パークホームズLaLa名古屋みなとアクルス ガーデンスクエア 徒歩10分圏内で生活が充実、そしてこの価格?(敷地計画やブルームテラス中心に)【こたろう】

おはようございます、こたろうです!
今回、「パークホームズLaLa名古屋みなとアクルス ガーデンスクエア」を紹介させていただきます。

物件概要

  • 所在地:愛知県名古屋市愛知県名古屋市港区2丁目501-1番
  • 売主:三井不動産株式会社
  • 施工:株式会社長谷工コーポレーション
  • 総戸数:238戸
  • 規模:地上10階
  • 交通:名古屋市営地下鉄名港線「東海通」駅 徒歩5分
  • 竣工予定:2021年1月下旬(予定)
  • 入居時期:2023年3月下旬(予定)
  • 価格:2790万円~5290万円
  • 専有面積:74.64m2 ~97.64m2
  • 間取り:3LDK~4LDK
  • 駐車場:238台(附置率:100%)(平面238台) 月額使用料:12,000円)
  • 自転車置場:100区画(サイクルポート)・100台(スライドラック式)(附置率:100%以上)月額利用料:500円・300円)
  • バイク置場:10台 月額使用料:3,000円
 

物件周辺地図です

出典:パークホームズLaLa名古屋みなとアクルス ガーデンスクエア公式HP


紹介

東邦ガスが手掛けるみなとアクルス開発事業の一環で、N.ZONE(住戸エリア)に建築されるマンションになります。

出典:みなとアクルス公式HPより


N.ZONEにはすでに先発(⑦:第1街区)のパークホームズLaLa名古屋みなとアクルスが1年経たず完売(三井不動産完売プレスリリース(PRTIMESより)をした実績があり、後発(⑧:第2街区)も早期完売する可能性が十分にあります。
みなとアクルスの開発事業(N.ZONE E.ZONE W.ZONE S.ZONE:各名称内施設はリンク先参照)の一期開発の最後になってます。第二期開発では、W.ZONE内⑩に教育(キッザニアを誘致)・医療・福祉の複合施設を計画し、N.ZONEは今回の物件よりさらに西側でも住戸(マンションか、戸建てかは未定で住戸を建築することは発表済み)になっております。このことから、二期開発でマンションがさらに建設されれば、立地条件面では2番手に位置します。先発(第1街区)は最寄駅(地下鉄名港線)東海通駅まで徒歩4分でしたが、今回は徒歩5分となっています。先発住戸との違いはまた後程記載していきます。
現状でも十二分に住み良い街でありますが、W.ZONEの建設完了した際には、市内でも有数の羨望の目で見られる地域になってくるのではないでしょうか。みなとアクルス開発事業だけでもかなり魅力がありますが、MEGAドン・キホーテUNYや港区役所に港図書館、銀行(地銀4行に三菱UFJのATM、中部ろうさい病院、休日診療所、港北公園、邦和スポーツランドと本当に約10分圏内で生活が完結します。

今回の検討者さんは
  1. 第1街区落選並びに、検討中に完売し購入できなかった方
  2. ららぽーとに訪れてこのエリアに住みたいと思われた方
  3. 元々地縁があり、このエリアを検討していた方
がいるかと思います。他物件に比べ、目にする層が多く検討者が広がるため検討上に上がりやすいのではないでしょうか。また、検討するにあたり開発が概ね進んでいることや生活施設が集積されているのを目のあたりにできるためある程度生活をイメージできるため、より検討し易いかと思います。

駅までのアクセス

●地下鉄名港線 東海通駅 3番出口から徒歩5分(400m)

マンションまでの道のりは、フラットで大通にでると自転車専用路と歩行者専用路とそれぞれが整備されています。物件前面道路は西側は行き止まりのためほぼ交通量はないです。(現地アクセス動画参照)

名古屋駅・金山駅・栄駅へのアクセス

●名古屋駅 地下鉄名城線右回り―JR金山駅経由 11分
●金山駅  地下鉄名城線右回り        6分
●栄駅   地下鉄名城線右回り        13分

ドアtoドアで20分程度で、大体のところは行けそうです。(8時台の利用想定)金山駅や名古屋駅までのアクセスも非常に良く、新幹線利用時や、中部国際空港(30分)での飛行機利用時も非常に便利です。また、ららぽーと内にも市バス発着があったりと周辺市バスアクセスも非常に良いです。

間取り

全体配置図は下記の通りとなっています。

パークホームズLaLa名古屋みなとアクルス ガーデンスクエア

出典:パークホームズLaLa名古屋みなとアクルス ガーデンスクエア公式HPより


南側に2棟エアリーテラスとブルームテラス、西側にコモンテラス計3棟構成です。エントランス(駅)に最も近いはエアリーテラスになります。ららぽーとへは、エアリーテラスとブルームテラス間に設けられる歩行者用通路(一般住民も通行可)で徒歩2分です。
間取りは、全46タイプあります。現在モデルルームへ行くと、全間取りとブルームテラス及びコモンテラスの価格情報を確認することができます。最もおすすめ棟はエアリーテラス(7F以上)になります。(ブルームテラスと価格差がない場合)現在確認できたブルームテラスとコモンテラス内で間取りと坪単価を踏まえておすすめ住戸を紹介します。

〇3LDK
B―80B2Type  3LDK 80.68㎡
  • 3 階 3,530万円 坪単価146万円(おすすめ!)
  • 6 階 3,730万円 坪単価154万円
  • 8 階 3,830万円 坪単価158万円
  • 10階 3,980万円 坪単価164万円


ブルームテラスの中住戸(3LDK)の中で、間取りが一番綺麗です。全部屋WICなので、若干生活面積が削られてはいますが、廊下に納戸1畳
分や物入などが配備されていて収納を意識して設計されていると感じました。センターオープンサッシ・南向きで採光・通風も良好です。

C-74O1Type  3LDK 74.64㎡
  • 1 階 2,790万円 坪単価125万円(おすすめ!)
  • 3 階 2,990万円 坪単価134万円
  • 7 階 3,180万円 坪単価142万円
  • 10階 3,360万円 坪単価150万円

    出典:パークホームズLaLa名古屋みなとアクルス ガーデンスクエア公式HPより

    コモンテラス(西向き)の中住戸(3LDK)は、低層階で3000万切ってくきます。昨今の分譲マンション単価からするとかなり魅力的です。(今回供給で最安値)1街区検討者さんからすると、南向きで3000万切ってたのに西向きしか切らないのか。。。。南向き高くなったと感じると思います。1街区も1年かかりましたが、200戸以上のあるマンションを1年で完売したのは、近年でザ・パークハウス名古屋を除き愛知県内ではないんじゃないでしょうか。そうなると、多少値上げされるのは致し方ないですかね。西向きでエントランスや駅に対して再遠方になるデメリットはありますが、価格重視で、アクルス周辺の街が好きなのであればおすすめです。(バルコニー面方向に、第2期開発で住戸が建築される予定です。相向かいに時期住戸を設定してくることはないのではないかと思います。また、線路が目の前にあるので騒音を気にする方もいるかと思いますが、約月あたりに12日かつ2往復程度のため大きく気にすることでもないのかと思います)

    〇4LDK
B-90IType  4LDK 90.91㎡
  • 2 階 4,370万台 坪単価160万円
  • 3 階 4,420万円 坪単価162万円
  • 5 階 4,520万円 坪単価166万円
  • 8 階 4,670万円 坪単価171万円
  • 10階 4,890万円 坪単価179万円

出典:パークホームズLaLa名古屋みなとアクルス ガーデンスクエア公式HPより


どうしても角部屋がいい!って方は、南西角より南東角住戸をおすすめします。今回のように両角似たような間取り(ダイレクトウインドウで差異があるとか)であれば、よりエントランス(駅)に近い側のがベターです。南東角であれ南西角であれ、人が廊下を通過しないなどのこともないので、坪単価差や間取りに差がないのでエントランス側で。

眺望

おすすめ住戸のところでも少し触れましたが、エアリーテラスの7F以上から抜けてきます。7F以下は、ららぽーとの荷捌き場が前面にくる感じになります。早朝及び夜間もトラックの出入りがあるので、気になるかたは避けたほうがいいかもしれません。(7を境にどのような値付けをしてくるかによりますね)ブルームテラスは、1Fから前建てはないので、特段上層階を選ぶ必要はないかと思います。また、1街区よりもベランダ先の緑化スペース面積が広く、距離がとられているのでより低層階でもプライバシーは保護されています。南向きで抜けている場合「名古屋港で打ち上げられる花火が部屋(もしくはバルコニー)から見ることができます」

〇エアリーテラス(南向き ららぽーとが前建て)

引用:Googleearth


〇ブルームテラス(南向き 低層階でも抜けあり)

引用:Googleearth


〇コモンテラス(将来的に、前建てリスクあり)

引用:Googleearth

構造・共用施設

駐車場の設置数は、全平面駐車場で238台の附置率100%です。1街区も同じく100%の附置率でした。1街区の使用状況は2台目利用者などがいて100%使用されているとのことでした。車を手話していいような立地ですが、愛知県(名古屋市)の車所有率の高さからすると100%は必要なのでよかったのではないでしょうか。

共用施設は、ラウンジ・シーズンストリート(エントランスから住戸棟に行く際の道に植栽やベンチが設置)・カーシェアリング(1街区無)・パーティールーム・ユーティリティラウンジ(テレワークなどに対応したラウンジ(1街区無))・24Hゴミステーション・洗車スペース・レンタサイクル(1街区無)です。(キッズルームは今回無)大規模マンションならではといった共用施設がずらり。1街区より、最近供給されているマンションでよく見かけるカーシェアリングやレンタルサイクル・ユーティリティラウンジなどが追加設置され、時代の流れを感じました。(コロナ・・・・しかり、車持たない(サブスクリプションサービスの側面)キッズルーム無しは、そんなに気にならない気がします。ららぽーと内に、子供用遊具(屋外・屋内)があるため、そちらを利用し代替できます。

「ユーティリティラウンジ」

出典:パークホームズLaLa名古屋みなとアクルス ガーデンスクエア公式HPより

「ららぽーと 屋外遊具」

出典:パークホームズLaLa名古屋みなとアクルス ガーデンスクエア公式HPより


管理費・修繕積立金

管理費(インターネット利用料含む)は戸当たり 160円/㎡(管理人日勤)大規模マンションのため、様々な共用施設がある中、手ごろな価格です。修繕積立金は戸当たり 70円/㎡です。修繕積立金安い。段階的な値上げ方式のようですが、設備等も金額のかかるものがないためのようです。また、平面駐場が月12,000円とエリア平面にしてはやや高く、その分修繕積立金に回す計画のためです。

設備仕様

  • キッチン人造大理石
  • 全戸トランクルーム(NEW)
  • エネファーム(アイシン製 Type-S)(NEW)
  • タンク式トイレ
  • 洗面室一面鏡
  • 浴室ブラケットライト(LEDラインライトとかではない)
  • 廊下側窓 縦格子(ルーバータイプではない)
  • キッチン収納ソフトクローズなし
大規模マンションですがディスポーザーはなし。住戸構造は直床・二重天井です。設備仕様に関しては、かなりカットされていると感じます。これらの点を含めて、1街区とはほとんど変更なしです。トランクルームの追加と、エネファームが最新版へ。

周辺相場

【中古マンション】(徒歩分は東海通駅(ト)及び港区役所駅(ミ))
  • パークホームズLaLa名古屋みなとアクルス2020年築 徒歩4分(ト) 10階建て 中古取引坪単価約154万円
  • アメニティ港明            2015年築 徒歩5分(ミ)  10階建て 中古取引坪単価約123万円
  • ザ・マリンスクエア          2010年築 徒歩5分(ト)  15階建て 中古取引坪単価約111万円
  • カルティア東海通          2002年築 徒歩1分(ト) 15階建て 中古取引坪単価約84万円
B―80B2 3F 3530万 35年 金利0.6%で購入した場合 残債5年後3070万(坪127万) 10年後2596万(坪108万) 20年後 1604万(坪67万)

周辺相場から「パークホームズLaLa名古屋みなとアクルス ガーデンスクエア」の将来価値を予想すると

KType 3530万円(新築時) → 2800万円 坪単価120万円前後(築10年時)くらいかと予想します。アメニティ港明やザ・マリンスクエアは、付近の開発に伴い中古売出価格が上昇しています。(成約価格ではないです)ららぽーとや、更なる後発の教育等複合施設の建設を踏まえこのエリアが評価されている証だと思います。このエリアで最も優れるまた、目立つマンションとなっている、パークホームズLaLa名古屋みなとアクルスガーデンスクエアは人気が出るかつ、残債割れなんてことはまずありえないでしょう。

1街区の中古成約事例を教えていただいたところ、概ね坪145万程度で売却されているとのことでした。また、賃貸は㎡単価6,000円で(3LDK:月15万程度)貸出事例が多いとのこと。基本的に法人での借上げだそうで、時期的なこともあるかもしれませんが、貸出掲載から月日を空けることなく成約しているようです。

環境(学区等の子育て情報)

学校区は、中川小学校・港明中学校です。

引用:iezo.net


教育のレベルとしては、高くもなく低くもなく普通です。港明中学校は、部活動が盛んなようです。学区内の幼稚園・保育園数も非常に多いです。また、港区は直近数年間待機児童数ゼロであり保育園探しに苦労されることはないと思います。(引用:iezo.net他)

個人的感想

3段階: 👍・👍👍・👍👍👍

購入したいか:👍👍👍
間取り:👍👍
眺望:👍👍👍
価格:👍👍👍
地域:👍👍
構造・設備仕様:👍👍
総合:👍👍👍

まとめ

物件周辺を散策しましたが、非常にいいです!エントランス前は行き止まり道路で交通量無し、ららぽーとに徒歩2分、区役所・図書館等徒歩5分、駅徒歩5分、スーパー徒歩4分(ららぽーと内にもあり)、公園近隣3箇所且つ遊具やグランド多数に加え、ららぽーとの遊具もあり、バルコニー側の眺望リスクなし。立地に関しては、言うことなし(港区は~って方を除けば)

この物件を検討するにあたり、「MID WARD CITY」や(メガシティは微妙に違うか?大規模マンションとスーパー等(商業施設近接的な意味で)も候補に入ってくるのではないでしょうか。坪単価的には、圧倒的に、「パークホームズLaLa名古屋みなとアクルス ガーデンスクエア」に分があります。(MID WARD CITY:坪単価200万前後 メガシティ:坪単価:200万~)となっているため、価格優先で利便性の高さを重視するならここ1択かと。

過去にマンションマニアさんも1街区を訪れ「この単価で買える新築マンションとしては名古屋では「これ以上ない」ことはたしかで気に入ったら買わないという選択肢がないと言っても過言ではないくらいおすすめしやすいです。」と仰っておりました。2街区で多少単価は上がろうと、建築費全体の高騰は続くわけで、同じスペックであれば地域的な特性を除けば価格的にかなり魅力です。

お読みいただきありがとうございました。
※予想価格等については、現在の相場感での個人予想であり物件価格を保証するものではありません

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スムラボ(愛知エリア)を担当させていただきます。妻と息子(0歳)の3人家族です。妻との結婚を機に新居探しを始めた際にマンションを好きになり、様々なマンションを見に行くようになりました。様々な物件を楽しみながら紹介できたらと思います。

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