶対的な価値があるので多くのお店が出店したいと考えます。結果として稲毛駅周辺の商業環境は県内でも非常に充実したものとなっています。
稲毛駅東口の様子。お店も人通りも多い！
稲毛駅東口の様子。日々の生活には困らないというか、かなり充実するレベル。
駅にはシャポー(駅高架下の商業施設)が入っており、駅前にはイオンがあります。駅から物件までの導線上で、駅前を抜けて県道133号に入ってしまうと本物件まで何かを買える商業施設（スーパーやコンビニ）が無いので、そこは不便に感じるかもしれません。一方でイオンは駅から物件までの動線上からは若干それる必要があるものの、イオン自体も「駅前」と言っていいような立地にありますので、ちょっと寄るくらいは全く気になる距離ではないかなと個人的には思います。
稲毛駅前のイオン！（プラウドタワー稲毛の公開空地から撮影）
また、飲食店はチェーン店のみならず個人店も多いので、行きつけの居酒屋を作ったり開拓したりもできちゃいます！ 埋立地側の比較的新しい街だとチェーン店は多いのですが、個人店の選択肢が殆どありませんからね…この辺りの商業施設の多様性が総武線沿線の強みと言えると思います！
高台ゆえの災害耐性
本物件、災害耐性は欠かすことのできない強みになると思います。まずはこちらをご覧ください。
高い（標高が）って安心。
1960年台の稲毛周辺の航空写真 （国土地理院資料を一部改変）
こちらの航空写真をご覧いただいてもわかる通り、今人気の美浜区（海浜幕張や稲毛海岸のある地域）は1960年頃は完全に海でした。1960年～1980年ごろにかけて、徐々に浚渫工事が進んでいき、1980年頃には今の美浜区の姿が出来上がっています。これからわかる通り、国道14号線あたりが旧来の海岸線であったのですが、今作のヒルズグランデ稲毛はそこからさらに内陸に進んだところに位置していることがわかります。
結論としては津波、洪水、高潮、液状化いずれのハザードマップにも色は付きません！安心！
駅からのアプローチ
Google mapを一部改変 ※パ：パークフロント ブ：ブライトアリーナ ①～④は後掲写真の場所
JR稲毛駅からパークフロントまでは徒歩9分の道のりとなるのですが、駅から物件までの導線上に、なんと電線がありません！！駅前は商業施設が多いため少しごちゃついた印象こそあるものの、抜けてしまうとあとは本物件まで続く綺麗かつ美しい一本道を歩くだけ。
電線地中化かつ広く歩きやすいフラットな歩道です。これは駅からの自分の家までレッドカーペットが敷かれているようなものです。この動線はいいなぁ….
私自身、この県道133号線を車で通ることがよくあるのですが、何と言っても道が広く緑が豊かで気持ちがいい！気持ち良さ的には旧山手通りの代官山近辺に近いものがあります！
それでは稲毛から物件までの道のりを紹介します。こちらをご覧下さい！
① 稲毛駅前
② まだ繁華街だよ（実は電線地中化されてる）
③ 道ひっろ！！電線な！
④ 家の前までふつくしい…
今は冬の季節ということもあり、緑感が薄いのですが春〜夏の景色はこんな感じ。
google ストリートビュー ヒルズグランデ稲毛 パークフロント エントランス付近
そしてこちらが代官山、、、
旧山手通りの代官山近辺。てかこれもう稲毛じゃん。
どうでしょうか。パークフロントまでは徒歩9分とすごく近いとは言えない距離ではあるのですが、この導線であれば価値ある徒歩9分になりそうですよね。また、パークフロントからブライトアリーナを渡すように通じる道のりは、一般の公道ではなくヒルズグランデ稲毛の敷地となります。ブライトアリーナはプライバシー性も非常に高いですね！
周辺施設一覧
公式HPがよくまとまっていますのでこちらをご覧いただくの一番わかりやすいと思います。ご覧いただけばわかるとは思いますが、物件の超近隣（徒歩3分以内）に買い物ができるような目立った商業施設はありません。
コンビニ行く場合はパークフロントからは徒歩4分ですが、ブライトアリーナからだと徒歩7分、500mの道のりを歩く必要がありますので、特にブライトアリーナを選ぶ場合は日常生活では自転車を利用するほうがおススメかなと思いました。
また、最寄りのスーパーのイオン稲毛店へはパークフロントから徒歩8分、ブライトアリーナから徒歩11分になりますので、やはり自転車はあると望ましいかなと。ただし、イオン稲毛店は稲毛駅からの帰宅動線上ではないものの立ち寄りやすい立地にはなりますので、帰宅時に必要な買い物をして帰宅という流れでは使いやすいと思います。
外観と共用設備
パークフロント
外観はこんな感じ。
ヒルズグランデ稲毛公式HP
ヒルズグランデ稲毛公式HP
はぁ。かっこいい。ため息が出ますね。角はダイレクトウィンドウにしてくれていますので背の高い建物ではないものの、スタイリッシュで引き締まった印象です。元千葉大学寄宿舎跡地で、周りは高校や中学に囲まれる文教地区の雰囲気を醸し出すこの赤レンガ調のタイル。
パークフロントの前面に立ち並ぶ巨木はかなり大きく、本物件の最上階の7階と同等程度の高さがありますので、パークフロントのメインとなる西側住戸の眺望は完全に木々を前にするグリーンビューとなります。眺望の抜け感が欲しい方は、パークフロントの南側住戸か、ブライトアリーナーの南向き住戸を検討されたほうがいいかと思います。
そして、エントランスアプローチはこちらです。
ヒルズグランデ稲毛公式HP
ひと昔の大規模マンションによくある「ドーン」と構えて「バーン」と大味のエントランスとは真逆の上品さを醸すこのアプローチは、もう素晴らしいとしか言えません。千葉では品の良さを醸し出す物件にはなかなか出会えませんから、そうした面でも貴重だなと思います。
いやー千葉市でこんな物件に住めるとは。
ウェルカムホール（出典：ヒルズグランデ稲毛公式HP）
ファインガーデン（出典：ヒルズグランデ稲毛公式HP）
ガーデンラウンジ（出典：ヒルズグランデ稲毛公式HP）
その他、ヨガもできそうなスタジオもありますので、好みもありますがパークフロントの方が共用部が充実してる印象です。（中庭の有無が大きいかもしれませんね。）エレベーターは196戸に対して2基ですので、若干ギリギリではありますが7階建てのマンションですので階段を利用してしまう方も多いかもしれません。
ブライトアリーナ
外観はこんな感じ。
ヒルズグランデ稲毛公式HP
出典：ヒルズグランデ稲毛公式HP
ブライトアリーナのメイン棟は高校のグラウンドビューとなりますので、パークフロントとは打って変わって眺望が抜けてきます。駅距離+3分とはなりますが、この抜け感と眺望ならば十分検討できるのではないでしょうか。とはいえ、校庭になりますので日中は生徒たちの声などは聞こえてくるとは思いますので、そのあたりは確認が必要なところかとは思います。
そして、エントランスはこちら。
ガーデンラウンジ（出典：ヒルズグランデ稲毛公式HP）
ガーデンラウンジ（出典：ヒルズグランデ稲毛公式HP）
パークフロントはエントランスは1層で、その後2層吹き抜けのウェルカムホールがひろがるのに対して、こちらなんとエントランスから2層吹き抜けです！エントランスに関してはパークフロントと好みが二分しそう。
チルラウンジ（出典：ヒルズグランデ稲毛公式HP）
マルチスイート（出典：ヒルズグランデ稲毛公式HP）
こちらはラウンジがエントランスホールとセパレートしているので、ちょっとした気分転換にも使いやすいですね。ゲストルームもブライトアリーナ側に備えています。また、ブライトアリーナは東西に長く延びるレイアウトのため、中継地点にエレベーターを1基多く設けており、合計3基のエレベーターとなっています。
駐車場事情
駐車場設置率は60%です。現在一部住戸には駐車場優先権をつけるか検討はしているものの未定とのことでした。接道も今回ヒルズグランデ専用の接道を折角作っているわけですし、目の前の県道133号も広くて走りやすい道です。いくら総武快速停車駅と言っても、千葉県内で行動範囲を広げようと思うなら車はほぼ必須と個人的に考えていますので、この設置率は正直微妙です。ウェリス稲毛でさえ71%で足りてない印象でしたのに、なぜ…。
千葉には非常に多くの車必須組がいて、私もその一人です。駐車場は最後に抽選ガラガラポンといった売り方ではなく、一部先着順するなり一部住戸に確約するなり、車必須組でも買いやすくなるような売り方の工夫をして頂きたいなぁと思いました。
なお、パークフロントとブライトアリーナでは駐車場の条件はほとんど変わりません。詳細は以下の通りですが、使用料は未定です。周辺の相場から考えると、1万円前後～（予想）といったところでしょうか。
パークフロント
- 駐車場122台（機械式120台、平置1台、身障者用1台）他、カーシェア用1台［使用料（月額）：未定］
- 自転車置場356台 二段ラック式（上段ラック143台、下段スライドラック213台）[使用料（月額）：未定]
- ミニバイク置場4台［使用料（月額）：未定］
ブライトアリーナ
- 駐車場120台（機械式120台）他、カーシェア用1台［使用料（月額）：未定］
- 自転車置場311台。二段ラック式（上段ラック120台、下段スライドラック191台）[使用料（月額）：未定]
- ミニバイク置場5台［使用料（月額）：未定］
ゆめのでんきじどうしゃ！！
居室仕様
基本仕様としては、直床二重天井で、基本天井高が2450mmとやや低め、角住戸などの一部住戸は天高2400mmとなります。サッシ高は2100mmです。本物件はダブルアウトフレームを採用していますので柱の食い込みが無く、モデルルームでも表記上の面積帯よりは若干広い印象をうけました！このあたりは各社さん苦労されてますね。。また、全窓Low-e複層ガラスで、共用廊下側は可動式ルーバーとなっていました。また、居室内も床暖房、ディスポーザー、食洗機、ミストサウナありで必須アイテムはしっかりと揃っています！洗面周りはプルモーションがなかった(キッチンは有り)のは多少気になりましたが、浴室タオル掛け2本であったり、納戸やバルコニーにコンセントを備えていたり、停電時自動点灯する足元保安灯を備えていたりと、居住者の利便性を考えてデザインされているなと感じました。
そのほか、トイレと洗面室はフローリングの素材を変えていたり、アクセントクロスとしていたりとちょっとテンションの上がる工夫がされていました。あとは、リビングと隣り合う洋室の境は天吊り型のウォールドアを採用しています。ライフスタイルに合わせてリビングを拡張したり、部屋の創出ができるので非常に使い勝手が良いですよね。
部屋タイプによっては普通のウォールドアではなく、2帖程度の小部屋を創出できる「リモドア」が採用されております。これはモデルルームではリモートワーク部屋を想定して作られており、今の時代に合っていて使い勝手がとても良さそうだと思いました！
予定価格と間取り
予定価格について
平均の坪単価としては、240万〜250万円程度になりそうです。予想（というか願望）としては230万程度かなぁと思っていたので、上ブレしている感覚はあります。
ヒルズグランデ稲毛、よくよく見たら角住戸DWついてるやんけ！TVは置きづらそうだけで千葉の板マンでDW部屋は本当なかなか無いからテンションあがる…。どうか坪230で、グロス5000万円でおなしゃす🙇🙇🙇
— ちばにゃん (@loveChiba_nyan) October 29, 2022
そして稲毛は便利だよ。住商緑のバランスがとても良い。 https://t.co/qOrOc1RIJc pic.twitter.com/IjB6u9ZK7g
この坪単価帯ですとどうしても10万～20万/坪の差は相対的に結構大きく感じてしまいますよねぇ。（泣）
間取りについて(一部抜粋)
本物件の面積帯は、2LDKだと46～55㎡、64〜74㎡程度の3LDK、78～90㎡程度の4LDKとなっています。今回は買いやすい価格にすることを意図してでしょうが、メインの面積帯は60㎡台の3LDKとなります。より都内に近いところであればこ60㎡台での3LDKは面積帯は普通かなとは思いますが、千葉の稲毛だということを考えると「この広さかぁ」となってしまう面積帯ではありますよね。その分グロスの価格に関しては目に優しくはなっていますので、60㎡台の3LDKでもいいよって方は4000万円台〜、70㎡以上は必須という方はメインは5000万円台〜といった感じで選べます。
パークフロント構成図 出典：ヒルズグランデ稲毛公式HP
パークフロントは仲よし公園の並木に面するA棟、県道133号に面するB棟、B棟とファインガーデンに面するC棟の3棟構成になっていますが、このうち前立てが無いのはA棟の南側と、B棟（図書館の前立てがかかってくる部屋以外）となります。A棟は最上階に行っても並木ビューというかグリーンビューでですので、前立ての有無はそこまで大きな心理的な障壁にはならないのでは？と個人的に思います。一方で、A棟側で公園と対面している住居は公園で遊ぶ子供たちの声は必然的に聞こえてきますので、それは織り込んでご検討されるのがよろしいかと思います。（私が現地を訪問した土曜日には、建設地の目前で少年野球の試合が行われていました。）
ブライトアリーナ構成図 出典：ヒルズグランデ稲毛公式HP
ブライトアリーナはこの通り5棟構成です。こちらも7階建てになっておりますが、メインとなるA棟、B棟の南前面は高校のグランドビューになりますので低層階から眺望は抜けてきます。本物件の検討者で「南側かつ眺望大事！」という方はこちらが選びやすいのではないでしょうか。ただし、ブライトアリーナはその立地上どうしても駅からは離れてくるかつ東西に長く建ちますので、部屋の位置取りはかなり重要になってくるかなと思います。E棟は駅からは一番遠くかつ東向きとなりますので、今回共有された予定価格の中でも一番坪単価を下げて供給される予定です。（72㎡ 3LDK 4000万円台中盤 約200～210万/坪程度）
■パークフロント A74A (74㎡ 3LDK)
やはり気になるのはこのダイレクトウィンドウ住戸です！共用廊下側の室外機置場ですが、こうしたバルコニーは通常「サービスバルコニー」と名前がついていることもあるのですが、今回「室外機置場」となっているおりバルコニー側に室外機を置く必要がないのがGoodですね。一方で、こちらは天井高2400㎜となっていますので若干低さは感じるかもしれません。
- 5階 5700～5999万円（254～268万円/坪）※予定価格
- 5階 5000～5299万円（245～260万円/坪）※予定価格
- 2階 4700～4999万円（231～245万円/坪）※予定価格
- 5階 4700～4999万円（239～254万円/坪）※予定価格
こちら同じ西向きのA棟ですが、バルコニー側に前建てがありますので若干価格に差がついています。
- 5階 4700～4999万円（230～245万円/坪）※予定価格
- 2階 4300～4699万円（211～230万円/坪）※予定価格
こちらはB棟の南向き住戸です。
- 5階 5000～5299万円（241～255万円/坪）※予定価格
- 3階 4700～4999万円（227～241万円/坪）※予定価格
- 1階 4300～4699万円（207～227万円/坪）※予定価格
実質2LDKの住戸です。2LDKはほかに46㎡のプランがありそちらは3000万円台の前半から選べるようになっています。55㎡プランで間口が4800mmですので間口は結構狭めですが、窓の面積は洋室1とつなげると連窓になりますし、広く確保されていると思います。
- 5階 3700～3999万円（219～237万円/坪）※予定価格
- 3階 3700～3999万円（219～237万円/坪）※予定価格
- 5階 4700～4999万円（238～253万円/坪）※予定価格
- 2階 4700～4999万円（238～253万円/坪）※予定価格
- 5階 5000～5299万円（239～253万円/坪）※予定価格
- 2階 4700～4999万円（225～239万円/坪）※予定価格
第一期スケジュール
- 2月上旬～ モデルルーム事前案内会
- 3月中旬～ 要望書受付開始
- 4月下旬 正式価格発表
- 4月下旬 第一期登録受付開始（抽選）
- 5月上旬～ 購入申し込み、契約
通勤シミュレーション
東京駅近辺勤務であれば、ドアドア約1時間程度の通勤となります。CASE1 パークフロント～東京駅
- 8:00 玄関ドア（徒歩、敷地内移動込）
- 8:11 稲毛駅着
- 8:13 稲毛駅発（総武快速線）
- 8:55 東京駅着
- 9:00 会社ドア
CASE2 ブライトアリーナ～東京駅
- 7:57 玄関ドア（徒歩、敷地内移動込）
- 8:11 稲毛駅着
- 8:13 稲毛駅発（総武快速線）
- 8:55 品川駅着
- 9:00 会社ドア
周辺相場（直近の売出事例）
エクセレントシティ稲毛小中台ガーデン 稲毛駅徒歩9分 2019年築 4階 71.59㎡ 4400万円（坪207万円）ウェリス稲毛グロウブロック 稲毛駅徒歩7分 2015年築 1階 71.13㎡ 4183万円（坪194万円）
ウェリス稲毛オアシスブロック 稲毛駅徒歩9分 2015年築 10階 75.91㎡ 4980万円（坪216万円）
ルネ稲毛東パークザレジデンス 稲毛駅徒歩9分 2021年築 4階 78.98㎡ 5518万円（坪230万円）※未入居分譲中、以下に物件概要/資料請求ボタンを置いておきます。
総評
特に立地やハザード、物件自体のコンセプトや上質なデザインなど全体として非常にバランスがとれており、非の打ちどころを探そうとしても「どこだ？」となり出てこない。そんなイメージで、高いレベルで纏まっている良質なマンションだなぁと思いました。特に立地に関しては、日々歩く道含めてここに住みたいなと思える立地で、周辺の中古の立地条件と比較したときでも「絶対この場所がいい」という方も結構いらっしゃるのではないでしょうか？一方で、駐車場問題は正直かなり引っ掛かります。都内から検討されるような広域検討の方であれば気にならない部分もあるかもしれませんが、私のような本物件を楽しみに待っていたいち近隣住民としては、設置率60%で部屋による確約もないという売り方になってしまうと、「駐車場の確約ができないようであれば残念だけど検討からは除外します」となってしまいます。
あとは部屋の専有面積をどう考えるかというところでしょうか。予算5000万を一つの目安に置いている方も多いのかなとも思いますが、そうなると70㎡以上の部屋は、現状の予定価格だと基本選べません。（選べても南向きでもなく、駅からは一番遠いといった条件の悪い部屋です。）このご時世ですから部屋の専有面積が多少狭くなるのはしょうがない。けど一生住むかもしれない住まい選びで、市況と流行りだからしょうがないと広さを割り切れる方がどれだけいるのか。これが都内なら割り切れる方も多いでしょうが、千葉市ですからね…。
ただ、ここは売主さんも工夫を尽くしてくれており、柱をフレームアウトしてくれているおかげで60㎡台であっても3LDKの機能性は維持していくれています。60㎡台後半の67～68㎡の住戸であれば70㎡と変わらない空間と機能性は持っていると思います。しかしながら60㎡台前半ともなってくるとやはり3LDkとしては狭さは感じざるを得ないのではないかなぁと。
かたや周辺の中古に目を向けると、同じような価格で70㎡以上の築浅マンションが手に入ってしまいます。特にウェリス稲毛は総戸数931戸の超大規模マンションで、共用設備も非常に充実していいてエントランスもかっこいい。そんな好条件の築浅マンションが、今であれば5000万円切る価格で10階の眺望とれる75㎡を買えてしまいます。それを考えると、「なんかちょっと高いんだよな～」と感じざるを得ない予定価格でした。
周辺も良質な中古がありますので、気持ちよく新築と行くのか周辺の広めの築浅中古をとるのか、ここはかなり悩ましい選択だなぁと思いました。（逆に言えば、どっちをとるか本当に迷わせるくらい絶妙な価格設定をしてきているといえます。笑）
最後に後ろ向きなことも少々話しましたが、近隣ガチ検討住民のガチ悩みということでご承知おきいただければと思います。個人的に、稲毛ではプラウドタワー稲毛と並んでウェリス稲毛は一番好みの物件であったのですが、立地や外観や共用部などのデザインはヒルズグランデ稲毛のほうが好みですね。本作のような文教地区と緑豊かな住環境は、総武快速線停車駅の徒歩圏ではなかなか見ることができません。そこにあの重厚感のある赤レンガをベースとした上質な外観ですからね。もうそれだけで素晴らしいです。あぁ～マジで完成するのが楽しみです。
ということで、今回も本当に有難うございました！
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