新築マンションラッシュの上本町！駅近新築マンションが続々！！【すごろく】

[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報は物件公式サイトをご参照下さい。

こんにちは！

今回は新築マンション供給が多い上本町エリアの中でもシエリア大阪谷町のモデルルーム訪問・価格考察です。

大阪・上本町は新築ラッシュで盛り上がってきましたね！
上本町駅の再開発情報もあり非常に楽しみなエリアです。

数年前は本町・堺筋本町も新築供給ラッシュでしたが、今は上本町が新築供給ラッシュです。

一方、新築マンションの供給が多いエリアなので、他の新築との比較・中古とも競合することになりますので、本物件だけでなく同エリア内で他の新築・中古と比較しながら検討を進めていくと良いかと思います。

上本町エリアの新築マンションは以下の物件となります。

物件名	駅距離	規模	専有面積	価格・入居
グランドメゾン大阪上本町 STATION TOWER	谷町九丁目駅徒歩1分・大阪上本町駅徒歩4分	23階124戸	47.20～209.53㎡	価格未定／2029年3月
ザ・パークハウス大阪上本町タワー	大阪上本町駅徒歩8分	42階318戸	49.40～157.12㎡ ※販売住戸は変動	6,970万～2億2,950万円／2029年2月
シエリア大阪谷町	谷町九丁目駅徒歩1分・大阪上本町駅徒歩5分	20階91戸	55.36～130.95㎡	5,990万～2億4,990万円／2027年10月
レーベン大阪上本町プレイズ	谷町九丁目駅徒歩1分・大阪上本町駅徒歩2分	15階70戸	34.45～76.92㎡	坪480万円前後／2027年6月
ソルティア上町台高津公園	谷町九丁目駅徒歩2分・大阪上本町駅徒歩8分	13階36戸	33.66～45.75㎡	坪500万円前後／2028年8月

上本町エリアの新築マンションとして先発で販売開始したザ・パークハウス大阪上本町タワーは一部先着順販売はしているものの戸数は順調に減っておりますし、1期販売は抽選になる部屋も多かったので非常に人気でしたね。

グランドメゾン大阪上本町 STATION TOWERはなかなか販売がスタートしませんね…
元々はかなり高額になると聞いておりましたが、今の市況化で値付けが難しいのかもしれません。
駅直結で戸数もそこまで多くないので、強気価格は変わらないと思いますが、早く情報が知りたいところです！

レーベン大阪上本町プレイズ、ソルティア上町台高津公園は30㎡台からあり、単身・コンパクトタイプをグロス控えめで求めていく方には魅力的な物件かと思います。
どちらも谷町九丁目駅徒歩2分の距離のため、駅近の優先度が高い方は是非チェックしてみてください。

それではシエリア大阪谷町の内容にいってみたいと思います！

物件概要

物件名称：シエリア大阪谷町
所在地：大阪市中央区中寺二丁目2番2の一部、2番3
規模：20階建て
総戸数：91戸(地権者用住戸1戸含む)
アクセス：
大阪メトロ「谷町九丁目」駅徒歩1分
近鉄難波線「大阪上本町」駅徒歩5分
間取り：1LDK+S～3LDK
専有面積：55.36㎡～130.95㎡
土地権利/借地権：定期借地権(転借地権)
借地権の期間：引渡日より2098年9月末まで(解体工事期間含む)
引き渡し予定時期：2027年10月(予定)
売主：関電不動産開発株式会社
管理会社：関電コミュニティ株式会社
施工：株式会社紙谷工務店
設計：株式会社カノンアソシエイツ一級建築士事務所
掲示板：シエリア大阪谷町ってどうですか？

販売概要（先着順）

販売戸数：18戸
販売価格：5,990万円～24,990万円
専有面積：55.36㎡～130.95㎡
最多販売価格帯：6,000万円台、10,000万円台(各3戸)　(1,000万円単位)

第2期販売概要

販売戸数：2戸
販売価格：6,290万円・8,790万円
専有面積：55.36㎡・78.91㎡
販売開始時期：2026年9月下旬販売開始予定

ポイント

大阪メトロ「谷町九丁目」駅徒歩1分の駅近で、近鉄難波線「大阪上本町」駅も徒歩5分と近い
スーパー以外の「近鉄百貨店」、「上本町YUFURA」などの大型商業施設までも近く利便性が良い
駅近ファミリーマンションとしては価格は控えめ
しかし、定期借地権物件のリセール力が弱いため資産性重視の方には向かない
定借ではあるものの新築80㎡が1億円以下で検討可能
100㎡超やメゾネットタイプなど一般的なマンションと異なり珍しい間取りがあるため、ハマる人には良い物件

外観デザイン

板状マンションではありますが、角部屋がFIX窓になっていたり、最上階部分の間取りがメゾネットタイプであったりとタワマンのようなデザインです。
ガラス面が多いためスッキリした印象で、大通り目の前のマンションになるためランドマーク的なマンションになりそうです。

同じ道路沿いでもう少し東側に行くとメトライズタワー大阪上本町などもあり、こちらのタワマンも非常にカッコ良いですがガラス張りのマンションは映えますね！

近鉄の大阪上本町駅は5分ほど歩きますが、本物件は谷町九丁目駅が目の前な立地も良いですね。
地下鉄との位置関係を示すと非常に近いのがわかります。

共用施設

大規模タワマンとかではないため共用施設はシンプルな造りですが、二層吹き抜けで開放感もあり、ソファなどで寛げるスペースがあるのは良いですね！

販売価格

平均坪単価：455万円/坪
最高価格：24,990万円
最高坪単価：631万円/坪
最安価格：5,990万円
最安坪単価：357万円/坪

1LDK+Sの55㎡が5,990万円から販売しておりますので、単身・DINKS世帯には購入しやすい価格帯かと思います。
ザ・パークハウス大阪上本町タワーの最安値が1LDK49㎡で6,850万円〜だったので、駅近の本物件の価格訴求力はありますね。

ファミリー層に人気の80㎡角部屋も低層階ではあるものの1億円前後となりますので、ザ・パークハウス大阪上本町タワーの80㎡台角部屋が12,100万円〜だったことを踏まえると、タワマンか板状マンションかなどの違いはあるものの、駅が近くグロスで2,000万円ほど安く買えるのはメリットかもしれません。

一般的に定期借地権は所有権の物件より20％ほどは安いと言われているため、ザ・パークハウス大阪上本町タワーの価格と比較するとそれくらいの価格帯に収まっている部屋もありますので、ザ・パークハウス大阪上本町タワーの1期販売が抽選になる部屋も多く人気だったことを踏まえると価格的には妥当性があると感じております。

実際、分譲済みの住戸もそれなりに多く、定期借地物件であっても駅近・検討しやすい価格帯ということもあり売れている印象です。

ただ、定期借地権の物件は所有権と比較するとリセールは弱く、売却時はどうしても苦戦する傾向にありますので、資産性を重視する方はその辺りを注意した方が良いです。
本物件は定期借地期間が70年間で設定されておりますが、仮に10年間住めば残存期間は60年になりますので、その分価値は下がることになります。

以前より銀行融資は出やすくなったと感じますが、定期借地物件を中古で欲しいとなった場合でも検討者・申込者のローン融資が厳しく通らないことも一般的な所有権マンションよりも高くなりますので、申込が入ってもブレイクしやすい=売りづらいというデメリットはある点は注意が必要です。

同じデベロッパーのシエリアタワー中之島も素晴らしい物件で、特にエントランス・共用施設などは個人的には大阪TOPクラスの豪華さだと感じておりますが、中古市場では現在約3ヶ月ほど成約事例が出ておりませんので、リセールは他の物件よりどうしても弱さを感じます。
（シエリアタワー中之島は転売物件が想定以上に多いことや売出価格がまだまだ高い部屋も多く、そもそもほぼ全ての部屋が新築時価格よりまだ高いのも要因ではありますが、値下げすれば売れそうな部屋も多い印象です）

個人的に注目しているのは100㎡超の部屋。
価格は非常に高くほぼ2億円〜ですが、最上階で100㎡超でメゾネットタイプやルーフバルコニー付きのスペシャルな住戸になっております。

誰が買うのか・・・
というところはありますが、住んでみたい間取りではありますのでもう少し価格が安ければ・・・と思っていますが、先着順でいつ売れるか注目したいです。

それでは価格表をご覧ください。

※価格表はクリックすると拡大します

間取り

Dタイプ

南	D	5階	1LDK+S	55.36㎡	5,990万円	357万円
南	D	7階	1LDK+S	55.36㎡	6,090万円	363万円
南	D	11階	1LDK+S	55.36㎡	6,290万円	375万円
南	D	12階	1LDK+S	55.36㎡	6,290万円	375万円
南	D	14階	1LDK+S	55.36㎡	6,490万円	387万円

Eタイプ

南東角	E	3階	3LDK	78.91㎡	8,790万円	368万円
南東角	E	4階	3LDK	78.91㎡	8,790万円	368万円
南東角	E	6階	3LDK	78.91㎡	8,990万円	376万円
南東角	E	10階	3LDK	78.91㎡	9,390万円	393万円
南東角	E	16階	3LDK	78.91㎡	10,490万円	439万円

リビングから3室離れておりファミリーでも使い勝手が良い間取りです。
リビングの柱が気になりますが、間取りの数、8,000万円台から検討できる価格帯としては魅力的です。

Aタイプ

南西角	A	2階	3LDK	80.3㎡	9,990万円	411万円
南西角	A	4階	3LDK	80.3㎡	10,290万円	423万円
南西角	A	6階	3LDK	80.3㎡	10,590万円	435万円
南西角	A	14階	3LDK	80.3㎡	12,090万円	497万円
南西角	A	17階	3LDK	80.3㎡	13,290万円	546万円

玄関がクランクしてプライバシーが高く、各部屋・リビングの間取り的にも綺麗な形で使いやすい印象です。

LDKで20帖ほどありますので、80㎡あるとゆとりある広さに感じます。
先ほどのEタイプ南東角と比較すると坪単価・グロス的にも少々高くなります。

Frタイプ

南西角

20階

3LDK

130.95㎡

24,990万円

630万円

最上階ルーフバルコニー付き住戸です。

LDKもアイランドキッチンでとても広いのですが、ベランダから階段で螺旋階段を上がりルーフバルコニーが付いておりますので非常に珍しい造りです。

ルーフバルコニーだけで54㎡あるようですが、皆さんならどう使いますか？
流石にBBQするわけにはいかないでしょうから、私ならヨガ・筋トレ・子供と遊ぶ場所など体を動かす空間として使いたいです。
パースを見ると眺望も素晴らしく唯一無二の部屋を求めるには良いかもしれません。

Gタイプ

南(メゾネット)

19階

1LDK+S

105.51㎡

19,990万円

625万円

こちらは19階と最上階のメゾネットタイプのプランです。

リビング部分が吹き抜けになっており非常に開放感のある造りですね。
直近だとグラングリーン大阪にもメゾネットタイプの部屋がありましたが、最近の新築マンションでメゾネットプランはほとんど見かけないため、希少性はあるかもしれません。

上本町周辺の新築マンションの相場感

ザ・パークハウス大阪上本町タワー：坪600万円　※1期販売価格
シエリア大阪谷町：坪450万円前後　※定期借地権
レーベン大阪上本町プレイズ：坪480万円前後
ソルティア上町台高津公園：坪500万円前後
グランドメゾン大阪上本町 STATION TOWER：未定

上本町エリア周辺には複数の新築マンションが販売中ですが、その中でも一番安いのが本物件(定期借地権)となります。
単身・DINKS中心のマンションになるレーベン大阪上本町プレイズ、ソルティア上町台高津公園も駅近マンションですが、こちらは少し高く坪480〜500万円ほどとなります。

こう見ると、ザ・パークハウス大阪上本町タワーは一番駅距離はありますが一番高額となりますので、やはりタワマンの方が値段は高い傾向にはありますね。
（それでも大阪市内の新築タワマンの中では最安レベルですが）

単身・DINKS層はシエリア大阪谷町だけでなく、レーベン大阪上本町プレイズ、ソルティア上町台高津公園も比較検討していくのが良いかと思います。
レーベン大阪上本町プレイズは売れ行き好調で残りは10戸程しか無い状況のようですが、駅近マンションが新築で一気に供給されているのも珍しいため、しっかりと自分に合う物件を選びたいですね。

まとめ

上本町エリアは新築マンションの供給ラッシュのため様々な物件と比較検討出来る良いチャンスでもあります。
また、駅・百貨店などの再開発が進むエリアでもありますので中長期的に見て街が発展していく風景を見ながら生活が出来るのも良いですね。

中古物件は比較的築年数が経っているマンションが多いエリアですが、築浅でグランドメゾン大阪上本町やローレルコート上本町七丁目北館などの物件もありますので中古も含めて検討される方は築浅中古物件なども比較検討していくのが良いかと思います。

上本町エリアの新築マンションはまた取り上げていきたいと思いますが、本日の記事はここまで。
次回の記事もお楽しみに！

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シエリア大阪谷町

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それでは次回の投稿もお楽しみに！

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