こんにちは！
本日は今日から1期販売がスタートするパークタワー大阪天満橋の第1期販売価格考察を行いたいと思います。
前回までの記事は以下をご覧ください。
〜アンダー価格考察〜
〜1期モデルルーム 訪問考察〜
【プレミアム記事】【パークタワー大阪天満橋】1期モデルルーム案内会開始！1期価格はアンダー価格からどう変わった？【すごろく】
目次
物件概要
- 物件名称：パークタワー大阪天満橋
- 所在地：大阪府大阪市 北区天満１丁目１－３
- 規模：30階建
- 総戸数：161戸（一般販売対象戸数96戸） ※一般販売住戸比率：約60％
- アクセス：
Osaka Metro谷町線「天満橋」駅 徒歩6分
京阪本線・京阪中之島線「天満橋」駅 徒歩6分 - 間取り：1LDK～3LDK
- 専有面積：43.21㎡～156.38㎡
- 引き渡し予定時期：2028年5月下旬入居予定
- 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、京阪電鉄不動産株式会社
- 管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス関西株式会社
- 施工：株式会社鍜治田工務店
- 掲示板：パークタワー大阪天満橋ってどうですか？
1期販売概要
- 受付期間：2026年3月1日（日）～2026年3月6日（金）
- 抽選日：2026年3月8日（日）
- 販売戸数：27戸
- 販売価格：1億680万円（1戸）～2億7000万円（1戸）
- 専有面積：57.36㎡（7戸）～86.87㎡（1戸）
1期販売正式価格
- 1期販売平均坪単価：720万円/坪
- 最安坪単価：614万円/坪
- 最高坪単価：1,026万円/坪
- 最安価格：10,680万円 ※11階南向き S-57I
- 最高価格：27,000万円 ※27階東向き E-86Q
- 南東角 19階 予定価格 21,000万円→ 正式価格 20,400万円（600万円ダウン）
- 東向き 11階 予定価格 12,300万円 → 正式価格 12,010万円（290万円ダウン）
- 北東角 19階 予定価格 18,900万円→ 正式価格 18,480万円（420万円ダウン）
- 南向き 11階 予定価格 10,500万円 → 正式価格 10,680万円（180万円アップ）
同じ三井不動産のパークタワー大阪堂島浜ではアンダー価格が一般販売価格より安く一般販売開始後は販売期を重ねる毎に値上がりしていますが、今回のパークタワー大阪天満橋では今後の値上げも意外マイルドかもしれません。
もちろん、今回の1期販売の抽選状況次第ではありますが…
1期販売価格としては平均坪単価が720万円/坪です。
坪750万円いくかと思っていましたが、想定より安くなったのは低層・中層階の販売が多くなったことも影響しているものの、昨今の大阪市内の北区・中央区の新築タワマンとしては割と妥当な価格帯になったかと思います。
それでも低層階の50㎡台の部屋から全ての部屋が1億円以上のタワマンとなりますので、やはり高級タワマンであるのは間違いありません。
億ション。
30歳の時、億ションは超豪邸を想像していましたが、今や億ションで買えるのは低層階50㎡台になっているとは、数年前からは想像出来ませんでしたね…
（ここまで不動産価格が上がるのであれば、結果論ですが住み替えしていく中で売却条件付かなかったマンションは全てホールドしておくべきでした（笑））
話を戻します。
1期販売で一番高額な住戸が28階東向き中住戸86㎡27,000万円（坪1,026万円）。
先日、記事にしたグランドメゾン梅田レジデンスタワーのアンダー販売の28階の中部屋より高額で角部屋と同等の価格帯となります。
【プレミアム記事】【グランドメゾン梅田レジデンスタワー】アンダー価格考察！大阪の新築タワマンは新時代の価格に突入！？後編【すごろく】
グランドメゾン梅田レジデンスタワーの28階中住戸が坪830万円、角部屋が坪1,000万円前後ですが、より梅田に近いグランドメゾン梅田レジデンスタワーの高層階がパークタワー大阪天満橋の高層階より安いとなると、グランドメゾン梅田レジデンスタワーはまだ高くても人気になりそうな感じですね…
パークタワー大阪天満橋の中部屋でも坪1,000万円超える価格帯になっているのは昨今のタワマンにおける眺望の価値&80㎡超の広い部屋の価値が高くなっている背景にあると思いますが、東向きは元々低層階でも眺望は抜けるため眺望だけを求めるのであれば東向き19階の坪650万円弱の部屋の方がコスパは良いと思っています。
なお、パークタワー大阪天満橋は眺望を売りにしているマンションのため角部屋を検討する方も多いかもしれませんが、一番安い南向きのS-57Iでも要望時点では全ての部屋に要望が入っており、19階はLOOP会員の倍率優遇を考慮しなくても要望時点倍率が7〜8組のようなので人気の高さを感じます。
倍率については途中段階の状況は展開されるようですが、最高倍率は10倍は超えそうですし、LOOP会員の倍率優遇を考慮すると20倍超える部屋も出てくるかもしれません。
それでは価格表をご覧ください。
※価格表はクリックすると拡大します。
方角毎の価格差
19階の方角別価格- 南：635万円/坪
- 東：646万円/坪
- 北東角：802万円/坪
- 南東角：898万円/坪
南も東もリバーviewではありますが、東の方がより抜け感があるという点で多少価格が高くなっている印象です。
角部屋は南西角も1期では販売対象となっているものの、販売対象住戸は低層階になるため下の図には入れておりませんが、北東角と南東角で見ると坪単価差は約100万円/坪、中住戸と角部屋の比較だと坪150万円以上角部屋が高くなります。
南東角は南も東も両方リバーviewなので単価が大きく乗っており74㎡で2億超えとなりますが、リビングラウンド型の角部屋からの眺望は一度は見ていたいですね。
GoogleEarthに筆者加筆
周辺中古タワマンの動向
シエリアタワー大阪天満橋
- 南東角 10階台角部屋 3LDK：513万円/坪
- 北西角 20階台角部屋 2LDK：491万円/坪
天満橋エリアが気に入ってタワマンを検討している方は正直、シエリアタワー大阪天満橋を購入した方がかなり安く購入できますので、やはり何を求めて新築のパークタワー大阪天満橋を求めるかは重要かと思います。
ザ・ファインタワー大手前は価格が上がってきていますが、シエリアタワー大阪天満橋の価格があまり上がっていないため、この成約事例を見ているとパークタワー大阪天満橋のリセールは少々課題があると感じております。
ザ・ファインタワー大手前
- 北東角 20階台角部屋 2LDK：723万円/坪
- 北西角 20階台角部屋 2LDK：682万円/坪
北西角の中之島・梅田viewと北東角の大阪城viewで値段が異なり、階層は北東角の方が低くても坪単価ベースでは坪40万円以上の価格差が生まれておりますので明確に眺望による価格差が中古物件でも出ております。
角部屋という観点では新築のパークタワー大阪天満橋の北東角が19階で坪800万円のため、まだ中古タワマンの方が坪100万円ほどは安い状況ですので、天満橋周辺で検討されている方は是非ファインタワー大手前にも注目いただきたいですね。
これからテレビ大阪跡地のプレミストタワーが正式に販売開始になるとこのエリアは更に価格が高くなると思いますので、天満橋エリアで検討中の方はザ・ファインタワー大手前オススメです！
まとめ
パークタワー大阪天満橋はアンダー販売でも抽選になりましたし、今回の1期販売でも要望書はかなり入っているので実際抽選になる部屋も多いかと思っております。しかし、周辺の中古と比較した時にどうしてもリセール面では課題が残っていることと、ランニングコストの管理費は大阪のタワマンでもTOPクラスに高額（ブリリアタワー堂島と同等）のため、価格面はシビアに見た方が良いかと考えております。
それでも現地に行くと南面と東面の二方向が川に面している希少なポジションであるとも感じておりますので、眺望重視の方、特にリバーviewを求めている方は唯一無二のタワマンとも言えます。
何を重要視するかでオススメ度合いが変わってきますが、眺望重視の方はオススメ、リセール重視の方はそこまで期待出来る物件ではないです。
とは言え、三井不動産の新築タワマンなので、蓋を開けるとてて大抽選になっている可能性もありますので、抽選日の2026年3月8日（日）を楽しみにしたいと思います！
それでは本日の記事は以上となります。
ご相談がありましたらお気軽にご連絡ください！
次回の記事もお楽しみに！！
【告知1】すごろくLINE公式アカウント
このLINE公式アカウントでは私が日々中古マンション情報を収集している中で『これはお得！』、『これは欲しい！！』と思ったものを中心に定期的に情報配信していきます。ブロガーとしての活動は新築マンション情報の発信がメインとなりますが、最近は新築マンションも高騰し続けていますし、無料・有料相談の中でも中古マンションに関するご相談・お問い合わせも増えてきましたので、新築マンション・中古マンション両方ともカバー出来るようにしていきます。
また、気になる中古マンションがあればLINE上でもお気軽にご相談・お問い合わせをいただければ迅速に対応致しますので、皆様ぜひ登録・お友達追加をお願い致します！
☆友達追加はコチラをクリック☆
【告知2】スムラボ相談カウンター
大阪府内であれば新築・中古のアドバイスは可能です。また、売却を伴った相談も自身の経験を踏まえてご回答させていただきますのでお気軽にご利用ください！
次回のブログもぜひご一読ください。
Twitterにもマンション情報等を投稿しています。ぜひフォローお願い致します！
すごろくTwitter
[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報はLifull Homesをご参照下さい。
スムラボ記事
- 【プレミアム記事】【パークタワー大阪天満橋】アンダー価格考察！眺望最高なタワマンはぶっちゃけ買いか？【すごろく】
- 【プレミアム記事】【パークタワー大阪天満橋】1期モデルルーム案内会開始！1期価格はアンダー価格からどう変わった？【すごろく】
- 【パークタワー大阪天満橋】リバーフロントに完成する唯一無二のタワマン【すごろく】
記事にコメントする