マンション売却のコツ　ザ・パークハウス武蔵小杉タワーズ【ナカハラ】

[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報は物件公式サイトをご参照下さい。

こんにちは、マグロなどの回遊魚のようにマンションを買い続けないと体調が悪くなり、買ったら買ったでローンやこんな高いの買って大丈夫か？？という疑心暗鬼に駆られて体調不良になる毎日のナカハラです。

スムログやスムラボのメンバーはマンション売買の専門化も多いので、余り売買に差しさわりのあることは書かない傾向があるので、今回は新築購入や住み替えなどでマンションを売却する時の担当の傾向の話をしたいと思います。

このところナカハラもさすがに買うのみの戦略は購入後の利回り的が維持不可能（都心は特に）なこともあり売却や中古の売買を少し行っていますが、買う方の時と比べてあきらかに違う傾向があることをよく気づかされます。

これは会社に来るM＆Aの話や中古ゲームを売るとき、中古携帯を売る時なども同じ傾向があるんですが、要はどういうことかというと、

常に買い手有利の話でまとめようとする！！！

という特色があります。

ゲームや中古携帯とかなら、少し安く買いたたかれても安いけどまぁいっかーー

で済みますが、3億円の価値があるものを1億円で売ることになるとかだと、

3億－1億＝2億円の損失！！！

となると青ざめるとかで済まない話になります。

こんな話実際にあるのか？とか思うかもしれませんが、むしろこんな話を売買の担当は普通に持ってきます。

中古ですから、1億で買ったものも時価ですよーー（格安で売らせる話として）
この場所廻りの中古の相場は○○○○万円ですので、相場はこんなものですよーー（わざと安い売却物件で固めて今の相場ではなく2022年あたりの上昇トレンドでなかった時代の価格提案資料を見せて格安で売却させようとする）
上記の資料をみせつつ、もしも売却をお急ぎなら当社が即買取りますよーー（安い昔の相場のさらに2割引きなど狂ったような安価で売却させようとする。）
人気の土地なのにその中古マンションの欠点ばかり上げて安く売らせようとする（例）”場所は青山なんですが、となりが霊園なので敬遠する方が多いんですよねーーー”そんなのは織り込み済みでみんな価格を出している、時間をかけて粘れば土地の上昇トレンドをわざと打ち消そうと心の中は必死。
この価格だと結構売れるの時間かかるかもしれませんよーー（やってみなければわからない上に今は上昇トレンドが激しく新築の中古にシフトする購入希望者がかなり増えている、そもそも新築の販売数が激減しているので、購入希望者は高くても中古を購入せざるをえない数が増えている、必然価格は上がってゆく）
主要駅の隣駅から徒歩2分ですから主要駅の価格の半分とかですかねーーチャレンジ価格ですが頑張って売ります！（全てが安く売らせようとする文句なので気をつけないとならない）
今は値段が上がりすぎてますから早く売らないと暴落するかもしれませんよーーだからこのくらいの価格でうりましょう！！（早く高値で売るのが営業の仕事だろう！！）

会社のM＆A話やマンション買いますチラシが狂ったようにポスティングされている昨今ですが、いざ話を聞いてみると”いやー実際はこんなもんですよ、市場があおっているだけで、成約価格はこんなものですよ！”大手の会社が御社に興味を示していまして、是非ご検討を！”

と決算書の読み方もしらないような若者が目を￥マークにして話をしにきたりします。

高い買い物を売る時は、本当に経験値がないと足元を見られるので気をつけないと９０％以上の確率でひどい目にあいます、変な金融や不動産だけでなく大手の超名の知れたデベロッパーの子会社で一生を棒にふるような提案をみんな平気でしてきますので、みなさん自分の住んでいた不動産を売る時は、専門の第3社を付けて査定をしてもらってからのほうが良いと思います。

昨今ネットでマンション価格を割り出します的なサイトが多くありますが、そこの目的も安くマンションを売買させるための情報集めツールですので気をつけたほうが良いです。

価格を相談するのは不動産の営業ではなく、利害関係のない不動産鑑定士に頼んで高め安め今後の値動き予測を確認したほうが良いです。

レインズも本当の売り買い情報はわざと高くうれた、格安で売れたなどの情報はいれない傾向があるので信じないほうが良いです。

ナカハラも売却のとき”マンションを買った不動産屋の子会社ならきっと売却の時も親身になってくれるからそこに専任媒介をお願いしよう”と最初は思っていたのですが、大手は特に実際は賃貸、中古売買、新築販売それぞれ担当が違っており数字を持っているため、とかく売却についてはまったくお得意様だからということはありません。むしろ信用されているというのをエサに購入したい見込み顧客に安く提供するために完全にカモ扱いにされます。

中堅や地域密着型の総合不動産会社なども、結局は常にお金を払う側を見て話しを進める傾向は必ずあります。

みなさんのマンション売却の出口戦略は人生において本当に重要なのですが、最高の販売方法としてナカハラなりにまとめると

たくさんの売却価格見積もりを取る（できれば10社以上）
売却の時間をかけて売ることを惜しまない（価格が上がりトレンドの時、下がりトレンドの時はとにかく早く売る）
高い売却価格を出した販売会社だからって信用せず、本当に親身になって売却してくれるかを見定める（塩づけにして売れないから価格を下げさせる業者には任せない、良心的な会社でもその地域の売買が得意でない不動産会社には苦戦が目に見えているので頼まない）
この会社は信用できる。と決めたら専任媒介契約を3か月して様子を見る（最近の大都市の不動産会社基本全部調子の良いことしか言わないが、一般媒介だと営業がやる気をなくして話が進まない可能性もあるので気をつける、タワーマンションとかだと大人気なので一気に一般媒介で相みつを取り決めるという手もありといえばありだが、今のご時世だと一番の上限高値を設定し、時間をかけて引っ張ったほうが確実にお得。）

不動産鑑定士もいろいろな方がいるので、基本自己責任ですが首都圏のマンションであれば、近くの直近の制約事例の一番高値を出しておけばそのうちかなり高い確率で購入希望者は現れるでしょう。

家庭の事情などで今まで住んでいたその物件はもう見るのもいやだから不動産会社にさっさと買い取ってもらいましょう、というのは愚の骨頂なのでやめましょう。2割安くても良いからすぐ現金化してほしいという方がいたらありかもですね。

ナカハラも最近第1期販売のあったマンションを購入することになりそうなのですが、出口戦略としての売却をいろいろと進めていると自分が考えているより相当難しいということを実感しています、10数年前3LDKのタワーマンションを購入したのが私のマンション購入ライフの始まりでしたが、賃貸仕様の３Kマンションから初めてタワーマンションに住んだ時に感動は今でも忘れられません、日本の集合中住宅というのは安普請の賃貸仕様と長期住居用の分譲仕様というのがあり、タワーマンションとその分譲仕様の低層マンションの違いが余りにもありすぎて衝撃を受けたのが、分譲タワーを買いまくっている最大の理由です。

賃貸仕様マンションと分譲タワーマンションの違い

賃貸仕様は部屋を大きく見せるために廊下を極限まで細く作るがタワーは逆に部屋を犠牲にしても導線である廊下はしっかりスペースを取る、バリアフリー対応などもあったりする
賃貸仕様は窓が安普請なので外気をしっかり防げず冬は寒くて夏はクソ暑いのですぐ風邪をひく、タワーは高所のため強風に耐える「耐風圧性」が求められ、厚みが増したり、ペアガラス（複層ガラス）や合わせガラスが使われます。また、飛散防止フィルムや窓ガラスフィルムが貼られ、断熱・遮熱・防犯・飛散防止の効果を高めます、なので日の光をたくさん浴びて病気になりにくい体になる。
賃貸仕様は音漏れがしてとなりや上下階住民の話声が聞こえたりする、タワーは大声でギターを弾いてシャウトしていても隣の住戸には全く音が漏れないので迷惑を掛けずに済んで助かる。
賃貸仕様は廻りの分譲マンションを見て家賃を設定するが、余りにも仕様も管理体制も住み心地も民度も違う上に理事会もないのでオーナーの好みで修繕をしなかったり仕様をさらに落としたりを平気でする、戸数の多いタワーには良い物件であるから優秀な理事会を保持している可能性が高く修繕計画やコミ二ティなどが洗練された運営になっていることが多い。
賃貸仕様には入口に受付のスペースはあるが誰もいない空っぽのスペースで防犯は警備会社のみで運営さえていることが多い、タワーはコンシェルジュや24時間管理防災センターで常駐の担当がいて見回り含め突発的なトラブルにも安心。
賃貸仕様には管理会社が現場から離れたところにあり、急な対応は難しいがタワーにはマンション全体を総合的に管理する管理会社がついているため、各運営が連携されて機能している。

住む場所が人を作るという故事が中国にありますが、ナカハラがもしももっと早くタワーマンションに住んでいたら人生がより豊かなものになっていただろうと真剣に思っています、人は住む環境で人生が変わります世界の人々が都市の豊かな所に住むと豊かな情報と人間関係が手に入り有利になります、ロシアでは地方の田舎出身の若者が戦争に駆り出され100万人以上の死傷者を出していますが、モスクワ市民は以前と変わらない日常生活をしています。

ナカハラは豊かな生活がしたいですし、田舎の少数派として不利な扱いを受けて死にたくありません。

日本株が暴落するまでは、これからもタワーマンションの価値は上がると思いますし高く売れると思います。

みなさん、しっかり投資や良い人間関係を構築してより豊かになりましょうね。

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