ザ・十日市プレイスのご紹介(十日市交差点そば 全171戸 高級感のある内廊下)【ひろしマンション】

はじめに

こんにちはーひろしです!今回は「ザ・十日市プレイス」のご紹介です。

JR西日本プロパティーズ」と「三菱地所レジデンス」のタッグが贈る、広島市中区の3大交差点の1つ十日市交差点そばの新築マンションです。

マンションギャラリーに訪問して入手した情報をご紹介するとともに、項目別の評価と総合評価をさせていただきます。
※こちらに掲載している情報は2021年8月時点のものです。


物件概要

所在地:広島県広島市 中区十日市町2丁目9番14(地番)
交通:広島電鉄横川線「十日市町」電停より徒歩2分
総戸数:171戸
専有面積:30.72m2~88.38m2
間取り:1R~3LDK
予定価格:4,100万円台~7,000万円台※8階以上、2LDK以上の物件のみの価格
構造・規模:鉄筋コンクリート造・地上14階建
竣工:2023年1月下旬予定
駐車場:43台(屋内平面5台、タワー式38台)
駐輪場:237台
バイク置場:5台
売主:JR西日本プロパティーズ株式会社,三菱地所レジデンス株式会社
施工:株式会社鴻池組広島支店
管理:JR西日本住宅サービス株式会社

 

マンションギャラリー訪問

マンションギャラリーは、NHKと平和記念公園の間、元安川のそばにあります。

ギャラリー案内図 出典:公式サイト

ギャラリー案内図 出典:公式サイト


訪問時の流れは
  1. アンケート記入[10分]
  2. コンセプトムービー視聴[10分]
  3. 物件の概要説明[30分]
  4. マンションギャラリー内の紹介(模型、、ジオラマ、モデルルームの説明)[30分]
  5. 間取り、予定価格の説明[10分]
  6. 商談[15分]
  7. 今後のスケジュールの説明[15分]
といった内容で所要時間は全体で2時間程度でした。
マンションサロンの様子は写真撮影NGのため、ここではご紹介できませんが、全171戸の大規模マンションかつ「ザ・プレイス」というブランドで供給する2件目の物件ということもあり、フラグシップ的な役割を担っているということで全体的に売主のやる気と自信を感じる内容でした。

あと概要説明の際に印象的だった話としては、元々の建物はパチンコ店だったそうで、大規模な分譲マンションの建設というのは周辺住民とのゴタゴタが起こりがちですが、そういった経緯もあり、この物件は周辺住民にも比較的好意的に受け止められているそうです。

ギャラリー内モデルルーム

ギャラリー内モデルルームの間取りは東向き3LDKのTタイプ(75.07㎡)です。
このモデルルーム、私が今まで見てきた中で1,2を争うくらいオプションの盛り具合が強烈でした。営業担当者も「オプション付けすぎて私もどこが標準かわかりませんハッハー」みたいなこと言ってました。

そのため、細かいところは全然参考になりませんでしたが、かなりのワイドスパンなので、採光・通風が十分に取れて快適そうな部屋だなという印象でした。結構梁の出っ張りが目立つ感じだったので、図面をよく見て下がり天井には注意した方が良さそうです。
JV物件ですが、建物の質的には実質三菱の物件なので設備のグレードは分譲マンションとして申し分ないものになっています。


販売状況

正式な価格発表もなく、販売開始もまだですが、事前案内会の段階で南向き3LDKの住戸(14戸)についてはすべての住戸に1件以上申し込みが入っており、その他の西向き・東向きの住戸についても半分近くすでに申し込みが入っているということでした。

9月中に正式な要望書を受け付けて9月末にも抽選を行うといったスケジュールになりますので、購入を検討されている方はすぐにでも資料請求・問い合わせをお勧めします。

グリーン住宅ポイント制度の対象物件でもあり、2021/10/31までに契約すると30万円分のポイントがもらえますし、第二期での値上げを考えているという話もありましたので早めに決めるとお得です。

申し込みが好調な理由として、まず十日市という立地の人気と、高層タワーマンションは避けたいけど内廊下の高級感が欲しいという需要をガッツリ捉えたようです。確かにタワマン暴落芸人の影響を受けた方や高層マンションにメリットを感じないという方は一定数いそうですね。

全171戸と戸数が多いので、全戸完売はまだ先になりそうですが、ワンルームの住戸を除く8F以上・2LDK以上の住戸(63戸)は早期に完売となりそうです。
※2021年8月時点の情報です。

高級感のある内廊下 出典:物件資料

高級感のある内廊下 出典:物件資料


 

項目別評価

ここからは各項目別に評価をしていきます。
※あくまでひろしの主観的な評価です

立地

建物の周辺環境は以下の通りです。

周辺環境 出典:物件資料

周辺環境 出典:物件資料


紙屋町交差点まで徒歩13分と中心街から少し外側のエリアですが、生活に必要な利便施設は周囲に多数あります。
実際に現地に行ってみたところ、車の交通量が多いのは気になりましたが、街の雰囲気は良い感じでした。道路を挟んで向かい側に交番があるのは治安の面で安心ですね。

建築現場

建築現場


道路を挟んで向かい側

道路を挟んで向かい側

交通アクセス

交通アクセスは、以下の通りです。
バス亭は建物の目の前にあり、路面電車は徒歩2分で利用できるので交通利便性は非常に高いです。
JRの最寄り駅は横川駅ですが、徒歩13分くらいかかるので徒歩での利用はおススメしません。

交通アクセス 出典:公式サイト

交通アクセス 出典:公式サイト

建物規模・外観

全171戸、14階建てです。戸数は多いのですが、8-14Fの63戸が2LDK・3LDKになっており、2-7Fの108戸はワンルームと1LDKばかりなので、大規模マンションとも言いにくいような規模感です。
とはいえ、ここまで大きな物件は周辺にないので町内ではかなり目立つ建物になるかと思います。
外観は東京から著名なデザイナーを呼んでいるということもあってか、見慣れない色使いでカッコイイですね。
角住戸の窓もいい感じです。出来上がりが楽しみですね。

外観デザイン 出典:公式サイト

外観デザイン 出典:公式サイト

眺望

GoogleEarthを使用した、現地高層階からの眺望イメージです。
南側は同じくらいの高さの2つのマンションに視界をふさがれますね、西側、東側は視界は開けています。

西側 出典:GoogleEarth

西側 出典:GoogleEarth


東側 出典:GoogleEarth

東側 出典:GoogleEarth


南側 出典:GoogleEarth

南側 出典:GoogleEarth


 

間取り

8-14Fの間取りは全9タイプです。2-7Fの住戸については資料をいただけませんでした。

バリエーションが豊富なので、この物件はタイプの選び方として
  1. 棟の向き
  2. 部屋数と専有面積
の2つの軸があり、大きく以下の3つのグループに分けられます。

西向きのR、P1、P2、Q、O が2LDKの約60㎡
東向きのT、Sが3LDKの約75㎡
南向きのV、Uが3LDKの85㎡超
といった具合です。

西向きのR、P1、P2、Q、Oについては、右上が削れているOタイプ以外はほとんど差がありません。
角のRタイプが通風採光面で有利かと思いましたが、部屋の北側は高さにして13階相当のタワーパーキングが設置されているので、角住戸のメリットはほぼないです。14階のみタワーパーキングの高さを超え視界が開けるそうです。14階Rタイプは価格的には高めに設定されそうですね。
いずれも十分にスパンがあり正方形に近い部屋です。柱は追い出されて洋室も整形されているので、2-3人の家族が快適に暮らせそうな間取りですね。坪単価的にはこのあたりのプランがお得になってます。

Oタイプ 出典:物件資料

Oタイプ 出典:物件資料


P1タイプ 出典:物件資料

P1タイプ 出典:物件資料


P2タイプ 出典:物件資料

P2タイプ 出典:物件資料


Qタイプ 出典:物件資料

Qタイプ 出典:物件資料


Rタイプ 出典:物件資料

Rタイプ 出典:物件資料


東向きのS、Tについては、下で紹介する85㎡超のプランに比べて柱の処理が甘めですね。
洋室が全体的に非整形ですし、下がり天井も多く圧迫感がありそうです。
開き戸を開いた際に重なる部分が多いなど、全体的に構造上の割をくった間取りという印象ですね、予算に余裕があるならV、Uプランを検討したほうが良いかと思います。

Sタイプ 出典:物件資料

Sタイプ 出典:物件資料


Tタイプ 出典:物件資料

Tタイプ 出典:物件資料


南向きのV、Uは人気ですでに全戸申し込みが入っています。
角住戸かつワイドスパンで柱もしっかり追い出されてます。いずれも魅力的な間取りですがVタイプの廊下の長さはちょっと気になりますね、リビングの開口部も狭いので、どちらかというとUタイプがおススメです。

Uタイプ 出典:物件資料

Uタイプ 出典:物件資料


Vタイプ 出典:物件資料

Vタイプ 出典:物件資料


ほとんどの住戸の洗面室が開き戸なのはこれなにか理由があるんだろうか?
アルコーブもほぼ無いですね。
これらの点はいまいちです。

また、以下の断面図のとおり、O・S・Vタイプには2000mmとかなり天井が下がっている場所がありますので該当箇所はかなり圧迫感を感じるでしょう。

断面図 出典:物件資料

断面図 出典:物件資料

ブランド

冒頭でもご紹介しましたが、売主は「JR西日本プロパティーズ」と「三菱地所レジデンス」のタッグです。
物件に対する資本の比率としては、JR西日本プロパティーズが6:三菱地所レジデンスが4だそうです。
JV物件なので会社の紹介は割愛しますが、いずれも超有名グループ企業で1流ブランドと言えると思います。
建物の品質的には実質三菱地所のパークハウスだと思ってもらっていいとのことでした。
最近この「ザ・プレイス」という新しいブランドを立ち上げて、広島ではこの物件と井口の物件を販売中です。こちらの物件はフラグシップ的な位置づけをしており、特に力を入れているということでした。

共用設備

全171戸と規模の大きい物件ではありますが、特筆すべき共用設備は無いです。
個人的にはこの戸数なのでコロナ禍を意識したような設備があってほしい所でした。
あとは駐車場が43台分しか設けられていないところは注意点ですね。

共用部 出典:物件資料

共用部 出典:物件資料

管理体制

週5日 7:30-20:30まで有人管理になります。

通常よりも時間が長いため、管理費も高めに設定しているとのことでした。

マンションギャラリーで見せていただいた予定価格では、管理費だけで㎡あたり175円くらいの価格設定でした。

 

設備・仕様

設備に関しては以下の画像の通りです。
8-14Fの主要な設備は、床暖房あり、ビルトイン食洗機あり、タンクレストイレ、トイレ手洗いカウンターあり、ガスコンロはデリシアといった所です。
2-7階の住戸の設備グレードは8-14Fより落ちるようです。

2-7Fの設備① 出典:物件資料

2-7Fの設備① 出典:物件資料


2-7Fの設備② 出典:物件資料

2-7Fの設備② 出典:物件資料


8-14Fの設備① 出典:物件資料

8-14Fの設備① 出典:物件資料


8-14Fの設備② 出典:物件資料

8-14Fの設備② 出典:物件資料


 

予定価格

予定価格は以下の通りです。

※Pは平面駐車場利用権付き 12階-14階のUVタイプ5戸に付与される
部屋番号 タイプ 予定価格(万円台) 面積(㎡) 坪単価(万円) 備考
1301 R 4,200 63.9 216.9
1303 Q 4,100 62.11 217.8
1305 O 4,100 59.49 227.4
1306 U 7,000 85.62 269.8 P
1307 V 7,000 88.38 261.4 P
1308 S 5,400 74.78 238.3
1309 T 5,400 75.07 237.4
1101 R 4,200 63.9 216.9
1103 Q 4,100 62.11 217.8
1105 O 4,100 59.49 227.4
1106 U 6,300 85.62 242.8
1107 V 6,300 88.38 235.2
1108 S 5,300 74.78 233.9
1109 T 5,300 75.07 233.0
1006 U 6,200 85.62 239.0
1007 V 6,200 88.38 231.5
901 R 4,200 63.9 216.9
903 Q 4,100 62.11 217.8
905 O 4,100 59.49 227.4
906 U 6,100 85.62 235.1
907 V 6,100 88.38 227.8
908 S 5,200 74.78 229.5
909 T 5,200 75.07 228.6
平均坪単価は約230万円です。
正式な価格は8月下旬に発表になるとのことでした。

平面駐車場利用権付き住戸はかなり単価が高めに設定されていますね。
全体的に安いとは言えない価格ですが、立地と内廊下仕様、設備グレードを鑑みると今の相場では妥当な価格設定という印象です。
ワンルーム・1LDK住戸を多く設けたことで利益が取れるため、それらの無いマンションと比較して上層階の価格をおさえられているというような説明もありました。

 

総合評価

良い点

14階建ての物件で内廊下は高級感があり広島では希少です。

立地は非常に良いです。周辺に利便施設が多く公共交通機関も充実しています。広島市中心部に近く、アクセスも良好です。

この辺りはまとまった土地がないので、この規模の物件はこの先なかなか出てこないと思われます。希少な物件です。

東京のデザイナーが手掛けていることもあり、外観デザインが個性的でカッコイイです。

十日市は中古マンション市場で非常に人気の高い土地です。もし手放すことになっても買い手は見つかりやすいでしょう。

グリーン住宅ポイント制度の対象物件です。省エネ基準に適合しており、2021/10/31までに契約すると30万円分のポイントがもらえます。

 

悪い点

間取りは構造上の割を食ったようなプランが見受けられるので要注意です。かなり高さの低い下り天井もあります。図面をよく見て検討しましょう。

内廊下は1日中空調をつける必要があり、カーペットの清掃も必要なので外廊下の物件よりも管理費が高くなります。

戸数に対して駐車場台数が少なく(171戸に対して43台)内ほとんど(38台)がタワーパーキングです。日常的に車を使用する方はかなり不便に感じるでしょう。

下層階はワンルーム中心、上層階はファミリー向けになっていて、プランのバリエーションが多いため、居住者の属性がバラバラになるでしょう。管理の面で合意形成を取りにくい場面が発生する可能性が高いです。

 

さいごに

JR西日本プロパティーズ」と「三菱地所レジデンス」のタッグが、広島市中心部3大交差点の一つ十日市交差点付近に供給するマンション「「ザ・十日市プレイス」」のご紹介でした。いかがでしたでしょうか。

十日市交差点と言えば、先日、交差点のシンボルとして長年住民に親しまれてきた操車塔、通称「とりの巣」(あえてひらがな)が解体されることでも話題になりました。ぴちゅん
この設備は元々、路面電車の行き先を手動で切り替えるための設備で中は3畳ほどの広さになっています。
1955年の末には行き先の切り替えが自動化されましたが、切り替えに関わる機器が塔内に残ったことで、70年に渡り解体を免れてきました。
住民からは「残してほしい」という声も届いていたそうですが、「現行の耐震基準を満たさず、地震で倒れても困る」ということで、機器を更新するタイミングで塔を取り壊すことになったそうです。役目を終えたとりの巣に代わり、この先はここに住まわれる方々が十日市交差点を見守っていくのでしょう。
余談でした。

交差点のシンボルとりの巣

交差点のシンボルとりの巣


マンションの話に戻りますと、広島には中心部にあまりまとまった土地が無いため、近年供給される物件は小規模なものが中心で、外観もハンコをついたように似たような物件が多かったのですが、こちらは立地が抜群で内廊下の高級感もあり、規模も大きくデザインも個性的と、久々に出た魅力的な物件だなと感じました。争奪戦になる住戸もありそう(U,Vタイプ)です。諸々の条件が合う方はお早めに資料請求・問い合わせをお勧めします。じっくり考えたい方は、第二期の販売は年明けになるそうですので、それから動かれるのも良いかもしれません。

 

今後も、毎月3回、10日・20日・30日に広島市内の新築分譲マンションのレビューを中心に投稿を続けていきますので、よろしければ引き続きご覧ください。

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ひろし

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ABOUTこの記事をかいた人

広島でシステムエンジニアをしています。マンション管理会社の基幹システム構築をきっかけにマンション沼にハマってしまいました。 スムラボでは広島市内の新築マンションをレビューします。広島でマンション購入を検討されている方々の力になりたいと思っています。

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