こんにちは！
今回は10月2日から最終先行分譲が開始するグラングリーン大阪THE SOUTH RESIDENCEの価格考察です。
本物件は5月に先行分譲販売が行われており今回が最終の先行分譲販売となりますので、これ以降の販売は一般販売となります。
- 5月：先行分譲販売
- 7月：最終先行分譲販売 予定価格
- 10月：最終先行分譲販売開始
- 10月下旬以降：一般販売 第1期分譲
過去の記事にノースとサウスの価格比較や5月の先行分譲販売価格なども詳細に記載しておりますので併せてご覧ください。
〜5月 先行分譲販売〜
【プレミアム記事】【グラングリーン大阪THE SOUTH RESIDENCE】アンダー販売申込開始！正式価格は？倍率は？！【すごろく】
〜7月 サウス予定価格考察とノースとの価格比較〜
【プレミアム記事】【グラングリーン大阪THE SOUTH RESIDENCE】1期販売案内スタート！中部屋は値上げ！！ノースとの価格比較について【すごろく】
〜サウスとノースの価格比較詳細〜
それでは本編ご覧ください！
5階メインホール
物件概要
- 物件名称：グラングリーン大阪 THE SOUTH RESIDENCE
- 所在地：大阪都市計画事業 大阪駅北大深西地区
土地区画整理事業施行地区内9街区1-2画地（仮換地）、9街区3-1画地（保留地予定地） - 規模：45階建て
- 総戸数：538戸（募集対象外住戸321戸を含む）
- アクセス：
JR「大阪」駅（うめきた地下口（出入口2））徒歩3分 - 間取り：1LDK・2LDK
- 専有面積：50.92㎡～202.60㎡ ※今回販売対象分
- 周辺相場：2028年3月下旬
- 引き渡し予定時期：2028年6月下旬（予定）
- 売主：積水ハウス株式会社、大阪ガス都市開発株式会社、オリックス不動産株式会社、関電不動産開発株式会社、株式会社竹中工務店、阪急電鉄株式会社、三菱地所レジデンス株式会社、うめきた開発特定目的会社
- 設計会社：株式会社竹中工務店・株式会社日建設計〈うめきた2期区域設計監理業務共同企業体〉
- 管理会社：積水ハウスGMパートナーズ株式会社
- 施工：うめきた2期共同企業体〈株式会社竹中工務店・株式会社大林組〉
- 掲示板：グラングリーン大阪（GRAND GREEN OSAKA）ってどうですか？
前回の先行分譲販売の抽選倍率
前回の35階以下のアンダー販売全体の平均倍率は5倍ほど。ただ、住戸や階数により倍率の偏りは多く…
- 低層階 東向き：最大26倍
- 高層階 北向き：最大30倍近い倍率
- 高層階 南向き2LDK：最大30倍前後の倍率 ※一番倍率が高かった様子
- 低層階 西向き：倍率低め（1〜3倍）
- 角部屋：倍率低め（1〜3倍）
サウスの西向きは既に複数の空き地や建物がありますが、それらが計画上マンションになる話が複数で進んでいるため今は眺望の抜け感はありますが、将来的な眺望リスクはあるため比較的倍率が低くなっていると想定しています。
角部屋はフルハイトサッシを採用してリビングコーナー部分のFIX窓は素晴らしいですが、リビングに大きな柱がズドンとあるため圧迫感を感じたり、角部屋でもグラングリーンのうめきた公園viewを楽しめる方角がほぼないため、角部屋でうめきた公園viewを楽しみたい方はノースの南西角・南東角を選択する方もいそうですね。
ノースの場合は20階以上がバルコニーが透明ガラスになるため、眺望を楽しみたい方は20階以上が良いでしょう。
さて、前回の先行分譲販売から5ヶ月ほどが経過して、大阪市内のタワマン市況全体的に価格調整が入っていたり、グラングリーン大阪ノースの価格もコンパクト住戸を中心に供給過多から価格調整が行っていたりするので、今回のサウスの売れ行きはとても重要な指標になると思っています。
ただ、今期の事前のアンケートベースの倍率は今のところ
- 最安の低層東向き50㎡18,840万円の部屋が20倍超
- 北向き高層階も20倍超
- 角部屋も倍率1〜2倍
- 中部屋は最低でも2倍以上
※一般販売で出てくる14億円弱の部屋も10倍ほどの様子
実際の申し込みが10月2日から開始となりますので、本番の登録倍率が気になるところです。
グラングリーン大阪ノースと売却の話
ノースは中部屋のコンパクト住戸を中心にこの半年ほどで買いやすい価格帯に落ち着いてきている反面、100㎡超の角部屋は高値での成約が増えており直近では10階台100㎡台の角部屋が5億円弱で成約しておりますので、棟内でも「高く売れる部屋」、「価格が下がる部屋」が如実に現れてきていると感じております。また別の記事で詳細を書こうかと思っておりますが、最終的に売却する時に重要なのがノースだけでなく不動産全般的に言えるのが
【次にこの部屋を購入する人はどんな人なのか？】
ということです。
不動産価格が上がっている局面では売りに出せばチャレンジ価格でも売れていましたが、今は在庫が増え棟内競合も多くなかなか売れないし、買い手も金利上昇局面であるため買い渋りが起きて今までより月単位の購入件数が減っております。
そして、この売れない状況に更に新規の中古物件が売りに出てきて在庫が増大するというフェーズになっています。
価格更新するケースも増えておりますので今は売却が特に難しいと感じており、売却活動中の方はかなり苦しいフェーズかと思っております。
（私も非常に苦しかったですが、ようやく終わりを迎えそうです）
永住するのであれば特に気にしなくて良いのですが、様々なシーンで売却する可能性は出てきますので、何かあった時にちゃんと売れる物件を選択しておくのがベターです。
- 眺望が壁ドン過ぎて気になる人が多くはないか？
- 車や電車、周辺施設などの騒音や匂いは問題ないか？
- 広さや間取りは万人が使いやすいか？
- 多くの人に好まれるエリアか？
- 購入した価格の残債割れをしない価格で売りたいが、この価格帯は多くの人が買える価格帯の物件か？
- そもそも購入価格が高すぎないか、エリアや棟内の物件でも高掴みしていないか？
他にも要素は複数ありますが、中古マンションは一点ものなので、誰か1人にでも購入されたら良いのですが、上記のような要素を満たすことができない物件は売却時も苦戦していると感じます。
GGOノースの話に戻して、GGOノースの購入価格帯としては「富裕層」「投資家」「経営者」「会社役員」「外資系サラリーマン」などが購入する物件だと思っております。
（私の会社の同僚はJTCですがビットコインで大きく資産が増え、GGOノースを買おうとしていますので、上記に当てはまらない人も一定数はいると思います）
そのような方々だとコンパクトな部屋は候補に入りづらく広い部屋などを好む傾向にあり、実際、100㎡超の角部屋などは高値で成約している状況です。
もちろん、コンパクトな部屋をセカンドや実需で購入している方などもいらっしゃいますが、コンパクト住戸は棟内でも数が多く競合して価格競争に陥りやすいので、購入検討する際には「次にこの部屋を購入する人はどんな人なのか？」を意識して検討を進めていただければと思います。
最終先行分譲 販売価格
それでは正式価格の考察です。今回は供給戸数54戸と前回の先行分譲販売が94戸だったので半分近くに戸数が少なくなるため、今までの落選組の方、先行分譲で1戸のみ当選の方は今回も申し込みすることができるため、前回より倍率が上がるかもしれませんね…
さて、それでは価格を見ていきましょう！
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