今回は大阪の大規模タワマンベスト5に入るジオタワー大阪十三のモデルルーム訪問/予定価格考察です。
いや〜、大阪で700戸を超える新築タワマンはシティタワー大阪本町以来なので待望の超大規模マンションでモデルルームもテンションが上がりました。
モデルルームの中やシアタールームにも植栽があったり、模型がかなり大きく迫力があったりと阪急阪神としても力の入ったプロジェクトであることがわかりますので、是非みなさんもモデルルームに足を運んでいただきたい完成度でした！
「ブリリアタワー堂島」のモデルルームにある建物模型が5.5mと超巨大だったのですが、ジオタワー大阪十三も2階の高さまで伸びているのでかなり迫力あります。
（ちなみに模型見てわかったのですが、バルコニーは低層階も透明バルコニーなので眺望の抜け感がある部屋を選びたいですね！）
ちなみにブリリアタワー堂島は数回値上げしてもなお人気で、今はグラングリーン大阪のグランドオープン以降の価格発表を待って第6期の販売を10月下旬からスタートする予定です。
今後は新築未入居の中古物件も出てくるでしょうから、価格動向は引き続きチェックしていきたいと思います。
ブリリアタワー堂島の模型 引用：梅田経済新聞
さて、話をジオタワー大阪十三に戻します。
今回は予定価格考察がメインとなるため、建物デザイン/共用部/周辺環境などは前回の記事をご参考ください。
前回記事：「ジオタワー大阪十三」駅近×梅田近の大規模複合開発タワマンは期待できるか？！【すごろく】
いつもながら前置きが長くなっているので、ここから本編スタート！
現地マップ
マンションコミュニティ：ジオタワー大阪十三ってどうですか？
Contents
総評
「定期借地&十三は躊躇してしまうが、割安な住戸は大阪市内新築タワマンとしては最安レベルでオススメ出来る！」
定期借地&十三
まず、本物件を検討する際に躊躇してしまうのが最近増えている「定期借地」。正直、私自身は定期借地の物件を購入したことがないため、なかなか手が出しづらい印象ですし、多くの方がそう感じていると思っています。
しかし、メトライズタワー大阪上本町やシエリアタワー中之島の定期借地タワマンはすこぶる好調です、いや、絶好調です。
※シエリアタワー中之島の記事はコチラ
どことは言いませんが、もちろん苦戦している定期借地マンションもあるのですが、それは立地と価格のバランスがあっていないだけで、価格さえ周辺のマンションと比較して割安感があれば定期借地もハードルは徐々に下がってきている事は間違いないでしょう。
（そもそも新築・中古マンション共に高騰しすぎてて所有権のマンションが買えなくなってきているのが要因の1つだと思っていますが）
実際、上記2つのマンションは抽選になるくらい人気な状況でメトライズタワー大阪上本町は段階的な値上げをしていますし、シエリアタワー中之島も1期で40％成約しており半年間売り止めして来年4月以降に2期がスタート（恐らく値上げする）するので、ジオタワー大阪十三もそれくらい人気になるポテンシャルはあると考えています。
もはや定期借地だから売れない、買わない方が良いという考えはマンション価格が高騰した現在の市況化では捨てた方が良いと思っております。
（私自身、定期借地はまだ食わず嫌いですが、他物件の売れ行きを鑑みると『昔は安かった』『定期借地はダメだ』と思っていたらいつまでも買えなくなりそうで…）
次に最寄駅が「十三」ということ。
十三は大阪梅田、神戸三宮、京都河原町まで乗り換え無しでアクセス可能な関西でも屈指の利便性抜群な駅である事は間違いないのですが、駅周辺は飲み屋や歓楽街があるため特に女性・ファミリー層を中心に敬遠されているかと思います。
また、今まで賃貸でタワマンはありましたが分譲タワマンはなく、サンプルになるような資産価値/リセールバリューも読みづらい状況ではありますが、だからこそ、大阪市内の北区・中央区・西区のタワマンより安く購入することが出来ます。
所謂ポテンシャルは高いマンションだと思っています。
最近は共働き世帯が増えていますが、二馬力でも最近の大阪市内都心6区の新築タワマンは高騰して手が出しづらい水準になってきている中、ジオタワー大阪十三であればドアto梅田は7分程度、夫婦が梅田と神戸などバラバラの勤務地でも通勤しやすい立地であることを踏まえると共働き世帯には良い選択肢になると思っています。
（マンションの2階に認可・無認可両方の保育園が入居するのも嬉しいかと）
価格
価格の詳細は後述しますが平均坪単価350万円になる予定で、全体平均で見ると定期借地・十三の価格としては正直安くはありませんが、角部屋や眺望が良い部屋に価格が乗っかっているため割安住戸は結構あります。20階はどの方角も眺望が抜けますが、北向きや東向きは価格が安く坪単価300万円を切っている部屋もあります。
北向き2LDK62㎡5,250万円程度(坪275万円)であれば、価格はかなり安いと感じます。
もちろん、眺望や階数などを拘れば価格はかなり高くなりますが狙い目の部屋、コスパが良い部屋はあります。
（梅田viewや年に1回の淀川花火は30階のスカイラウンジから楽しめばOK！）
しかも、全フロアバルコニーは透明ガラスのため部屋からでも綺麗な眺望を楽しめるし、マンション下にはスーパー入るし、駅近×梅田近の新築タワマンがこの価格であればオススメしたいですね。
（マンション目の前の信号さえ渡れば後は商店街でほぼ屋根付きで移動出来るので暑い日、雨の日でも移動は楽です！）
100点満点のマンションなんてないので、何を優先してマンション選びするか次第ですが、予算上限がそこまで高くないけど、
- 「新築で」
- 「タワマンで」
- 「利便性が良く」
- 「眺望も重視したい」
個人的には久々にワクワクしたモデルルームでポテンシャルを感じるマンションでした。
予定価格
平均予定価格
- 平均予定価格：坪350万円
- 最安予定価格：【20階価格】坪275万円
- 最高予定価格：【39階価格】坪730万円
定期借地は一般の物件より1割〜2割程度安いと言われている中、平均坪単価350万円は少し高くは感じますね。。。
定期借地でなければ坪400万円程度の価格に相当することになるので、そう考えると大阪市内の北区・中央区・西区などのタワマンより高いやん！？と思ったり…
（と言っても価格は全体的に高騰してきているので、相場感は常にアップデートしていかないと！！）
ただ、ジオタワー大阪十三は角住戸や淀川花火大会が見れるリバーviewの住戸に単価を寄せているので、それらの住戸がかなり平均値を押し上げていると言っても過言ではありません。
階層や眺望の向きでかなり価格が違ってくるのでお得な住戸もあります。
では次に階層別の予定価格を見ていきます。
階層別の予定価格
ジオタワー大阪十三は4層フロアに分かれており、フロア毎の価格は以下の通りです。- アーバンフロア（4階〜11階）：現時点で不明
- スーペリアフロア（12階〜26階）：【20階価格平均】坪325万円
- エグゼクティブフロア（27階〜38階）：【34階価格平均】坪393万円
- プレミアムフロア（39階）：坪560万円
20階でも北向き住戸は坪単価275万円の部屋もありますので魅力的です。
単身、DINKSや子供1名のファミリー層、1次取得者の方などにもオススメしやすい価格帯ですね。
27階以上のエグゼクティブフロア、プレミアムフロアはもはや十三価格ではないですが、最上階の一番高額な36,000万円台の住戸は既に複数の倍率がついているようです…
（世の中金持ちはいるもんだ、と思いながら最上階をイメージしたモデルルームを見たら感動しました。内装費だけで5,000万円程度かかっているようで）
それでは階層別の予定価格をまとめていますのでご覧ください。
※現時点の予定価格では5,000万円台前半or後半などの表記になっておりますので、前半の場合は5,250万円、後半の場合は5,750万円で記載しております。
20階スーペリアフロア
※画像はクリックすると拡大します
34階・36階エグゼクティブフロア
39階 プレミアムフロア
方角別の坪単価
ジオタワー大阪十三は眺望による価格差が大きいと前述してきましたので、ここからは方角別の坪単価を見ていきます。資産性の観点だとどうなんでしょう…
従来であれば安い向きを買った方がリスクも低く値上がり幅も期待出来るケースは多かったのですが、最近は角部屋や眺望によるプレミアム感が強くなっており高くて良い部屋ほど中古の時も高く売れるケースも増えてきたので、正直難しいです。
ただ、本物件だと眺望は抜けることはどの向きも前提ではありますが、それでも一番高い向きと安い向きでは坪単価が105万円程差が出ていますので、予算抑えたい方は坪単価は安く抑えた方がベターかと考えています。
20階の方角別坪単価
東西南北を高額な向きから順番に並べると- 南（梅田view、淀川view、淀川花火view（バルコニーから斜めに見る感じ））
- 西（淀川view、淀川花火view（バルコニーから斜めに見る感じ））
- 東（淀川view（バルコニーから斜めに見る感じ））
- 北（山とか）
南向きの20階だと少し離れたところにあるタワマンが完全に抜けないので南向きを検討される方は25階くらいまでの高さを目指すと眺望の満足度は高くなります。
東向きと北向きは眺望が抜ける20階でも坪単価300万円を下回るためお得感はありますね。
角部屋だと北東角は単価安めなので、角部屋が良い！という方は北東角狙い目です。
（タワマンでも暑くなりづらい、寒くなりづらい向きなので北東角は個人的に好きです）
やはり淀川花火大会がリビングからも見ることが出来る南西角は高いですね！
ただ、花火大会の時だけでなく昼間は大きな淀川の景色を楽しみ、夜は梅田の高層ビル夜景が楽しめますので、予算があるなら欲しいですね。
なお、南西角は20階89㎡10,250万円の1億オーバーです…
※↓以下図の方角は下側が北向きになるのでご注意ください。
Google Earthに筆者加筆
34階の方角別坪単価
エグゼクティブフロアまで行くと角部屋は坪400万円超、中部屋でも南向きと西向きは坪400万円に近い水準です。以前、北向きと東向きは価格が安い…
（眺望抜けているので全然良いんですけどね（笑））
Google Earthに筆者加筆
39階の方角別坪単価
プレミアムフロアは最上階のみ。南西角が一気に価格が上がります。
今まで似たような水準であった南東角よりも坪単価100万円近く上がるので、まさに王様部屋ですね。
坪単価730万円とかなり高額ですが既に申し込み意思がある方が複数いるようで…羨ましい！！
Google Earthに筆者加筆
モデルルーム訪問後の情報追加
前回の記事には掲載出来ていなかった設備仕様などの情報をモデルルームで確認しました。パンフレットはまだ完成していない状態なので誤っていたらすみません。。
設備仕様
フロアが4層に分かれておりそれ毎に仕様が分かれていますので、詳細はパンフレットが完成したら更新したいと思いますが概ね以下の内容です。（モデルルームで気になった箇所のみ抜粋）
- キッチン天板
アーバンフロア、スーペリアフロア：人造大理石
エグゼクティブフロア：フィオレストーン
プレミアムフロア：シーザーストーン - トイレ：タンクレストイレ（1LDKはタンク有り）
※手洗いカウンター付き
※エグゼクティブフロア以上はスティクリモコン - キッチンはタッチレス水栓
- ディスポーザー
- エグゼクティブフロア以上は免震構造、それ以下は制震構造
- 各階ゴミ置き場
- 天井高2.6m（スーペリアフロア以上は2.65m）
- 各住戸に各階トランクルームと宅配BOX有り（住戸によっては2個ずつある部屋も有るし結構大きい）
- 低層/中層用エレベーター5機、高層用エレベーター3機、非常用エレベーター2機
一次取得者だけでなく、タワマンから住み替えされる方も十分満足出来る仕様です。
また、天井高が低層階でも2.6mあるのは素晴らしいですね。
同時期に販売開始するザ・パークハウス大阪梅田の天井高は2.45mなので、15センチの差があります。
（ザ・パークハウス大阪梅田は2.5mまでは頑張って欲しかったですが…）
ブリリアタワー堂島やリバーガーデンタワー上町台筆ヶ崎のように天井高が2.7mあるタワマンもありますが、大阪のタワマンの天井高は2.5mが多いので天井高が高いのはポイントが高いですね。
続いて個人的にポイントが高かったのが各住戸専用の各階のトランクルームと宅配BOXはかなり良いです。
最近新築タワマンでも各階宅配BOXは徐々に増えつつあるのですが、あっても小さめのものが多く、例えばオムツを複数買った段ボールが従来の各階の宅配BOXは入らないような大きさですが、本物件の宅配BOXはかなり大きく基本Amazonや楽天で頼むような大きな段ボールもほぼ入る大きさです。
なお、宅配BOXとしてではなくトランクルームとしても使うことが可能なので、ゴルフバックやスノボの板など、大型の荷物が多い方は非常に良いですね。トランクルームが何個もあるような感じで使うこともできます。
マイナス点として、少し気になったのは各階ゴミ置き場の大きさ。
中層階のフロアは1フロアで21世帯あるのですが、ご置き場がトランクルーム3個分くらいの大きさしかありません…
（確か段ボールは入らないから下まで直接持っていく運用になるはず）
各階ゴミ置き場は基本的に清掃員の方が毎日ゴミ回収に来ていただけるのですが、この大きさだとすぐにパンパンになるので、ここは注意ポイントです。
フロア図面
すごろく期待値
すごろく期待値：70点まとめ
大阪駅・梅田周辺の新築タワマンの平均坪単価をプロットしてみました。※緑色は今後販売予定のマンション、価格は私の予想です。
梅田周辺の新築タワマン価格マップ
ジオタワー大阪十三は淀川区になるため勿論価格は異なりますが、梅田まで近いタワマンとしてはやはり価格的には非常に魅力的に感じます。
大阪市内の新築タワマンは最低が坪400万円になってきていますし、これから販売されるものは建築費・人件費の高騰なども続いているため間違いなく更に高騰していきます。
最近、Twitter（X)でもデベロッパー関係者の方々が建築費に関する内容に触れられるケースが増えてきましたが、私が本業で関わっている際に目にする建築・人権費コストはどんどん上がっています。
（先日、大阪タワーさんと飲んでても建築費高騰に関しては深刻のようで…）
中古価格は新築価格に比例して値上がりするため、必然的に今後の中古マンションも更に値段が上がるため、マンション購入は早め早めが吉です。
そう考えると十三駅は梅田までも電車で5分もかからないし、駅近という点を考慮すると狙い目タワマンであると言えます。
定期借地という難しさ、十三駅という難しさはありますが、利便性良い環境、豪華な共用施設、眺望の抜ける部屋でも坪単価300万円を切る部屋もあることを是非検討いただきたいマンションです。
ジオタワー大阪十三は複合開発でスーパーや図書館も併設されるため、街の雰囲気はかなり良くなると思います。
そう、そして完成後に『これ、買っておけば良かった！』と思うマンションになる可能性が高いです。
（なお、スーパーは阪急オアシスではないとの事・・・）
10月中旬以降にはもう少し細かい価格も発表される予定で、その際に改めて記事に致しますので、最終的なオススメ物件かどうかを見ていきたいと思います。
では！！
ジオタワー大阪十三
マンション正面は公開空地も広く解放感抜群、カッコよすぎ！
ガーデンウォールが良いですね！3階までエスカレーターに乗るのも気分が高揚します。
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