札幌生まれ、札幌育ち、札幌のタワマン大体友達になりがち。
こんにちは！
地元愛の塊、札幌タワマンくんです。
忘年会でGrateful Days歌われがちですよね。
個人的には公開処刑の方が好きです。
今回も年末ということで2025年の札幌マンションマーケットを振り返ります！
現場で生の声を聞きながら感じた私自身の経験、新築マンション営業マンや仲介営業マンとの会話から得た定性情報、SUUMO等のポータルサイトやレインズのデータを基にした定量情報からまとめました。情報収集が仕事といっても過言ではないので自信あります。
2024年バージョンは【最新版】札幌マンションマーケット完全解説ver.2024【札幌タワマンくん】をご覧ください！
目次
各価格帯ごとの動き
4,000万円以下
良い物件がすぐSUUMOからなくなる価格帯でした。
新築の割安部屋、札幌中心外の中古3LDKや札幌中心の中古1-2LDKが動いていました。
購入層は2-30代のファミリーと単身者の新規購入、5-60代のDINKSの住み替えが多いイメージでした。
特に、札幌市内の新築建売が4,000万円を超えるマーケットになってきているので、元々戸建希望だった層も手頃な価格のマンションに流れているようにも感じました。
しかし需要が多いとはいえ、少しでも相場より値上げしてしまうと一気に動かなくなる絶妙な価格帯でした。
この点を見ても、毎日SUUMOチェックをしているような、相場感覚の鋭い方が多いのだと感じました。
4,000〜6,000万円
札幌市内の実需目的ファミリーの大勢にとっての選択肢がここの価格帯でした。
ここの層も良い物件の売れるスピードは昨年より早かったです。めちゃくちゃ安いと言う訳ではない相場価格の物件でも、掲載2週間ほどで決まり、しかも申し込みが被るといったことも多く見聞きしました。
やはりどんなに不動産の価格が高騰しても、札幌市民の年収も比例して上がるわけではないので、実需目的のファミリーにとってはここがボリュームゾーンになります。
今年買っておけば、爆上がりは難しいかもしれませんが、値下がりはほとんどしないであろう価格帯レイヤーだと感じました。
来年はまた、価格高騰により上の層へと下の層からの物件のスライドはあるかと思います。
これの通りの2025年。新築の価格上昇に対して検討者が付いていけず、中古の二極化が更に進んだ1年。
— 札幌タワマンくん (@tower_man_kun) December 21, 2025
2026年は実需向けの新築はもっと少なくなっていくらしいので、良い中古物件の売れるスピードがガチ早くなると思う。年間通して厳しいマーケットになることが予想されるので目利きと決断が重要になる。 https://t.co/5UkXlGpIH2
6,000〜9,000万円
ここの価格帯は想像以上に動きました。
札幌市内富裕層の実需目的、道外のセカンドハウス目的、ちょうど良い価格帯としてここのレイヤーが動きました。
特に動いたのは築浅タワーマンションと築浅駅近板マンションです。
ざっくり、
新築マンションが高すぎて札幌市民に売れない
↓
新築デベが広告を道外、特に都心部に集中投下
↓
道外からもあまり人気ない
↓
売れない要因が価格だけでなく建物や立地にもあり
↓
新築デベが広告出せば出すほど札幌に来場と注目が集まる
↓
比較的相場感のある中古築浅が売れる
といった流れでした。
「レ・ジェイド札幌大通ザ・タワー」インスタ広告
↑道外集客広告の一例。
レ・ジェイド札幌大通ザ・タワー（スムラボ記事）は民泊可能住戸は即完でしたが、居住用フロアは苦戦しているようで（スムラボでオススメしないと私もレビューしました）、セカンドハウス向けに道外集客を活性化しています。こういった広告が結局築浅中古の成約に繋がっているケースが多いです。また後述しますが、2026年は更に民泊可能新築マンションが増えるので、同じように居住用フロアに苦戦して、道外集客はもっと増えていくと予想しています。
9,000万円〜1.2億円
一番厳しかったのがここの価格帯でした。
札幌市内でこの価格帯を買える方々は上の層に行くし、道外のセカンドハウス目的の方は下の層に行くことが多く、絶妙な価格帯。
しかも、間取りや階数等の条件的にも、「え、これで億ション…？」みたいに感じる検討層が多く、悪くいえば中途半端な価格帯でした。
ただ、中古のONE札幌ステーションタワーやライオンズタワー札幌の2物件に関しては、比較的動いているようでした。
一部の人気タワーマンションのこちらの価格帯は人気が増し、資産性をキープすると思いますが、そうでないマンションのこの価格帯は来年以降もっと厳しくなると予想されます。
1.2億円〜2.0億円
例年比で一番動いたのはここの層です。
現金買いも多かったですが、住宅ローンで購入する方も結構おりました。
特に購入層としては、北海道の経営者、開業医などの士族の方、お名前がGoogleで一番上にヒットするような道外の富裕層がほとんどでした。
「せっかく購入するなら…」という感覚の方が多く、各新築マンションのプレミアムフロア、中古タワーマンションの高層階角部屋を狙う方が多い印象でした。
札幌でこの価格帯ですと、もう王様です。
大通公園を歩いててもカラスが避けてくれます。
全国でも、上記富裕層のリアルな予算が2億円なところを見ると、札幌でも今後同じくこの価格帯が主戦場になるのかなと思っています。
2.0億円以上
供給自体少なかったですが、人知れず決まり続けていました。
昨年までになかったマーケット変化がここの価格帯です。
供給戸数が少ないというのがミソなので、これから相場が変わってさらに高騰ということや2億円以上が増加ということには繋がらないかと思いますが、限られた物件の限られた住戸は今後も資産性キープが望めそうだと感じました。
個物件を通して見る流れ
ザ・札幌タワーズ
スムラボ【最新版】札幌マンションマーケット完全解説ver.2024【札幌タワマンくん】の記事抜粋
↑やはり2025年のインパクトポイントのひとつは「ザ・札幌タワーズ（「ザ・札幌タワーズ イーストタワー」「ザ・札幌タワーズ ウエストタワー」（スムラボ記事））」の竣工です。
ザ・札幌タワーズ、「手付解約した方がいいかな？」という相談をすでに3件受けた。その他の成約者も、みんな思い詰めた様子の人が多い。内覧会終わった後こんなにもワクワクした顔が少ない物件は初めて見た。
— 札幌タワマンくん (@tower_man_kun) February 6, 2025
・北海道新幹線開業予定の延期
・創成川東×JR北側の印象
北海道外の成約者が多いからこそ、
↑Xでも投稿しましたが、期待されていた分あまりウケがよくなかった物件のようで、竣工した今でも販売状況が良くないみたいです。
「ザ・札幌タワーズ」公式HPより
↑道外集客広告の一例。
販売状況が良くないからこそ、「札幌でマンション購入しよう」というキッカケを多く作っている物件です。道外集客が強く、ザ・札幌タワーズの購入には繋がらなくとも、札幌でマンションを購入する人を多く生んでいるという点で、今年大きなインパクトを残しました。
結果的には2024年のブログで書いた通り、ザ・札幌タワーズが市場に出てくることで他のマンションが恩恵を受けることになりました。
ONE札幌ステーションタワー
スムラボ【最新版】札幌マンションマーケット完全解説ver.2024【札幌タワマンくん】の記事抜粋
↑そして一番大きいインパクトポイントが「ONE札幌ステーションタワー」（スムラボ記事）の中古在庫激減でした。
とあるタワマンが今週なまら決まってる。およそ、みんなの第一候補部屋が決まってしまい、第二候補→第三候補…と決まりだして焦りと相まって購入の連鎖が始まってる感じ。数週間前に「まだまだあるしw」とか言って先延ばしした人いたけど結局ランドマークタワーは選べるうちに選ぶのが1番なんよな。
— 札幌タワマンくん (@tower_man_kun) September 19, 2025
ここ1ヶ月でONE札幌の在庫の減りが凄まじい。これ損得関係なくマジで今買いです。
— 札幌タワマンくん (@tower_man_kun) October 28, 2025
↑Xでも投稿しましたが、特に9-12月が物凄い勢いで売れていました。年初め70戸以上あった在庫が半分以上なくなり、今は30戸以下(複数社販売は1戸でカウント・被りなし)となっております。
要因はいくつかありますが、
・ONE札幌内の価格競争・売り急ぎによる一部値下げ
・ザ・札幌タワーズの竣工
・札幌中心地の新築マンションが坪300万円越え多発
・新築マンションの広告による道外集客の活性化
・売れ始めたことでネガティブトークの信憑性が薄れ相乗効果が発生
・今後の札幌にONE札幌を超えるタワマンが建たないだろう雰囲気
あたりがリアルな売れた理由です。
また、前述したザ・札幌タワーズ含め、札幌駅周辺の新築板マンも2026年まだまだ完売せず販売は継続していくことが予想されるので道外集客が増えていき、札幌駅周辺に関しては追加の道外集客が見込め、ONE札幌などの中古タワマンは更なる在庫減に繋がると思います。
2026年はどうなる…？
2025年は民泊可能新築マンションは3棟ほどと少なく、実需新築マンションがほぼメインの1年でした。
しかし、今年の実需新築マンションの不調と民泊可能新築マンションの好調を踏まえ、2026年は民泊可能新築マンションが更に増え、実需新築マンションの供給が少なくなる見通しです。
そうなると、新築きっかけでの中古マンションの検討層も減ります。
また、2025年の肝だった札幌市民が買いにくいからこそ道外に向けた多大なる広告が減少し、道外の検討層も減ります。
「札幌でマンション購入しよう」というキッカケが少なくなってしまい、札幌マンション全体を通して、検討層ボリュームは2025年と比較して少なくなるのではと思います。
上記の入り口の話に加え、イマ購入する理由が見つからないように感じるマンションも増えてくると思います。
来年販売される新築マンション自体、デベが2-3年前に仕入れた土地が多いかと存じます。当時の計画のまま進めることになるので、中止する選択や計画変更を取らない場合、マーケットアウトする新築物件が増えると思います。
ここまで聞くと、2026年マンション買わない方がええやんと思ってしまいますよね。
それでもやはり、周りがマイナスなタイミングだからこそ輝きを増すマンションが一定数目立ってくるはずです。
2026年に大事になってくるのは購入論(なぜ買うか)と目利き(なに買うか)です。
総評
ということで、2025年の総括でした！
各価格帯と住戸ごとに需要に偏っていました。
繰り返しになりますが、購入論と目利きがマジで大切になっていきます。
2026年は今まで通りマーケットに合った価値提供を目指しつつ、購入論や目利きについてお役立ちできるような情報発信していきます！
2025年ありがとうございました！
マーケットが激変する2026年、共に楽しみましょう！！
[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報は物件公式サイトをご参照下さい。
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