ザ・パークハウス名古屋 最終期(4期)販売「値上げ後の単価は?」【こたろう】

こんにちは、こんばんは。こたろうです!
今回、「ザ・パークハウス名古屋」を紹介させていただきます。

物件概要

  • 所在地:愛知県名古屋市西区則武新町3丁目123番1(地番)
  • 売主:三菱地所レジデンス株式会社、三菱商事都市開発株式会社、野村不動産株式会社
  • 施工:矢作建設工業株式会社
  • 総戸数:462戸
  • 規模:地上19階、塔屋1階建
  • 交通:名古屋市営地下鉄東山線 「名古屋」駅 徒歩12分 (10番出入口)、名古屋市営地下鉄東山線 「名古屋」駅 徒歩9分 (ルーセントアベニュー(L4出入口))、名古屋市営地下鉄東山線 「亀島」駅 徒歩6分 (2番出入口)、名鉄名古屋本線 「栄生」駅 徒歩9分 (駅舎)
  • 竣工予定:2022年12月中旬(予定)
  • 入居時期:2023年2月中旬(予定)
  • 価格:未定
  • 専有面積:63.35㎡ ~ 86.35㎡
  • 間取り:2LDK~4LDK
  • 駐車場:403台(附置率:87%)(全台自走式 )月額使用料:未定
  • 自転車置場:497台(附置率:108%以上)月額利用料:未定
  • バイク置場:10台 月額使用料:未定
物件周辺地図です

ザ・パークハウス名古屋

ザ・パークハウス名古屋公式HPより


紹介

直近、名古屋市内の分譲マンションで色んな意味で注目を集めている物件です。4棟構成で建設されすでに3棟(3期)販売済みです。最終期も最終棟の一部住戸の販売となっています。(12月)1~3期まで、全期即日完売となったのは市内でもかなり珍しい物件ではないでしょうか。場所は、ノリタケカンパニーリミテッド工場跡地に建設されます。名古屋駅から徒歩12分、最寄りは東山線 亀島駅から6分です。工場跡地には、本物件「ザ・パークハウス名古屋」と「イオンモール ノリタケガーデン」と「キンダーキッズアカデミー(幼児施設)」が立ち並びます。本物件は、4棟構成の計462戸の言わずもがな大規模再開発マンションです。名古屋駅は名古屋の玄関口であり、巨大ターミナル駅です。そのようなエリアに、これほどの広大な敷地での再開発に住戸が割り当てられるのは今後中々ないのではないかと言われています。(東京で例えるならば、東京駅、大阪では大阪駅に匹敵する位置での再開発とも言われています)

最終期と題しましたが(最終期か分からんじゃないかと言われる方もいるかと思うので)、おそらく4期も即日完売すると思われるほど申込が入っておりました。後半では、4期価格でも購入アリ・ナシについても触れます。

ザ・パークハウス名古屋

ザ・パークハウス名古屋公式HPより


南向きに1棟、南西向きに2棟(内1棟は4期販売)、東向きに1棟の4棟構成です。今回はアベニュースクエアの販売になります。亀島駅、名古屋駅には最も遠い箇所に位置します。 (50mほどですが)最寄り駅の亀島は人気の路線東山線で、名古屋エリアと2大商圏となる栄エリアへもアクセスが良好となっています。名古屋駅は徒歩で12分ほど(最寄りバス停が目の前にあるの徒歩がきつければバス利用も有)、亀島駅経由東山線で栄まで「15分」です。どこに行くにも、交通で不便することはないです。

本物件と合わせて建設されすでにオープン済みの、「イオンモール ノリタケガーデン」が隣接するのもかなり魅力があります。

駅までのアクセス(アベニュースクエア)

●地下鉄東山線 亀島駅 2番出口から徒歩6分(500m)

マンションまでの道のりは、フラットです。2番出口出て鉄道高架をくぐり、1つ交差点を渡ると物件となります。地下鉄駅出てすぐの外堀通り、高架をくぐってすぐの名駅通りともに交通量が多いです。交通量の割に、歩道幅が狭く歩行は両側1名ずつがすれ違える程度のため今後の交通量増加が見込まれると拡幅などもあっていいのではと思います。

●JR・各種地下鉄他 名古屋駅 金時計から徒歩15分(1200m)

金時計から歩くと15分とまずまずの距離となります。歩けなくはないですが、夏場や雨などとなると嫌になる距離です。幸い、地下街を通り、ルーセントアベニューL4出口まで行くと物件までは徒歩9分となるのでその点少しは緩和されるかと思います。

 

名古屋駅・金山駅・栄駅へのアクセス

●名古屋駅 地下鉄東山線(亀島駅利用) 12分
●金山駅  名鉄栄生駅            16分
●栄駅   地下鉄東山線(亀島駅利用)    15分

ドアtoドアで20分で、大体のところは行けそうです。(8時台の利用想定)徒歩で名古屋駅(15分)に行けばどこでも乗換なしで向かうことができますが、目的地に応じて名鉄・地下鉄が名古屋駅より近い位置にあり利用できたのは、この物件が高評価となった一因かと思います。



名古屋駅からの徒歩はそれなりにかかります。途中嫌悪施設も見受けれます。名古屋駅からの徒歩導線上には仕方ない位置です。

間取り

最終期の販売プランは、4LDKが2つ(両角部屋)、3LDKが2つ、2LDKが1つとなっています。3LDKはともに10階ほどまで前建てあり(相手方廊下と対面)10階以上がいいかと。2LDKは前建て無しです。4LDKは前建てありと無しともにあります。

〇2LDK
A―60B  63.35㎡

坪単価300万円~344万円(1F~10Fまで5,800万円代、11Fから50万ピッチで上昇を参考に)

ザ・パークハウス名古屋

ザ・パークハウス名古屋公式HPより


L型キッチンにセンターオープンサッシ、クランク玄関、廊下側から玄関が奥まっていたり、主寝室側の柱の食い込みもほぼなく使い勝手のいい2LDKになってます。63㎡とそこそこの広さがある(タワーだともう少し専有面積を少なく2LDK作れるので比較して高くなる)ので2LDKにしては価格がのってるので好み(需要)は分かれそうです。

〇3LDK
A―70A  72.09㎡

坪単価300万円~347万円(1F~10Fまで6,600万円代、11F6,800万円代から75万ピッチで上昇を参考に)

ザ・パークハウス名古屋

ザ・パークハウス名古屋公式HPより


今回販売されている3LDKはよくある田の字型の間取り2タイプです。70Aはセンターオープンサッシ(行燈部屋1つ)、70Bは従来型の田の字型です。どちらが好みか好き好きだと思いますが、今回はハイサッシなので、センターオープンとするとかなりの解放感を得られるかと思います。また、70Aは洗面室がリビングINではないので、昨今のご時世やプライバシー的な面から70Aを好むかたもいるかと思います。

A―70B 72.41㎡

坪単価300万円~347万円(8F~12Fまで8,900万円代、以降300万ずつ上昇)

ザ・パークハウス名古屋

ザ・パークハウス名古屋公式HPより


こちらは、収納が豊富に作られています。リビング内にも収納が設けられています。年齢の低いお子さんのいるファミリーには、70のがいいかもしれません。

〇4LDK
A―80A  85.42㎡

坪単価317万円~332万円

ザ・パークハウス名古屋

ザ・パークハウス名古屋公式HPより


A―80B 86.35㎡

坪単価342万円~369万円

ザ・パークハウス名古屋

ザ・パークハウス名古屋公式HPより


4LDKをチョイスするのであれば、80Bをおすすめします。(ダイニングテーブルの置き方は悩みそうですが)パントリーがあったり、収納がうまく間取りの中に落とし込まれています。キッチンに窓があるのも嬉しいですね。

眺望

アベニュースクエアの眺望をGoogleearthにて確認しました。ざっくりの部屋割りを落としこんでみました。4LDKの今回販売住戸は80Aは抜けがあります。80は現地確認もしくは、眺望シミュレーションを再確認です。3LDKは10Fまで確実に被ります。2LDKは低層も含めて抜けます。(ほんとにざっくりなんでMRで眺望シミュレーションか現地を確認してくださいね)

〇バルコニー側

ザ・パークハウス名古屋

Googleearthより

構造・共用施設

駐車場の設置数は、全自走式403台の附置率87%です。この名駅徒歩圏エリアで全自走式で附置率87%は驚異的な数字です(しかも、使用料8500円から)将来的なコストを考えると、この台数を機械式では恐ろしいです。全自走式は安心できる材料です。

共用施設は、隣接する「イオンモール ノリタケガーデン」が最高の共用施設でありマンション敷地内には以下のもの設置されています。
  • ラウンジ
  • ゲストルーム(2種類)
  • パーティールーム&キッズルーム
  • スタディルーム
  • フィットネスルーム
  • 24Hゴミステーション
  • レンタルサイクル
  • イオン専用宅配ボックス&カート置場(セキュルティーゲート内)
  • 緑化率30%のガーデン(ABINC認定)
  • 敷地内のインターナショナルスクール(個人的にはかなり評価ポイント)
大規模マンション、よくあるであろう共用施設は概ねあります。直近販売開始のマンションでは、コロナ渦もありラウンジにすごく力を入れているように感じますが、こちらはコロナ序盤(むしろそれより前から)の販売開始だったので若干みおとりします。来訪者や、知り合いまたは、中古売却時「イオン隣接」「広大な敷地に豊富な緑」見るだけで「おおっ」とかんじてくれそうですね。

「ラウンジ」



ザ・パークハウス名古屋

ザ・パークハウス名古屋公式HPより

「オーナーズガーデン」



ザ・パークハウス名古屋

ザ・パークハウス名古屋公式HPより


「フォレストアベニュー」

ザ・パークハウス名古屋

ザ・パークハウス公式HPより


イオンモールにはまだ行ったことありませんが、名古屋のローカル番組「花咲かタイムズ(YouTubeチャンネル)」と「名古屋発信チャンネルさん」にてまとめてあったので、拝借します。

管理費・修繕積立金

管理費は戸当たり 190円/㎡(24時間有人管理 コンシェルジュ・管理人・警備員)です。名古屋で販売中のマンションにしては、50~70円/㎡あたり高いです。(70㎡で3500円が月あたり乗る)他の大規模マンションに比べ、気になるところです。(常駐(休みなし)だし安心料とするかですね(いろいろネットでできる時代にコンシェルジュはいるのかな、それなら管理費安くしてほしい、むしろ無人で快適に諸手続きできる環境整備してほしい))修繕積立金は戸当たり 110円/㎡です。5年単位の段階値上げ方式。特段安くもないです。(マンションの修繕方法って本気で変えていけないのかなって土木技術者の方は考えなければいけない時代になってきてますよね)

設備仕様

  • キッチンフィオレストーン(人工大理石)
  • ディスポーザー(給水手動型)
  • 玄関前インターホンカメラ付き
  • 手洗いカウンター付きトイレ(鏡あり)
  • タンクレストイレ
  • 浴室ダウンライト
  • バルコニースロップシンク
  • 2.2mのハイサッシ
  • ランドリーパイプ2本
  • ハンガーバー2本
  • 廊下側窓ルーバータイプ

    ザ・パークハウス名古屋

    ザ・パークハウス名古屋公式HPより


    ザ・パークハウス名古屋

    ザ・パークハウス名古屋公式HPより


    ザ・パークハウス名古屋

    ザ・パークハウス名古屋公式HPより


    ザ・パークハウス名古屋

    ザ・パークハウス名古屋公式HPより


    ザ・パークハウス名古屋

    ザ・パークハウス名古屋公式HPより

住戸構造は直床・二重天井です。設備仕様は、結構充実しているなと感じます。80㎡以上の住戸は下記の更なる良質設備があります。
  • キッチングローエ社水栓
  • 洗面室フィオレストーンボウル
  • トイレリモコンスティックタイプ
仮に、80㎡台の価格が支払える場合、坪単価に大きく乗ってるわけではないですから意外とお得です。

周辺相場

【中古マンション】
  • シティハウス名駅那古野2021年築 国際センター徒歩6分(名駅9分) 15階建て 新築販売坪単価約280万円
  • オープンレジデンシア名古屋駅 THE COURT2020年築 名古屋駅徒歩7分 15階建て 中古売出坪単価約321万円
  • ライオンズ名古屋ステーションアクシス2015年築 国際センター徒歩3分(名駅7分) 14階建て 中古売出坪単価約245万円
  • プラセシオン名古屋駅パークフロント2012年築 亀島駅徒歩7分(名駅10分) 10階建て 中古売出坪単価約165万円(直近190万越えまで上昇)
  • ブリリアタワー名古屋グランスイート2009年築 名古屋駅徒歩4分 29階建て 中古取引坪単価約362万円
  • ライオンズガーデン則武2001年築 栄生駅徒歩9分(亀島13分) 15階建て 中古取引坪単価約120万円(直近150万程度へ上昇)
A―70BType 6600万 35年 金利0.6%で購入した場合 残債5年後5740万(坪262万) 10年後4853万(坪221万) 20年後 2999万(坪136万)

周辺相場から「ザ・パークハウス名古屋」の将来価値を予想すると

6600万円(新築時) → 5500万円~5000万円 坪単価280万円~230万円(築10年時)くらいかと予想します。本物件の周辺中古も吊られて値上がりしていますが、もともと単価の安いエリアのため周辺中古からは予想しにくいです。しかし、ながらよほどのことがなければ残債割れは考えにくいです。下値も築20年あたりの坪単価120万円ぐらいが底打ち価格になるようなエリアです。直近周辺新築の坪単価を越えてきているのでさらに出口が見えにくいですが、名駅南あたりのタワーマンションでは「坪単価350万~400万」に迫るマンションもあるため、そこを考慮するとまだ比較的に手ごろであるかもしれません。人件費高騰・材料高の傾向はしばらく続くでしょう。ディベロッパーも販売できる建地が都心部で限られていく中で、狭小化かつ高単価化で販売していくことになります。この規模感で欲しいのであれば、中々お目にかかれないのでお勧めします。※4期はよく言う半住半投みたいなのに当てはめるとは、リスクがかなり上がってます。周辺新築に比べ割安感がないので、物件単体の魅力で勝負するのみとなる。(居住地として10年~20年住むなら間違いなし)

環境(学区等の子育て情報)

学校区は、栄生小学校・天神山中学校です。

ザ・パークハウス名古屋

iezo.netより


教育のレベルとしては、高くもなく低くもなく普通です。1学年1クラスで生徒数もクラス当たり25人程度です。学区内の幼稚園・保育園数も一定数あり待機児童もなしです。このマンションには、敷地内にインターナショナルスクール(キンダーキッズアカデミー)が建設されています。

ザ・パークハウス名古屋

キンダーキッズ公式HPより


パパ・ママ世代はかなり惹かれるんではないでしょうか。英語教育の必要性の高まりもあり、保育園(幼稚園)の年代から触れる環境があるのはうれしい限りです。

個人的感想

3段階: 👍・👍👍・👍👍👍

購入したいか:👍👍
間取り:👍👍
眺望:👍👍
価格:👍(👍)
地域:👍👍
構造・設備仕様:👍👍👍
総合:👍👍👍

まとめ(ここまで読み飛ばし可(4期価格について))

価格について。1期(坪単価平均260万)2期(坪単価平均290万)3期(坪単価平均290万)4期(坪単価平均320万)の順に推移してきました。1期はバーゲンでした。(マンマニ砲あり)2期3期で、名古屋駅周辺の新築マンション若干安いか同程度へ。(名古屋駅への駅徒歩では最も劣るが)4期は、プラウドタワー名駅南あたりの価格帯まで上昇しました。名古屋駅への駅徒歩で5分以上の差を空けれれているわけですが、大規模再開発マンションであること亀島を6分で使えることで同単価ならむしろこちらのほうがいいと思えます。(ファミリー目線で考えると)なので、投資的な要素では、すでにリスクは上がっておりうまみはほぼない状態かもしれません。が、住まう場所としては将来的な名古屋駅の進化を感じながら、イオンモールノリタケガーデンノリタケの森などの様々施設の恩恵を享受しながら生活できるので大いにありです。ただし、高単価ではあるので、ファミリーが冒険してまで購入をするのもどうかと思います。(学区がとてもいいわけでもないので)そうなると、ファミリーは「パークホームズLaLa名古屋みなとアクルスガーデンスクエア」(過去投稿記事)などでリスクオフするほうが固い選択に思えます。コストと求めるもの(住み良さ、価格、将来性)を鑑みながら、各検討者にとってベストな選択となれば幸いです。

お読みいただきありがとうございました。
※予想価格等については、現在の相場感での個人予想であり物件価格を保証するものではありません

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スムラボ(愛知エリア)を担当させていただきます。妻と息子(0歳)の3人家族です。妻との結婚を機に新居探しを始めた際にマンションを好きになり、様々なマンションを見に行くようになりました。様々な物件を楽しみながら紹介できたらと思います。

2 件のコメント

  • 通りすがり より:

    最終期じゃないです、五期がありますよ

    • こたろう [名古屋] より:

      コメントありがとうございます!

      MRに伺った際は全住戸価格表が出ていたので最終期になるかと思いましたが、残す住戸が出たみたいですね。ご指摘ありがとうございます!

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