目次
URAWA THE TOWERは、浦和駅西口徒歩3分に建設される27階建て、総戸数525戸で2026年10月下旬に引き渡しが予定されています
価格とおすすめの間取りを教えて！
商業施設にどんなお店が入るか楽しみ！
住宅ローン返済ぎりぎりだけど買っていい？
不動産
モデルルームに行って販売状況と価格を確認してきましたよ！
私はこれまで３回の自宅マンション売買を繰り返して資産形成に成功してきました
埼玉県No.1マンションと称されるこの物件を購入する意味を投資目線で解説します
【結論】
第三期販売では北向き2LDK60.48㎡12階以上が12,300万円ほど(坪単価675万円)で眺望と価格のバランスがよい
駅周辺の商業施設に加えて、ゲタ部分にも店舗が入り生活利便性は抜群です
購入後の価格の振れ幅が大きく、資金に余裕のある方でなければ購入はおすすめしません
この記事を読むことで上記結論の理解が深まります
ぜひ最後までお読みください
物件概要
出典；URAWA THE TOWER公式HP
- 所在地：埼玉県さいたま市浦和区高砂一丁目
- 交通：京浜東北線高崎線宇都宮線浦和駅徒歩3分
- 総戸数：525戸
- 敷地面積：10,564.45㎡
- 建物竣工：2026年4月中旬
- 売主：野村不動産株式会社、三菱地所レジデンス株式会社、大和ハウス工業株式会社
- 施工会社：前田・斎藤・タカラ共同企業体
- 駐車場：196台
- 駐輪場：664台
販売住戸の間取りと価格
2025年9月上旬時点での先着順価格および第三期予定価格表を入手しましたので共有します
予定価格のたとえば”16,600万円台”の下２桁は80万円とし16,680万円で坪単価を算出しています
WBタイプ 70.96㎡ 3LDK 西向き
- 24階 16,600万円台（坪776万円）
- 22階 16,400万円台（坪766万円）
- 20階 16,200万円台（坪757万円）
- 18階 16,000万円台（坪748万円）
- 16階 15,600万円台（坪729万円）
- 14階 15,200万円台（坪711万円）
- 13階 14,900万円台（坪698万円）
- 12階 14,600万円台（坪683万円）
- 11階 14,200万円台（坪664万円）
- 10階 13,900万円台（坪650万円）
- 9階 13,700万円台（坪641万円）
- 8階 13,500万円台（坪632万円）
- 7階 13,300万円台（坪622万円）
- 6階 13,000万円台（坪608万円）
WGタイプ 76.23㎡ 3LDK 西向き
- 17階 17,900万円台（坪778万円）
Jタイプ 76.15㎡ 3LDK 南向き
- 18階 20,980万円（坪909万円）先着順
- 12階 20,000万円台（坪870万円）
- 7階 19,000万円台（坪827万円）
EPタイプ 60.29㎡ 2LDK 東向き
- 8階 10,980万円（坪601万円）先着順
EFタイプ 65.18㎡ 2LDK 東向き
- 24階 13,180万円（坪667万円）先着順
- 22階 12,980万円（坪657万円）先着順
EBタイプ 70.96㎡ 3LDK 東向き
- 6階 13,180万円（坪613万円）先着順
EAタイプ 76.18㎡ 3LDK 北東角
- 9階 19,400万円台（坪844万円）
WNタイプ 60.48㎡ 2LDK 北向き
- 16階 12,500万円台（坪686万円）★おすすめ
- 15階 12,400万円台（坪680万円）★おすすめ
- 14階 12,300万円台（坪675万円）★おすすめ
- 13階 12,200万円台（坪670万円）★おすすめ
- 12階 12,100万円台（坪664万円）★おすすめ
- 10階 11,300万円台（坪621万円）
- 8階 10,800万円台（坪594万円）
- 6階 10,500万円台（坪577万円）
12階以上であれば正面のコルソを越えた眺望になります
次期以降販売予定のねらいめ
EHタイプ 66.05㎡ 3LDK 東向き
コンパクトな3LDKで13階以上が販売予定になっています
眺望は浦和駅に発着する鉄道を眺めることができ、東口のパルコも越えてきますので東向きがもっとも良いと感じました
管理費・修繕積立金も高め
- 管理費㎡単価月額439円
- 修繕積立金㎡単価月額356円
- インターネット使用料一律月額2,420円
周辺商業施設は文句なし
コルソ・伊勢丹
コルソはマンション出入り口から至近距離ですね
アトレ
駅直結商業施設でランチに重宝しそうです
パルコ
地下にはスーパーヤオコーが入っています
ゲタ部分に入る商業施設
出典；URAWA THE TOWER公式HP
どんな店舗が入るかは未定とのことでした
不動産
勝手に予想してみました
- コンビニ
- 小型スーパー
- 100円ショップ
- ファミレス
- ハンバーガーチェーン
- 牛丼チェーン
- ラーメン店
- 回転寿司
- コーヒーチェーン
- メガネ店
- 格安カット店
- クリーニング店
- 書店
- 雑貨店
URAWA THE TOWERはもちろん、ライオンズマンションコスタタワー、エイペックスタワー浦和の住人も浦和駅からの帰宅導線になるので利用者は多そうです
投資目線からの私の見解
面積帯によってばらつきがあるものの平均坪単価700万円は正直割高です
販売開始から1年経過し残り100戸ほどになっています
決して販売は不調ではなく、販売期間を遅らせながら上手く高く売っていく戦略と受け取りました
新築マンション価格の高騰は続いており、デベロッパー側としてはなるべく販売を遅らせたほうが利益がでそうだと考えるのでしょう
出典；国土交通省公式HP
このURAWA THE TOWERは埼玉県No.1物件と称され、埼玉県356万世帯(2025年4月)のなかで総戸数525戸しかないという希少性をもちます最上階のプレミアムフロアが今後転売されることがあれば、一般人には理解できない値付けがされるでしょう
プレミアムフロアの販売は終了していますので、できるだけ条件のよい部屋を選ぶことをおすすめします
リビングに入って窓からなにが見えるか
これを重視してください
比較的安いからといっても眺望の苦しい部屋は避けてください
中古で売却するときのことを考えてみましょう
私のブログ記事ではいつも同じことを書いていて申し訳ありませんが
“リビングに入ってきた人に高揚感を与えられる部屋を選んでください”
あなたの部屋を訪問してくれた人は一生でもっとも高額な買い物をしようとしています
リビングの窓からとなりのビルしか見えないとなればすぐに帰ってしまうかもしれません
内見に来たのであれば、マイナス要素がなければ買いたい気持ちになっています
その気持ちをリビングからの眺望が後押ししてくれます
適正なリスクをとる
投資の世界では「適正なリスクをとりましょう」と指南する書籍やYoutube動画を目にしますリスクとは今後起こりうる値上りと値下りの振れ幅のことを指します
決して悪いことだけの意味ではありません
“世の中はリスクを取ってもいいと思う人が、リスクを取りたくない人から利益を吸い上げるようにできている”
これは私が信頼する経済評論家、山崎元さんの著書からの引用です
2008年、東京江東区豊洲にアーバンドックパークシティ豊洲が竣工しました
当時は
- 倉庫街の何もなかったところで人が住む場所ではない、いずれゴーストタウンになるだろう
- 地震や洪水の危険性が高く湾岸のマンションは買うべきではない
それから17年の月日が経ち
ららぽーと豊洲に隣接し湾岸タワマンの象徴的な存在となり売却すれば数千万円の利益を生みだすほど値上りしました
新築マンションを購入して住んでいただけで老後のお金の不安がなくなるような破壊力です
これは振れ幅の大きいリスクをとった人に大きなリスクプレミアム（※リスクの対価）が返ってきたと投資の世界では表現できるでしょう
URAWA THE TOWERは埼玉なのにこんな価格はおかしい、きっと値下りで売るに売れなくなってローン地獄におちいるだろう
そんな声も聞こえてきそうです
私もこの先必ず値上りするから買いましょう！とはお伝えできません
この物件の購入は投資目線では振れ幅の大きいリスクをとることを意味し、現在販売中の埼玉県の新築マンションではもっともリスクの大きなものとなります
【総量規制】行き過ぎた不動産価格を抑制するため当時の大蔵省が通達したもので、不動産市場の資金循環が急激に縮小し1990年バブル崩壊のきっかけになりました
これから先、大きな景気後退を招くような総量規制が発動される可能性はきわめて低く、住宅ローン控除など住宅購入を推進する政策が続くでしょう
ただ坪単価700万円は外国人が投資対象とする都心に近い価格設定であり、この部分が将来価格の振れ幅を大きくしています
50年といった超長期の住宅ローンであったり、ペアローンならなんとか購入できそうといった方にはおすすめできません
住宅ローンの残債額よりも値下りするほどのリスクをとるべきではありません
資金に余裕のある方であれば、生活利便性の高いQOL(Quality of Life=生活の質)を享受できるとともに、大きなリスクプレミアムの機会にもなり得ます
ご参考になれば幸いです
最後までお読みいただきありがとうございました
[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報は物件公式サイトをご参照下さい。
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