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ソライエ東松山は、東武東上線東松山駅徒歩7分に建設される15階建て、総戸数235戸で2028年2月下旬に引き渡し予定となっています
価格はどれくらいになりそう？
郊外のマンションは値下りしやすいですか？
東京までは通勤厳しいですよね？
不動産
久しぶりの東松山物件を速報します！
私はこれまで３回の自宅マンション売買で資産形成に成功してきました
2024年に閉店したまるひろ東松山店跡地に大規模マンションが建設されることになり、東武東上線の川越以北では久しぶりの大規模マンションの供給になります
価格予想も含めて解説していきます
【この記事でお伝えしたいこと】
- 予想坪単価200万円。70㎡換算で4,240万円
- 購入判断は販売価格にかかっている
- 管理費、修繕積立金が高すぎないか注意する
- 東松山駅からの帰宅導線にスーパーがなく、隣接するドラッグストアのみと買い物利便性△
- 東京までの通勤はおすすめしません
ぜひ最後までお読みください
※画像はすべて公式HPから引用させていただきました
物件概要
- 所在地：埼玉県東松山市材木町4107番19の一部(地番)
- 交通：東武東上線東松山駅徒歩7分
- 総戸数：235戸
- 敷地面積：5,318.96㎡
- 建物竣工：2028年2月下旬
- 売主：東武鉄道株式会社
- 施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
- 駐車場：173台
- 駐輪場：355台
間取りと予想価格 坪平均200万円
坪平均200万円と予想しました
70㎡換算で4,240万円です
駅徒歩7分と駅近とは言えないポジションであること、235戸を2028年2月の竣工までの完売を目指すのであれば強気な価格にはできないと予想しました
とはいえ建築費高騰の影響から坪200万円未満の予想は現実的ではありません
埼玉県で似たような郊外、同じ売主のソライエ南桜井に近い価格になると思われます
公開されている間取りを見ていきましょう
オーソドックスな田の字で誰もが満足しやすく、将来売却することになっても売りやすい間取りです
Gタイプ 70.80㎡ 3LDK
Dタイプ 61.44㎡ 2LDK
Bタイプ 73.80㎡ 3LDK
Mタイプ 75.60㎡ 3LDK
Aタイプ 88.37㎡ 4LDK
管理費修繕積立金が高すぎないか注意する
管理費＋修繕積立金、毎月かかる固定費をぜひ購入判断のひとつとしてください2017年から2023年の７年間でマンション管理費が３割値上りしたとの記事もあります（「マンション「管理費」値上げ相次ぎ平均３割増 相談は過去最多」朝日新聞デジタル、2023年10月13日）
2022年からはじまった円安と世界的なインフレにより一定の値上げは理解できるのですが、必要以上に高く設定している物件もあり、あるタワーマンションでは800円/㎡、70㎡あたり5.6万円といったケースもありました
修繕積立金と合わせて6万円を超えてしまいます
本物件であれば70㎡で合計2.5万円は下回ってほしいですね
買い物利便性は△
物件の隣にドラッグストアクリエイトが新規出店するのは嬉しいところ
その一方で東松山駅前にはスーパーがありません
2016年にイトーヨーカドー系列のザ・プライスが撤退してから駅前にスーパーがない状況が続いています
東松山駅東口から南方面、本物件とは反対方向の徒歩8分の距離にはスーパービバホーム東松山モール店があり、スーパー生鮮市場TOPが入居しています
週末に買い出しに行くとしても、平日の帰宅導線にスーパーがないことはネックになりそうです
ドラッグストアクリエイトが物件の隣に出店するものの、生鮮食品まではラインナップされないでしょうから購入できる食品は限定されます
中古マンションとの比較
ハイムグランデ東松山 2010年築 駅徒歩1分
築16年を許容できるなら第一候補になります
東松山駅からデッキ直結であり東松山ではNo.1物件と言って良いでしょう
ディスポーザーもあります
直近では坪155万円程度で成約になっており、将来的にもこの価格帯を維持していくと予想します
ハイムスイート東松山 2021年築 駅徒歩2分
直近では坪170万円での売り出しがあり、新築価格が坪160万円と格安だったことから今後値上りしてもおかしくありません
中古でも築浅なら許容できる方には有力候補になります
正直上記２物件を選ぶほうが数字だけを見れば正解なのかもしれません
ソライエ東松山は、駅距離よりも新築マンションに住むことを優先したい方向けになります
郊外物件は買ってはいけないのか
ここまで東松山駅周辺のミクロな視点で解説してきました池袋駅から約1時間かかる東松山で新築マンションを買って良いのかマクロな視点から考えてみましょう
郊外は値下りするから買っちゃダメだよ
そんな声が聞こえてきそうです
郊外物件を買うメリット
- 購入価格を抑えて他に資金を回すことができる
- 売却する際にはライバルとなる物件が少なく希望価格でスムーズに決まることも
そのときの経緯は私の個人ブログ側で記事化していますのでよろしければご覧ください
【マンション売却体験記】判断の主導権が自分にあることの大切さを解説
郊外に新築マンションが供給されなくなってくる
東武東上線では川越以北での新築マンションの供給が久しぶりとなりますマンションデベロッパーは収益性の観点から都心物件をやりたがり、郊外物件の供給を減らしています
建築費の高騰を背景に郊外物件の販売のしにくさ、利益が取りにくいといった判断がなされているのでしょう
ソライエ東松山の販売が終了すると今後数年は新築マンションの供給がないかもしれません
東松山で新築マンションを買うことに意味があると思う方には貴重な選択肢になります
それでも本物件を「買わない方がいい人」
ここまで本物件を比較的ポジティブに解説してきましたが、「おすすめ物件です！」とすべての人にお伝えはできません以下に当てはまる方は、慎重に検討するか他エリアも比較したほうがよいでしょう
- 都心方面まで通勤したい中古物件に抵抗がない人
ただし、帰宅時には池袋駅から着席するために1本見送って列に並ぶか、TJライナーへの課金が必要になるなど気を遣うことを余儀なくされます
都心寄りの中古物件であれば予算的にも選択肢が広がるはずです
鶴瀬、みずほ台、柳瀬川あたりがねらい目でしょう
それでも本物件を「検討する価値がある人」
東松山という郊外で、より駅に近い中古物件があることを踏まえても検討する価値があるのは次のような方です- 埼玉県内の東武東上線沿線に通勤予定か東松山に地縁があり新築マンションに住みたい人
中古を選んだほうが経済的な数字の面ではお得な可能性が高いとしてもです
人間の感情面を無視して人生でもっとも大きな買い物を決めるわけにもいきませんからね
総評 販売価格と毎月の固定費にかかっている
ソライエ東松山は万人向けの物件ではありませんそれでも、
- 東松山に地縁がある
- 新築に住みたい
最大の注目点はやはり価格設定がどうなるか
周辺中古より明確に割高であれば撤退すべきでしょう
「あれ、思ったより抑えてきた」と感じる水準なら、東松山では久々の新築マンションとして充分選択肢になってきます
私も価格発表を楽しみに待ちたいと思います
この記事が皆さまのご参考になれば幸いです
最後までお読みいただきありがとうございました
[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報は物件公式サイトをご参照下さい。
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