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はじめに
こんにちはーひろしです！今回は「プレサンス ロジェ 観音本町 リバービスタ」をご紹介します。全国でトップクラスの分譲マンション供給戸数を誇る、「プレサンスコーポレーション」が贈る注目の物件です。マンションギャラリーに訪問して入手した情報をご紹介するとともに、項目別の評価と総合評価をさせていただきます。※こちらに掲載している情報は2023年6月時点のものです。
物件概要
所在地：広島市西区観音本町一丁目11番3・11番5（地番）交通：広島電鉄6・8号線「舟入本町」電停広島駅・横川駅方面乗り場 徒歩6分 江波方面乗り場 徒歩7分
総戸数：56戸
専有面積：58.89m²~81.96m²
間取り：3LDK・3LDK+S（納戸）
価格：3,770万円～5,760万円
構造・規模：鉄筋コンクリート造・地上15階建
竣工予定：2024年11月中旬（予定）
駐車場：42台［屋外機械式（内3台は電気自動車専用充電コンセント付）］月額使用料：9,000円～17,000円
自転車置場：112台（屋内3人乗等対応スライドラック式24台・屋内平面式12台・屋外上段2段ラック式28台 屋根付・屋外下段スライドラック式48台 屋根付）月額使用料：100円～500円
バイク置き場：1台（屋外平面式）月額使用料：2,000円
売主：株式会社プレサンスコーポレーション
設計：株式会社日企設計
施工：多田建設株式会社
管理：株式会社合人社計画研究所・株式会社プレサンスコミュニティ
掲示板：プレサンス ロジェ 観音本町 リバービスタってどうですか？
マンションサロン訪問
マンションサロンは、稲荷町電停と的場町電停の間にあります。//TODO
マンションギャラリー訪問時の流れは
- アンケート記入[10分]
- 物件概要説明[30分]
- マンションギャラリー内の紹介（各種展示の説明）[10分]
- ギャラリー内モデルルームの紹介[30分]
- 商談[40分]
モデルルームについて
モデルルームはマンションサロンそばにある、プレサンスコーポレーションが広島に初めて供給した物件「プレサンスロジェ広島駅南」の部屋を再現したものです。間取りは、2LDKの壁をとって1LDKにした70㎡程度の部屋のメニュープランでした。オプションはかなり盛り盛りな感じでした。
間口がせまかったり、L字型のキッチンだったりで本物件のプランとはかなり相違しており、なおかつ設備なども数年前の古いモデルだったので、あまり参考にならないかと思います。
販売状況
訪問時点では予定価格が発表されていましたが、販売はまだまだこれからといった感じでした。物件周辺の様子
物件周辺の様子は過去に以下の記事で紹介しています。
項目別評価
ここからは各項目別に評価をしていきます。※あくまでブログ主の主観的な評価です
立地
周辺環境は以下の通りです。
周辺環境 出典：物件資料
すぐ隣にコンビニがあるのは便利ですがそれ以外は徒歩圏内の利便性はあまりでしょうか。
目の前が西広島バイパスと国道2号線なので、車の騒音や排気ガスは気になりそうですね。
市内中心部までは少し距離を感じる立地です。
交通アクセス
交通アクセスは以下の通りです。
交通アクセス（バス） 出典：物件資料
交通アクセス（市電） 出典：物件資料
バス停、電停ともに徒歩圏内にあり、紙屋町まで15分、広島駅まで30分程度でアクセスできます。
本数もなかなか多いので十分利用できそうです。
建物規模・外観
鉄筋コンクリート造・地上15階建で全56戸の中規模マンションです。プレサンス物件は黒系の外観が多いですが、こちらはベージュ系のタイルを採用してますね。
土地形状の問題で建物がT字型になっており、東向きに3戸、南向きに1戸という配置になってますね。
外観デザイン 出典：公式サイト
建物配置図は以下の通りです。T字型の南側1Fは自転車置き場になってるんですねー。土地形状を上手いこと使ってますね
建物配置図 出典：公式サイト
眺望
GoogleEarthを使用した、現地高層階からの眺望イメージです。東側の様子です。物件名にリバービスタとついている通り天満川が見えるのですが、川のそばではないので低層階からは見えそうにないですね。
東側 出典：GoogleEarth
西側の様子です。周りは西広島バイパスを囲むようにマンションが建ち並んでいます。
西側 出典：GoogleEarth
南側の様子です。こちらも西広島バイパスと天満川が見えますね。橋を渡るとすぐ舟入市民病院があるんですね。
南側 出典：GoogleEarth
北側の様子です。こちらは戸建てが目立ちますね。
北側 出典：GoogleEarth
間取り
間取りのバリエーションはA-Dの4タイプです。プレサンスさんの間取り図で注意が必要なのは、キッチンとリビングダイニングを分けずにLDKで帖数を表記しています。例えばAタイプのLDはおそらく6帖程度です。
ここひろしは昔読み違えてたのでご注意ください。
Aタイプは南向きの3LDK+S(15Fのみ4LDK)です。
共用廊下がわの玄関とウオークインクローゼットが斜めに切られているのが気になりますが、その分部屋の形が整形されていますね。
開口部がしっかり取られていて収納も多いのは良いですが・・・、LD部分これ6帖くらいしかないですよね？これで3LDK+S(15Fのみ4LDK)として売り出すのはどうなんだろう・・・。
Aタイプ 出典：物件資料
Ｂタイプは東向きの３ＬＤＫです。間口が狭いので洋室が縦長いし狭いですね、しかも2部屋リビングイン。LDは7-8帖くらいですかね。全体的に窮屈な印象です。
Bタイプ 出典：物件資料
Ｃタイプは東向きの3LDKです。うーん間取りどうこうの前に60㎡未満で3LDK作るのやめません？
こちらも間口が狭いので部屋と水回りが不自然に立て並びになってますね。
Cタイプ 出典：物件資料
Dタイプは東向きの3LDKです。洋室3の壁を抜いて2LDKとして使えば良い感じじゃないかと思います。
Dタイプ 出典：物件資料
ブランド
冒頭でもご紹介しましたが、売主は「プレサンスコーポレーション」です。全国各地で多数の分譲マンションを供給しており、昨年度は全国2位、近畿圏中京圏では1位の供給数を誇ります。
販売実績 出典：物件資料
個人的な印象にはなりますが、ゴリゴリの体育会系営業の企業グループという感じです。
投資用ワンルームマンションの販売でガンガン電話がかかってくることでも有名ですし、街中でティッシュ配りを熱心にやっていたりとか、モデルルームでも営業の方の押しが結構強めです(笑)。
広島での分譲マンション供給には2017年頃に参入し、広島駅近くの的場町に「プレサンス ロジェ 広島駅南」を供給したことを皮切りに本物件でおそらく6棟目になります。分譲マンションだけでなく、同社の青を基調としたロゴマークの入った賃貸物件も街中で目に入りますね。資産価値、品質、市内中心部の立地にこだわって供給している印象なので、これからも持ち前の営業力でどんどん良い土地を押さえて広島のマンション業界を盛り上げて欲しいです。
共用設備
特に目立った共用設備はありません。設備・仕様
主な設備は〇キッチン
- 人造大理石の天板
- ビルトイン食洗器
- ガスコンロ「BEIZ sus」
- ホーローキッチンパネル
- 浄水器一体型水栓
- ソフトクローズ設計
- スクエアボウル一体型カウンター
- 三面鏡裏収納
- リネン庫
- ブラケットライト
- ミストサウナ付き浴室暖房乾燥機
- 保温浴槽
- マイクロバブル
- 2段バスタオルかけ
- 手洗いキャビネット付きトイレ
- 床暖房あり
- スロップシンクあり
- ガスコンセント
- 複層ガラス
予定価格
価格帯は3,700〜5,900万円台で、平均坪単価は221.2万円でした。周辺相場と比較して少し高めに感じます。観音エリアの物件も坪200万越えが普通になってきました・・・。
予定価格表
| 階数 | タイプ | 価格 (万円台) |
面積 (㎡) |
坪単価 (万円) |
| 2 | A | 5300 | 81.96 | 213.7 |
| 15 | A | 5900 | 81.96 | 237.9 |
| 2 | B | 4100 | 65.62 | 206.5 |
| 15 | B | 4600 | 65.62 | 231.7 |
| 2 | C | 3700 | 58.89 | 207.6 |
| 15 | C | 4100 | 58.89 | 230.1 |
| 2 | D | 4500 | 70.98 | 209.5 |
| 15 | D | 5000 | 70.98 | 232.8 |
周辺価格
周辺物件の価格を独自に調査しました。| No | 物件名 | 面積 (㎡) |
価格 (万円) |
坪単価 (万円) |
| 1 | プレディア舟入本町リバーテラス | 48.02～68.65 | 2,888～4,598 | 216.1 |
| 2 | プラウド広島舟入幸町 | 55.25 ・ 76.07 | 3,958～4,958 | 226.1 |
| 3 | プレディア舟入中町レジデンス | 60.43～81.85 | 3,260～4,980 | 196.3 |
| 4 | プレサンスロジェ観音本町リバービスタ | 58.89~81.96 | 3,770～5,760 | 221.2 |
| 5 | フローレンス南観音ハレッタ | 67.08～81.66 | 3,728～4,998 | 193 |
| 6 | ヴェルディ南観音 | 72.00～75.02 | 3,198〜4,448 | 171.3 |
フローレンス南観音ハレッタはスムラボでも過去に以下の記事で紹介していますが、設備グレードや間取りなども見事でした。
立地的に優位があったとしてもこの価格差では販売は苦戦しそうです。
フローレンス南観音ハレッタのご紹介（ワイドスパンの素晴らしい間取り ガス衣類乾燥機（乾太くん）を全戸に標準設置）【ひろしマンション】
総合評価
良い点
- 隣にコンビニがあります。
- 公共交通機関を利用して紙屋町まで最短で15分以内にアクセスできます。
- 中層階以上では天満川が臨めます。
- 日本全国で多数の供給実績があり、売主の信頼性が高いです。
悪い点
- 徒歩圏内の利便施設が乏しいです。
- 全体的に間口が狭く窮屈な間取りです。
- 南側が国道2号線と西広島バイパスに面するため騒音や排気ガスが気になるかもしれません。
さいごに
全国でトップクラスの分譲マンション供給戸数を誇る、「プレサンスコーポレーション」が贈る、「プレサンス ロジェ 観音本町 リバービスタ」のご紹介でした。いかがでしたでしょうか。プレサンスは5，6年前に広島に進出してきた全国各地で多数の実績のあるデベロッパーで、結構注目して販売物件を追いかけているんですが、やはり広島は地場デベロッパーが強いのか用地取得に苦戦している印象ですね。頑張って欲しいです。
今後も、毎月2回、10日・25日に広島市内の新築分譲マンションのレビューを中心に投稿を続けていきますので、よろしければ引き続きご覧ください。
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