[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報はLifull Homesをご参照下さい。

開発されない出町柳の価値

出町柳に流れる独特の空気感とは。

振り返れば一瞬で過ぎ去った青春を永遠に封じ込めたかのような「鴨川デルタ」は出町の象徴であり

人々の日常の象徴が「出町桝形商店街」であります

どこの都市でも家賃高騰で大手チェーンしか出店できなくなって街が均一化している中、尖った店達が生きて行ける土壌が出町にはあります。地主＝店主という構造が残されているのでしょう

お金が欲しくて欲しくてたまらない私ですが、この街は利潤を追求するだけのビジネスは成立しない気がしています

行列は元祖「鯖寿司」が人気の大衆食堂「満寿形屋（ますがたや）」

その隣にあるのが「いのうえの餃子」

この出町の街がなんたるかを現す貼り紙

どれほどの若者達がおっちゃんの背中を見てきた事か

この街の独特な雰囲気を作り出している要因の一つに(あくまで独断と偏見です)「人生をこじらせた京大生」の存在が非常に大きいのではないか、と。周囲と異なる独自の価値観や追及したい何かを持つ京大生たちが、結果として社会的な「普通」のルートから外れ、この街に独創的でありながら一般人からしたら別にどうでもいいような何かを落とし、それが街の文化的な深みになっているのではないか。補足ですが私が大学時代にバイト先で出会った京大生達(男)はみんな悔しいほどイイやつばかりだった記憶があります

18歳の時、ライブを見にきた京大・西部講堂なんてカウンターカルチャーの象徴に思えました

不動産視点で街を見ると、商店街近くの古いファミリー向け賃貸マンションは空いてもすぐ埋まると聞きました。しかも教授・先生・病院関係など属性が良いと。ファミリー物件がそもそも少ないというのもあるかもしれませんが

ファミリー賃貸マンションが人気なら新築分譲マンションも人気かと思ったものの、よくよく考えると京阪「出町柳」駅周辺に現在、販売中の新築分譲マンションがないのです。最後に供給された新築分譲マンションは鴨川の東、現地周りは迷路のように細い道路と細かな民家が建ち並ぶ立地で2023年頃分譲された『ライオンズ鴨川東』。スカッとしたロケーションと言えず完売までにかなり時間がかかっていました　※参照スムラボ過去記事

他には、出町柳エリアというより下鴨エリアの京阪「出町柳」駅南口駅から徒歩5分の立地。新築分譲から10年の月日が流れようとしていますが今だ分譲中の定借高級マンション『J.GRAN THE HONOR 下鴨糺の杜』、これだけ神々しいのに完売しないのが不思議

地主が細分化されていて大きなまとまった土地が出てきづらいというのが出町なんでしょうが、そんな出町に広大な土地が現れました。「河原町今出川」交差点の東南角、鴨川に面する廃寺の敷地。地面師達が蠢き鴨川かぶりつきマンション開発なんて噂も出た土地

出町柳らしく社会的意義がある「ドナルド・マクドナルド・ハウス京都」計画となりました

自宅から離れた病院に入院・通院している子どもとそのご家族のための滞在施設

さぞかし交差点角の容積率を活かしバカでかい建物を建てるのかと思いきや、3階建。東には「大文字山」があるので高い建物は建てられないのでしょう

河原町通側にはパチンコKINGがありましたが解体され「ドナルド・マクドナル・ハウス京都」の敷地となりました

南側には廃寺の門が唯一残されています

東南角にあったテナント建物も解体され、ここには個人の店舗付きの賃貸マンション(6階建19戸)が建設されるようです。

河原町通西側にあったパチンコKINGの駐車場はドラッグストアが計画されています

そういえば・・・と、御所東へ。石薬師御門から下がります

2018年分譲当時、京都市内過去最高の平均分譲単価@530万円で分譲された「ザ・京都レジデンス御所東」の南

阪急阪神不動産(3階建・5戸)マンション計画地のバリケード

出町柳駅までは徒歩11分ほどかかります

京都御所のパワーが強すぎて「出町柳エリア」というより「御所東エリア」というニュアンスが強いです

鴨川の西側エリアは開発の余地はなさそうでした。大きなまとまった土地が出づらい土壌、再開発がなく劇的な変化が爆発的に栄える事がない、そう“変わらない価値”、それこそがこの街の良さなのだろうと思った鴨川デルタにて

開発の余地がある出町柳駅北側

鴨川(賀茂川)を境に行政区が変わります。出町桝形商店街や出町ふたばがある西側が上京区。東側の鴨川デルタは左京区になります。一般的に「出町」というのは西側の上京区の方を示すのでしょうか？その辺りの微妙なニュアンスが地元民ではないのでわかっていません

京阪「出町柳」駅前、住所は「左京区田中」になります。

昔からそんなに変わる事がない普遍な駅前は京都大生の通学路。世界遺産下鴨神社があるとはいえインバウンドをそこまで感じません

テナントの細かなスモールチェンジはありますが、出町柳の古く懐かしい雰囲気は保っています。学生が多いため消費単価が低く高単価テナントが育ちにくい土壌がありそうです

こちらは訪日旅行者向けなのか、それでも建物の雰囲気が良いので奥に引き込まれそうになるのがこの街の深みであり

閑散とした場末感もあるのがこの駅前の凄みです

京大生が東へ歩く道にはお洒落なお店が生まれていました

こんなニュースが昨年、発表されました

2025/05/16　讀賣新聞オンライン

京阪ホールディングスが、京阪電鉄出町柳駅（京都市左京区）と中書島ちゅうしょじま駅（同伏見区）の周辺で、再開発を検討していることがわかった。両駅はそれぞれ、神社仏閣や歴史遺産が豊富で京都の代表的な観光地となっている洛北、伏見・宇治エリアへの玄関口になっており、複合商業施設などを建設し各エリアの活性化につなげる。

出町柳駅

　同社首脳が明らかにした。出町柳駅は、大阪方面からの電車の終点で、洛北エリアを走る叡山電鉄に乗り換え、鞍馬や比叡山に向かう客も多い。京都御所や世界遺産の下鴨神社にも近く、周辺にある京都大や同志社大の通学にも利用されている。

再開発では、物販や飲食などの店舗を集めた施設の建設を視野に入れる。用地確保にめどがつき次第、計画を具体化させる。

出町柳駅周辺で唯一、用地確保ができそうなエリアは、開発の可能性があるエリアは・・・・

出町柳駅から北へ

道路の脇に更地があります

新築された養正市営住宅が現れます。

養正市営住宅は京阪「出町柳」駅から徒歩3分に位置するポテンシャル溢れる立地です。※資料は京都市HPより

管理⼾数657⼾のうち半数以上の340⼾が空き住⼾となっており，年々増え続けることが予測されこれに伴い団地の人口減少が進んでいます。※資料は京都市HPより

昭和な一角が現れます

本屋だったような面影を残す店舗跡地

閉鎖した市営住宅13棟

こちらは京都市HP資料によると更新棟になっています。

※資料は京都市HPより

京都駅東の崇仁市営住宅界隈が劇的な変貌を遂げ、街のイメージを一変させている今、この出町柳北側「左京区田中」エリアは不動産価格を含め注目の街です

開発された松ヶ崎の価値

地下鉄「北山駅」前に期間限定施設「Re.Nova(リノヴァ)北山」

北山復活の起爆剤「京都アリーナ」はこの街には生まれませんでしたが住宅展示場と遊具の広場が生まれました

飲食ブース、フードコート

ドッグランが開設予定となっています

その地下鉄「北山」駅から1駅東にあるのが「松ヶ崎」駅

北山駅と松ヶ崎駅の間にはこの街の富裕さ上質さを現す「ノートルダム学院小学校」があり

東西に伸びる北山通は北山ウエディングストリートという結婚式場が建ち並ぶ非日常感溢れる通りでしたが

近年、「スギ薬局」「くら寿司」が生まれ非日常から日常感が北山通に生まれてきています

さらに駅前にあったTSUTAYAがなくなりスーパー「ライフ」が生まれより暮らしやすい街になってきました

そんな日常生活の利便が良くなった街に現れたのが394戸の超巨大マンション『プレミスト京都松ヶ崎／大和ハウス工業』

枝垂れ桜はまだ咲き始めでした

閑静な高級住宅街に394戸の巨大なマンションが建設される(された)とあって当然のことながら様々な意見が出ています

戸建てエリアで大規模開発が生まれる事が無いと思われたエリアにまとまった土地が生まれました。元々は旧郵政省の「かんぽ生命保険事務センター」跡地22800㎡

松ヶ崎通からの外観

以前のストリートビューの景色と比べると威圧感は出ましたね

京都で大規模物件といえば市外郊外で庶民向けファミリー物件が鉄板でしたが、立地は高級住宅街「松ヶ崎」、しかも地下鉄「松ヶ崎」駅徒歩5分。京都ではレアな豪華な共用部分のため地元から他府県から注目が集まっていたのは事実です

本日時点の先着順販売概要を見ると

販売戸数	21戸
一戸当たりの専有面積	65.97m2～159.67m2
バルコニー面積	9.68m2～26.40m2
専用庭面積	43.24m2～54.86m2
トランクルーム面積	0.81m2～5.65m2
ポーチ面積	0.37m2～0.80m2
サービスバルコニー面積	6.99m2
テラス面積	8.11m2･10.59m2
販売価格（税込）	6,298万円～29,800万円
最多販売価格帯	6,900万円台･8,400万円台･29,800万円台(各2戸)
間取り	2LDK(5戸)･3LDK(16戸)