はじめに
「価格破壊マンション」
プロミライズ青葉台は間違いなく青葉台価格のマンションではありません。
首都圏でも人気路線である東急田園都市線の急行も停車する青葉台駅から徒歩分のマンションというには、あまりにもお買い得過ぎます。
さらに大規模開発を誇る、いまyossyが1番おすすめしたいマンション、プロミライズ青葉台を今回は紹介していきます！
物件概要
外観完成予想CG
公式HPより引用
| 物件名 | プロミライズ青葉台 |
|---|---|
| 所在地 | 神奈川県横浜市青葉区桜台２８番 他（地番） 現地案内図 |
| 総開発面積 | 44,635.66㎡ ※開発区域Ⅰ（A1・A2ブロック）：15,212.24㎡ ※開発区域Ⅱ（B1・B2・Cブロック）：23,297.31㎡ ※開発区域Ⅲ（Dブロック）：6,126.11㎡ |
| 開発許可番号 | 開発区域Ⅰ（A1・A2ブロック）：横浜市建調整指令第2022開1720号（令和5年3月2日） 開発区域Ⅱ（B1・B2・Cブロック）：横浜市建調整指令第2022開1713号（令和4年11月17日） 開発区域Ⅲ（Dブロック）：横浜市建調整指令第2022開1702号（令和4年6月22日） |
| 総計画戸数 | 761戸（地権者住戸205戸含む） |
| 駐車場 | 総計画戸数に対し380台 |
| 自転車置き場 | 総計画戸数に対し1,153台 |
| バイク置き場 | 総計画戸数に対し52台 |
| 建物竣工時期 | 2025年9月~2026年5月(予定) |
| 入居時期 | 2026年1月～2026年8月（予定） |
| 分譲後の権利形態 | 敷地：専有面積割合による所有権の共有 建物：専有部分は区分所有権、共用部分は専有面積割合による所有権の共有 |
| 管理形態 | 区分所有者全員により管理組合を結成し管理会社に委託 |
| 設計・監理 | 株式会社松田平田設計 |
| 施工 | 五洋建設株式会社 |
| 管理会社 | 横浜市住宅供給公社 |
| 管理員の勤務形態 | 通勤管理 |
| 売主 | 横浜市住宅供給公社 株式会社URリンケージ |
| 販売代理 | 株式会社長谷工アーベスト 東急リバブル株式会社 |
yossyview
プロミライズ青葉台1番の特徴は冒頭でもお話ししたように、相場無視の価格設定です。
その理由として1966年竣工の『桜台団地』を横浜市住宅供給公社が主体の売主となって、販売するため利益第一に考えない値段設定が可能だからです。
ただ価格の面だけでなく、全5棟4.4haの大規模建替事業であったり、住居等とは別に共用棟があったり、居住空間のゆとりがあったりと総合的にみても激推し可能なマンションです。
さらに丘上に立地していることで通風や採光も得ながら、災害に強い土地ということも大きなポイントになります。
ナイスポイント
- なんといっても価格が安い
- 大規模開発で共用棟もある
- 居住空間のゆとりが多い
- 丘の上にありながらも地盤が強い
マイナスポイント
- 奥の棟に行くほど坂道が多くなる
- 地権者住戸がかなり多い
- 駅距離がマンションにしては遠い
- 田園都市線の混雑が激しい
総合成績
- アクセス・ロケーション：★★★☆☆
田園都市線の急行停車駅である『青葉台駅』から徒歩10〜12分で極近ではないが好アクセス。
ただ奥の棟へいくほど坂道となることと、田園都市線の混雑は懸念材料。 - 外観・デザイン：★★★★☆
5つの棟に分かれており存在感を放ちながら、白を主体として周囲の街並みや緑とも調和するような外観。
敷地の東西を貫くセンターウォークもまちの賑わいを生んでくれそう。 - 設備・仕様：★★★★☆
セントラルプラザには独立した共用棟があり、シアタールームやキッチンスペースなど豊富な施設。
住居内も公社物件らしく、バリアフリーを強く感じる造りとなっている。 - 防災・安全性：★★★★☆
丘に建つ物件ではあるが、地盤の弱さや土砂災害ハザードもほんの一部で心配はない地域。また青葉区は公園も多く、子供が多い地域なので安全性も高い。 - 周辺施設：★★★★☆
駅までの道のりにある商店街は多様な店舗が揃っており、生活必需品から外食まで不便はなさそう。
大きな商業施設も駅直結の東急スクエアがあるので死角なし。 - 間取り・価格：★★★★★
価格が強すぎる。周辺中古よりも安いような相場。棟が多く敷地も広いため、同じ間取りでも住戸によってメリット・デメリットがあり要チェック。
アクセス・ロケーション
東急田園都市線の急行停車駅『青葉台』から北へ伸びる環状4号線を10分ほど歩くと、左手に小高い丘が現れます。
その一帯がプロミライズ青葉台として全5棟761戸の巨大マンションとなる予定です。
駅からのアプローチは交通量が少し多めではありますが、フラットで歩道も整備された一本道で、道沿いに店舗も多くあるので利便性も安全性もある道のりと言えます。
物件周辺のmap
GoogleMap一部加筆
物件周辺は丘に建っているということもあり、環状4号線から奥の棟へ行くほどエントランスまでの坂道が多くなってきます。
ただ駅側から奥の棟へ上がるためのEVが2台あるので、坂道をそれほど登らずとも辿り着くこともできます。坂の先には『桜台公園』があったりと静かで落ち着いた環境にあるので、田園都市線の急行停車駅から徒歩10分ほどのマンションとしてはかなり住環境が整っているでしょう。
さあ青葉台から都心へのアクセスですが、急行停車駅で東京メトロ半蔵門線へも直通しているため、アクセス性は充分高いです。
二子玉川まで17分
渋谷まで34分
そして半蔵門線の大手町まで53分
と少し距離はありますが、乗り換えが無いので負担は少なめです。
公式HPより引用
ただ、田園都市線の混雑は覚悟しておいた方が良いでしょう。首都圏でも屈指の混雑路線で、コロナ前には混雑の遅延は必至、時には混雑でガラスが割れるようなこともあったそうです。
Yossyも田園都市線で通勤していたこともありましたが、青葉台だと完全なラッシュ時は着席不可、1時間前後ずらして数席空いているかという状況でした。
外観・ランドスケープ
外観は空の青と周辺の緑が際立つ白を基調にして、大規模で存在感を放ちながらも街並みとも調和するようなデザインとなっています。
白を基調といっても面白みのないワントーンの配色ではなく、ファザーどにガラスを用いて軽快感を演出し、その一部を音符をイメージした黒いアクセントガラスにすることでリズム感も醸し出します。
ただ白い落ち着いた印象だけではなく、このように日々新鮮さを持つことができ、飽きのこない日々を過ごすことが出来そうです。
外観完成予想CG
公式HPより引用
共用部や住戸内デザインも工夫がなされています。
共用施設が集まるセントラルプラザの共用棟には、巨大なガラス張りを施して採光や開放感たっぷりの空間を演出しています。
そのセントラルプラザは円形の広場となっており、住まう人々のつながりを深め、活力を生むにぎわいの場所となるでしょう。
セントラルプラザ完成予想CG
公式HPより引用
セントラルプラザから伸びるセンターウォークは敷地入り口から各棟、桜台公園をつなぎ、住民にとって重要なまさに『まちの骨格』となります。
ランドスケープ完成予想CG
公式HPより引用
そんな『まちの骨格』の周囲には空地率62.5%という特性を活かした多くの植栽や、美しい花々を楽しめるシーズンウォークが誕生します。
シーズンウォーク完成予想CG
公式HPより引用
シーズンウォーク完成予想CG
公式HPより引用
このランドスケープは大規模ならではですよね！共用施設や植栽の充実、魅力を感じる人はかなり多いのではないでしょうか。
設備・仕様
ではお待ちかね共用棟の施設を紹介していきます。
セントラルプラザに位置する共用棟はなんと2棟構成となっています。北側に位置する棟は1階建で、広いキッチンスタジオ兼パーティールームのようになっています。
公式HPより引用
南側のメイン棟は3階建で、ラウンジ・スタディースペース・ゲストルームはもちろん、シアタールームやミュージックルームまでも完備しており非常に充実した設備といえます。
セントラルプラザラウンジ完成予想CG
公式HPより引用
さらに1階のラウンジとエントランスは吹き抜け、ゲストルームは3部屋、おまけにルーフテラスまで有り、至れり尽くせりと言っていいでしょう。
ゲストルーム完成予想CG
公式HPより引用
次に住戸内部の設備・仕様です。
住戸内でyossyが1番のポイントと感じたのは、売主が公社であることを思わせるようなバリアフリーでゆとりある設計です。
極力段差をなくしたり、スイッチが誰でも押しやすい場所にあったり、廊下や洗面所の幅が少し広く作られていたりと、体が大きめのyossyや高齢者、車いすの方などにとって、嬉しい設計になっていました。
仕様に関してもディスポーザーや食洗機、浴室乾燥、手洗いカウンター、床暖房、そしてバルコニーのスロップシンクと十分な仕様です。
駐車場は約50％の380台、カーシェア、シェアサイクル、宅配ボックス、無人コンビニ、24時間のゴミ置き場があり充実ですが、中でも嬉しかったのはEV対応駐車場が10％以上という点です！
このような時代の流れに合ったマンションが、どんどんと増えていくことをyossyは望んでいます。（まだEV車は買えていませんが…）
周辺施設
次は青葉台駅と物件周辺の施設を紹介していきます。
青葉台駅周辺
青葉台駅には『青葉台東急スクエア』という駅直結で店舗数110店を誇る商業施設があります。
『青葉台東急スクエア』は東急フードショーのスーパーを中心に、全3棟からなる生活に必要なものは全て揃うような施設です。
公式HPより引用
さらに駅周辺はオーケーストア、成城石井といったスーパーもあり、好みに応じた買い出しを可能にします。
その他にも多くのチェーン店や個人の飲食店、オシャレなカフェなどがあり、利便性の高いエリアとなっています。
駅から物件
駅から物件へと続く道にも多くの店舗が立ち並んでいます。
薬局やコンビニなどの生活を支えてくれる店舗もありますが、中でも個人経営の飲食店が多くみられる印象です。
ラーメンも激戦区となっており、yossyが訪れた『らぁ麺すぎ本』はとても美味しいので、ぜひ一度足を運んでみてください！
物件周辺
物件周辺で1番のポイントは西側にある桜台公園でしょう。
物件のセンターウォークで直接繋がる桜台公園は、徒歩4〜5分で訪れることができる大きな公園です。
公式HPより引用
その他にも周辺には多くの公園があり、緑が非常に豊かで暮らしやすい地域となっています。
周辺のスーパーにはユーコープと業務スーパーが徒歩5分圏内にあり、日常の買い物も利便性が高いエリアです。
また車を使うことで、さらに生活は豊かになります。国道246号線がすぐ近くを走っていたり、横浜青葉ICも車で 5分ほどと利便性に長けています。主な店舗と距離
- ローソン青葉桜台店 徒歩1〜3分
- らぁ麺すぎ本 徒歩2〜4分
- ユーコープ桜台店 徒歩3〜 5分
- 業務スーパー青葉台店 徒歩4〜 5分
- クリエイトS.D 徒歩6〜8分
- くら寿司横浜青葉台店 徒歩7〜8分
- ケンタッキーフライドチキン青葉台店 徒歩11〜12分
- マクドナルド青葉台駅前店 徒歩11〜12分
- 青葉台東急スクエア 徒歩12〜13分
- 成城石井青葉台店 徒歩14〜15分
- オーケー青葉台店 徒歩14〜15分
主な教育施設と距離
- 青葉台中学校 徒歩 5〜7分
- 青葉台小学校 徒歩7〜8分
- 青葉台幼稚園 徒歩15〜17分
さらに保育所などの施設も多く、青葉区の待機児童は2020年から3年連続でゼロを記録しています。
間取りと価格
いよいよ最大の目玉であるプロミライズ青葉台の間取りと価格を見ていきましょう。1K〜4LDKの供給がありますが、その多くは60㎡〜70㎡前半の3LDKとなっています。
総戸数761戸の内205戸は地権者住戸となっているので、間取りや棟によって販売される戸数にバラ付きが見られます。
駅に近い側からステーションサイド/Dブロック、イーストコア/Cブロック、サウスコア/B-2ブロック、パークサイド/B-1ブロック、ウエストヒルズ/Aブロックという配棟で今期は駅に近いB-2、C、Dブロックが販売予定となっています。
駅に近い棟がどうしても良い方であれば、ステーションサイド/Dブロックを静けさや眺望重視であれば、値段も下がる次期以降のA、B-1ブロックを待つのも有りです。
特にA、B-1ブロックの西側住戸は公園ビューとなるため眺望の良さも大きなポイントとなるでしょう。
ランドスケープ完成予想CG
公式HPより引用
Ctype 2LDK+SIC 53.04㎡
公式HPより引用
[B-2ブロック] 2F 4600万円台 坪単価約287万円
4F 4700万円台 坪単価約293万円
6F 4800万円台 坪単価約299万円
[Cブロック]坪単価293〜305万円
1F 4700万円台 坪単価約293万円
3F 4800万円台 坪単価約299万円
5F 4900万円台 坪単価約305万円
[Dブロック南向き] 1F 4800万円台 坪単価約299万円
3F 4900万円台 坪単価約305万円
5F 5000万円台 坪単価約311万円
[Dブロック北東向き] 1F 4200万円台 坪単価約262万円
3F 4300万円台 坪単価約268万円
5F 4400万円台 坪単価約274万円
Etype 3LDK+WIC 61.02㎡
公式HPより引用
[Dブロック西南西向き] 3F 5100万円台 坪単価約276万円
5F 5400万円台 坪単価約292万円
Htype 3LDK+2WIC 65.93㎡
公式HPより引用
[B-2ブロック] 3F 5700万円台 坪単価約285万円
4F 5900万円台 坪単価約295万円
[Cブロック] 2F 5700万円台 坪単価約285万円
4F 5900万円台 坪単価約295万円
L’type 3LDK+2WIC 70.62㎡
公式HPより引用
[Cブロック] 4F 5600万円台 坪単価約262万円
6F 5900万円台 坪単価約276万円
Otype 3LDK+2WIC+2N 72.03㎡
公式HPより引用
[Dブロック] 3F 6300万円台 坪単価約289万円
5F 6600万円台 坪単価約303万円
Vtype 4LDK+WIC+SIC 85.86㎡
公式HPより引用
[B-2ブロック] 2F 7700万円台 坪単価約296万円
4F 7900万円台 坪単価約304万円
6F 8200万円台 坪単価約315万円
[Dブロック] 2F 8500万円台 坪単価約327万円
3F 8600万円台 坪単価約331万円
4F 8700万円台 坪単価約335万円
今期yossyのおすすめ間取りは、イーストコア/CブロックのHtypeです！後背棟ではありますが、南向きで採光はもちろんシーズンガーデンが目の前にあるため眺望も映えてきます。
さらに共用棟も近く、駅へもそれほど遠くなく、EVを2台乗り継いで坂道もスルー、さらに南向きの中で坪単価が1番安いなどと良いことづくしです。
戸数は少なめですが、けっこうな穴場住戸を見つけたとyossy自身は自負していますがどうでしょう。。（気づいてたとか言わんといて）
完成予想ジオラマ
イーストコア/Cブロック
さあ次は周辺相場です！
周辺相場
ドレッセ青葉台 築15年 青葉台駅徒歩3分 坪単価約310万円パークホームズ青葉台二丁目パークホームズ青葉台二丁目 築14年 青葉台駅徒歩7分 坪単価約270万円
ザ・パークハウス青葉台二丁目 築4年 青葉台駅徒歩11分 坪単価約295万円
プロミライズ青葉台に1番近い物件が築4年、駅徒歩11分のザ・パークハウス青葉台二丁目ですが相場を見てもほぼ同じか、住戸によっては少し安いというのが驚きです。
抽選になる理由が周辺相場を見るとわかりますね。
また物件の南側には時をほぼ同じくして、プラウド青葉台が誕生する予定です。こちらもプラウドというブランド力はありますが、プロミライズ青葉台に比べて2割ほど高い価格が想定されています。
ただ地権者住戸の多さや大規模ならではの喧騒をネックと感じるのであれば、こちらもプラウドブランドを誇る非常にクオリティの高いマンションであることは間違いありませんので候補に入れていただくのも良いでしょう。
現地南側の坂道とプラウド建設予定地
まとめ
東京の西側勤務の方、横浜市内を検討していた方、ぜひこちらの価格破壊マンションを検討リストに入れてみてください！抽選になる可能性がかなり高いとの見立てですが、青葉台エリアでこの価格はなかなかお目にかかれるものではありませんので、挑戦してみるのもありだと思います。
ちなみにプロミライズ青葉台には買い戻し特約が付いていますので、投資家の参戦はそこまで多くないかと予想されます。
青葉台エリアには惹かれたけど物件自体にはあまり惹かれなかったという方は、今後発表予定のプラウド青葉台もチェックしておきましょう！
最後まで読んでいただきありがとうございます！それではまた会う日までええ暮らしを！
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