こんにちは、こんばんは。こたろうです！
今回、「ザ・パークハウス名古屋」を紹介させていただきます。
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物件概要
- 所在地：愛知県名古屋市西区則武新町３丁目１２３番１(地番)
- 売主：三菱地所レジデンス株式会社、三菱商事都市開発株式会社、野村不動産株式会社
- 施工：矢作建設工業株式会社
- 総戸数：４６２戸
- 規模：地上１９階、塔屋１階建
- 交通：名古屋市営地下鉄東山線 「名古屋」駅 徒歩１２分 （１０番出入口）、名古屋市営地下鉄東山線 「名古屋」駅 徒歩９分 （ルーセントアベニュー（L４出入口））、名古屋市営地下鉄東山線 「亀島」駅 徒歩６分 （２番出入口）、名鉄名古屋本線 「栄生」駅 徒歩９分 （駅舎）
- 竣工予定：２０２２年１２月中旬（予定）
- 入居時期：２０２３年２月中旬（予定）
- 価格：未定
- 専有面積：６３．３５㎡ ～ ８６．３５㎡
- 間取り：２LDK～４LDK
- 駐車場：４０３台（附置率：８７％）（全台自走式 ）月額使用料：未定
- 自転車置場：４９７台（附置率：１０８％以上）月額利用料：未定
- バイク置場：１０台 月額使用料：未定
物件周辺地図です
ザ・パークハウス名古屋公式HPより
紹介
直近、名古屋市内の分譲マンションで色んな意味で注目を集めている物件です。４棟構成で建設されすでに３棟（３期）販売済みです。最終期も最終棟の一部住戸の販売となっています。（１２月）１～３期まで、全期即日完売となったのは市内でもかなり珍しい物件ではないでしょうか。場所は、ノリタケカンパニーリミテッド工場跡地に建設されます。名古屋駅から徒歩１２分、最寄りは東山線 亀島駅から６分です。工場跡地には、本物件「ザ・パークハウス名古屋」と「イオンモール ノリタケガーデン」と「キンダーキッズアカデミー（幼児施設）」が立ち並びます。本物件は、４棟構成の計４６２戸の言わずもがな大規模再開発マンションです。名古屋駅は名古屋の玄関口であり、巨大ターミナル駅です。そのようなエリアに、これほどの広大な敷地での再開発に住戸が割り当てられるのは今後中々ないのではないかと言われています。（東京で例えるならば、東京駅、大阪では大阪駅に匹敵する位置での再開発とも言われています）最終期と題しましたが（最終期か分からんじゃないかと言われる方もいるかと思うので）、おそらく４期も即日完売すると思われるほど申込が入っておりました。後半では、４期価格でも購入アリ・ナシについても触れます。
ザ・パークハウス名古屋公式HPより
南向きに１棟、南西向きに２棟（内１棟は４期販売）、東向きに１棟の４棟構成です。今回はアベニュースクエアの販売になります。亀島駅、名古屋駅には最も遠い箇所に位置します。 （５０ｍほどですが）最寄り駅の亀島は人気の路線東山線で、名古屋エリアと２大商圏となる栄エリアへもアクセスが良好となっています。名古屋駅は徒歩で１２分ほど（最寄りバス停が目の前にあるの徒歩がきつければバス利用も有）、亀島駅経由東山線で栄まで「１５分」です。どこに行くにも、交通で不便することはないです。
本物件と合わせて建設されすでにオープン済みの、「イオンモール ノリタケガーデン」が隣接するのもかなり魅力があります。
駅までのアクセス（アベニュースクエア）
●地下鉄東山線 亀島駅 ２番出口から徒歩６分（５００ｍ）マンションまでの道のりは、フラットです。２番出口出て鉄道高架をくぐり、１つ交差点を渡ると物件となります。地下鉄駅出てすぐの外堀通り、高架をくぐってすぐの名駅通りともに交通量が多いです。交通量の割に、歩道幅が狭く歩行は両側１名ずつがすれ違える程度のため今後の交通量増加が見込まれると拡幅などもあっていいのではと思います。
●JR・各種地下鉄他 名古屋駅 金時計から徒歩１５分（１２００ｍ）
金時計から歩くと１５分とまずまずの距離となります。歩けなくはないですが、夏場や雨などとなると嫌になる距離です。幸い、地下街を通り、ルーセントアベニューL４出口まで行くと物件までは徒歩９分となるのでその点少しは緩和されるかと思います。
名古屋駅・金山駅・栄駅へのアクセス
●名古屋駅 地下鉄東山線（亀島駅利用） １２分●金山駅 名鉄栄生駅 １６分
●栄駅 地下鉄東山線（亀島駅利用） １５分
ドアtoドアで２０分で、大体のところは行けそうです。（８時台の利用想定）徒歩で名古屋駅（１５分）に行けばどこでも乗換なしで向かうことができますが、目的地に応じて名鉄・地下鉄が名古屋駅より近い位置にあり利用できたのは、この物件が高評価となった一因かと思います。
名古屋駅からの徒歩はそれなりにかかります。途中嫌悪施設も見受けれます。名古屋駅からの徒歩導線上には仕方ない位置です。
間取り
最終期の販売プランは、４LDKが２つ（両角部屋）、３LDKが２つ、２LDKが１つとなっています。３LDKはともに１０階ほどまで前建てあり（相手方廊下と対面）１０階以上がいいかと。２LDKは前建て無しです。４LDKは前建てありと無しともにあります。〇２LDK
A―６０B ６３.３５㎡
坪単価３００万円～３４４万円（１F～１０Fまで５，８００万円代、１１Fから５０万ピッチで上昇を参考に）
ザ・パークハウス名古屋公式HPより
L型キッチンにセンターオープンサッシ、クランク玄関、廊下側から玄関が奥まっていたり、主寝室側の柱の食い込みもほぼなく使い勝手のいい２LDKになってます。６３㎡とそこそこの広さがある（タワーだともう少し専有面積を少なく２LDK作れるので比較して高くなる）ので２LDKにしては価格がのってるので好み（需要）は分かれそうです。
〇３LDK
A―７０A ７２.０９㎡
坪単価３００万円～３４７万円（１F～１０Fまで６，６００万円代、１１F６，８００万円代から７５万ピッチで上昇を参考に）
ザ・パークハウス名古屋公式HPより
今回販売されている３LDKはよくある田の字型の間取り２タイプです。７０Aはセンターオープンサッシ（行燈部屋１つ）、７０Bは従来型の田の字型です。どちらが好みか好き好きだと思いますが、今回はハイサッシなので、センターオープンとするとかなりの解放感を得られるかと思います。また、７０Aは洗面室がリビングINではないので、昨今のご時世やプライバシー的な面から７０Aを好むかたもいるかと思います。
A―７０B ７２.４１㎡
坪単価３００万円～３４７万円（８F～１２Fまで８，９００万円代、以降３００万ずつ上昇）
ザ・パークハウス名古屋公式HPより
こちらは、収納が豊富に作られています。リビング内にも収納が設けられています。年齢の低いお子さんのいるファミリーには、７０のがいいかもしれません。
〇４LDK
A―８０A ８５.４２㎡
坪単価３１７万円～３３２万円
ザ・パークハウス名古屋公式HPより
A―８０B ８６.３５㎡
坪単価３４２万円～３６９万円
ザ・パークハウス名古屋公式HPより
４LDKをチョイスするのであれば、８０Bをおすすめします。（ダイニングテーブルの置き方は悩みそうですが）パントリーがあったり、収納がうまく間取りの中に落とし込まれています。キッチンに窓があるのも嬉しいですね。
眺望
アベニュースクエアの眺望をGoogleearthにて確認しました。ざっくりの部屋割りを落としこんでみました。４LDKの今回販売住戸は８０Aは抜けがあります。８０は現地確認もしくは、眺望シミュレーションを再確認です。３LDKは１０Fまで確実に被ります。２LDKは低層も含めて抜けます。（ほんとにざっくりなんでMRで眺望シミュレーションか現地を確認してくださいね）〇バルコニー側
Googleearthより
構造・共用施設
駐車場の設置数は、全自走式４０３台の附置率８７％です。この名駅徒歩圏エリアで全自走式で附置率８７％は驚異的な数字です（しかも、使用料８５００円から）将来的なコストを考えると、この台数を機械式では恐ろしいです。全自走式は安心できる材料です。共用施設は、隣接する「イオンモール ノリタケガーデン」が最高の共用施設でありマンション敷地内には以下のもの設置されています。
- ラウンジ
- ゲストルーム（２種類）
- パーティールーム&キッズルーム
- スタディルーム
- フィットネスルーム
- ２４Hゴミステーション
- レンタルサイクル
- イオン専用宅配ボックス&カート置場（セキュルティーゲート内）
- 緑化率３０％のガーデン（ABINC認定）
- 敷地内のインターナショナルスクール（個人的にはかなり評価ポイント）
「ラウンジ」
ザ・パークハウス名古屋公式HPより
「オーナーズガーデン」
ザ・パークハウス名古屋公式HPより
「フォレストアベニュー」
ザ・パークハウス公式HPより
イオンモールにはまだ行ったことありませんが、名古屋のローカル番組「花咲かタイムズ(YouTubeチャンネル)」と「名古屋発信チャンネルさん」にてまとめてあったので、拝借します。
管理費・修繕積立金
管理費は戸当たり １９０円/㎡（２４時間有人管理 コンシェルジュ・管理人・警備員）です。名古屋で販売中のマンションにしては、５０～７０円/㎡あたり高いです。（７０㎡で３５００円が月あたり乗る）他の大規模マンションに比べ、気になるところです。（常駐（休みなし）だし安心料とするかですね（設備仕様
- キッチンフィオレストーン（人工大理石）
- ディスポーザー（給水手動型）
- 玄関前インターホンカメラ付き
- 手洗いカウンター付きトイレ（鏡あり）
- タンクレストイレ
- 浴室ダウンライト
- バルコニースロップシンク
- ２．２ｍのハイサッシ
- ランドリーパイプ２本
- ハンガーバー２本
- 廊下側窓ルーバータイプ
ザ・パークハウス名古屋公式HPより
ザ・パークハウス名古屋公式HPより
ザ・パークハウス名古屋公式HPより
ザ・パークハウス名古屋公式HPより
ザ・パークハウス名古屋公式HPより
- キッチングローエ社水栓
- 洗面室フィオレストーンボウル
- トイレリモコンスティックタイプ
周辺相場
【中古マンション】- シティハウス名駅那古野２０２１年築 国際センター徒歩６分（名駅９分） １５階建て 新築販売坪単価約２８０万円
- オープンレジデンシア名古屋駅 THE COURT２０２０年築 名古屋駅徒歩７分 １５階建て 中古売出坪単価約３２１万円
- ライオンズ名古屋ステーションアクシス２０１５年築 国際センター徒歩３分（名駅７分） １４階建て 中古売出坪単価約２４５万円
- プラセシオン名古屋駅パークフロント２０１２年築 亀島駅徒歩７分（名駅１０分） １０階建て 中古売出坪単価約１６５万円（直近１９０万越えまで上昇）
- ブリリアタワー名古屋グランスイート２００９年築 名古屋駅徒歩４分 ２９階建て 中古取引坪単価約３６２万円
- ライオンズガーデン則武２００１年築 栄生駅徒歩９分（亀島１３分） １５階建て 中古取引坪単価約１２０万円（直近１５０万程度へ上昇）
周辺相場から「ザ・パークハウス名古屋」の将来価値を予想すると
６６００万円(新築時) → ５５００万円～５０００万円 坪単価２８０万円～２３０万円（築１０年時）くらいかと予想します。本物件の周辺中古も吊られて値上がりしていますが、もともと単価の安いエリアのため周辺中古からは予想しにくいです。しかし、ながらよほどのことがなければ残債割れは考えにくいです。下値も築２０年あたりの坪単価１２０万円ぐらいが底打ち価格になるようなエリアです。直近周辺新築の坪単価を越えてきているのでさらに出口が見えにくいですが、名駅南あたりのタワーマンションでは「坪単価３５０万～４００万」に迫るマンションもあるため、そこを考慮するとまだ比較的に手ごろであるかもしれません。人件費高騰・材料高の傾向はしばらく続くでしょう。ディベロッパーも販売できる建地が都心部で限られていく中で、狭小化かつ高単価化で販売していくことになります。この規模感で欲しいのであれば、中々お目にかかれないのでお勧めします。※４期はよく言う半住半投みたいなのに当てはめるとは、リスクがかなり上がってます。周辺新築に比べ割安感がないので、物件単体の魅力で勝負するのみとなる。（居住地として１０年～２０年住むなら間違いなし）
環境（学区等の子育て情報）
学校区は、栄生小学校・天神山中学校です。
iezo.netより
教育のレベルとしては、高くもなく低くもなく普通です。１学年１クラスで生徒数もクラス当たり２５人程度です。学区内の幼稚園・保育園数も一定数あり待機児童もなしです。このマンションには、敷地内にインターナショナルスクール（キンダーキッズアカデミー）が建設されています。
キンダーキッズ公式HPより
パパ・ママ世代はかなり惹かれるんではないでしょうか。英語教育の必要性の高まりもあり、保育園（幼稚園）の年代から触れる環境があるのはうれしい限りです。
個人的感想
３段階： 👍・👍👍・👍👍👍購入したいか：👍👍
間取り：👍👍
眺望：👍👍
価格：👍(👍)
地域：👍👍
構造・設備仕様：👍👍👍
総合：👍👍👍
まとめ（ここまで読み飛ばし可（４期価格について））
価格について。１期（坪単価平均２６０万）２期（坪単価平均２９０万）３期（坪単価平均２９０万）４期（坪単価平均３２０万）の順に推移してきました。１期はバーゲンでした。（マンマニ砲あり）２期３期で、名古屋駅周辺の新築マンション若干安いか同程度へ。（名古屋駅への駅徒歩では最も劣るが）４期は、プラウドタワー名駅南あたりの価格帯まで上昇しました。名古屋駅への駅徒歩で５分以上の差を空けれれているわけですが、大規模再開発マンションであること亀島を６分で使えることで同単価ならむしろこちらのほうがいいと思えます。（ファミリー目線で考えると）なので、投資的な要素では、すでにリスクは上がっておりうまみはほぼない状態かもしれません。が、住まう場所としては将来的な名古屋駅の進化を感じながら、イオンモールノリタケガーデンノリタケの森などの様々施設の恩恵を享受しながら生活できるので大いにありです。ただし、高単価ではあるので、ファミリーが冒険してまで購入をするのもどうかと思います。（学区がとてもいいわけでもないので）そうなると、ファミリーは「パークホームズLaLa名古屋みなとアクルスガーデンスクエア」（過去投稿記事）などでリスクオフするほうが固い選択に思えます。コストと求めるもの（住み良さ、価格、将来性）を鑑みながら、各検討者にとってベストな選択となれば幸いです。お読みいただきありがとうございました。
※予想価格等については、現在の相場感での個人予想であり物件価格を保証するものではありません
最終期じゃないです、五期がありますよ
コメントありがとうございます！
MRに伺った際は全住戸価格表が出ていたので最終期になるかと思いましたが、残す住戸が出たみたいですね。ご指摘ありがとうございます！