【価格アリ】業界の闇に迫る!!レ・ジェイド金山グランデの考察【スムハジメ】

ステキな生活はステキな住まいから。どうもスムハジメです。

今回は金山駅周辺まちづくり構想の一角に位置する何やらひっそりと、だがしかし確実に話題にはあがるこの物件。

レ・ジェイド金山グランデをご紹介していきたいと思います。

失礼ながら、いくらまちづくり構想エリア内とは言えこんなに売れているのか疑問で定点観測をしていた物件です。

今回はこのレ・ジェイド金山グランデを徹底考察しました。すると意外な事実が判明いたしました。

なぜ、不動産業界に闇はつきものなのか…

そして、なぜよい子は見てはいけないのか…

いろいろ突っ込みどころもあるかもしれませんが、いつもと違う視点でご覧いただけますと幸いです(笑)

ここがすごいぞ!レ・ジェイド金山グランデ

驚異の売れ行き

※レ・ジェイド金山グランデ公式HPより参照


→9/15から分譲を開始して、現在までに40戸超が成約している状況とのことです。

この供給過多気味の名古屋でこの売れ行きはかなり良いほうではないでしょうか。

1期1次で30戸、1期2次で2戸、1期3次で10戸(予告)

※レ・ジェイド金山グランデ公式HPより参照


★1つめの闇

こちらが10/12時点の画像ですが、仮に1期1次で全戸申込完売していてそれが30戸の場合、売出し済みが32戸、これから発売予定が10戸で、どうカウントしても売れ戸数と発売戸数が合わないのです…。

申込完売をしているということは確実に発売には出しているので、最低限多少は売りに出ていないとおかしいです。

”昔よくあった手法で「第1期1次」の供給を1戸・2戸とかにして、【第1期1次即日申込完売】として人気風を装った広告を出すのが業界では流行っておりました(笑)”

※予告広告と本広告については、いずれ別ブログでも詳細に触れていきたい思います。(通常は予告広告後、本広告をしないと発売できないのです。)

これは2次から3次の間に広告もせず、アンダーで売れた住戸が10戸もあるということがなかなか理解に苦しんでおります…。(普通はアンダーで紹介をした後に、一般案内1期1次が始まりますので、どうやって売っているのかなぁと少し不思議に感じております。)

僕が勘違いしていたら大変ごめんなさいなのですが。

何が言いたいかと言うと、ひょっとすると即日申込完売orこの1か月間の10戸の成約のどちらかが…これ以上はやめておきましょう。

伊勢山エリア20年ぶりの供給

★2つ目の闇

→これは「おおっ」となったので、確認してみました。よくよく見ると注釈が…

専有面積70㎡超が全戸中40%の新築分譲マンションは2002年3月以来「20年」ぶりの供給です。

これには思わず「おいっ!!」ってなりましたね(笑)

※レ・ジェイド金山グランデ公式HPより参照


40%以上でも以下でもなく、40%って結構限られるじゃないですか!

めちゃ恣意的やないかい!って思わず突っ込んでしまいました。。(笑)

伊勢山って言ったらG・Aタワーがあったしなぁ…とか思っていたので。とはいえそれでも今となっては20年ぶりには変わりないのですが…2022年の11月当時に発売したいとなったら、19年よりも区切り良いですもんね、20年…。

でもなんだか、釈然としないなぁと思ってしまいました。




★既に掲載済みの金山の別物件はコチラ→価格アリ『マストスクエア金山』の考察【スムハジメ】

★同じ金山エリアの物件相談への回答はコチラ

【プロボノ日記06】下落幅の少ないマンションはどっち?~売主だけでは測れないモノ~




そんな不思議がいくつもある、レ・ジェイド金山グランデの考察ですが(笑)

ここから、いつもの流れに戻りましてまずは物件概要から行ってみたいと思います。

物件概要

物件名称 レ・ジェイド金山グランデ
所在地 愛知県名古屋市中区伊勢山二丁目910番(地番)
交通 名古屋市営地下鉄名城線・名港線「金山」駅徒歩6分
JR東海道本線・中央本線、名鉄名古屋本線、「金山」駅徒歩8分
名古屋市営地下鉄名城線・名港線「東別院」駅徒歩6分
総戸数 87戸、他管理室
完成予定 2024年8月下旬予定
入居予定 2024年9月末予定
駐車場 29台(機械式駐車場11台、平面18台(内小型車2台))、月額使用料:4,000円(1台)~34,000円(2台)
自転車置き場 110台(平面18台、スライドラック式96台)、月額使用料: 150円~400円
売主 株式会社日本エスコン
販売状況 第1期3次予告広告
販売戸数 10戸
販売価格 1,900万円台・2,900万円台・3,700万円台・4,900万円台
最多販売価格 不明
間取 1LDK~3LDK
専有面積 27.25㎡~76.34㎡
管理費(月額) 2,940円~8,240円
修繕積立金(月額) 2,320円~6,490円
修繕積立基金 394,000円~649,000円
その他諸費用 インターネット使用料:880円
掲示板:レ・ジェイド金山グランデってどうですか?

金山駅へも徒歩6分、東別院へも徒歩6分、2駅5路線が利用可能な立地です。

立地について

※レ・ジェイド金山グランデ公式HPより参照


金山駅まで徒歩6分、買い物利便等が非常に高い立地です。

乗降客数も市内では名古屋、栄に次ぐ3番目に多い駅となっており、駅前の発展度合いも非常に高い立地です。

買い物

※レ・ジェイド金山グランデ公式HPより参照

  • イオン金山 徒歩6分/約468m
  • 成城石井アスナル金山店 徒歩9分/約663m
  • ファミリーマート九丁堀店 徒歩4分/約275m
  • セリアアスナル金山店 徒歩9分/約679m
  • ニトリ名古屋金山山王店 徒歩11分/約829m
  • DCM名古屋白銀店/徒歩15分/約1,200m

病院

  • 内科・小児科・皮膚科 クリニックイマイ 徒歩4分/約311m
  • 消化器科 よこやまIBDクリニック 徒歩8分/約616m
  • 外科 あんどう乳腺クリニック 徒歩5分/約326m
  • 眼科 アイケア名古屋 徒歩7分/約559m
  • 耳鼻咽頭科 柊みみはなのどクリニック金山駅前 徒歩8分/約616m
  • 産婦人科 かとうせんとよレディスクリニック 徒歩6分/約420m
  • 泌尿器科 わきたクリニック 徒歩8分/約616m
  • 歯科 伊勢山歯科 徒歩3分/約167m
買い物・医療機関など、ともに生活するにはほとんどのものが揃っており、栄や久屋大通、名古屋駅との違いはスーパー砂漠ではないということ。イオンも成城石井もそろっていて、生活には困りにくい環境です。

教育関係

※レ・ジェイド金山グランデ公式HPより参照

  • かわらまち(夜間)保育園 徒歩3分/約256m
  • 認定こども園正木幼児園(こども園) 徒歩6分/約462m
  • 平和小学校 徒歩6分/約425m
  • 伊勢山中学校 徒歩8分/約595m

治安

※愛知県警察安心・安全マップ

  • 伊勢山2丁目…3件
  • 金山1丁目…54件
  • 平和1丁目…8件
  • 金山2丁目…6件
  • 古渡町…3件
場所柄治安が悪いんだろうなぁなんて偏見を持ちながら調べておりましたが(失礼)(笑)

駅近ながら比較的、犯罪発生件数が少ない治安の良い立地です。

本当の駅近である金山1丁目と比べると雲泥の差です。

ハザード

※中区高潮ハザードマップ参照


ハザードマップも名古屋台地上の物件ですので、問題はほぼ無いと言って良いのではないでしょうか。

再開発

※itotより引用


金山売出中の物件を語るうえで外せないのが、金山駅の再開発についてです。

★金山駅のまちづくり構想についての詳細はコチラ→価格アリ『マストスクエア金山』の考察【スムハジメ】

再開発の詳細についてはこちらに掲載しておりますので、ぜひ参考にご覧になってください。

まちづくり構想という名の再開発は間違いなく、資産性に対する一つの強い要素であることは間違いありません。ですが、地方都市においては再開発だけで購入するというのも実は正しくはありません。。不動産選び難しいですよね。

名古屋(地方都市)の不動産選びが難しい理由【スムハジメ】を書いたブログがこちら

 

建物について

共用部

※レ・ジェイド金山グランデ公式HPより参照


エントランスは御影石とタイルで高級感のある造りをしております。今回は毒ばかりで恐縮なのですが、中にはイメージパースだけが良い・実物を建ててみたら思っていた雰囲気と違っていたというような物件もよく聞きます。

それは内装(間取りや仕様・色見)だけでなく、外観においても同じです。ただ、外観の場合はどうしてもパース以外に想像するしかできません。どんなに調べても似たような雰囲気や同じ素材の写真などは出てきますが、それがこの規模やサイズ感のマンションの外観で当てはめてみるとどうしても違うというケースもあります。

これは騙された!というよりは、開発・建築・販売側も出来てみないとわからないのです。。そのため、余程足の早い人気物件や値上げをする某売主物件でもない限りは様子を見て立ち上がってきた雰囲気を見て決めるというのも十分アリだと個人的には考えております。

※レ・ジェイド金山グランデ公式HPより参照


エントランスホールも織り上げ天井を採用しており、雰囲気があります。ソファ下部にも間接照明とこだわりを感じる共用部となっております。

※レ・ジェイド金山グランデ公式HPより参照


平面図がこちらです。無駄がなく、メールボックスやごみ置き場・エントランスホールなど最低限をしっかりと備えて人によっては必要のないという設備が一切ない、そんな共用部となっております。

専有部

専有部については後日追記いたします。

価格とランニングコスト

お待たせいたしました。価格とランニングコストはコチラです

価格を見るにはこちらをクリック

坪単価は平均で@286.10となっており、周辺にはプラウド金山エアリーコートや、マストスクエア金山などがあり、その中ではお安い設定になっているのではないかと思います。

特に広めのユニットでは単価を乗せられがちなところを270~280くらいで抑えているので、悪くないのではないかと思います。

ランニングコストは安いほうがいい?

本物件を語るうえで外せないのが、このランニングコストです。

私は正直、ランニングコストなんて、安ければ安いほど昔は良かったのですが、今はそうもいかなくなってしまいました…

それがこの今年の4月より始まりました

「マンション管理適正評価制度」というものです。

※一般社団法人マンション管理業協会公式HPより参照


今後このマンション管理適正評価制度が浸透していくと下記の★を付けた評価がポータルサイト上にも掲載されるようになってきます。

まさに、『マンション管理のミシュランガイド』のようなものです。

※一般社団法人マンション管理業協会公式HPより参照


将来の資産性を保っていく為にはこのマンション管理のミシュランガイドにおいて、★をたくさん貰ってこないといけません。

そのためには適正な長期修繕計画や、計画的な修繕積立金の積立等が必要となります。

さて、話は戻りまして本物件はどうかということですが…。

確かに、安いは安いんです。

管理費の単価が108円/月、修繕積立金の単価が85円/月と結構驚異的な数字であることは間違いありません。

一方で、国土交通省のほうで発表されている「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」では計画期間全体における修繕積立金の平均額の目安が発表されております。

※国土交通省HP「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」参照


本物件の延べ床面積が7,157.47㎡となりますので、下記の表で20階未満、5,000㎡以上10,000㎡未満の物件で平均値252円/㎡・月、事例の2/3が包含される幅が170~320円という中での85円/㎡です。

2/3が包含される幅での最小値170円/㎡の丁度半分です。これを最低限170円に戻すにしても今の3倍の額まで上げなければいけないです。ちなみに、こちらには機械式駐車場の費用は見込まれておりません。

※計算がだいぶ複雑になってしまうので、今回はここで止めておきます。どこかのタイミングでこちらの記事化できればと考えております。

これで果たして足りるのかが甚だ疑問です。

総括

立地は文句なしの物件でありながら、管理面等に一抹の不安が残ります。

修繕積立金の不足額が大きいと後から取り返すのは至難の業となりますので、あくまでも個人的にはですがこちらを購入されるのであれば”早めの購入→(再開発後の)早めの売り切り”で逃げ切ってしまうのが、本物件の取引正解パターンではないかと考えております。

あまり、良いことを書いてなくてごめんなさいと思いつつ、たまにはこんなブログでもいいですかね?(笑)

レジェイド金山グランデ、再開発エリア内物件を検討されてみたい方はぜひ、一度ご来場されてみてください。

今回も最後までお読みいただきまして、ありがとうございました。




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それでは次回のブログでまたお会いしましょう。

ステキな生活はステキな住まいから。どうもスムハジメでした。

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幸せ富動産代表取締役 元住友不動産 | 全国NO.1売上達成 | 社内最年少管理職 首都圏と東海圏で主に居住用不動産を紹介しています。 2,000万円台〜1億円超まで、ひとりひとりの住まい探しを応援しております。※ブログ記事・SNS等については過去所属団体と関係はありません。個人のものとなります。

7 件のコメント

  • ABC より:

    業界の闇1つ目・2つ目の話、参考になります。1つ目ですが、もし本当なら、この売主は法に違反しているということになりますか?

    イメージパースと実物との違いの部分は、完成前の物件ならどれも同じことが言えるのではと思いました。最初の修繕積立が安すぎて値上げなしでは将来足りなくなるという部分も、最近の新築マンションの多くであることだと思いました。他の物件の記事ではこれらの点は特に強調されていないと思いましたが、この物件に固有の注意点ということでしょうか?

    全く別の売主の新築マンションを検討しているのですが、不安に思いました。

    • コメントありがとうございます。
      1つ目ですが、一応「公益社団法人 首都圏不動産公正取引委員会」(いわゆる公取)の方の資料も確認しましたが
      ・すべての広告表⽰が表⽰規約の規制対象
      ・本広告をせずに販売(募集)することはできません。
      と、ありますので10~11月の10戸の販売によっては。という感じでしょうか。
      実際に私が知らないだけで手段が何かしらあるのかもしれません…。

      修繕積立金は段階で上昇するようパターンと一時金支払いパターンとあり、一般的には今は
      段階上昇するパターンが広く普及してきているかと思います。
      今回の物件は段階で3倍に上げても、それでも2/3が含有する
      一番最低ラインの数値になるからです。
      通常は平均値に近くなるものですが、3倍に上げて一番下のラインで鑑みると
      今後の人件費の高騰や建築資材の高騰があった際に、不足分を賄える原資を確保できないので
      個人的にはとても注意しなければいけない点ではないかと思っております。

      ご相談者様の検討マンションがどこかは分かっておりませんが、良いお買い物であることを
      祈っております!

  • 石田三成 より:

    一期二次の売出が2戸だったというエビデンスはあるのでしょうか?
    一期二次の売出戸数が2戸でなくもっと多かったという可能性が高そうな気がします。
    現在先着順8戸出てます(一期二次で出た可能性が高い)し、HP上で一期二次は全戸申込完売とは表記されていないので。

    • 言葉足らずかなと思ったので追記いたしますが、
      第1期2次登録抽選で2戸の場合、第1期1次申込完売すると先着順で8戸にはどうやってもならないです。
      逆に先着順で10戸とか15戸がもともと掲載されている場合、売れたら数を減らすので今の先着順8戸記載で第1期1次申込完売もありえます。

    • 私がブログを作っていた時点では第1期2次は登録抽選で2戸でした。
      流石に必要無いと思ってエビデンスは残していません。
      逆にブログが出てから変わったので、ひょっとしたら見ていただいたのかなと、ドキッとしました笑

      ただ、ココに書き込む以上適当な事は書けないので
      きちんと下調べして書かせていただいておりますし、
      実際に当社から8戸でしたらデベロッパー対して失礼すぎてかけないです🤦🏻笑

      • 石田三成 より:

        なるほど、一期二次は2戸だったのですね。
        そうすると、あと考えられるのは、次のパターンですね。
        一期一次で48戸以上売り出されていて申込完売。10月12日の時点では30戸以上が契約完了、少なくとも8戸は申込キャンセル、残りの10戸以上はキャンセルもしくは契約予定のまま。
        その後現在までに契約予定と、キャンセル後先着順になっていた住戸から10戸以上が契約完了。
        そうすると、現在先着順募集8戸で40戸以上成約済の状態になるかと思いますが、一期一次の売出住戸数も把握されているのでしょうか?

        • 1期1次も調べれば分かると思います。

          ただ、そもそも
          “一期一次で48戸以上売り出されていて申込完売。10月12日の時点では30戸以上が契約完了、少なくとも8戸は申込キャンセル、残りの10戸以上はキャンセルもしくは契約予定のまま。”

          が仮に行われたとして
          それを申込完売御礼と出すのであれば、
          かなりヤバい企業かと…笑

          何にせよ、そういうアクロバティックな事でもないと数字的に成立しないですよね🤔

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