はじめに

• 本稿は、宮城県仙台市において、ホテルメルパルク仙台の跡地にて、タカラレーベン、他JVが建設を予定している共同住宅について、紹介をするものであります。
• 2027年3月の建物竣工が予定されているため、かなり気が早いのですが、東北エリアでの最大戸数 (2023年9月時点で現地レベルでの調査で明らかになっている建築計画) という特殊性を鑑みて、まずは軽いジャブを打っておきたいという意図になります。
• さて、ホテルメルパルク仙台は、1997年2月に建築され、バンケット、ゲストルーム、レストラン等を備えた、いわゆるシティホテルでした。個人的には、ホテル客室を利用した事もなく、また、平日ランチバイキングに何回か行きましたが、いずれも客数多数という事で利用できなかった思い出しかありません。
• 無駄話はさておき、本稿では、仙台駅東口エリアについて、スムラボであまり触れていませんので、この紹介と合わせた内容と致します。

仙台駅東口近郊エリアの街並み

(南から北を望む)

(中心部から東を望む、2022年8月時点)

(矢印は旧ホテルメルパルク仙台、2022年8月時点)

(2022年8月時点)

立地、周辺環境等

立地

• 住所表記: 宮城県仙台市宮城野区榴岡五丁目
• 敷地南側からは、若林区との行政界です

周辺環境

(敷地東側)

(芝生広場)

(自由広場)

(噴水広場)

(フロア案内)

(横丁)

(テナント)

各種ハザード関係

建物関連

都市計画等の法律による制限

• 用途地域: 商業地域
• 地域、地区等: 準防火地域、駐車場整備地区等
• 建ぺい率 / 容積率: ＜80% / ＜400%
• 景観計画 (景観重点区域) : 都心ビジネスゾーン D-3地区、60m以下 (緩和により80m以下)
• 道路斜線制限、隣地斜線制限

指定区域等

• 2号再開発促進地区
• 立地適正化計画: 住居誘導地区、都市機能誘導区域 (都心_アウターゾーン)

• 景観地区 (宮城野通街並み形成ガイドライン ← 後記のよもやま話を参照): 駅前広場・大通り地区

建築計画 (2023年8月時点)

• 建築物の名称: (仮称) 仙台榴岡5丁目新築計画
• 所在地 (地番): 仙台市宮城野区榴岡五丁目6番1、6番11
• 用途: 共同住宅
• 敷地面積: 5,849.88m2
• 建築面積: 2,973.68m2
• 延べ面積: 47,771.61m2
• 建物規模、構造: RC造、地上22階地下1階建
• 建物の高さ: 78.00m
• 総戸数: 476戸
• 基礎: 直接基礎 (地盤改良)
• 工事着工予定時期: 2024年3月
• 工事完了予定時期: 2027年3月
• 建築主: タカラレーベン、野村不動産、三信住建、関電不動産開発
• 施工者: 未定

おおよその敷地範囲

周辺の状況

敷地東側

(googleより引用)

敷地南側

(googleより引用)

(googleより引用)

敷地西側

(googleより引用)

(googleより引用)

現況

よもやま話

仙台駅東口近郊エリアの特徴

イ) 多様な街並み

• 本エリアは、主として、オフィスビル、宗教施設、教育機関、商業施設 (物販店、飲食店等)、宿泊施設、共同住宅 (賃貸、分譲) と多種多様な混在があります。
• また、それらが特定に偏る事なく、同程度の分布割合を示しているのは興味深い点であります。

ロ) 宮城野通

• 歩行者の立場としての宮城野通は、個人的には仙台市で一番のシンボルロードであると思っています。
• ところで、(広瀬通は問題外過ぎるのが残念ですが)、青葉通と定禅寺通がさらにこれから変わろうとしているのは過去記事で示した通りですが、両者が持つ素晴らしいポテンシャルはまだまだ宮城野通に比すれば、発揮不十分と言わずを得ません。
• 話が逸れましたが、宮城野通は、自転車専用通路、舗装、ベンチ、オープンスペース、緑化、水路等の工夫が随所にあり、とても歩きやすく、仙台駅東口近郊エリアにおける特徴の一つと言っても過言ではないでしょう。

• 宮城野通で再度話を脱線させるならば、イベントの利活用が少ないのが気になっています。街並み的に落ち着いており、あまり賑わいという雰囲気でないのは確かですが、時には歩行者天国にして、人が集まる物販やステージなどの取り組みにも期待をしているところです。

ニ) アン◯ンマン関係に溢れる

ホ) 宮城野通街並み形成ガイドライン

• 建築物の意匠に関する基準や広告物の条例等に代表される街づくりのルールが定められており、こちらも仙台駅東口 (宮城野通地区) らしさです。

各種ハザード関係は、内水不安あり

• 内水について、令和元年10月の令和元年東日本台風と同じ雨が降り、下水道などの排水施設の能力を超えた場合の条件下では、敷地西側の前面道路を主として、5cm以上20cm未満の冠水が予測されています。
• しかしながら、敷地内建物に対する甚大な浸水にまで至る可能性は低そうです。

• 洪水に関しては、リスクのある東側から本物件へは高台に向かっており、不安要素は低いと言えます。

(上の矢印が宮城野通、下が新寺通、google画像の一部改変)

(新寺通から本物件への方向、google画像の一部改変)

(宮城野通から本物件への方向、google画像の一部改変)

物件について

全体像

• 現時点において、本物件の確定情報は、幹事会社がタカラレーベンである事しかありません。
• 運用については、東北エリアにおける最大戸数が計画されていため、全戸分譲となる見込みが高く、分譲の営業不振等がない限りは一部賃貸等の可能性は否定されます。
• 物件呼称に関しては、4社JVですので、特定のマンションブランドがつく可能性は低く、本記事のタイトルのような雰囲気になるものと予想しています。

制度活用による緩和と制限措置の狭間で

• 後記は、知りたい情報が分からない事により、分かっているそれから推測したものであり、かつ、マンション専門家ではない素人の数字遊びですので、眉間に皺を寄せずに寛容な気持ちで目を通して頂ければ幸いです。
• また、採用数値は端数処理等をしており、どんぶり勘定的な値ですが、参考数値にはなるものと考えて記載しています。

緩和措置

• 本物件における法令制限については、前記に示したとおりです。
• 容積率の緩和、絶対高さ、斜線制限のいずれの緩和を講じるためには、総合設計制度の活用が必須になります。

イ) 容積率緩和

• 後記の3物件は、いずれも前面道路が12m以上により、指定容積率のみで試算をしています。
• 容積対象面積や実際の容積率は分かりませんので、制限上限値である 400% + 200% で600%で設計するとすれば、仮に敷地面積を5,850m2とすると、その面積が35,100m2と計算されます。
• 建築計画の延べ面積を47,800m2とすると、本物件は、

• 理論上はこの面積を上限として、部屋割等をしていくことになるはずです。
• また、本物件は、地下を設ける計画です。おそらくは、地下室は設計されず、駐車場等の用途になると思いますが、地下以外にも内廊下など様々な不算入の規定があるようであり、容積対象面積を増やさないことと建築費とのバランスの試行錯誤をかなりしたのではないでしょうか。

• 商業地域
• 建ぺい率 / 容積率: ＜80% / ＜400%
• 景観計画 (景観重点区域): 制限なし

→ 31,150m2 (法定の延床面積) – 7,750m2 (最大の容積対象面積の不算入部分) = 23,400m2 (最大の容積対象面積)

• 商業地域
• 建ぺい率 / 容積率: ＜80% / ＜600%
• 景観計画 (景観重点区域): 制限なし

→ 50,000m2 (法定の延床面積) – 10,400m2 (最大の容積対象面積の不算入部分) = 39,600m2 (最大の容積対象面積)

• 31,600m2 / 476戸 = 約66m2 / 戸

• 21,050m2 / 286戸 = 約73m2 / 戸
• 実際の建物: 約1,010m2 / フロア / 13戸 = 約78m2 / 戸
• 理論値と実際値の誤差: ±5m2

• 35,650m2 / 468戸 = 約76m2 / 戸
• 実際の建物: 約36,170m2 (全体の専有面積) / 468戸 = 約77m2
• 理論値と実際値の誤差: ±1m2

ロ) 絶対高さ制限

• 法令上限は、60mですが、計画では78mです (緩和上限の80mは下回っている)。
• このことからも総合設計制度の手続きを執っていることが分かります。

ニ) 斜線制限

• 本物件は、道路斜線制限と隣地斜線制限がありますが、これも緩和されて高さを確保でき、その分の戸数増加を図れます。

ホ) 公開空地

• 建蔽率は約51%の設計であり、駐車場の設置計画が不明ではありますが、仮にこの配置をパツパツまで建築するとなると、公開空地が地域に根差したものは期待できず、形上の公開空地になってしまいます。
• 広ければ良いという訳ではありませんが、ある程度の地域貢献ができるものを目指すならばそれなりの広さも必要であると思いますので、この点も事業主には期待したいものです。

• その心は、本物件が仙台駅東口と榴岡公園をつなぐ拠点としての機能を作って欲しいと思っている事にあります。
• 仙台市の新築分譲マンションに係る市況リポート (其の壱: 圧倒的な竣工住戸数は、野村不動産!!!) で書きましたが、仙台駅東口から榴岡公園までは物理的な距離や機能のまとまりから近郊エリアと個人的に定義しています。
• 近郊が持つ意味は様々ですが、その解釈の一つには徒歩による移動性があります。
• 人が集う賑わいのある仙台駅東口と榴岡公園間は、モビリティ等に関する社会実験やキッチンカー等の工夫が見られるものの、お互いの回遊性は高くないように思えます。
• 榴岡公園は、その用途から荷物等の理由により車を使う場合が多いと思いますので、仙台駅東口方面に歩く事はあまり想定されません。榴岡公園周辺からは仙台駅東口に向かうのは通学、通勤が主であり、逆もまた然りで、仙台駅東口から榴岡公園方面を徒歩で利用するのは、シャトルバス利用者等が加わる程度でしょうか。
• 本物件は、直接に両方向を結ぶ宮城野通に面してはいませんが、建物規模を鑑みればランドマーク的な存在になる可能性は高くあります。敷地西側の前面道路である宮沢根白石線は、人通りが多くはありませんが、歩行者が足を止める、あるいは集まるオープンスペースであって欲しいと願っているところです。

制限措置

• 本物件は、横にも縦にも大きな建物が予想され、外観的には圧迫感や威圧感を示すものになりそうです。また、タカラレーベン特有の意匠性が加われば、なおさらです。
• この点については、宮城野通街並み形成ガイドラインに沿った街並みとするための景観計画等に基づき、壁面位置、外形、意匠に代表される誘導指針が示されています。
• すなわち、ドラスティックな形や色使いの建物とならないように配慮されるはずです。
• しかしながら、外観を目立たせない分、内装等の建物内部がバブリーな感じになるかもしれません ← 野村と関電が阻止するか???

緩和措置によるプラスと制限措置による規制の中で造られる完成形とは?

• これまで示したとおり、緩和と制限の絶妙なやりくりが求められる物件であり、非常に完成が楽しみです。
• 建物の外形は、上から見て、コないしはロ、IIあるいはIII (ニあるいは三)、I (一) の内廊下、これらのツイン等が考えられます。
• 主要採光については東側と西側が中心となる配棟になるはずですが、敷地南北の距離が最大で120m程度になります。戸数確保や規制等により、例えば、80mの横長で高さ78mの箱になる可能性はないでしょう。
• 専有面積は、立地特性や建物規模、理論上のどんぶり勘定的計算値 (約66m2/ 戸: 全戸を同じ面積と仮定した場合) から、全戸数の40%程度を70m2前後に割り振り、15%程度をそれぞれ60m2前後、80m2前後、90m2以上、studioなどのスモールプランといった分布になるものと考えます。
• 共用部分は、総合設計制度を活用する手前、集会施設が必要になります。その他は、これまでの仙台市の大規模物件のそれに概ね準拠するものと思います (カラオケルームは、野村と関電が阻止するか???)。
• 駐車場率の他に、カーシェア、レンタサイクルといった附帯サービスも気になるところですが、もしかしたら管理の基幹事務や清掃作業、コンシェルジュなどをするロボットを開発して採用するという予想は近未来過ぎでしょうか。

仙台駅東口エリアの分譲マンション

(諸事情により、一部のマンションブランドを割愛しています)

おわりに

• 次稿では、今後における本物件の最大戸数を超える可能性に触れてみるつもりでいます。

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