今回はプラウド都立大学のご紹介 Contents
今回はプラウド世田谷砧ガーデンコートや パークホームズ深沢７丁目と同じく「駒沢公園」のある生活が出来るエリアということで、前々から気になっていたのですが、遅まきながらも取り上げます
物件概要
- 管理会社
- 野村不動産パートナーズ株式会社
- 施工会社
- 西武建設株式会社
現地でも既に３階程度まで出来ており、竣工は２０２３年の年末。それにも関わらず引き渡しが２０２４年４月下旬という住友不動産的な販売方法が気になりますね。近隣からの住み替え層に対しては、既に同じ学区の学校に通われているから関係無いかもしれませんが、学区が変わる方には影響大きいです
エリア特性
「坂や起伏のある住居系エリア」
物件の所在する目黒区大岡山は、武蔵野台地の高台エリアに建築されると思いきや実際は吞川緑道沿いということで、低地で、周辺一部工業地域もあるエリアになります。工業地域とは言え、現在は小規模な製造業の会社が数社ほどあるにすぎず、音や匂いが出るような工場のようなものは少なく、だいぶ馴染んで住民と共存している感があります。ただ、東急目黒線・大井町線の大岡山駅からは、標高差で7～10階分くらい下る感じになり、東急東横線・大井町線の自由が丘駅についても、一度マンションの４～6階分くらいは登って下ってを経ての距離になりますので、実質的な利用駅としては使えないくらいの起伏がある立地になります周辺の住居エリアの雰囲気
「公園巡りが楽しめる地」
当物件は呑川緑道の沿道にあり、道なりに北方向に進むと、都立大学駅を通過し、さらに北上していくと駒沢公園に至ります。フラットで緑の木陰も続くことからランニングや犬の散歩などで、程よく人が通る道になっています。桜の名所はたくさんあれど、この吞川緑道は地元の方くらいしかその良さが広まっていないところでもあるので、ゆっくりと桜を楽しめる道のりだと思います。呑川緑道（春・桜の季節）
アクセス （沿線情報）
最寄り駅は大井町線の緑ヶ丘駅ではあるものの、HP記載のルートは歩道が無いバス通りとなっており、歩くのは正直怖い（車で通過するのも怖い）道路のため、緑道沿いを歩くルートが現実的です。大岡山駅までは急な坂をマンション7～9階分くらい登らないといけないので、実質的には使えないでしょう。そのため、物件名にもなっている東急東横線の都立大学駅も徒歩10分がメインの駅になるでしょう。都立大学駅は比較的自転車置き場が充実しており、年間契約できる駐輪場が緑道沿いにあったり8時間100円の時間貸しもあります。
東急東横線のダイヤ改正について
ここで、東急東横線のダイヤ改正の影響をご紹介したいと思います。東急東横線のダイヤ改正は新横浜線の開通が大きく影響しており、従来は武蔵小杉・元住吉・菊名止まりの一部列車はあったものの、ほぼ元町・中華街行きが主流を占めておりました。そこに新横浜駅方面の電車が加わることになり、ダイヤは大きく変わりました。簡単に言うと1時間当たりの各駅停車の数が16本あったのが12本に減り急行電車がその分増えたという形になります。
これはプラウド都立大学の最寄り駅の各駅停車しか停まらない都立大学駅には大きな影響を及ぼしています。以前はわずかだった祐天寺駅での急行・特急の待ち合わせが、朝の時間帯はほぼ全ての電車で起きることになりました。後から運行している電車を祐天寺駅で待ち合わせすることになるので、学芸大学駅、自由が丘駅で先に出発する各駅停車ではなく、後に出発する急行・特急に乗る方がこれまで以上に増えました。以前は各駅停車でも自由が丘駅～渋谷駅の間であれば、上り線は各駅停車でも必ず一番先に渋谷駅までは到着していたのが、後に出発する特急、急行・特急のほうが早く渋谷駅に着くとなると、多くの方が、一本待って特急、急行に乗ろうとしてしまいがちです。つまり、各駅停車に乗車する人は減り、急行、特急に人が集中する形となりました。
急行停車駅は渋谷から、中目黒、学芸大学、自由が丘。特急停車駅は渋谷から中目黒、自由が丘。
混雑度合いは各駅停車は低下したので、通勤環境は改善したことになります。祐天寺駅から中目黒駅までの間が一番混み合う区間で、8時頃は文字通りぎゅうぎゅう詰めだったのが、各駅停車についてはリュックを背負ったままでも大丈夫な車両が出来るくらいになってきました。一方の急行・特急については乗り切れない人もいたり、ドアが閉まらないので、一度閉まった後に、再度ドアが開いて押し込まれるような事態が生じています。
各駅停車については環境は良くなったのですが、運行本数は少なくなり、祐天寺駅での停車時間が長くなってきたことから渋谷駅までの所要時間は長くなってしまいました。（実際、ダイヤ改正前は都立大学駅から渋谷駅は10分表記だったのが、11分になっています）
急行が増えたことで、２本連続急行電車も組み合わせられてきました。（都立大学駅では２本連続通過となります）
現地写真・動画
現地北西側（都立大学駅に一番近い方角）。高圧電線が物件上を通っているのがわかります。緑道には桜の木が植わっており、春は桜が楽しめる方角です
物件の東側の道路から撮影
道路は対面２車線。歩道もありますがお見合いになる住戸もあります
吞川緑道
向かいにはピアース都立大学が竣工済みです
都立大学駅への道中
通学区の中根小学校
駅までの道のり
間取り
全般的にスパン狭めな住戸が多いのは残念です（特に２LDK）６５C Type
７０H Type
70C Type
70B Type
（ご参考）第１期価格表
西側の吞川緑道方面の価格
（ご参考）２０２４年１月時点の販売住戸
プレミアムフロアなどの非売品を除いて最後の３LDKの販売住戸になると思います！ ここを逃したら後の間取りは・・・
周辺販売住戸
周辺ではオープンレジデンシア目黒碑文谷が販売中止になり、パークホームズ西小山が完売と目黒区の分譲マンションの販売数はなかなか選択肢少ない状況続いています
ピアース学芸大学レジデンス
モリモトの新築マンション「ピアース学芸大学レジデンス」は、東京都目黒区 学芸大学駅 徒歩8分にあるマンションです。学芸大学駅の最寄りマンションとしては既に取り上げた「クリオ学芸大学ザ・クラシック」も世田谷区アドレスでしたが、こちらは目黒区アドレスとなり、内廊下マンションで仕様はピアースのほうが高そうです。
下記が「東京都目黒区鷹番」アドレスの区域となります。学芸大学駅から近いエリアです。北は駒沢通り、南は目黒通り、西は碑文谷公園に囲まれるエリアで周辺にはイオンスタイル碑文谷店が存在します。学芸大学からの駅距離が10分を超えるマンションが多いのは、鷹番アドレスのほとんどが低層（３階建てが限度）住居エリアが続いているため、マンションが建ちにくいことです。
ピアース学芸大学レジデンスは、その駅ちかアドレス「目黒区鷹番」に建つ、新築マンションとなりますので、世田谷区アドレスのクリオ以上の希少性を持つことになるでしょう。
ディアナコート自由が丘翠景
モリモトの新築マンション、ディアナコート自由が丘翠景は、東京都世田谷区、自由が丘駅 徒歩15分にあるマンションです。近隣にライフ八雲店が出店予定で、近年は目黒通り沿いに西友が食品スーパー化したり、ドラッグストアがオープンしたりと、駅遠いエリアながらも利便性が向上しているエリアです。主な通勤ルートとしては目黒通りを通るバス便となり、目黒駅行のバスを乗るか、等々力駅のバスを乗るルートが幹線となるため現実的なルートかと思いますが、そのバス便エリア以上の住み心地、近隣子育て環境を重視される方向けだと思います。（後述に目黒通りのバス停を紹介した動画がございます）
シティハウス下目黒
住友不動産（すみふ）の新築マンション「シティハウス下目黒」は、東京都目黒区、目黒駅 徒歩5分 バス所要時間9分にあるマンションです。 「シティハウス下目黒近隣にライフ下目黒店がオープンする予定で、利便性の向上が予定されている下目黒エリア。こちらもディアナコート自由が丘翠景と同様に近隣の雰囲気を好む方選ばれる住宅だと思います。売り文句の目黒区最大規模の名の通り、徐々に値上げしての販売を続けております
住友不動産は手作りYouTube配信を続けており、近隣で家探しをされる方には、より身近な情報を提供してくれるので、家探しのツールの１つとして使って見ると良いと思います。
クレヴィア用賀
伊藤忠都市開発の新築マンション「クレヴィア用賀」は、東京都世田谷区、用賀駅 徒歩9分にあるマンションです。 周辺雰囲気の良さであれば、用賀・桜新町エリアも高台の城南エリアらしい雰囲気を持ち合わせていると思います。中古価格帯も目黒区よりも５００～1000万円程度低い印象で、街の雰囲気重視の方には訪れてみて欲しい街ですね。「クレヴィア用賀、
その他目黒区・品川区の新築マンションはこちらもご覧ください。
総評
そもそもマンション供給の戸数が少ないエリアに１００戸を超える規模ということからの希少性からくる需要もあり、また周辺の所得層も低くはないことから購買力もあるということで、当初のお値段については「え～～、あ、、、そうなんだ。。」的な印象でした。販売当初の時期には「山手線内側でもあり得る価格」となっておりましたが、都心部の上昇により、値段が正当化されてきました。少なくとも同じような価格帯での新築マンションとしては山手線内側で見つけるのが困難な状態になってきております価格が高い分、仕様や住み心地を期待はしたかったですが、外廊下ながら２LDKはタワマンみたいな間取りであったり敷地ギリギリまで建物が詰め込まれて、周囲からの視線が気になる配置など、残念な点も見受けられます。また、自転車置き場が地下なのも残念なポイントですね、こちらの物件から駅までは自転車が走りやすい道路なので、駅前の駐輪場を確保出来れば、快適な通勤が得られたはずなのにです。
そのような難点もありながらも、東急東横線徒歩１０分圏内で信号無しのフラットな道のりの１００戸超の目黒区物件と言うのは今後の供給も限られられることから、徐々に売れて行くのでしょう。
３LDKの値段が出せる方であれば、前述の内廊下タワマンみたいな窓の無い部屋が無い間取りも存在しており、静かな環境だからこその窓を開けた生活もできる城南らしいマンションとも言えます。
都立大学駅は現在リニューアル工事中のため、高単価な街によりなっていく最中です。 さらに都心同様の電車の混雑がそこまでででない通勤環境も出来上がってきて、生活していての満足度は得られると思います。
来月からは３期の販売を開始ということで徐々に売れて行くのかなと思いますので、少しでも気になるのであれば資料請求から始めてみてはいかがでしょうか！
編集後記
ホームページが開設される前から現地調査していた身にも関わらず今更の投稿になります。ダイヤ改正の影響は大きいことから、こちらの物件を借りて東急東横線の現状もお伝えさせていただきます。ダイヤ改正は大きく乗降する電車の乗りやすさや、快適性に影響するので、周辺住民の居住性に影響するので、重要な意思決定のfactorだと思います。しかし、ホームページには時刻表通りの記載しかなく、電車内の快適性や、実際の速達性は口コミやブログ、などのSNSを通じての情報収集や、自分で足を運んでの実地調査に頼らないといけません。現調が中々できないかたにも、路線の混雑度合いなど少しでも参考になれば幸いです。（混雑度合いは水物のためあくまでもキットキャットの体感値であることはご容赦ください）
Twitterでは、より旬なマンション情報を発信していますのでTwitterもよろしくお願いいたしますm(__)m
「#ブログ用現地写真・映像 」＋物件名
で検索すると現地写真・映像なども随時載せています。
なお、Twitterの中では、この規模感にも関わらず公式HPがオープンすると数々のアカウントの方々がツイートされていました。このエリアへの関心、人気が高いと言うことが少し垣間見れたような気がしました
マンション周辺の状況を動画で紹介するYouTubeチャンネルを開設しました！主に物件周辺の雰囲気がわかるような、実際に現地を訪問した際の映像を投稿しています。
分譲マンションの建築地周辺の様子 – YouTube
【プラウド都立大学】緑道から正面口へ – YouTube
【プラウド都立大学】駅までの道のり – YouTube
【プラウド都立大学】駅までの道のり② – YouTube
【プラウド都立大学】目黒通り北側から都立大学駅の方へ – YouTube
今回ご紹介のプラウド都立大学の近隣の様子も掲載しています。
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