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今回は大阪市天王寺区に完成するリバーガーデンタワー 上町台筆ヶ崎のモデルルーム訪問2回目のレポートです。
設備仕様や眺望イメージなどは1回目のレポートで詳細にまとめていますので、合わせてご覧ください。
リバーガーデンタワー上町台筆ヶ崎 1回目レポート（満足の設備仕様・眺望）
掲示板：リバーガーデンタワー 上町台筆ヶ崎（仮称 上町台筆ケ崎プロジェクト）ってどうよ？
実は他の物件記事を作成途中でしたが急遽切り替えて本ブログを作成しております。
同じスムラボ関西勢から悲観的（かつ有益）な記事が投稿されたため、それを打ち消す魅力的な新築マンションとして本物件をご紹介していきますのでご期待下さい！
- 京都1192さん：マンション売りました。
- 大阪タワーさん：新築はもうおしまいかもしれんね、、、
- 第1期登録申込期間：2022年4月29日（金・祝）午前10時～2022年5月15日（日）午後1時
- 抽選日時：2022年5月16日（月）午前10時より
（人気物件でモデルルームの予約も取りづらいため、早め早めに資料請求・モデルルーム訪問をお願い致します！）
第1期の登録申込期間に私も訪問しましたが、ありがたいことに読者様から価格や倍率などの情報もいただきましたので自身の持っている情報と合わせてまとめていきます。
リバーガーデンタワー上町台筆ヶ崎 エントランスホール
総評
「後発新築マンションが高騰する中、本物件は価格・設備仕様・立地を総合的に勘案すると逃してはいけない物件！リセールバリュー的にもオススメ！」要望書時点の申込状況
第1期は全体の約６割程度の供給となる見込みでかなり勢いがあります。多くの住戸で要望書が入っている状況で、要望書段階では最大倍率は20倍超え。
抽選になる住戸も多く3倍などになっている部屋も多い印象です。
特に低層階のパンダ部屋と高層階は人気が際立っています。
今回の第1期で6割全部が完売すれば、残り4割の住戸は来年の8月の竣工まで多少値上げをしながら1年ちょっとかけて竣工前完売を狙うことになるかと想定しています。
（先日完売したリバーガーデン上町一丁目が1期から値上げして竣工前完売しましたので同じ流れになるかと）
実需の方であればせっかくの機会を逃さないように、申込登録最終日付近でモデルルームに訪問して極力倍率が低い住戸を選定することをオススメします。
リバーガーデンタワー上町台筆ヶ崎
価格面
第1期正式価格はモデルルームオープンしてすぐに訪問した価格よりは多少値上がりしたプランがありますが、その後に訪問した際に確認した当初予定価格からはほぼ据え置きの価格となりました。本物件のポテンシャル的にはそれでも安い価格帯に収まったと思っています。
- 当初予定価格：平均坪単価310万円
- 第1期販売価格：平均坪単価320万円
ただ、実需で住むなら価格が多少高くなっても少し眺望が開ける所を狙った方が満足度的には良いかと思います。
また、本物件は80㎡を超える広いタイプもあるので、予算がある方は極力広めの部屋を狙うことをオススメします。
大阪のマンションも高騰してきてグロスを安く見せるために狭い3LDKなどが増えましたので、80㎡を超えるような広い間取りが新築・中古ともに枯渇・高値になっているのでそういった意味ではリセールも強いと考えています。
最近見た肥後橋の新築タワーマンションでは70㎡ 8,000万円〜、80㎡ 1億円〜と広い部屋に単価を乗せる傾向もありますので、中古市場で流通した際に広さは1つの訴求ポイントになります。
特にコロナ禍でリモートワーク人口が増えたり、おうち時間が増えていますので、本物件の広い部屋は魅力的です。
本物件の最寄りは鶴橋駅は賛否はありますが、それでも徒歩で少し歩けば到着する上本町エリアの新築・中古マンションより1,000万円単位で安いことを考えると、選択肢としては十分かと。
これだけ新築・中古マンション共に高くなった市況化で粗を探しすぎるのも良くないですし、今の新築マンションの中では圧倒的に設備・仕様も良いマンションです。
本物件より人気の新築マンションを複数ピックアップ出来るかというと私自身、正直難しい状況です…
（予算の上限が無ければ買いたいマンションは複数ありますが、通常は予算上限がありますからね・・・）
なお、本物件の人気状況を考慮するともう少し高くしても倍率はある程度付くかと思っており、次期以降は平米100万円（坪330万円）程度までは時期以降に値上げの可能性もありそうなので、極力今回の第1期で申込みすることをオススメします！
比較検討の周辺新築マンション
優先案内会に行ってきた本物件と競合になる「グランドメゾン大阪上本町」は予定価格が坪350万円〜355万円になる予定です。リバーガーデンタワー上町台筆ヶ崎とグランドメゾン大阪上本町で価格比較すると同じ広さでも1,000万円前後、グランドメゾン大阪上本町の方が高いのでこの差は結構大きいです。
立地的にはグランドメゾン大阪上本町の方が好みの方が多いかと思いますが、タワーデザイン、共用施設、設備仕様、JR・地下鉄・近鉄の3路線利用などを考えるとリバーガーデンタワー上町台筆ヶ崎の価格はやはり魅力的です。
大阪メトロの記念すべき第一号物件になる「メトライズタワー大阪上本町」は駅近立地ですが坪310万円とお安くはなりそうですが、柱の食い込み・間取りの難しさ、定期借地権の難しさを考えると妥当な価格です。
定借物件が通常の1割引くらいが一般的と言われているので、グランドメゾン大阪上本町と価格的には同等クラスという印象なので、苦戦するかもしれないなと思っています。
大阪市内 新築マンション価格一覧 ※GoogleMapに加筆
第1期販売価格
低層階は坪単価300万を切る部屋が多く魅力的です。特にグロスが厳しくなる80㎡超の住戸でも坪300万を切っている住戸もあります。
高層階のプレミアムフロアは仕様も良くなりますし単価はグッと高くなりますが、それでも坪400万には乗らない水準です。
パンダ部屋は価格的にも非常に魅力的ですが既に結構な倍率も付いている状況のため、実需の方であれば多少眺望が抜ける階層をオススメしたいです。
例えば、西向きC-72Bタイプであれば15階以上、南西角C-87Cタイプなら8階以上など、倍率との兼ね合いもありますが、眺望シミュレーションもした上で検討していきましょう！
特に南西向きはあべのハルカスが見えるような階層は満足度も上がりそうです！
なお、価格表とGoogle Earthを睨めっこしていると眺望が抜ける階数は数百万単位で一気に価格帯が上がります。
実際は保守的に見て眺望は抜けてもワンフロア分は甘めに価格設定しているケースが本物件にもありますので、モデルルームで各階毎の価格差とシミュレーションは丁寧にやることをオススメします。
前回の記事にザックリした眺望イメージも掲載しているのでご覧ください。
リバーガーデンタワー上町台筆ヶ崎 1回目レポート（満足の設備仕様・眺望）
個人的なオススメ住戸は変わらず、「C-63A」、「C-72B」、「C-87C」は魅力的ですね。
もちろん18階以上の中層階以上の3LDKで7,000万円前後の住戸も魅力的なので、予算が許すのであれば眺望もクリアになる中層階以上も狙いたいところです。
リバーガーデンタワー上町台筆ヶ崎
間取り・プラン
C-63A：63.26㎡
3階：4,998万円（坪単価：261万円）6階：5,578万円（坪単価：291万円）
11階：5,698万円（坪単価：267万円）
15階：5,998万円（坪単価：313万円）
リバーガーデンタワー上町台筆ヶ崎
C-72B：72.54㎡
3階：5,449万円（坪単価：250万円）6階：5,958万円（坪単価：271万円）
11階：6,058万円（坪単価：276万円）
15階：6,198万円（坪単価：282万円）
リバーガーデンタワー上町台筆ヶ崎
C-87C：87.29㎡
5階：6,998万円（坪単価：265万円）6階：7,398万円（坪単価：280万円）
11階：7,998万円（坪単価：302万円）
リバーガーデンタワー上町台筆ヶ崎
この角部屋のダイレクトウインドウはとても良いですね。
あべのハルカスもが部屋からも綺麗に見えるポジションです。
（8階以上があべのハルカスが見える階層となります）
リバーガーデンタワー上町台筆ヶ崎
C-67D：67. 47㎡
6階：6,038万円（坪単価：295万円）11階：6,278万円（坪単価：307万円）
15階：6,598万円（坪単価：323万円）
リバーガーデンタワー上町台筆ヶ崎
C-100E：100.77㎡
3階：8,998万円（坪単価：295万円）6階：9,848万円（坪単価：323万円）
11階：10198万円（坪単価：334万円）
15階：10,798万円（坪単価：354万円）
リバーガーデンタワー上町台筆ヶ崎
Eタイプの南向きからもあべのハルカスは綺麗に見えますね！
（こちらも8階以上が見えるかと思います）
リバーガーデンタワー上町台筆ヶ崎
C-83F：83.62㎡
6階：7,798万円（坪単価：308万円）11階：7,958万円（坪単価：314万円）
15階：8,098万円（坪単価：320万円）
リバーガーデンタワー上町台筆ヶ崎
E-71H：71.61㎡
20階：6,798万円（坪単価：313万円）25階：7,078万円（坪単価：326万円）
30階：7,398万円（坪単価：341万円）
リバーガーデンタワー上町台筆ヶ崎
E-85J：85.01㎡
20階：8,878万円（坪単価：345万円）25階：9,398万円（坪単価：365万円）
リバーガーデンタワー上町台筆ヶ崎
E-72K：71.61㎡
20階：7,158万円（坪単価：324万円）25階：7,278万円（坪単価：329万円）
30階：7,498万円（坪単価：339万円）
リバーガーデンタワー上町台筆ヶ崎
E-72L：72.38㎡
20階：7,278万円（坪単価：332万円）25階：7,578万円（坪単価：346万円）
30階：7,798万円（坪単価：356万円）
リバーガーデンタワー上町台筆ヶ崎
周辺の築浅中古マンション販売価格
本物件から徒歩圏内の築4年未満の築浅マンションの中古価格を確認しました。成約価格ではなく売出価格ですが、多くの物件が『結構高いな・・・』という印象です。
グランドメゾン上町台テラスは少し安いな〜と思える価格帯ですが、それ以外は新築の本物件を購入した方が満足度は高いかな…
- ローレルコート上本町石ヶ辻公園（2019年築）：91.19㎡ 11,500万円(坪416万円)
- プラネスーペリア夕陽ヶ丘(2021年築)：81.2㎡ 10,920万円(坪444万円)、8,360万円(坪309万円)
※まだ新築としてデベロッパーからも販売中 - グランドメゾン上本町 THE CLASS(2020年築)：96.37㎡ 10,800万円(坪370万円)
- グランドメゾン上町台テラス(2018年築)：83.29㎡ 6,980万円(坪277万円)
まとめ
大阪市内の2022年新規販売タワーマンションとしては立地・設備仕様・価格などを総合的に勘案しても1番オススメ出来る物件です。1期で全体の6割程度を供給するマンションは最近あまり聞かなかったので、かなりの人気物件です。
年々新規販売マンション価格が高騰しているので、かなり辛い大阪のマンション市況ですが、
特に一次取得者はこの物件を購入しておけば問題ないのでは？と思っており、中長期的に売却する際にもリセールは苦戦することはないかと思います。
既に抽選になる部屋も多数あるため実需層としては極力倍率高い抽選を避けながら申し込みすることをオススメします。
（投資勢はパンダ部屋や高層階の一部住戸に集まっているようです）
またリバー産業の特徴としては2期目から値上げすることが多く、今回の供給数と要望書の入り具合を見ると多少値上げしても来年夏の竣工前完売は可能かと思いますので、次期以降は値上げの可能性が高いと考えております。
そういった意味では、今回の1期で購入して次期以降が値上げすれば多少の含み益を持った状態からスタートすることになりますので、売却時の安心感も強くなります。
ぜひプランや階数も自由に選べる今回のタイミングでぜひ検討・申し込みをお願い致します！
資料請求・モデルルーム訪問がまだの方は今からでもギリギリ1期は間に合うかと思いますので、コチラからお願いします！
↓
リバーガーデンタワー 上町台筆ヶ崎
リバーガーデンタワー 上町台筆ヶ崎 エントランスホールの外からのイメージ。
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