今回は月島駅から徒歩5分のマンションである「グランドシティタワー月島」についてレポートしたいと思います。
Contents
物件概要
- 所在地：東京都中央区月島三丁目3300番他
- 総戸数：1,285戸（内日分譲住戸340戸、その他住戸30戸含む）
- 敷地面積：10,076.42m2
- 建物竣工：2026年4月
- 引渡し：2026年12月
- 売主：住友不動産、東京建物、大和ハウス工業、首都圏不燃建築公社
- 施工会社：五洋建設
- 管理会社：未定
- 駐車場：未定
- 駐輪場：未定
- 掲示板：グランドシティタワー月島ってどうですか？
公式HPより画像引用
建物
共用部
建物全体
- 廊下：内廊下
- 各階ゴミ捨て場：◯
- 各戸トランクルーム：◯（一部住戸）
- 24時間有人管理：◯
エントリー者向け資料より画像引用
内廊下は黒っぽいシックなデザインで折り上げ天井が採用されておりホテル感があります。また住友不動産と言えば豪華なエントランスが特徴ですが、本マンションも二層吹き抜けの8mのエントランスがあり高級感があります。エレベーターホールも天井が高く、石張り風のデザインが素敵です。
エレベーターは非常用2基含めて14基で、100戸/基前後になります。各階に設置されているゴミ捨て場から非常用エレベーターまでの動線が綺麗なので、ゴミ回収している様子が住人に殆ど見えない（ゴミの回収は非常用エレベーターを使用、ゴミ捨て場から非常用エレベーターまで共用廊下を通過しない）のはいいですね。
約200mと高さのあるマンションのため、免震ではなく制振構造を採用。ZEH-Mとなっています。トランクルームは十分な大きさがあり利便性は高いのですが、一部住戸にしか設定がないので注意が必要です。
共用施設
2F- テレワークラウンジ
個室もあるみたいですが、利用料等の条件はまだ決まっていませんでした。
30F
- パーティラウンジ/ビューラウンジ
本マンションは西向き東京タワービュー〜北西向き都心ビューが眺望の目玉になりますので、夜景は特に綺麗に見えそうです。（東京タワービューは築地再開発次第では変わる可能性があります）
グーグルアースより画像引用（西向き眺望イメージ）
専有部
平均で坪700万近いマンションになるので、価格なりといった印象です。（カップボードがオプションなのはちょっと…という感じでしたが枝葉の話です）天井高2,600mm×サッシ高2,100mmは「晴海フラッグスカイデュオ」と同じなので、イメージしやすい人も多いかもしれません。室内は梁や柱が目立たないようになっておりスッキリしていましたが、天井高とサッシ高の差分は少し気になりました。（私は天井高とサッシ高の差分を気にする派なので気になりましたが枝葉の話です）
一種換気×天カセのコンビは高価格帯マンションにしか現れないコンビで、久々に見ました。特に一種換気は給気口周りが汚れない上に空気が適温になって室内に入ってくるので、夏や冬は冷暖房の効率も上がって快適です。
浴室のダウンライトはLEDのラインライトでした。住友不動産は結構な価格帯のマンションでも浴室にブラケットライトを採用しがちなので心配？してましたが、高級感ある仕上がりになっていて良かったです。オプションで調光機能を付けれるようなので、照度を落としてムーディーさ？を楽しむこともできます。
珍しいなと思ったのが玄関の電子錠です。外（廊下側）だけでなく、内（室内側）にもリーダーがある両面リーダータイプになります。グランドシティタワー池袋にも採用されていたようで、ホテルのようにサムターンを回すことなく施錠・解錠ができるのはアガりますね。
グランドシティタワー池袋、玄関両面電子錠でした！！(両面電子錠は珍しいです)
— マンションマニア (@mansionmania) June 2, 2023
外出時は室内でボタンを押すと解錠、室外へ出ると自動で施錠されます。
出入りどちらもいわゆるホテル錠のためサムターンを回す必要なし！！便利ですね～！
(閉じ込め防止のためサムターン解錠時は自動施錠なし) pic.twitter.com/DGm9aAQd4b
その他特徴的なのは、カラーセレクトは原則選べず、部屋毎にカラーが指定されておりその中から選ぶ方式になるとのことでした。竣工まであと3年近くあるのに？という感じがしますが、住友不動産の販売方針とのことです。
全体
- 天井高：2,600mm
- サッシ高：2,100mm
- 床暖房：リビング、主寝室
- 換気システム：第一種換気
- 天井カセットエアコン：◯
- 鍵：電子錠（両面リーダ）
- 玄関前カメラ：◯
- 窓ガラス：Low-e
- バルコニー隔て板：トールタイプ
- 廊下・トイレ・洗面所床：タイル
キッチン
- 天板：御影石
- 側面仕上げ：×
- 水栓：グローエ
- ディスポーザー：◯
- 食洗機：◯
- カップボード：×
洗面所・浴室
- 洗面台天板：御影石
- 洗面室水栓：グローエ
- ミストサウナ：◯
- 洗濯機上収納：×
価格
販売価格
1期1次の販売予定住戸の平均価格は約坪730万円でした。1期1次は36階〜49階の一部住戸のみ販売予定ということで、現在の販売予定住戸は以下表の価格が入っているところになります。住友不動産らしいブロック価格となっており、階が変わっても価格が同じという不思議な価格設定です。
筆者作成（クリックすると少し大きくなります）
現在価格が出ているところは高層階の好条件住戸が中心なので、今の価格前提だと全体の平均は坪670万くらいになりそうですが、「グランドシティタワー池袋」の倍近い反響があるとのことで、今後の値上げ可能性は十分にありえると思います。（なんとなくですが南は上がりそう）
地権者との調整に時間を要しており、販売が9月から10月に後ろ倒しになるため、販売予定住戸をもう少し増やす予定とのことでした。
値付けとしては眺望が価格に反映されています。本マンションの目玉となる東京タワービューの西向きが最も高く、次いで目の前が運河で前建てリスクが低い北向き、最も安いのはすぐ目の前に「サンシティ銀座EAST」があり、その隣に後発の再開発タワマン（月島三丁目南地区開発：三井・野村・大成）が建つ予定の南向きとなっています。個人的には南向きの高層階は狙い目だなと思いました。詳しくは後述します。
既に申込希望住戸の受付を開始しており、2億を超える角住戸はほぼ全てに購入希望が入っていました。外国の方も多く検討しているようで、少々の価格差（数千万が少々？？？）よりも条件の良い住戸を希望しているようでした。
周辺相場
中古
- センチュリーパークタワー 竣工1999年 月島駅徒歩8分 坪570万前後
- キャピタルゲートプレイスザタワー 竣工2015年 月島駅徒歩1分 坪605万前後
- ミッドタワーグランド 竣工2020年 月島駅徒歩2分 坪600万前後
新築
- パークタワー勝どき 竣工2024年 勝どき駅徒歩1分 坪550〜600万前後
- 晴海フラッグスカイデュオ 竣工2025年 勝どき駅徒歩15分 坪400万前後
条件の良い高層階とはいえ1期1次の平均が坪700万を超えてくるというのは少々強気な価格設定だなと感じたのが正直なところですが、恐らくこの価格を踏まえて今後周辺の中古マンションの売出が上がってくると予想します。結果的に、本マンションと「キャピタルゲートプレイスザタワー」や「ミッドタワーグランデ」が近しい価格になってきそうです。
「晴海フラッグスカイデュオ」が販売されている間は一定の需要がスカイデュオに流れるため、急激な価格上昇はなさそうですがスカイデュオ完売後はもう一段高値になる可能性も十分にあると思います。
また住友不動産の販売スタンスは竣工後販売も気にしない長期・時価（値上げ）販売なので、本マンションが竣工する2026年時点ではこの価格では買えない可能性も高いだろうと思います。（不動産価格は様々な外的要因があるため、値上がりを約束するものではありません。あくまで参考としてご覧ください。）
中古でも良いなら「キャピタルゲートプレイスザタワー」や「ミッドタワーグランド」でも…と思いましたが、今売りに出ている出物は既に上記価格上昇の予兆を感じる価格設定＆出物が少なめです。
築25年になる「センチュリーパークタワー」が坪570万と高値で動いています。佃アドレスを代表するマンションであることを差し引いても25年経ってここまで価格維持（値上がり）しているのは安心感があります。
広域で新築を見ると、ざっくり以下の通りです。階数考慮すると、現時点では東池袋・高田馬場・西新宿と月島が近い価格帯になりそうです。
- 三田ガーデンヒルズ・ワールドタワーレジデンス：坪1,000万程度
- クラッシィタワー新宿御苑：坪800万程度
- パークタワー西新宿、グランドシティタワー池袋：坪700万程度
- パークシティ高田馬場：坪650万程度
- パークタワー勝どき：坪550万程度
- 晴海フラッグスカイデュオ、プラウドタワー平井：坪400万程度
管理費・修繕積立金
地権者と最終調整中でしたが、管理費・修繕積立金セットで550円/㎡程度を予定しているとのことでした。晴海フラッグの板状棟と同じくらいですので、最近のタワマンと比べると気持ちお安めな水準です。
気になる住戸
S55-A 55.82㎡/2LDK
49階：11,300万/坪669万
モデルルーム訪問者配布資料より引用
上でも少し触れた通り、本マンションは南向きの価格設定が少々弱気です。
その要因は恐らく後発の再開発リスクであると思われますが、目の前に建つ再開発タワマンは現時点で48階建てを予定しています。階数による高さが一緒とは限らない点は注意ですが、49階であれば、後発の再開発タワマンが建ったとしても眺望影響は限定的です。にも関わらずその要素が価格に反映されてないように見受けられます。＊ちなみに本マンションから「サンシティ銀座EAST」までは約125m、後発の再開発タワマンまでは約150mとそこそこ距離は確保できています。また正対することはなさそうなので、プライバシーに与える影響は軽微な印象です。
グーグルアースに筆者加筆
東京タワーのようなシンボリックな眺望はありませんが、勝どきのタワマンが見える眺望は素敵だと思います（マンション好き補正が入っていますが笑）。
グーグルアースから引用（南向き高層階の眺望イメージ）
間取り自体はタワマンによくありがちな行灯部屋が1部屋あるタイプで間取りが特別良いというものではありません。洋室が2つともリビングインということで好き嫌いが分かれる間取りかと思います。
S55-Bというほぼ同じ間取りも存在しますが、柱の位置とリビングの窓面の豊かさから本住戸を気になる住戸に選定しました。
S70-Atr 72.1㎡/3LDK
49階：15,000万/坪688万
モデルルーム訪問者配布資料より引用
同じく南向きの3LDKも上記と同様の理由で49階は狙い目です。
本住戸の珍しいポイントは内廊下のマンションなのに、共用廊下側に窓があることです。
東西それぞれにエレベーターを配備していることもあり廊下の途中に壁を設けて、同一階であってもフロアをぐるっと回ることができないようになっています。そうしてできた壁（写真赤丸）を利用して内廊下なのに人が通れないスペース（写真青四角）ができており、その部分は吹き抜け（下には機械式の駐車場がありますが、駐車場を超える階は吹き抜け）に接していることから誰も通れない外廊下を実現しています。
モデルルーム訪問者配布資料に筆者加筆
この外廊下があることで内廊下のタワマンなのに南北に風の通り道ができますので、換気がしやすくなります。内廊下のデメリットとして換気がし辛い点がありますが、この間取りは内廊下のデメリットを上手く解消しています。
大きめのトランクルームもある間取りのため、収納スペースが十分に確保できている点も嬉しいポイントです。
駐車場
1,285戸に対して駐車場は約360台（＋平置きが11台程度）、設置率は28%です。
筆者作成
利用料はまだ未確定でしたが、35,000円/月程度を予定、抽選は引渡し前に一斉での抽選予定ですが、角部屋や広い部屋の住戸ほど当たりやすくなるような抽選方式にする方向性とのことでした。
駐車場設置率は最近の新築らしく少ない印象ですが、最低でもミドルルーフ〜ということで駐車場が確保できれば車選びの自由度は高そうです。
住友不動産は駐車場に力を入れるイメージがありますが、本マンションは地下駐車場かつ地下に高級のあるコーチエントランスがあり、雨に濡れることなく車を乗り降りすることが可能です。車乗りの方にとっては満足度の高い駐車場という印象です。
まとめ
正直にコメントすると万人におすすめ！って感じではないですが、「月島」の「新築」にどこまで拘るかがポイントになります。「月島」に拘りが無いのであれば、同じ中央区湾岸の括りだと「パークタワー勝どき」がギリギリ残っていますので、そこを狙うのもアリです。次期販売の価格がどうなるか次第ですが、直近の販売価格である坪550万程度であれば、まだ割安感があります（パークタワー勝どきについては過去記事で詳しくまとめています→コチラ）。駅距離飲めれば「晴海フラッグスカイデュオ」もアリですが、倍率がすごいことになっているので「買えないリスク」を受け入れられる人であればおすすめできます。
もう少しエリアを広げると「グランドシティタワー池袋」も1期は割安感ある値付けの住戸があるのでチャンスです。恐らく販売数を絞って抽選にする（＝今の価格で沢山売らずに次期値上げしたい）と思われますので抽選の可能性が大きいですが、価格面ではおすすめしやすいです。「パークタワー西新宿」（過去記事はコチラ）も1期から値上げしてなければアリです。
「月島」には拘りたいけど「新築」に拘りがない場合は、周辺の中古、特に立地面で優位な「キャピタルゲートプレイスザタワー」の中古を狙うことをおすすめします。駅直結の魅力/希少性は大きく、本マンションに吊られて価格が上がる可能性は十分にありますので、坪600万前後の出物があれば積極的に狙っていいと思います。中古であれば即入居できる点も一次取得の方にとっては魅力が大きい（賃料のキャッシュアウトが抑えられる）と思います。
所謂湾岸エリアと呼ばれる豊洲、東雲、有明と比べたときの月島の魅力は、街に歴史があってファミリーファミリーしてないところだと思います。
街を歩いていても月島は至る所に小道があってそこに入ると趣深い個人店があります。しかも安くて美味しいお店が多い。グーグルマップを見るだけで攻略できない奥深さがあります。
はざまぁぁあああ！ pic.twitter.com/5tXoTUIZ4k
— 2LDK (@2ldk18) June 28, 2021
豊洲も東雲も有明も魅力的な街で個人的には好き（有明には住んでたこともあります）なのですが、月島はオンリーワンの魅力を感じます。「有楽町線と大江戸線の2路線が通っている、もんじゃの街」で評価すると月島の魅力を見誤ってしまうと思いますので、気になる方は現地調査をして気になったお店にフラッと入ってみることをおすすめします。
月島駅から現地
現地周辺
全体的に見ると少々強気な価格設定ですが、気になる住戸でご紹介した南向きは狙い目感があります。特に高層階が狙える今のうちがチャンスです。
モデルルームは元々住友不動産の総合マンションギャラリーとして使っていた場所を本マンション専用に切り替えて使っているとのことで、気合の入れようが伺えました。竣工まで3年ありますが、竣工完売をするとは思えないので、これから5年以上かけてじっくり販売をしていくはずです。
湾岸エリアは後発の再開発が複数控えているのも特徴的です。本マンションのすぐ南にある月島三丁目南地区の再開発だけでなく、豊海、パークタワー勝どきノース？、築地市場跡地、臨海地下鉄など街として今後の伸びしろがあるのは楽しみな要素です。
販売は当初予定していた8月下旬〜9月から1ヶ月ほど後ろ倒しになっています。まだ検討されてなかった方にとってはチャンスですので、機を逃さぬようご検討を進められることをおすすめします！
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