痛烈なコメントを頂く
スムラボ読者の方からコメント頂きました他の物件のレポートも全体的に単に写真を撮っては「私の若い頃は…」ネタが多すぎて、東京のマンションをレポートしている他の記者のような「物件の資産価値判断」みたいな話がほとんどありません。たくさん物件を見てきているのであれば、個人的な昔話ではなく検討者に判断基準を提供できるようもう少し頑張ってほしい。
・全体的に単に写真を撮っては「私の若い頃は…」ネタが多すぎて・・・・ううう
・「物件の資産価値判断」みたいな話がほとんどありません・・・・ううう
・個人的な昔話ではなく検討者に判断基準を提供できるようもう少し頑張ってほしい・・・・・ううう
物件の良し悪し価値判断を提供せず、ひたすら現地と現地周辺写真でリアルな現実を淡々と描写していくのがkyoto1192スタイルでして、こんな記事に対していつかそんな突っ込みを受けるだろうとは予想していましたが・・・ううう
日本経済新聞2024.11.27
京都「億ション」、発売高水準
中心部以外にも拡大
中心部以外にも拡大する億ション、ここまで高騰してしまうと価格に見合った「資産価値」なんてあるのだろうかと疑問に思っている私がいたりして、リセールでさらに上がるなんて言えるはずもなく「今高く買って、10年後資産価値を維持する」というのが全く想像できないのです。
となると、kyoto1192のスタンスはやはり
①スーモよりも早く新規マンション計画情報を皆様にお届けする
②リアルな現地周辺の現況を伝える
③私の経験談(昔話）を話す
今後も従前通りのスタイルになりそうですが、7月より不動産仲介会社で働き始めたのでまた別の角度から話すことができるかもしれません
熱狂の祇園祭・山鉾巡行ルートTHE KYOTOマンション
京都市役所前「河原町御池」交差点での辻回し。京都夏フェス「祇園祭・後祭」山鉾巡行のクラマックス
これが京都のフジロック!!
あの2009年夏、オアシス／Don’t Look Back in Angerの大合唱が聞こえてくるようでした
近鉄不動産マンション計画と山鉾巡行。この青空の現地写真を撮るためだけに後祭山鉾巡行に参加したといっても過言ではありません。山鉾巡行ルート・河原町かぶりつきマンション計画は「物件の資産価値判断」としては唯一無二ですので価値大です
(仮称)京都河原町通プロジェクト
今後、御池通と四条通の間の河原町通沿いにマンション計画が生まれる事はほぼないと思われるこの希少立地。海外や他府県富裕層にもアピールできる中心部物件、資金に余裕があるなら多少高くとも買いなはれ!
この物件なら繁華街中心部という「資産価値」が10年後も維持されそうな・・・気がします
河原町通に歓喜の歌が鳴り響きます
奇跡のロケーションです
すぐ南は「河原町三条」
鴨川東の京阪三条駅前では京阪HDによる再開発が決定していますので、動線の三条通はさらに発展していく可能性があります
より詳しく『京都市中京区河原町通三条上る恵比須町マンション計画／近鉄不動産』を知りたい方はこちらから
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(仮称)京都四条烏丸100㎡マンションプロジェクト
そして、京都ビジネスの中心街の「四条烏丸」の宵山
周辺の会社は開店休業状態、車も通れないし仕事にならないなんてぼやく営業マンがいたりしますが「祇園祭」は京都観光ビジネスとして最強のためやむえませんね
京都経済を象徴する「京都経済センター」と山鉾のコントラスト
古きと新しきのクロスロード
四条通を西へ進む山鉾
「四条新町」交差点を山鉾が北へ進んでいきます
後祭には、「四条新町」交差点から南の新町通に
大船鉾（おおふねほこ）
舳先には江戸期に現存していた大金幣
船の舳先の部分の装飾品には金幣と竜頭の二種類があり、隔年で舳先を飾り巡行しています
「四条新町」から北側、新町通の北には
放下鉾(ほうかほこ)保存会の町家
その町家の北側のバリケードが
新たなマンション計画地
鉾町ど真ん中の立地なのが
その、京都へ。
(仮称)京都四条烏丸100㎡マンションプロジェクト
地上10階建 全39邸
平均専有面積100㎡超
天井高約2.8m
地下鉄烏丸線「四条」駅徒歩4分
阪急烏丸線「烏丸」駅徒歩4分
事業主／田丸産業（株）
販売提携／COMPANY TRUST
施工／（株）かねわ工務店
マンション前に放下鉾の完成予想図パース
(仮称)小結棚町共同住宅
・京都市中京区新町通四条上る小結棚町427番
・京都市中京区室町新町の間錦小路下る観音堂町449番2
・敷地面積655.41㎡
・建築物の高さ30.84m
・地上10階
・39戸
・建築主／田丸産業（株）
・完了予定2027年12月下旬頃
前祭の宵山、マンション計画地前は人々で埋め尽くされます
放下鉾=「ほうかほこ」と読みます
THE KYOTOな風情を醸し出し立地の良いマンションは高くとも売れるため、その価格に手が届かない地元民にはもう理解不能な「資産価値」となっています
大阪へつながる阪急、京都駅へつながる地下鉄へ共に駅歩4分は非常に強力な立地です
ちなみにこの「放下鉾」の
大きな羽を広げた2羽の白いフクロウ、バックには異国情緒溢れるイスラムのモスクか。ここ京都から遥か彼方のシルクロードを感じさせるなんとも印象的なデザインです
マンション敷地は南側の隠れたような路地的な通りにも接道しています
ぜひ夕暮れ時に、この通りを歩いてみてください
たまらない世界が広がっていますよ
現地飯
本気で不動産を買おうと思っているならとにかく現地周辺のお店に飛び込んで立地周辺の雰囲気を自らの体感してほしいです。そこで感じる人々の雰囲気や話し声を自分がどう感じるか、しっくりくるかが非常に大切です。そして昼や夜や雨の日や晴れの日の現地を見てほしいものです「不動産を買う」という事は「街を買う」と言う事なんですよ
マンション計画地の北側には前から気になっていた「くをん」
今日は行列がありません
チャンスとばかり飛び込みます
昼時は周りは女子グループがカップルかという感じでしたが、帰り際に一人客がパラパラみられました
最後はスープをライスにかけカレーライスでフィニッシュ
暑さのせいか年齢のせいか心が折れ後祭・山鉾巡行を最後まで見る事をあきらめた私が向かうのは
新町錦を東へ。こちらも前から気になっていた「セアブラノ神」
「くをん」よりも一人でも入りやすいです
7月限定の冷やし中華も魅力的でしたがまずはラーメンかと思い
京都背脂醤油ラーメン、玉ねぎを感じました。お店を出ると新町通の南観音山では一本締めが行われ歓声が巻き起こっているのが聞こえました。感動的なシーンを見逃してしまいました
書店が消えていく四条烏丸
四条烏丸の地下、くまざわ書店
若き日のkyoto1192を支えてくれました
祇園祭が始まる前6/29に閉店していました。27年間の歴史の幕、街から書店がどんどん消えています
大丸京都店7Fに入っていた「ふたば書房」は7月末に閉店
街は「大垣書店」1強の時代が来ています
四条烏丸北、大垣書店四条店が入っていたビル2階には世界最大級の総合コンサルティング企業「アクセンチュア」が入りました。当時マクドナルドが入っていた1階には高度不妊治療・人工授精(AIH)「にしたんARTクリニック京都院」が入りました。
収益性が高い2つのテナントの入居、テナント料高騰が容易に想像できる京都オフィス街の一等地「四条烏丸」です
おわり
いつもとても楽しみにしてます！仰る通りSUUMOよりも早く情報が分かりますし、周辺環境や今の京都の状況、世相なども分かりやすく説明して頂きとても参考になってます！
そのお言葉、書く励みになります。自分の方向性を信じてみようと思います！感謝、ありがとうございます
資産価値の判断までは望みませんが、予想坪単価は知りたいですね。
ザロイヤルパークホテルアイコニックの北、プレテイナージュ御池東洞院の南、旧郵政社宅跡地、遺跡調査中に
建築概要の看板が設置されていました。
敷地約800平米、１１階建６０戸、2026年5月1日着工、２０２８年２月２８日竣工。
ジオマンションと思われます。おいくらくらいでしょうか？河原町より安い？
読む側は無料ですし、坪単価含め要求するのは過度かな、と思いますね。それこそ有料のサービスをお使いになっては…
松ヶ崎の某大規模マンションは地元との軋轢がありそうで見送り、聖護院の物件はアクセスで見送りと難民になっています。
下京区で探していますが…ラブホ近辺の野村不動産案件はどう思われますか?
昔から代々住んでいる方が多い京都ですから、どこでも大なり小なり地元との軋轢は起こっています。多分、聖護院も。野村不動産案件は眺望の良い部屋なら資産価値高くアリだと思いますがもう売れてますよね。私なら近鉄も検討してみて比べますね
隣の車屋町通で分譲中の地下鉄烏丸御池駅歩1分
「イーグルコート京都烏丸御池／ダイマルヤ」
販売価格（税込）／6,530万円～31,870万円
間取り／2DK～3LDK
住居専有面積／45.06㎡(13.63坪)～127.62㎡(38.60坪)
坪@479万円〜坪@825万円
平均坪単価@660万円なんて口コミを見ました
地元デベ／ダイマルヤだからこその価格でしょう
今の流れから後に出てくる物件が安くなることはあり得ないので
旧郵政社宅跡地はそれより高くなる事は間違い無いと思っています。坪単価@700万円、河原町よりは安いと予想します
68㎡(20坪)で14000万円、もう私には理解不能な世界です
京都で実需でマンション探している者です。京都のマンションは大阪に比べマンションコミュニティのスレッドもまったく盛り上がらず（たまに伸びてると思ったら謎の煽り合戦、、）街の雰囲気が裏も表もよく分かる、1192さんの足で稼がれた記事が何よりの情報源です。お忙しいと思いますが、これからも可能な範囲で、記事楽しみにしています！！
ありがとうございます！そんな言葉でまた記事を書こうと力が沸いてきます、感謝！！
収入が厳しいのか京都の一般的な子育て世帯は今の新築分譲マンションにほとんど興味がありませんよね。一番書き込みしそうな世代がそうだからマンションコミュニティが盛り上がらないのでしょう。一部の富裕層のご子息が街中の新築分譲マンションを欲しいとたまに言われたりするのを聞いたことがありますが、リアルな話、本当に私の周りで必死に新築分譲マンションを探している人がいないのですよね〜
「今高く買って、10年後資産価値を維持する」というのが全く想像できない
というスタンスだと、今の購入検討者に対して悪い言い方すると、「こんな高い時期に買うと10年後に損するから買わない方がいいよ」と発信しているように聞こえました。
昔話しされても。。
需要無さそうと感じました。
今の購入者でペアローンで年収の7〜8倍で手元にまとまった現金も無くカツカツでローンを組もうとしている人は買わない方が良いと思います。今の高値相場でも年収の5倍〜6倍なら買っても良いのかとも思います。庶民が買えないのでもう相場のテッペンだと思っています。富裕層が買い続けてくれる唯一無二の物件は10年後も資産価値を維持するかもしれません。下落相場や破産・離婚・病気、人生の浮き沈みを見てきたものは人生に悲観的なんですよ、昔話ばかり話す「老兵」は去れ！ですね
京都は価格の上がり方が両極化しているように感じますね。平均年収ぐらいの世帯は築古中古マンションか、西京極西大路辺りでしかもう買えない状態。桂があの値段はびっくりですし、河原町のローレルコートは坪2000万とかいう噂も聞こえてくるのでびっくりです。
ちなみに記事に関しては、資産価値って京都の人ならわかる言い回しされているので(良い立地であるというのはよく伝わってます)あんまり気にされなくて良いかと。
他のブロガーと違って計画段階での記事ばかりですから、もしやるならば定期的にHP出てきてて販売開始している物件のまとめ、予定価格と設備面の説明ぐらいでしょうか？無理はしなくていいと思います。
個人的には、地元デベ推してもらって地域活性化みたいな気持ちもありますが・・・・。
平均年収世帯は戸建てですね。築浅中古は新築につられ高値ですし、築古は旧耐震で耐震性を気にする今の方には人気ないですし。河原町のローレルコートが坪@2000万円!!!それはガセではないでしょうか。20坪で4億!!地元デベなら田丸産業かダイマルヤですかね、睦備建設はこの高値相場で市場を静観されていますね
久々の更新ありがとうございます！①スーモよりも早い②リアルな現地周辺の現況を伝える③私の経験談(昔話）を話す、これぞkyoto1192の醍醐味ですよね。よこしまねこが今のマンションを購入したのもkyoto1192さんの情報のおかげなのは間違いない。今回の名言、「不動産を買う」という事は「街を買う」と言う事なんですよ。たしかに。よこしまねこは鴨川飛び石を買いました（笑）変動金利が上昇して、ちょっと困ってますけど、鴨川を買ったと思い込んでいます。おきばりやす、kyoto1192!!あさっては送り火ですね
ホント、ありがとうございます!!生きる勇気が湧きました。義父が飲みに誘ってきて大文字を見ることができませんでした、残念無念ですが「舟形」は見ました
たしか、kyoto1192さんが以前住んでいたマンションから送り火が見えてましたよね？ よこしまねこもいつか大文字が見える家に住みたいです。義父から誘われるなんてなかなかないですよ！よこしまねこはもう何年も義父と連絡途絶えてますから・・・。京都の夏って、なんとなく特別な感じで良いですよね。新築物件、また更新お願いします！
堀川通沿い東南角部屋、当時私と同い年だった築48年のあの老朽化賃貸マンションからは大文字がリビングから見えました。朝陽で目覚める生活は最高でした!次の物件を買うために2年間だけ住みましたが、今となれば良い思い出です。妻は設備の古さで苦労していましたが子供達は街に近く交通アクセスの良い場所だったので、けっこう気に入ってましたね〜♪京都の夏はなんとも言えない切なさがあります
ブログからずっと楽しく拝読しています。
松ヶ崎の情報はこちらでいち早く知りずっと楽しみにして、モデルハウスで玉砕した者です笑。
1192さんの情報は実需向けで現地情報が多く、とてもありがたいです。逆に地元民からしたら、こんなん資産形成で転がしたい東京の資産家しか買わんやろという驚愕高額物件の情報はいらんなあと思ってるくらいです（いや、読んでびっくりしておもしろいですし、東京のお金持ちも読まはるでしょうし、どんどん書いてください）。
資産形成向きではないとしても、こんな土地でこんな良いところあるよという情報をお待ちしています。島本や太秦の記事は楽しかったです！
お忙しいでしょうし、このくそ暑さですから無理のない範囲でよろしくお願いします。楽しみにしています。
私も同じくkyoto1192として松ヶ崎モデルハウス飛び込んだら「誰？？？」って感じで玉砕しました。。。
くそ暑くて時間ありませんができる限りおもろい記事を書けるよう精進します
2年前御所南エリアに新築マンションを購入した際kyoto1192さんの記事にはとてもお世話になりました。それから今でも時々覗かせていただいてます。
学生時代（18年前）に烏丸御池で賃貸を借りていましたが、現在の街の様子など詳しく載せていただきとても参考になりました。
このエリアは実需層が減っているのだと思いますが、私の様な実需購入かつ不動産知識の乏しい者には本当に有り難かったです。
これからも応援しています！
私の記事がお役に立ててよかったです。どこの新築マンションを買われたのか非常に気になります笑。御所南の住みごごちはいかがですか？良い点悪い点あったらお知らせください。実需層は体感値として減っているのを感じますか？
イーグルコートやリソシエと悩んだ結果、我が家は竣工済みだったメジャーセブンの小規模物件を購入しました。
決めては営業マンの丁寧さ！あとはグループ傘下の管理会社という点でした。
我が家には未就園児がおりますが、購入者は我が家を含めて3件ほどがファミリー。
住民の半分は実需ではありませんので管理組合の役員問題等はありますが概ね満足しています。ファミリーが賃貸で住まわれているお部屋もあります。
近所のママさんは賃貸の方や購入でも築古中古の方が圧倒的に多いです。
周りの購入組は医師、士業、経営者などですが私学を選ばれる方も多く生活は至って普通という感じです。
2億以上する物件は実需ではなく海外勢や他府県の富裕層の購入が多いのでは？と思います。
相変わらず保育園は激戦区なようですが、夜は静かで御所や鴨川など子育ての環境としては最高ですし、良く住み心地はとても良いです。
デメリットありました！
駐車場がないことです。
夫が車通勤なのですが、我が家が当初借りていた駐車場がダイマルヤに買い取られてしまい…周辺の月極めは大半が数年後マンションになると近所の駐車場所有者の方から言われました。
奇跡的に御池地下駐車場を借りれましたが、昼間の契約は40人待ちだとか。
駐車場付き物件が少ない＆あっても高額物件購入者の優先権なので車所有者には厳しいです。
超リアルなコメントありがとうございます。駐車場はどんどんマンションになっていきますね。月極駐車場がない問題以前から聞いていました!車所有者で車LOVEの方はますます外へ流れていきそうですね
京都に来て日が浅いものですが、ブログとても面白く拝見しています。新築マンションはもはや高嶺の花なので（もはや自分では情報すら仕入れられない）、こちらのブログを通して情報を得られるのは大変ありがたいですね。どんな風に街が変わっているのかを知れてとても良いです。
以前書かれました戸建を購入した編やXで発信されている実需戸建関連の情報もとても興味深くもっと読んでみたいですね。
戸建てはリアルな実需を表しているのでスムラボの億ションお祭り感とは対極ですね。スムラボで戸建ての記事は書けないのでkyoto1192.comで記事化してもよいかも・・・。正直、マンションは高くなりすぎて庶民は全く関心がいきようがない現実がありますね。マンションは一部の人だけのニッチな嗜好品になっていきそうな気がします
京都に負けず劣らず、札幌中心部の新築マンションもおそろしく価格高騰しております！庶民には手が出ない新築マンション事情ですよ。東京都内も億ションが当たり前のようですし、変動金利も上昇しそうだし、今後ますます新築マンションは高嶺の花なのでは？
京都の新築億ションは日本人の方が買われているような話を聞きました。東京や大阪と違って海外勢は中古を購入しているようです。今後は新築マンションも世界の富裕層に売りつけないとさばけない状況になりそうな。億ションでも売れるマンション、売れないマンションと調整段階に入って行きそうですね