パークシティ高田馬場のサービスについて【住井はな】

[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報はLifull Homesをご参照下さい。

こんにちは!住井はなです。
山手線の駅が最寄り駅で徒歩10分以内という好立地にあるパークシティ高田馬場。
昨年1期販売が終了し、来月には2期販売が始まる大規模マンションです。すでに多くの情報がネット上に出ていますし、スムラボ・スムログブロガーさんも何人か記事を公開していると思いますが、日本初のマンション内学童保育サービスがあるということで、子育てママの目線で記事を書きたいと思います。

☆物件概要☆

パークシティ高田馬場
所在地:東京都新宿区高田馬場4丁目844番4他(地番)
交通:JR山手線「高田馬場」駅 徒歩7分
東京メトロ東西線「高田馬場」駅 徒歩7分
西武鉄道新宿線「高田馬場」駅 徒歩8分
総戸数:325戸
入居時期:2025年6月下旬入居予定
構造・階数:鉄筋コンクリート造地上13階地下1階建 ※建築確認上:鉄筋コンクリート造地上12階地下2階建
施工会社:佐藤工業株式会社
売主:三井不動産レジデンシャル株式会社
掲示板:パークシティ高田馬場ってどうですか?
パークシティ高田馬場

【立地・アクセス】山手線と東西線が両方利用可能

高田馬場駅を最寄り駅とする「パークシティ高田馬場」。
私は個人的に山手線沿線が一番便利だと思っています。一般的に山手線よりも内側の方が高級住宅街だと思いますが、2~3路線の地下鉄が使えたとしてもどうしても行きづらい駅ができてしまう。その点、山手線は、ほとんどの駅に、乗り換え無し、あるいは1回乗換えで行くことができます。1回乗換えでいろいろなところに行けると言うことは、つまり、子どもが通学するにも便利だということ。実際、パークタワー高田馬場であれば、新宿区や文京区の学校はもちろん、埼玉や都下エリアの学校にも通える立地でしょうから、受験の際の選択肢も広がりそうです。
高田馬場駅は、山手線に加え、西武新宿線、東西線が使えるのもいい。特に東西線は、大手町や日本橋、中野、荻窪などに直通で行くことができる便利な地下鉄です。最寄り駅の交通利便性はばっちりだと思いました。

①パークシティ高田馬場の配置(住井はな)スムラボ

複数の大学に囲まれた文教エリアです(公式ホームページより)


その高田馬場駅から、早稲田通りを歩いて現地に向かいました。高田馬場駅周辺をしっかり歩いたのはかなり久しぶりでしたが、“私の知っている高田馬場とそんなに大きく変わっていない”が正直な感想。駅前は学生が行きやすそうな飲食店や居酒屋が点在。相変わらずラーメン激戦区なのは個人的に魅力的です。建設現地までのルートでは、エスニック料理や中華料理も多く、美味しそうではあるけれど、“子連れでは行きづらい(行かない)店構えだな…”と思いました。

②パークシティ高田馬場の現地までのルート(住井はな)スムラボ

左:高田馬場に来たら、BIC BOXが見たくなります! 中央:さかえ通りは知っている居酒屋さんがキレイになっていてびっくりしました 右:歩道がしっかりあって歩きやすいです


歩道が特別広いわけではないので、ベビーカーで歩くのは気を遣う場面もあるかもしれませんが、ここは昔からある成熟した街。歩道があるだけでもいい! ずっと歩道があって十分歩きやすいと感じました。
歩いてみるまでは、エリアのイメージとして、坂道を登っていくのかなと思っていましたが、実際に歩いてみると、坂は全く気になりませんでした。緩やかに上がっていく坂だから気にならないのかな?

それよりも、モデルルームの卓上地図に載っていた戸山口から住宅街を歩いていくルートの方が、坂が気になりました。イーストエントランスあるいはサウスエントランスに入る最短ルートになり、イーストレジデンスやサウスレジデンスの方たちは特に、住宅街をぬっていく方が早いはずです。車通りも少なく、子どもと歩いても安心感があります。ただ、短い坂を上ったり下りたり。私だったらお店を見ながら歩く方が時間短く感じるので、早稲田通りルートを普段使いします。

③パークシティ高田馬場の住宅街を通るルート(住井はな)スムラボ

左:敷地東側の区道 中央:住宅街を通っていくルート 右:戸山口出てすぐカフェがあったので休憩しました!


駅から坂を上って帰り、坂を下って駅に行くマンションはハザードの心配が少ない場合が多いです。「パークシティ高田馬場」も、ハザードマップ上、色が付かないエリアに位置しています。高田馬場駅を最寄りとする物件の中には神田川の周りを中心に水害リスクがあるマンションも多いので、エリア内でポジティブなポイントになると思いました。

 

【周辺環境】帰り道にスーパーマーケットが3つ!

 実際の暮らしをイメージした時に嬉しいのは、早稲田通り沿い、家に帰ってくるまでに売り場面積がしっかりある3つのスーパーマーケットがあること(ただし、全部道の向かい側)。
駅に一番近いところにあるのが、西友。オープンしたばかりでキレイなスーパーです。冷凍食品の品ぞろえもよく、お弁当作るときに重宝しそう。生鮮食品は2階なので、日常的に必要な食材を買うとなると、1階では用事が済まない。ほぼ確実に2階に上がることになりますが、品ぞろえも良く、セルフレジが多めなところがツボなので、私だったら西友をメイン使いします。

⑤パークシティ高田馬場の周辺環境(住井はな)スムラボ

左・中央:新しくきれいな西友 右:建設現地


さらに少し歩くとオオゼキがあります(マンションから徒歩3分)。比較的安価な品ぞろえなのがいいですよね。見に行った時もたくさん買い物に来ている人がいて、地域で愛用されてスーパーなんだろうなと感じました。
そして、マンションの斜め前にはマルエツプチがあります。プチと言っても日々の買い物をするには十分な売り場面積。マンションからすぐ(表記では徒歩2分)。そして24時間営業です。強い!

その他、大小の公園が周辺に点在します。

④パークシティ高田馬場の現地案内図(住井はな)スムラボ

周辺地図(公式ホームページより)


保育園に関しては、新宿区は待機児童数が比較的少ない自治体ですが、マンションの周辺でみると、認可・認証保育園は選択肢が少ない印象です。募集人数や前年度の内定指数(一部)などがネット上に公開されていますので、保育園に預ける予定の場合は、事前にしっかり調べることをおすすめします。

習い事は、音楽系やダンス系は徒歩圏内にありそう。夜遅くなると帰りが心配な中学受験用の塾も徒歩圏内か1駅程度の距離に大手校が一通り揃っています。

小学校の通学区指定校は戸塚第三小学校。早稲田通りを渡り、細かい住宅街を歩き、必ずどこかで坂を上り下りすることになります。徒歩分数の表記は7分ですが、子どもが歩いたらもう少しかかりそう?事前に小学校までのルートもしっかり確認していただきたいです。小学校は開校98周年の歴史ある学校のようです。校舎は建て替わっていてキレイでした。

 

【全体計画・共用部・サービス】ユニークなアイデアが詰まった共用部

 敷地は北側が早稲田通りに面し、東側が細い区道に面している2面接道です。棟は「タワーレジデンス」「ウエストレジデンス」「サウスレジデンス」「イーストレジデンス」と4棟に分かれ、それぞれつながっています。

早稲田通りに面するタワーレジデンスの部分は用途地域が商業地域になり、少し高い建物が建てられるエリアになります。13階まで住戸があり、共用廊下は内廊下。開口部は西向きと南向きです。車通りが多いであろう早稲田通り側ではなく、中庭側の南向きにしたことで、落ち着いた住環境になりますし、上層階は眺望や日当たりも期待できそうです。
それ以外の棟は、イーストレジデンスが5階まで、ウエストレジデンスとサウスレジデンスが7階まで住戸があり、その上は共用ペースになります(後述)。

⑥パークシティ高田馬場の敷地配棟図(住井はな)スムラボ

左:敷地配置図(公式ホームページより) 右:現地に行くと半地下の様子が確認できます


マンション自体が傾斜地に建ち、北側が低く、南側が高くなっているため、南側の1階は半地下住戸になります。半地下というと聞こえは悪いかもしれませんが、子どもの足音が下の階に響くのを気にしなくていい(ただし専用庭で騒ぐと音が上に上がってしまう可能性はある)、通常の住戸よりも広めのテラスや専用庭が付いていて子どもを思いっきり遊ばせることができる、外から覗き込みづらく目線が気になりにくいなど、子育てファミリーにはメリットもある住戸だと思います。前述の通りハザード不安も少ない立地なので、半地下が大きなマイナス点にはならないと感じました。

ウエストレジデンス、イーストレジデンスはそれぞれ西向き、東向きの住戸があります。マンションの東側、西側、南側は一戸建てなど、低めの建物が中心で囲まれ感は少ないです。どの方角を選んでも大きなネガティブ要素はないのですが、やはり南側は人気があるようです。また、意外と販売が進んでいるのは、中庭を眺める側になるウエストレジデンスの東向きやイーストレジデンスの西向き。向かいの一戸建てが建て替わって同じくらいの高さの建物が立つ可能性はあり、将来の前建て不安(の可能性)がなくなりません。マンション内側は環境が変わりづらいので、安心と考える方も一定数いらっしゃるようです。西棟の東向きと東棟の西向きの離隔は30mちょっとです。

⑦パークシティ高田馬場のグランドガーデン完成予想図(住井はな)スムラボ

グランドガーデン完成予想図(公式ホームページより)


大規模マンションらしく、共用スペース、共用施設も充実しています。もともとシチズンプラザの跡地だったという歴史的背景を踏まえ、時計の文字盤を模した中庭(グランドガーデン)には、四季折々の樹種以外にも、ミズナラやクヌギなど、実のなる樹種を集め、子どもたちがどんぐり拾いを楽しめるようにと考えられているそうです。
タワーレジデンスのB1階にはスタディブースとマルチスタジオ。
2階には、2つのゲストルーム。アリーナと名付けられたゲストルームでは、ホームシアター鑑賞やライブビューイングなどもできるように大型のホームシアターを備えています。図面を見るとわかりますが、かなり広いゲストルーム。完成予想CGを見ると今までなかなか見なかったようなユニークなゲストルームになりそうです。
その他、2階にはミーティングスペース、コミュニティスペースがあります。
8階には、パーティールーム、キッズコーナーがあり、そこから屋上庭園のルーフトップガーデンへつながっていきます。

⑧パークシティ高田馬場のルーフトップラウンジ(住井はな)スムラボ

ルーフトップラウンジ(公式ホームページ)


「パークシティ高田馬場」の共用施設で興味深いのは、屋上のスペースがフル活用されているところ。ウエストレジデンスとサウスレジデンスの屋上が共用スペース(ルーフトップガーデン)として、各所を屋上緑化し、ベンチを配置した憩いの場になっています。エレベーターで直接屋上に上がることができ、緑化したパーゴラやパラソルで日陰を作るなど、居住者が利用しやすいよう配慮されています。周りの建物の高さを考えると、景色もよく、気持ちのいい空間になるのではと感じました。
一番奥には「キャンピングガーデン」という、テントを貼ってキャンプができるスペースがあります(テントはマンションの備品)。火を使うことはできないそうですが、いきなりキャンプデビューするのはハードルが高いという家族が屋上にテントを貼って、家族団らんするのもいいですね。超身近な非日常が楽しめそうです。

⑨パークシティ高田馬場のルーフトップラウンジ完成予想図

左:家庭菜園ができるスペースもあるそうです。子どもの食育に活用したい! 右:家の屋上で気軽にキャンプ!(公式ホームページより)


パークシティ高田馬場の記事を書きたいと思った最大の理由は、マンション内学童サービスが予定されていること。
明光キッズと提携し、マンションの共用施設で子どもを預かってくれるサービス(有償)です。マンション内なのでお迎えの負担がなく、学校の宿題も学童内で見てもらえるとのこと。仕事や家のことをしながら、毎日子どもの宿題をチェックするのは結構負荷を感じます。学童内で見てもらえたらかなり助かります!
他にも各種アクティビティや算数・国語・思考力の学習教室など子どもの放課後の時間を、濃いものにできるようです。
料金は、一部割引きが予定されており、他の民間学童と比較すると安いと思います。

その他、サービスとして、各階ゴミ置き場、各階宅配兼食配コーナーが用意されています。
ゴミを持ってエレベーターに乗るのは匂いや汚れも気になるので各階ゴミ置き場があるのはいいですね。しかも、各階1か所ではなく、2か所あるので、廊下をぐるっと歩いて捨てに行く必要がないのも良いです!

⑩パークシティ高田馬場のエントランスホース完成予想図(住井はな)スムラボ

公式ホームページより



【間取り・専有部】吹き抜けの間取り、魅力的!

間取りは、1R~4LDK、広さは36㎡~127㎡まで幅広く用意されています。コンパクトな住戸はどうしても間取りに難はありますが、60㎡後半くらいから細長くない洋室も出てきて、70㎡台になると、ほぼ正方形に近い家具配置がしやすそうな洋室が増えてきます。同じ畳数でも細長い洋室は使いづらいので、洋室の形いいなと思いました。

⑪パークシティ高田馬場の間取り図(Tw47BとEe70AR)住井はな

間取り図(公式ホームページより) 左:食器棚がカウンターになっているので、ここにスツールでも置いてダイニングテーブルの代わりにし、窓側にテレビ台と小さいソファを置いたら快適そうだなと思いました 右:吹き抜けに面しているプランの例。玄関にゆとりがあります。主寝室の窓も共用廊下側ではなく、玄関側にあるので音やプライバシーの問題が軽減されます。洋室1の窓も安心して換気できますね。このプランは横リビングですが、縦リビングのプランもあります


ウエストレジンスとイーストレジンデンスの東側には一部拭きぬけのあるプランがあります。外廊下に面している洋室は窓の前を不特定多数の人が通り、音やプライバシー性が気になりますが、吹き抜け側に窓がある場合、その欠点を補った上で換気・採光することができます。前述の通り、中庭に向きの住戸が比較的販売が順調なようですが、吹き抜けがあるプランのガーデンビューになるウエストレジデンスの東向きが一期でほとんど決まったことに納得しました。

専有部の仕様は、決して高いわけではありません。
天井高約2.450mmは、板状では標準的。キッチン天板は人工大理石、サッシ高は1階こそ約2.2mと高めですが、その他の階は約2mです。
設備仕様でいいなと思ったのは、ウォールドアが天井から下がっていないこと、天井埋め込み型ピクチャーレールが標準なこと、カップボードが標準装備(一部住戸を除く)なこと、洗面所の水栓がタッチレス水栓なこと(超いい!)、トイレカウンターについている排水口が金属の輪がないフランジレス排水口なこと、1Rや1LDKなど専有面積がコンパクトな住戸もほぼ仕様がかわらないこと。
また、リビングだけではなく、主寝室にも床暖房が入っているのも魅力です。ヒーターを付けるよりも床暖房を弱くつける方が乾燥しづらいので子どもが小さい時は重宝しました。ディスポーザやも標準仕様。玄関ドアもオプションで電子錠にできるということで、あとから導入できない(しづらい)仕様には対応されています。
最近の三井不動産レジデンシャルさんのマンションは、後から変えづらい部分の仕様は頑張る(天高は…タワーではないし、仕方ない!)が、有償オプションでどうにかなりそうな部分は比較的安価なものを使う印象。立派なゲストルームやパーティールームがあるのでお客さんが来た時は家には上がってもらわないということでいいのかなと思いつつ、せめてキッチンカウンターはフィオレストーンに変えたいかなと思いました。

【感想】不思議なギャップがあるマンション

価格は2期の予定価格で1R、4,690万円~。方角、階、広さによって当然価格は変わってきますが、1階の3LDKが8,000万円台後半~。基本的に3LDKは1億円以上です。公式ホームページに上がっている106㎡の住戸が2期の予定価格では一番高額で、2億円超でした。
第三者管理方式で、70㎡の住戸が管積とインターネット使用料合わせて月額4万円弱です。

⑫パークシティ高田馬場の間取り図(Ss106A)住井はな

106㎡の間取り図。メゾネットタイプで広いプライベートガーデンがついています。こんな家に住んでみたいです!(公式ホームページより)


「パークタワー高田馬場」は1R~4LDKまで間取りプランは豊富。価格帯的にも、駅周りを中心とする街の雰囲気的にも、ザ・子育てファミリー向けマンションにはなりづらく、単身者やプレファミリー、DINKS、子どもが独立した後のご夫婦など、子育てファミリー以外の世帯も多く入居するマンションになると思います。

一人の子どもが学童サービスを利用するのは数年間だけの上に、子どもの数がそこまで多くないとなると、学童サービスも必要かどうかの議論がおこりそうです。ただ、今回のサービスのいいところは、学童サービスのためにマンションの構造を変えていないこと。平日の昼間利用頻度が下がりそうなコミュニティスペースやマルチスタジオを時間で貸し切りにして、学童スペースとするので、もし、学童サービスがなくなった場合は、普通の共用施設になるだけです。専用のスペースではないので「このスペース要らなかったね」となる心配がありません(その意味ではむしろキッズコーナーが心配)。スペースの使用料をいただき、マンションのお金としてストックしていくそうですので、非子育て世帯にとっても“すぐ無くしてほしい”と思うほどのサービスにはならない気がします。

「ザ・子育てファミリーマンション」ではないのに。子育てファミリーにとってうれしいマンション内学童サービスがあるという不思議なギャップがあるマンションです。高騰し続ける市況の中で、何か個性を出そうと新しいサービスを導入してくる三井不動産レジデンシャルさんの取り組みがいいなと思いました。

価格で見ると、都内のタワマンが競合になってくるかと思いますが、街の雰囲気的にも、マンションの特性的にもできる暮らしは少し違うかなと感じます(タワーレジデンスと言いつつ、タワーじゃないし)。山手線沿線で探していて、タワーマンションを好まない方にはおすすめしやすいマンションです。

このエリアに住んでいる知人がいなくて、暮らし心地をヒヤリングすることができませんでした。もし近くにお住まいの方がいらっしゃったら、このエリアで暮すことの魅力をコメントで教えていただきたいです。よろしくお願いします!

⑬パークシティ高田馬場のノースエントランス完成予想図(住井はな)スムラボ

個人的にこのパースが一番好きです(公式ホームページより)

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マンションが大好きな子育てママです。女性目線でマンションの選び方や住まいの情報を発信していきます! (モデルルーム、街づくり、子育て、ワンオペ、保育園、教育)

3 件のコメント

  • こじらせ男子高生母 より:

    2年前まで、高田馬場に住んでいました。(子供は小3~高1の期間)

    平日の買い物は帰宅動線のマルエツでしたが、休日はオーケーストア、
    ワイズマート、オオゼキまで足をのばしていました。
    オーケーは品揃えが多く満遍なく安い・パン・惣菜が美味しい、
    ワイズマートはオーケーよりは日替わりで安いお肉・お魚がある
    オオゼキは海鮮の質が良くて美登里鮨のテイクアウトがあるなど
    使い分けが出来て、夕ご飯の買い物が楽しかったです。
    西早稲田にはホームセンター(オリンピック)もあり、徒歩圏内で
    何でも揃いました。


    子育て世代におすすめなのは戸山公園内のスポーツセンター
    子供の習い事が充実、区の施設なので月謝も安いです。
    (特にスイミングは大人気)



    飲食店も多く、子供が小さい時は、サイゼリア・はま寿司・しゃぶ葉は
    よくお世話になっていました。

    小学校はクラスの半分以上が受験組で、周辺は大手~専門塾も充実。
    一方、公立の西早稲田中学も、評判が良かったです。


    神田川沿いにぐるっと整備されている遊歩道は、緑豊かで

    四季折々の自然が感じられます。
    私はよく小滝橋から西新宿まで散歩をしていました。


    歩いて新大久保・新宿に行けるのも魅力的です。


    デメリットは繁華街が多い事、必然的に酔っ払いが多い事・・・
    でしょうか?
    (マンマニさん風に言うとワチャワチャ感が好きな人に
    合ってくる)
    レストラン・カフェでおしゃれなお店も少ない印象です。


    物価が高くなく、どこにでも出るのも便利、共働きの子育て世代の見方、
    単身者も楽しめる、高田馬場は誰にでも優しい町だと思います。

    • 住井はな [首都圏] より:

      (私信になりますが…)こじらせ男子高生母さん

      追加のコメントありがとうございます♪
      めちゃくちゃ励みになります。コメント載せなくていいとのことでしたが、どうしてもお礼を言いたくて!!笑

    • 住井はな [首都圏] より:

      こじらせ男子高生母さん

      地元の暮らし心地情報ありがとうございます!
      街への愛を感じるし、具体的な情報で暮らし心地がイメージできました(子どもが小さい時にファミリーレストランあると助かりますよね!)。
      戸山公園内のスポーツセンターでスイミングが習えるのもいいですね!他のエリアで暮し心地を聞くと、スイミングを習うのに遠くまで送り迎えしているエリアも多いので、徒歩圏内で通えるところにスクールがあるのいいなと思いました。
      街の規模に対して塾も充実していますよね。
      …高田馬場、いい街だな!と思いました。本当にありがとうございます!

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