皆さんはじめまして新米ブロガーのSUGARです！
第１弾のブログは1期1次で検討した『シティタワー錦糸公園』をご紹介します！
豊海だ！品川だ！中野だ！東池袋だ！大抽選会だ！！！と世間が騒ぐ中、しれーっと1期1次が終わった当マンション…実際に住んだ経験からも【錦糸町】という街は特にオススメです。新築マンションの計画の発表がなかなかなかった当エリア。いよいよ販売開始され9月に1期2次を迎えます。マンションの詳細や錦糸町という街、周辺環境についてご紹介します！
物件概要
所在地：東京都墨田区太平4-4-1他交通：JR総武線快速、JR総武・中央線「錦糸町」駅徒歩11分
東京メトロ半蔵門線「錦糸町」駅まで徒歩8分
間取：2LDK～3LDK
面積：55.41m2～72.08m2
総戸数：130戸
階数：地上18階建
構造：鉄筋コンクリート造
売主：住友不動産株式会社
施工設計：株式会社淺沼組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社
用途地域：商業地域、準工業地域
駐車場：32台（平置15台・横行昇降式16台・身障者用1台）、その他来客車用1台、荷捌き車用1台
自転車置場：244台(3人乗りスライド34台)、2段式(下段スライド式)210台(上段88台・下段122台)
バイク置場：5台
掲示板：シティタワー錦糸公園ってどうですか？
「シティタワー錦糸公園」公式HPより引用
『シティタワー錦糸公園』と名前がついているものの総戸数は130戸と決して大型分譲ではなく、階数も“18階建て”となるので正しく「タワーマンション」とは言えませんが（一般的に20階建て以上、高さ60mを超えるマンションをタワーマンションと呼ぶため）、それでも住友不動産が長期的に土地取得し、ようやく実現した当マンション。『シティタワー』という住友不動産のタワーブランド名で発表される運びとなりました。
2006年に45階建ての『ブリリアタワー東京』が、2008年に28階建ての『パークタワー錦糸町』が竣工したことを最後に、錦糸町では約18年-19年振りのタワーマンションの発表となります。地元の方々からの注目度も高く、満を持しての発売となります。
アクセス
アクセスは関しては、JR総武線快速、JR総武・中央線「錦糸町」駅まで徒歩11分、東京メトロ半蔵門線「錦糸町」駅まで徒歩8分、と決して駅近とは言えない立地になります。とはいえ整備が進んだ錦糸町駅の北口に位置し、錦糸公園の中を通りながら、ショッピングモール『オリナス』を抜けた先に『シティタワー錦糸公園』が見えてきます。住宅街を8分歩くのと、寄り道したくなる場所を8分歩くのとでは体感時間がまるで違うはずです（商店街の中を通りながら帰宅すると近く感じますよね）。だからこそ「駅近ではないから…」という観点だけで『シティタワー錦糸公園』を検討から外すのは勿体ないと言えます。マンションから駅までの道のりを歩いた上で判断するべき立地です。
「シティタワー錦糸公園」公式HPより引用
電車でいうと、総武線の錦糸町駅-東京駅間、総武線・中央線の錦糸町駅-秋葉原駅間はやや混雑する印象です。一方で半蔵門線は通勤時間でもタイミングによっては座れるほど空いているため、大手町駅や渋谷駅へ通勤される方は乗換なく快適に通勤できる点からもおすすめし易い電車事情と言えます。
「シティタワー錦糸公園」公式HPより引用
また、電車だけでなくバスの路線も数多くあるのが錦糸町の特徴。例えば、スカイツリーシャトルバスを使えば、羽田空港や、東京ディズニーランド&シーまでも1本でストレスなく行き来することが可能です。
周辺環境
物件はもちろんですが、特にオススメしたいのが錦糸町という街、そして周辺環境です。代表的なSPOTをご紹介します！錦糸公園
2024年9月撮影
錦糸公園は春には桜が、秋には紅葉が綺麗なSPOTです。広大な芝生、噴水もあり、カップルやファミリー層、シニア層など、幅広い世代で賑わっている駅前公園です。子連れには嬉しい遊具だけではなく、テニスコートや野球場、フットサルコートなどが隣接。錦糸公園内の「ひがしんアリーナ」にはプ―ルや体育館など、スポーツも活発な公園です。
イベントも豊富で、夏祭りや珈琲イベント、フリーマーケットやミニライブなど年中賑わっています。芝生にブルーシートをひいて時間を過ごしたり、犬の散歩やベンチで休憩する方など、駅前とは思えないほど、広大で賑わいのある公園が目と鼻の先にある点はQOL向上に直結する要素です。
まさに『シティタワー錦糸公園』を選ぶ価値の1つと言えるでしょう（マンション名も「錦糸公園」と名付けられたほどですし）。
商業施設
「シティタワー錦糸公園」公式HPより引用
錦糸公園の奥にはショッピングモール『オリナス錦糸町』が見えてきます。マンションからも一番近い商業施設となるため日常の買い物やグルメはここで完結することでしょう。スーパーはKASUMIグループの「BLANDE」が。薬局は「マツモトキヨシ」が。その他「スターバックスコーヒー」「マクドナルド」「ケンタッキー」「SUBWAY」「丸亀製麺」など、豊富な飲食チェーンのラインナップです。さらには3階には映画館の「TOHOシネマ」や、土日診療も可能な病院「ドクターランド錦糸町」も入っていたりと使い勝手が良い商業施設です。これらがコンビニに行く感覚で日常使いできるのです。
『オリナス』だけでなく、駅前には『PARCO』『OIOI』『テルミナ』『アルカキッド』などがあり、ファッション、コスメ、玩具などの買い物に困ることはまずないでしょう。ちなみに「西松屋」「ベビザラス」「赤ちゃん本舗」の３つが錦糸町には揃っています。１つの駅にこの3つが揃うには東京の中でも錦糸町だけ？と言われるほど、子育て世代には住みやすい街となっています。
亀戸天神社
2024年8月撮影
下町の雰囲気も感じることができます。『シティタワー錦糸公園』を越えて亀戸方面に3-4分歩いたところには“亀戸天神社”が見えてきます。初天神祭、節分祭、神忌祭、例大祭など年間行事も多く、神社内、神社周辺は行事の度に出店で賑わいます。昔ながらのお蕎麦屋さんや、鰻屋さんも多くあるエリアで「和」を感じることができるSPOTとなります。特に2月の「節分祭」では神社中で豆まきが行われ近所の方々で賑わいます。
スパ・サウナ・銭湯
2024年8月撮影
錦糸町はスパやサウナ・銭湯が多い点でも有名です。「黄金湯」「大黒湯」「御谷湯」「松の湯」「ゆずりはの湯」「楽天地スパ」「ニューウィング」「リアルサウナ錦糸町」をはじめ、隣駅の両国駅まで行けば「江戸遊」もあり、お年寄りから若者までの憩いの街にもなっています。選択肢が多いことはもちろん、「黄金湯」は朝6時からの朝風呂が、「大黒湯」は翌朝10時までサウナや露天風呂を楽しむことができるため、いつでもサクッと入れてしまう点がポイントです。
南口の歓楽街エリア
2025年8月撮影
『シティタワー錦糸公園』が位置する北口エリアの紹介が多くなりましたが、錦糸町と聞くと南口の歓楽街をイメージする方も少なくないでしょう。夜になると南口エリアには人が賑わい、お酒やグルメを楽しむ様子は今も変わらず賑わっている点は知っておきたいポイント。北口の様子とは良い意味でも悪い意味でもギャップがあるため、購入前に南口の錦糸町も見ておくことをオススメします。とはいえ、美味しい飲食店があるのも事実。グルメを楽しむも良し、気軽に歩いて歓楽街を楽しめる点は、個人的にはむしろプラス要素と捉えています。
隣駅「亀戸」「両国」「押上」「住吉」
充分魅力的な街「錦糸町」ですが、隣駅は個性豊かなラインナップの街が点在します。総武線沿線の西側には「亀戸駅」があり、錦糸町からも歩ける距離感で、錦糸町とはまた違った商店街やグルメ通りがある点が特徴です。東側の隣駅には「両国駅」があり、両国国技館はもちろん墨田川沿いを楽しめるエリアでも有名です。半蔵門線の北側には「押上駅」があり、『スカイツリー』だけでなく『ソラマチ』もあるためさらに買い物の幅を広げてくれます。南側には「住吉駅」があり錦糸公園の2倍近い敷地面積を誇る『猿江恩賜公園』が有名です。
今後の発展・再開発
「シティタワー錦糸公園」公式HPより引用
今後の発展としてはそんな錦糸町の南側に位置する「住吉駅」が注目です。豊洲駅から住吉駅を結ぶ『有楽町線延伸計画』が2030年代半ばを開業目標に工事が開始されることが決定。さらに有楽町線の延伸に伴い、半蔵門線と東部スカイツリーライン、伊勢崎線、日光線と相互接続することが東京メトロと東部鉄道が発表したことからも、間接的ではなく直接的に錦糸町も恩恵を受けることになると言えるでしょう。
何よりこれまで注目を浴びていなかった隣駅「住吉駅」は今後乗換などで人が集まることになるため、延伸完成までのここ10年以上は「住吉駅」が注目の的となります。結果、より利便性が高い隣駅である「錦糸町駅」が再注目されることは容易に考えられるでしょう。
外観・デザイン
「シティタワー錦糸公園」公式HPより引用
街の紹介で前置きが長くなりましたが、物件の完成イメージをみていきます。
「すみふかな…？」と一瞬迷いも生まれるようなデザインですが、ブラックな色味や要素も残しつつ、住友不動産らしい重厚感のあるデザインが際立ちます。また全面道路に対し平行ではなく、若干斜めに配置したレイアウトが設計のこだわりを感じさせます。外観を引き立てる効果だけでなく、バルコニーからのビューや圧迫感を軽減することを意識してこのような配置になったそうです。エントランス部はブロック調の外壁が目立ちクールな印象です。（かっこいい！！！）
「シティタワー錦糸公園」公式HPより引用
共有部・仕様
「シティタワー錦糸公園」公式HPより引用
もちろん内廊下設計。各階には24時間利用可能なゴミ置場を完備。ここは期待通りの仕様と言って良いでしょう。外観のクールな雰囲気とは裏腹に、マンション内はグレー×ブラウンで落ち着いた雰囲気でとても好印象です。ゲストルームやフィットネスジムなど、昨今のタワマンでは当たり前になりつつ共有施設ですが、『シティタワー錦糸公園』には2つとも用意はありません。住友不動産は共有部については最低限に戸数を増やすことを優先する計画が多いのと、また130戸のマンションでもあるからこそ、前情報からも共有部は期待薄いところでしたが、2階には仕事や学習で使えるテレワークスペースが用意されるようで嬉しい誤算です。なお駅前にはロッテホテルがあり、ジムやフィットネスも錦糸町内に多くありますので(錦糸公園内の「ひがしんアリーナ」が近くて安くてオススメです)、共有部は周辺環境で担保できるものと思って良いでしょう。
間取り・価格
代表的な間取りと価格をみていきます。【A】 3LDK＋N＋WIC 72.8㎡
3LDK＋N＋WIC 72.8㎡
1期1次＝13階～15階：15,700万円(坪単価712万円)
1期2次＝12階 ：16,700万円(坪単価765万円)
【B】3LDK＋N＋WIC 70.94㎡
3LDK＋N＋WIC 70.94㎡
1期1次=13階～15階：14,000万円(坪単価652万円)
1期2次=12階 ：14,800万円(坪単価688万円)
【C】3LDK＋N＋SIC 72.2㎡
3LDK＋N＋SIC 72.2㎡
1期1次＝13階～15階：15,900万円(坪単価728万円)
1期2次＝12階 ：要確認
【D】2LDK＋N＋SIC 55.41㎡
2LDK＋N＋SIC 55.41㎡
1期1次＝13階～15階：12,200万円(坪単価727万円)
1期2次＝12階 ：12,800万円(坪単価762万円)
【E】3LDK＋N＋SIC 72.2㎡
3LDK＋N＋SIC 72.2㎡
1期1次＝13階～15階：15,900万円(坪単価728万円)
1期2次＝12階 ：17,000万円(坪単価779万円)
スカイツリーが一望できる立地となりますので、せっかくなら北向きのA、B、B”、A”の上層階を狙いたいところ（錦糸町からのスカイツリーは近すぎず遠すぎず一番綺麗に見える立地だと思います）。
北側の道路挟んで奥にあるマンションとしては「ライトテラス錦糸町」が10階建て、「セジョリ錦糸町」が11階建て、「アーデル錦糸町」が13階建てとなります。
1期1次では13階以上の部屋を中心に販売されたので、1期2期(もしくは2期)以降では10階以上のA、B、B”、A”タイプを狙うのはオススメできます。
南向きのC、Eタイプも間取りは素晴らしいですが、特にCタイプは株式会社昭電のオフィスが視界に入ってくるため階数によっては抜け感がなってくる点注意が必要です。
「シティタワー錦糸公園」公式HPより引用
ベンチマーク
新築の比較となると、同エリアではなかなか比較しやすい物件が見つからないため中古との比較をしていきます。オリナス直結『ブリリアタワー東京』
『ブリリアタワー東京』公式HPより引用
何度かご紹介させて頂いているオリナスという商業施設に直結する『ブリリアタワー東京』がまず真っ先に考えられるベンチマークマンションとなります。同じ道路沿いに位置し、同じ錦糸公園に隣接するマンションで、地上45階建て総戸数644戸、当時の錦糸町北口開発のメインとなった、事実上錦糸町エリアNO1マンションです！『シティタワー錦糸公園』と周辺環境は似てくることはもちろん、東京メトロ半蔵門線「錦糸町」駅まで徒歩4分とより駅近で、且つ共有部も充実しているマンションです。何より商業施設直結するマンションは人気も高く、希少性も高いため今でもファンが多いマンションの1つです。（私も半年ほど期間限定で住んでファンになりました）
2006年築と間もなく20年を迎える頃となりますが、今も尚値上がりし続けているマンションで、直近80㎡越の部屋が15,500万円～17,400万円で取引されています。『シティタワー錦糸公園』の価格設定は『ブリリアタワー東京』の値付けに連動するような形で価格が設定されているでしょう。
2024年7月撮影
2024年12月撮影
動きの一例です。
3LDK＋W、81.85㎡、28階のお部屋が17,180万円で成約
2LDK、80.40㎡、33階のお部屋が15,550万円で成約
2LDK、83.25㎡、階数は不明ですが17,400万円で成約
と、2025年以降は坪単価640～690万円で取引の動きがありました。
錦糸町南口に位置する『パークタワー錦糸町』
2025年8月撮影
総戸数297戸、地上28階建てのタワーマンション『パークタワー錦糸町』は錦糸町駅からも5分前後と好立地な物件となります。南口にあるOIOIの奥の立地に位置しますので、周辺は繁華街エリアとなります。北口の環境は感じづらくファミリー層は避けがちな立地と言えますが、錦糸町という利便性の高い街の駅近×タワマンをグロス抑え目で過ごせる点は意識するべきマンションと言えます。
2025年8月撮影
動きの一例です。
2LDK、73.70㎡、14階のお部屋が10,250万円で成約
3LDK、71.96㎡、24階のお部屋が10,500万円で成約
2025年以降は取引情報はないため、2023年-2024年の取引事例とはなりますが、1-2年前は坪単価460～480万円で取引の動きがありました。
カメイドクロック直結『プラウドタワー亀戸クロス』
『ノムコム』公式HPより引用
隣駅である亀戸エリアの再開発で大注目を浴びた『プラウドタワー亀戸クロス』もベンチマークすべきマンションと言えます。こちらもカメイドクロックという商業施設に直結する希少性の高いマンションで、城東エリアの価格を引き上げたマンションの1つと言われています。総戸数934戸、亀戸駅から約2分の距離に位置することから、【駅近×大型分譲タワマン×商業施設直結】という3パワーワードで、今でも頻繁に話題にあがるマンションです。駅力については間違いなく「亀戸駅」よりも「錦糸町駅」に分がありますが、『プラウドタワー亀戸クロス』は幼稚園、小学校にも隣接することが更にファミリー層に火を付けています。2022年築とまだ若いマンションという観点からも、新築である『シティタワー錦糸公園』のベンチマーク先になると言えるでしょう。直近70㎡越え部屋が13,200万円～14,800万円で取引されています。
『ノムコム』公式HPより引用
動きの一例です。
3LDK＋N＋2WIC、79.11㎡、18階のお部屋が13,980万円で成約
3LDK＋N＋2WIC、74.56㎡、15階のお部屋が14,800万円で成約
3LDK＋N＋2WIC、74.56㎡、11階のお部屋が13,380万円で成約
3LDK＋N、70.24㎡、5階のお部屋が13,200万円で成約
と、2025年以降は坪単価580～650万円で取引の動きがありました。
まとめ
2024年7月撮影
『シティタワー錦糸公園』は目と鼻の先に「オリナス」と「錦糸公園」があり、これらを日常使いできる点は利便性や居住性といった日々の生活を満足させることでしょう。引渡しは2027年10月下旬以降と2年以上先ですが、今現在、中古で取引されているベンチマークマンションとほぼ同単価感で購入ができる新築マンションとなります。駅距離や規模感、施設直結など条件は違えど『ブリリアタワー東京』も『プラウドタワー亀戸クロス』も値上がりしながら、在庫が出ては直ぐに売れて…を繰り返している市場でもあり、ゆくゆくのリセールの観点でも安心できます。今後も続くインフレで値上がりし続けることを考えると、引渡時には「あの時買っておいて良かった」という声が多くなることはでしょう。特に住友不動産は眺望や階数などが条件の良い部屋から販売を始め、長くじわりじわりと値上げをしながら販売をしていく会社ですから『シティタワー錦糸公園』を検討するならば早めの判断が必要になるでしょう。
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