こんにちは、やまちゃんです。我が家の話なんですけども、私、子供には全然優しくないのに四女がなぜかパパっ子で、いつもパパ、パパとまとわりついて来ます。家だとだいたい一緒にいるので最近は妻から「戸愚呂兄弟」（※漫画のキャラ）とイジられるようになってしまいました。ひでえな（笑）
でもちょっと似てるんですよね（出典：幽遊白書）
さて今回、すごく久しぶりに物件の記事を書きました。ブランズシティ品川テラスです。
たまたまキットキャットさんと物件が丸かぶりしてしまいましたが、見るところやアウトプットの違いなども併せてお楽しみください。
↓キットキャットさん記事
では、参ります！
目次
物件概要
- 物件名：ブランズシティ品川テラス
- 所在地：東京都港区港南四丁目29番5 (地番)
- 交通：
- JR山手線・京浜東北線・東海道本線「品川」駅 港南口 徒歩13分
- 東京モノレール「天王洲アイル」駅 徒歩6分
- 東京臨海高速鉄道りんかい線「天王洲アイル」駅 徒歩10分
- 総戸数：216戸
- 間取り：2LDK～4LDK
- 専有面積：61.67m2～80.57m2
- 構造および階数：鉄筋コンクリート造 地上14階建
- 駐車場／67台(機械式66台、身障者用1台)(月額使用料：未定)
- 自転車置場／303台(一般208台、チャイルドシート対応95台)(月額使用料：未定)
- バイク置場／3台(月額使用料：未定)
- 用途地域：第一種住居地域
- 建物竣工：2026年11月中旬予定
- 引渡し可能時期：2027年1月下旬予定
- 分譲後の権利形態：
- 土地は専有面積割合による定期転借地権の準共有
- 建物共用部は専有面積割合による所有権の共有
- 建物専有部は区分所有権
- 借地権の種類・期間：
- 定期転借地権
- 期間：2025年2月20日～2098年5月31日 (解体期間を含む)
- 地代（月額）／未定
- 解体準備積立金（月額）／未定
- 定借手数料（月額）／未定
- 売主：
- 東急不動産株式会社(売主・販売代理)
- 総合地所株式会社(売主)
- 株式会社よみうりランド(売主)
- 株式会社長谷エコーポレーシヨン(売主)
外観完成予想図（出典：公式サイト）
立地
ブランズシティ品川テラスは、東京海洋大学の品川キャンパス敷地内に建設される定期借地権マンションです。7月12日にモデルルームが公開されたばかりで、モデルルームがある場所は、先に販売が始まったブランスシティ品川ルネキャナルと同じです。東京海洋大学と言えば、魚類学者さかなクンが同大学の名誉教授であり、タレント活動も豊富なのでご存知の方も多いかと思います。
元は広大なグラウンドだった場所に、外国人の交換留学生も含めた学生寮である国際混住寮が計画されています。建物の建設はこちらの方が躯体工事が早く、ブランズシティ品川テラスの建物と誤認しそうですが、本物件はその北側に位置します。
本物件の属する港南エリアは、2003年～2008年頃にかけて周辺に多くのタワマンが建設されました。当時は景気も悪く、同時期に大量供給された関係で、今では考えられない安値でありながら販売が長期化する物件ばかりだったのですが、その後15年以上新既供給がぱたっと止んで、今般、同時期に本物件含め4件が供給されるに至りました。
（ブランズシティ品川テラス、ブランスシティ品川ルネキャナル、リビオタワー品川、パークタワー品川天王洲 ※品川区）
もう少し広域に目をやると、もはや説明の必要もありませんが品川駅～高輪ゲートウェイ～田町駅にまたがる高輪ゲートウェイシティ再開発事業が継続しています。すでに一部開業しており敷地に入れますが、来月9月12日に「ニュウマン高輪」が開業し約180店舗が出店、次いで2026年春には全面開業が予定されており、駅の東側にある芝浦中央公園（品川シーズンテラス側）にも歩行者デッキで接続される予定で、より人の流れが活性化することが予想されます。
（参考）高輪ゲートウェイ周辺の再開発について言及された記事はこちら
- 〜シン・日本の玄関口〜リビオタワー品川で再開発を見守る【yossy】
- 2024年チェックしたい街【2LDK】
- いよいよ開業！高輪ゲートウェイシティ どうなる周辺環境と不動産価格【稲垣ヨシクニ】
- 高輪ゲートウェイ駅から各所への徒歩分数を調べてみた話【やまちゃん】
敷地配置図
敷地配置図から見ていきましょう。
敷地配置図（出典：公式サイト）
板状棟の建物は大きく南棟・西棟の2つからなり、南棟がメインです。建物へのアプローチは、東側の海岸通り側から歩行者（メインエントランス側）、車（サブエントランス側）、自転車の分離が図られています。
サブエントランス・車寄せ（出典：公式サイト）
エレベータは3基あり、1基あたり戸数は72戸です。メインエントランス近くに2基設置されており十分でしょう。エントランスホールは2層吹抜け、シックな落ち着いた雰囲気です。
エントランスホール（出典：公式サイト）
共用部は西棟にワークラウンジと、それに隣接する共用テラスがあります。ワークラウンジでは無料Wi-Fiが利用できるためリモートワークにも向いていますし、春秋の天気の良い日にはテラスに出ると気持ちよさそうですね。
ワークラウンジ（出典：公式サイト）
共用テラス（出典：公式サイト）
本物件で利用できる共用施設はほかに、メインエントランス横にあるペットの足洗い場、トランクルーム（12区画）、防災倉庫が用意されています。惜しい点としましてはゲストルームの設定がなく、これはさすがにあったら良かったのにとは思っております。
ゴミ置き場は1階にあり、24時間のゴミ出しが可能です。宅配ボックスは冷凍・冷蔵品の保管が可能なタイプです。
総戸数は216戸で、運河に囲まれた同エリアでは珍しく1階住戸の設定があり専用庭が存在します。とは言え、当立地はハザードマップを見ますと海抜約4.2m、洪水時の浸水可能性に色は付かないエリアとなっています。（黄色の網掛け部分で0～0.5mの浸水可能性あり）
（出典）重ねるハザードマップ）
敷地内の北側エリアには機械式駐車場66台、駐車場設置率は約30%です。駐車場は雨水を避ける屋根はありません。1階住戸の設定、共用施設を最小限に留めている点も鑑みまして、容積率に参入される床を最大限売る（住戸に振り向ける）ということだと理解しています。後述しますが、こちらのマンションは周辺相場に比して非常にリーズナブルです。
物件南側に位置する国際混住寮（学生寮）と本物件との距離は約21m離れています。学生寮はワンルームタイプで約380戸、日本人および外国人が居住するとのことです。寮からの夜間の騒音に対する懸念に対しても、大学管轄であるためすぐに連絡できることの安心感がありますね。
価格と間取り
まず価格につきましては、正直申しますと、予定価格表を見た時に安いと思いました。定借物件ですから相対的に安くなるのは当たり前なのですが、周辺の所有権タワマン（築15～20年程度）の売り出し価格と比較しても割安感があり、どうしても新築マンションに住みたい方、タワマンへのこだわりがない方にとっては有力な選択肢の1つになってくるかと思います。
第1期はタイプごとに縦一列が全部販売される住戸が多いようです。下層階住戸で一部のタイプが次期以降販売となっていました。これは見せ住戸（いわゆるパンダ部屋）の確保ではないかと思われます。
予定価格は以下のような読み方をしてください。
（例1）12,000万円～：12,000万円～12,499万円の範囲
（例2）12,500万円～：12,500万円～12,999万円の範囲
全体平均の坪単価の表示は上記の値幅がありますので予定価格＋250万円したものをベースに計算しました。
坪単価（全体平均）@526万円
WBタイプ 68.63平米 3LDK 西棟（@534万円）↓12階 12,000万円～
9階 11,000万円～
6階 10,500万円～
3階 10,000万円～
WBタイプ（西向き）
WCタイプ 68.52平米 3LDK 西棟（@535万円）
12階 12,000万円～
9階 11,000万円～
6階 10,500万円～
3階 10,000万円～
WDタイプ 77.95平米 3LDK 西棟（@550万円）
12階 13,500万円～
9階 13,000万円～
6階 12,500万円～
3階 12,000万円～
SAタイプ 80.57平米 4LDK 南棟（@542万円）↓
12階 14,500万円～
9階 13,000万円～
6階 12,500万円～
3階 12,000万円～
SAタイプ（南向き）
SBタイプ 67.77平米 3LDK 南棟（@499万円）
12階 11,500万円～
9階 10,000万円～
6階 9,500万円～
3階 9,000万円～
SDタイプ 70.25平米 3LDK 南棟（@504万円）
12階 12,000万円～
9階 10,500万円～
6階 10,000万円～
3階 9,500万円～
SFタイプ 73.96平米 3LDK 南棟（@524万円）
12階 13,000万円～
9階 11,500万円～
6階 11,000万円～
3階 10,500万円～
SIタイプ 61.67平米 2LDK 南棟（@494万円）↓
12階 10,500万円～
9階 9,000万円～
6階 8,500万円～
3階 8,000万円～
SIタイプ（南向き）
SJタイプ 70.37平米 3LDK 南棟（@504万円）
12階 12,000万円～
9階 10,500万円～
6階 10,000万円～
3階 9,500万円～
SLタイプ 80.10平米 3LDK 南棟（@576万円）↓
12階 15,500万円～
9階 14,000万円～
6階 13,500万円～
3階 12,000万円～
SLタイプ（南向き）
間取りは全体的に田の字プランの似たような間取りが多いため、いくつかのみ掲示しました。横に長い板状棟の躯体設計において戸数を増やすために住戸スパンを狭くしてしまうと、一番作りやすい間取りが田の字プランになってしまい、その影響かと思われます。
当物件は、住戸に占める3LDKの割合も周辺エリア比較で多く、4LDKの間取りもあり（周辺はほとんど無い）、部屋数や広さが欲しいがグロスの価格が追いつかないファミリー層を取り込む意気込みを感じます。余談ですが、海岸通りの向かい（東側）に位置するブランスシティ品川ルネキャナルも住戸構成が似通っており、基本的な設計思想は同じなのだろうと思います。
周辺中古市場
周辺のマンションは多くがタワマンで、坪単価で並べてNo.1物件である品川Vタワーが頭1つ抜けていることを除けばだいたい団子状態になっており、定借物件のシティタワー品川がもう一段安くなっている構図です。ブランズシティ品川テラスの平均坪単価は@526万円で、築15～20程度の中古タワマンと、シティタワー品川のちょうど中間くらいの価格設定ということになります。そのためこのエリアでマンション購入を考えている方にとっては、価格が安く見えると思います。
なお、ブランスシティ品川ルネキャナル（第1期2次）との比較では、約20%安い価格設定となっています。ただし本物件は正式価格がまだ出ていませんので目安としてご理解ください。
坪単価比較
中古マンションの坪単価については、マンションレビューさんの「想定相場」情報を元に同エリアの主な物件を並べました（成約できる価格よりやや高い印象です）。新築は価格表から算出した坪単価なのでご留意ください。（※カッコ書きは、入居年月、品川駅からの徒歩分数、総戸数）
- 品川Vタワー（2003年5月、徒歩6分、650戸）@1020万円
- 東京シーサウス ブランファーレ（2004年8月、徒歩12分、373戸）@735万円
- ワールドシティタワーズ（2007年11月、品川駅 徒歩13分、2090戸）@708万円
- パークタワー品川ベイワード（2006年1月、品川駅 徒歩12分、325戸）@693万円
- コスモポリス品川（2005年2月、品川駅 徒歩10分、590戸）@690万円
- フェイバリッチタワー品川（2006年12月、徒歩11分、224戸）@662万円
- 品川タワーフェイス（2005年8月、徒歩8分、258戸）@654万円
- （所有権・新築）ブランスシティ品川ルネキャナル（2026年12月、徒歩14分、233戸）@661万円 ※第1期2次
- パークホームズ品川ザ・レジデンス（2014年10月、徒歩11分、209戸）@624万円
- ベイクレストタワー（2008年4月、徒歩13分、594戸）@613万円
- （本物件）（定借・新築）ブランズシティ品川テラス（2027年1月（予定）、徒歩13分、216戸）@526万円 ※第1期・借地期限 2098年5月31日
- （定借）シティタワー品川（2008年4月、品川駅 徒歩10分、843戸）@444万 ※借地期限 2080年10月（残存期間55年）
定借 vs 所有権
同エリアではシティタワー品川（定借）と、物件属性が良く似たコスモポリス品川（所有権）があります。両物件は道路を挟んで向かいに立地しており築年や規模感が近似しているため、坪単価の推移にすいて比較してみます。築年が3年違うため、本来は時点補正（築年が同じものとして坪単価を補正）も必要なのですが、簡単のため省略させていただきます。
総合力で見ますと、シティタワー品川の方が商業の下駄履きがあり、スーパー、保育園、クリニック、教育施設などが入っているため利便性が高いことも予備知識として記述しておきます。
では、両物件の10年前と直近の売買履歴を見てみましょう。（※下記は、実際に売買が成立した坪単価です。コスモポリスの成約数の少なさが少し心許ないです。）
- シティタワー品川
- 2015年1月～12月 @242万円（成約数 16件）
- 2024年9月～2025年8月 @392万円（成約数 11件）
- 直近10年の坪単価上げ幅 ＋62%（値上がり）
- コスモポリス品川
- 2015年1月～12月 @297万円（成約数 6件）
- 2024年9月～2025年8月 @591万円（成約数 6件）
- 直近10年の坪単価上げ幅 ＋99%（値上がり）
次に、違う角度から見てみます。
100の価格が199に値上がったコスモポリス品川と比較して、100が162に値上がったシティタワー品川は、直近10年で相対的に18.6%減価したことになります。つまり年間で約1.8%強、定借であることが理由で相対的に値下がりしていると記述して差し支えないでしょう。
安くは買えるが相対的に値下がりする、それを高輪ゲートウェイ～品川駅周辺の再開発によるエリア全体の底上げで補う。そのような物件なのだと思います。
両タワマンがあるお陰で、相対単価の乖離を今後もウォッチしておけば、ブランズシティ品川テラスの減価予測の点では有効で、当物件は特に物件属性の近いブランズシティ品川ルネキャナルとの比較をしやすいでしょう。20%安い価格で買える代わりに、相対的に年あたり1.8%早く減価する(?)、実際に近似するかはさておき、そのことを分かった上で検討されることが肝要でしょう。
管理費等・一時金
管理費、修繕費等を簡単にご紹介します。板状マンションにしては月額合計を見たとき高い印象を受けますが、これは地代と解体準備積立金を含むためであり、これらを差し引くと一般的な単価設定となっています。
SDタイプ（70.25平米）の住戸をサンプルにします。（カッコ内は平米単価）
管理費等
- 管理費 17,000円/月（@242円）
- 修繕積立金 10,500円/月（@149円）
- 地代 12850円/月
- 解体準備積立金 12,600円/月
- インターネット利用料 1,584円/月
- スカパーJSAT利用料 275円/月
- 定借事務手続業務費 550円/月
- (月額合計) 55,359円/月
一時金
- 管理準備金 17,000円
- 修繕積立一時金 1,264,500円
- (一時金合計) 1,281,500円
駐車場等
- 駐車場
- 機械式 34,000円～46,000円/月
- 平置き 50,000円/月
- バイク置き場
- 平置き 5,000円/月
- 駐輪場
- 上段 200円/月
- 下段 300円/月
- トランクルーム使用料
- 5,000円/月
定期借地について
定借概要
本物件は70年の定期借地権マンションです。土地所有者である東京海洋大学との契約は2025年2月に締結され、2098年5月31日に東京海洋大学に返還される予定です。契約期間は75年ですが、物件の引き渡しは2027年1月で実際に居住できる期間は約70年となります。その後、建物は解体され土地が返還される予定です。土地の所有構造は転借地権方式を採用しており、購入者は東急不動産と借地関係を結び、東急不動産が東京海洋大学と借地関係を結びます。
固定資産税や都市計画税の評価は3年ごとに行われるため、それによって地代が変動する（東京海洋大学により引き上げられる）可能性があります。地代の交渉については、管理組合が地主と話し合いを行うことになりますが、間に東急不動産が入っており中立的な立場で両者をまとめる役割を担います。
余談ですが、定借物件は土地の仕入れや建築費が高騰化するなか年々増加傾向にあり、東急不動産のブランズシリーズであれば、ブランズタワー横浜北仲やブランズ西小山などが定借物件にあたります。
借地権なので固定資産税は建物部分に対してのみ課税されます。土地に対する税金はかかりません。代わりに地主に対して地代（平米あたり@183円/月）を支払うことになります。
また、住宅ローン控除の対象は建物部分のみで、土地に対する控除は受けられません。土地を所有していないためです。
価格の相対優位性
この物件は港南エリアの新築マンションに比較的安価な価格で住めるというメリットが大きく、購入を積極的に検討する方も多くおられることでしょう。リビオタワー品川の抽選が当たらず、価格が高くなりすぎて手が届かなくなった方の一部が（物件属性は違えど）、こちらの物件を検討することもあろうかと思います。
実際、道路向かいのブランスシティ品川ルネキャナルはリビオの販売スケジュールの直後に登録期間を設けることで一定数の取り込みに成功しているようです。先月時点で第1期の残戸が10数戸程度しかなく、販売は順調に推移しています。
特に長期間新築の供給が無かった港南エリアは、芝浦エリアに比べても比較的割安に放置されてきた中、リビオタワー品川の販売が開始されたことでその価格を参照して、周辺中古にも価格高騰の波が波及しています。品川駅周辺の上振れも鑑みて当物件の流通価格も堅実に推移するのではないでしょうか。
しかしながら、永住しないなら定借マンションはずっと住み続けるのではなく、わりと早めのタイミングで売却して引っ越す前提で買うのが良いのではないか、と個人的には考えております。
例えば築15年で残存年数が55年くらいある状態であればまだ売りやすい（今のシティタワー品川）と思いますが、更に15年経過して残40年ともなってくると買う側も金融機関も残存年数を意識せざるを得ず、所有権マンションとの相対単価がさらに乖離する可能性があります。
定期借地は制度が新しくマンション業界においては2000年代前半ごろから目立つようになってきましたが、残40年を切るようなマンションの総数が少なく、価格がどう推移するか広く知られていません。
永住前提であればかなりお勧めできます（土地返還より寿命の方が先に来る）が、一方で将来的にどこかのタイミングで住み替える前提であれば、品川駅周辺の開発やリニア開通が一段落して「材料出尽くし」の後、1回目の大規模修繕の前なのか後なのか、「駅周辺が綺麗で賑わっているエリアで、比較的新しくてリーズナブルなマンション」という評価を得られているうちに、次の住居を検討し始めるのも1つの選択肢という気はしております。
入居後10～15年して家族構成が変わることが見込まれるファミリー（その頃には子供が社会に出ているとか）など、このような文脈で検討しやすい方にもお勧めできます。当物件は、この立地にありながら低層階70平米台3LDKなら1億円を切る価格で買える最後の新築物件になるのかも知れませんね。
（参考）品川駅～高輪ゲートウェイ 開発予定概要
- 高輪ゲートウェイ駅 第1期 2025年3月（全体開業 2026年3月）
- 品川駅西口地区A（トヨタ本社など） 2029年度
- 北街区（JR東日本・京急） 2030〜2031年春頃
- 南街区（南-b） 2032年度
- 南街区（南-a） 2036〜2037年春頃
- （品川駅～名古屋駅間のリニア新幹線の開業 2034年以降）
品川駅周辺の開発計画概要
以上となります。
ご参考になりましたら幸いです！
[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報は物件公式サイトをご参照下さい。
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