12/24にTwitter(X)のスペースという機能を使って2024年にチェックしたい街を話しました。(ゲストに中央区上落合さんをお呼びして一緒におしゃべりしました、クリスマスイブにも関わらずありがとうございました!)


急な告知であったことと、クリスマスイブという謎なタイミングに開催してしまったことで参加しづらかった人も一定数いたのでは?と思い、話した内容のポイントをまとめたいと思います。(リスナーとして参加いただいた方は本当にありがとうございました!)

まず、昨年の振り返り。

昨年は中野・清澄白河・大井町・大崎・南船橋・海浜幕張・さいたま新都心を紹介しました。それぞれの街の推しポイントは以下ツイートのツリーをご覧ください。


当時から広域で見て価格が安いこともありおすすめしていた清澄白河や大崎はこの1年で価格が上がってしまいました。1年前だとパークハウス清澄白河タワーが坪300万円台、大崎ウエストシティタワーズが坪500万ちょっとで買えたのですが…当時のスペースを聞いて即決断できた人がいればナイスキャッチだったと思います。

本題に入りますが、2024年を考える上で今年起こった変化を振り返り、来年起こる変化を予想します。

2023年に起こった変化はコロナが5類になり、オフィス回帰が進んだことです。これにより職住近接がより重要視されるようになったと思います。また最近のマンション購入者は共働き(特に子育て世帯)が増えてきていることもあり、今後は複数駅のアクセスの良さが重要視されると考えています。

オフィスの移転や転職がより一般的になり勤務先が変わる可能性が増しています。共働きだとその変数が×2になりますので、特定駅のアクセスだけが便利な街よりも複数駅アクセスが便利な街の方が選ばれやすくなりそうです。


2024年に起こるイベントはスカイデュオの販売終了(完売にはならないかもですが、ほぼほぼ販売は終了する)です。板状棟まで含めると2019年から6年近く販売を続けていた晴海フラッグの販売に区切りがつくことになります。スカイデュオを検討していた人の需要がどこに流れるのかは2024年以降のマンション販売に大きな影響を与えると考えています。

ということで2024年に盛り上がる街は以下がポイントになってくるのではと考えています。

  1. 都内主要駅(複数駅)へのアクセスがいいこと
  2. 子育て世帯に人気のある街であること
  3. スカイデュオ検討者にハマる街であること
上記要素を含み、坪300万〜450万(3LDK7,000万〜10,000万、2LDK5,000万〜8,000万円)程度の価格帯のエリアを5つピックアップしました。

①武蔵小杉


都内主要駅のどこに行くにも便利な鉄道利便性の高さは魅力的です。また街の真ん中にグランツリー武蔵小杉があり、日々の生活が徒歩圏内で完結する点も子育て世帯にハマりやすいポイントです。

また再開発された綺麗な街並みでタワマンが林立しています。タワマンが多いこともあって中古の流通量も多く、流動性が高い点も将来的な住み替えも視野に入れながら検討している広域勢にとってはポジティブな要素です。また上落合さんがコメントされていましたが、このエリアは管理意識がとても高いマンションが多いです。多くの人は中長期で住む前提であり、そういった目線の人にとってはマンションの管理はQOLに直結しますので、その点もおすすめしやすいです。

今後駅北側に三菱地所と三井不動産のタワマン計画があります。三菱はツインタワーで規模の大きい開発、三井もタワマンですが、2階にペデストリアンデッキを設置します。「パークシティ武蔵小杉ザガーデン」から伸びているデッキと繋がることになりそうなので、パークシティ武蔵小杉ザガーデン住民の方はより便利になりそうですね。駅までデッキが繋がればより便利になりますが、小杉ビルディングの開発次第でしょうか。

現時点でも高い利便性で多くの人に選ばれている街ですが、大規模新築タワマンの販売によってさらなる伸びしろがありそうです。

エリア全体の平均は坪400万程度ですが、築年数で価格が異なります。2010年以降のマンションは坪420万〜、ランドマーク性のあるタワマンは坪450万〜470万程度です。2009年以前のマンションは坪350万〜380万程度といった価格帯になっています。

築年数で予算調整ができますので、築年数に注目して中古をチェックいただくと良いかと思います。

新築マンションだとグランドメゾン武蔵小杉の杜ザ・ライオンズ武蔵小杉があります。

②有明


スカイデュオ検討者からすると似たような特徴のある街でとっつきやすいです。

具体的には次の3点です。

  • BRT(本格運行後)やゆりかもめで新橋アクセス・都バスで丸の内アクセスが容易なこと
  • 広く開放的な街で眺望の良いマンションが多いこと
  • 新設されたばかりの小中一貫校(有明西学園)があること
晴海と有明は街の雰囲気が似ている印象があります。また開発の多い湾岸エリアの中でも有明は今後の開発が多く、伸びしろにも期待できます。

ざっとピックアップするだけでもこんなにたくさんの開発があります(上ツイート赤囲み箇所)
  • 「ブリリア有明シティタワー」北の住友不動産タワマン計画
  • 「ブリリア有明スカイタワー」西の大和ハウス賃貸マンション+下駄商業施設計画
  • 武蔵野大学南のテレ朝・コナミの施設開発
  • 有明西学園東のアーバンスポーツパーク開発計画
  • 「ブリリアマーレ有明」東の開発計画(開発するか否かはは未定、以前は東武鉄道の敷地で再開発の文字が決算資料にありましたがいつの間にか消えました…)
限定したエリアにこれだけ多くの開発が控えているのは珍しいです。BRTが運行するようになることで苦手だった北方向への移動が容易になる点は大きなプラス要素でしょう。

有明ガーデン直結の「シティタワーズ東京ベイ」が坪450〜480万程度、ブリリア4兄弟と呼ばれる東京建物のタワマンや「プレミスト有明ガーデンズ」が坪400万前後です。築年数が気にならなければ「オリゾンマーレ」だと坪300万円台になってきます。

元々は不便な場所だったこともあり、しっかりコストをかけて作られたマンションが多いです。個人的に推している「ブリリアマーレ有明」をはじめ、共用施設も充実しており中古マンションならではの良さを体感できるマンションが多いのも特徴の一つです。

新築だとシティタワーズ東京ベイがあります。

「シティタワーズ東京ベイ」については別途記事化していますので、ご興味ある方は合わせてご覧ください。

シティタワーズ東京ベイという選択【2LDK】


③品川(港南)


今回紹介したエリアの中で個人的にこれから一番価格が上がりそうだなと思っているのが港南エリアです。品川駅東側のエリアを指します。

最近の中古マンションを見ていると、同じエリア内に新築マンションがエリア内最高値で販売開始、その新築に吊られて中古が値上がるパターンが多いです。港南エリアは長らく新築マンションの供給がなく、新築マンションを起点にした値上げが起こっていないことから値上げ幅が比較的マイルドです。昨年紹介した大崎もこのパターンで中古が狙い目になっていました。

そんな港南エリアですがこれから3つの新築マンションの販売が計画されています。(+天王洲アイルに三井のマンション計画もあります)

  • 「パークタワー品川ベイワード」西のリビオタワー品川
  • 東京海洋大学内の東急不動産マンション計画
  • 「ワールドシティタワーズ」敷地隣接の報知新聞社跡地マンション計画
どれも周辺の中古マンションより価格が安くなることはないでしょうからエリア内最高値を更新していくはずです。そしてそれに吊られて周辺中古の価格も上がると予想します。

港南エリアの伸びしろは新築マンションの建設計画という話だけでなく、品川駅・高輪ゲートウェイ駅という超大規模開発に隣接している点です。

高輪ゲートウェイ駅は2025年に街開き、品川駅は2036年頃まで段階的に開発が続きます。どちらも駅もオフィス中心の開発となるため、これから本社移転などのニュースが増えてきそうです。結果的に周辺の住宅需要が増えると予想しますので、この点もポジティブな要素です。時期としては先になりそうですが、リニア開通や南北線延伸が控えているなど伸びしろてんこ盛りです。

まだまだこの伸びしろ要素が価格に反映されていないと感じていますので、広域で見れる人は今の内がチャンスだと思います。

街としては駅近はオフィスが多く、品川駅まで徒歩10分超のマンションが多いです。水辺に近かったりマンション/住戸によってはレインボーブリッジを楽しめる点や街が綺麗で道が広い点などスカイデュオ検討者にハマりそうな要素も多いです。大規模小学校である港南小校区、子育て支援が充実している港区アドレスという点も子育て世帯ウケが良さそうです。新幹線・空港アクセスがいいので、関東圏に地縁がないファミリーもとっつきやすいです。

開放感と引き換えに全体的に商業・飲食に物足りなさがある点も晴海と似ています。

エリア内でもランドマーク的なマンションである「ワールドシティタワーズ」や「パークタワー品川ベイワード」が坪450〜500万、「コスモポリス品川」、「東京シーサウスブランファーレ」、「フェイバリッチタワー」あたりが坪400〜450万、定借の「シティタワー品川」だと坪350万くらいになります。

新築は周辺にありません。

④浦和


東京・新宿双方の駅に30分以内でアクセスできる鉄道利便性、教育環境の良さは今後より評価されてきそうです。また今回ご紹介した街と浦和との大きな違いは水辺に近くにないこと(≒水害ハザードリスクが低いこと)です。

多くの方の相談に乗っていると「水辺の近くが嫌」という方が一定数いらっしゃいます。広域で見ている人におすすめしやすい街は水辺近くで再開発された街が多いです。水辺近くがNGというだけで対象がグッと絞られます。そんな人にとっては安定した地盤の浦和はとっつきやすい街だと思います。

駅前は綺麗に整備され、伊勢丹・パルコもあって生活は徒歩圏内で完結、飲食店も充実、電車でどこに行くにも便利、公立校の評判が良い、ハザードリスクも低いととてもバランスが良い街という印象を受けます。強烈な個性があるわけではないのですが、ネガティブな要素がとにかく少なく地縁がない人も選びやすいです。

一方で中古の出物を見ていると、まだまだ広域検討者に見つかっていない街であるように感じます。例えば武蔵小杉であれば駅距離・築年数・ランドマーク性等の要素の良し悪しに応じて価格が形成されています。価格に対する利便性の差(=価格の歪み)を感じないのですが、浦和は歪みを感じます。

一例ですが、こんな事例があります。

  • 浦和駅徒歩6分/2023年築/坪450万
  • 浦和駅徒歩7分/2010年築/坪270万
駅距離はほぼ同じ、築年数13年の違いだけで坪180万もの単価差、70㎡だと4,000万近い金額差になります。築年数が異なるので価格差が出るのは当然ですが、生活の満足度と価格差のバランスを考えた時にまだまだ狙い目の中古が残っている印象を受けました。

地元の人目線だと駅までのアクセス(上落合さん談だと坂があるとかミクロな点で差があるとのこと)や学区等の違いでここまでの価格差になっているのだと思いますが、広域検討者はミクロな環境よりも価格に対する満足度を見がちなので広域検討者が本格的に注目してくるとこういった価格の歪みは少しずつ解消されるのではと感じます。裏を返せば今がチャンスだと思います。

と言うのも駅西口に再開発計画が進んでいます。開発計画内にはタワマンもあります。タワマンは戸数が多いため販促費をかけて広域から集客を図ります。都内を中心に見ていた人も新築のタワマンが販売されたことをきっかけに浦和という街を認知し足を運ぶきっかけになります。新築マンションの歩留まりは10%程度ですので、検討者の90%は購入しません。結果的に買わなかった人たちは周辺中古の潜在的な購入層に変わります。

浦和はまとまった用地取得が難しく大規模なタワマンが少ない街です。新築マンションの集客パワーを使わずとも、人気の街となっているポテンシャルがありますので、西口タワマンの販売をきっかけにより注目される街になりそうです。

駅近築浅の中古は坪450万ですが、ちょっと条件をズラせば坪300万前後の出物もまだあります。価格のレンジが広いので幅広い予算の人にマッチしそうです。

新築だとパークホームズ浦和仲町プレイスブリリア浦和高砂があります。

⑤川崎


川崎と聞くとディープな街をイメージする人も一定数いると思いますが、駅の西と東で雰囲気は異なります。駅東側はディープな街ですが、西側はラゾーナがあったりタワマンがいくつも建設されていたりと雰囲気がガラッと変わります。

注目すべきは都心アクセス(特に品川駅〜東京駅)の良さです。港南のパートでも触れましたがこれから、東京駅(TOKYO TORCH)をはじめ、浜松町駅(竹芝)、高輪ゲートウェイ駅、品川駅と品川駅〜東京駅間に大型オフィスの開発が進みます。オフィスの開発が進めばそこに拠点を構える企業が増えます。そうするとオフィスに勤める人の住宅ニーズが高まりますので、近隣及び沿線の不動産は注目されると考えます。

川崎は開発エリアすべての駅へのアクセスが優秀です。今後オフィスの開業が進んでいくにつれ、都心アクセスの良さがより評価されると予想しています。

また徒歩圏内にラゾーナがあることは、子育て世帯にとってはポジティブな要素になると思います。特にお子さんが小さいうちは徒歩圏内で生活が完結することはQOLを引き上げてくれます。ラゾーナはテナントが充実しているのでよりアツいです。上落合さんとも盛り上がりましたが、ラゾーナやららぽーと豊洲など車が渋滞するほど人気のSCに徒歩で行けることって数値では表しづらいQOLの上昇効果があると思います。(パークシティ豊洲なんてららぽーと豊洲に地下で直結ですよ…車民が駐車場待ちをしている間に優雅に歩いて買い物できるなんて便利すぎます!けしからん!

駅東側に市役所が移転され生活はより便利になりました。また駅北側のヨドバシは再開発予定、その北側の敷地もスポーツアリーナの建設が計画されています。プロバスケチームのホームアリーナとなる予定で、若い人が広域から訪れるスポットができることは街の賑わいの観点でもプラスです。

エリア全体だとざっくり坪350万くらい、広域勢がとっつきやすい西側が坪370万程度、東側は坪310万くらいと価格は抑えられます。西側のタワマンはとにかく中古の出物が少ないので売りが出てきたら即チェックの姿勢が求められます。

新築は直近でプライム川崎が完売したのでありません。

おまけ

細かいコメントは割愛しますが、気になるマンションもご紹介します。気になる方はお早めのチェックが吉となりそうなマンションです。


2024年のマーケット予想(予想なんて大層なものではないですが…)は年明けに記事化予定ですのでお楽しみに!言いたいことの骨子は昨年書いた記事とほぼ変わらないと思いますので、良ければこちらもご覧ください。

2023年にマンション購入を考えている方へ【2LDK】



クリスマスが終わると急に年末モードですね。年内は頑張ってあと1記事、毎年恒例?の2023年買いたかったマンションが年内ラストとなる予定です。(果たして間に合うのか?)こちらも乞うご期待ください!

*ご注意*

この記事でご紹介したエリアやマンションの将来の値上がりを保証するものではありません。あくまでも筆者の主観的な予想ですので、その点はご承知おきください。またこの記事で採用されなかった街やマンションが悪いという話ではありません。より多くの人がハマりそうな街を筆者の主観で選んだだけであり、読者の皆様がそれぞれ好きになった街こそがあなたにとっての良い街です。

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