【大阪】【予定価格】「グランドメゾン大阪上本町」人気の天王寺区上本町エリア 買いか?!「関西マンションすごろく」


今回は大阪市天王寺区に完成するグランドメゾン大阪上本町のモデルルーム訪問レポートです。

天王寺区・中央区の上町台エリアのマンション供給戸数は積水ハウスのグランドメゾンシリーズがNo1で「積水村」と言われる程で、かなり期待値は高い物件です。
また、近鉄も上本町エリアの再開発を計画していることもあり、追いつけ追い越せ状況でローレルブランドも増えてきた印象です。

 

本物件の周辺では以下の新築マンションが同時に販売されております。
価格帯などを考慮するとリバーガーデンとメトライズタワー大阪本町と比較検討される方が多いかなと思っております。

5月15日日曜にリバーガーデンタワー上町台筆ヶ崎の第1期が申込終了となりますので、最終日までリバーガーデンタワー上町筆ヶ崎と迷われる方は本ブログを参考にして最終的に申込される物件をご検討いただければ幸いです。
(ギリギリになりすみません・・・)

なお、グランドメゾン大阪上本町は優先案内会開始すぐに訪問したため、まだモデルルームは未完成だったことから設備仕様等の情報はなかったことから今回の第一弾は「予定価格」・「間取り」・「図面」のみの情報でレビューをしていきます。

第二弾は設備仕様や正式価格等がオープンになってから再訪問してブログ化していきたいと思います。

グランドメゾン大阪上本町

グランドメゾン大阪上本町

物件概要

  • 名称:グランドメゾン大阪上本町
  • 所在地:大阪府大阪市天王寺区上汐3丁目8番6(地番)
  • 交通:
    Osaka Metro谷町線・千日前線「谷町九丁目」駅5号出入口まで徒歩約2分
    近鉄大阪線・難波線・奈良線「大阪上本町」駅9号出入口まで徒歩約3分
  • 総戸数:97戸
  • 規模:地上19階 地下1階建
  • 入居時期:2024年1月下旬予定
  • 売主:積水ハウス株式会社
  • 管理会社:積水ハウスGMパートナーズ株式会社
  • 設計:株式会社IAOプランニング&デザイン
  • 施工:株式会社熊谷組
掲示板:グランドメゾン大阪上本町について

グランドメゾン大阪上本町

グランドメゾン大阪上本町

総評

「駅近立地は良いが、周辺のの新築・中古相場と比較すると予定価格は高い!」

グランドメゾンシリーズは全体的に設備仕様が良いマンションが多いので、恐らく本物件も標準以上の設備になるかと思いますが、それにしても高い、高すぎる…
(えっ?!最近の新築マンションは全部こんなもん??と思っちゃいました)

予定価格

プラン毎の詳細は後述しますが、階層別の予定価格は以下の通りです。
  • 全体平均坪単価:坪355万円
  • 低層階6階前後:坪337万円
  • 中層階15階前後:坪360万円
  • 最上階:坪547万円
本物件と比較検討されることが多いであろうマンションの平均坪単価は…
  • リバーガーデンタワー 上町台筆ヶ崎:坪320万円
  • メトライズタワー大阪上本町:坪310万円(定期借地物件のため約10%程度通常価格より安いと思うと、グランドメゾン大阪上本町とほぼ同等水準・・・)
    ※ローレルコート上本町五丁目も定期借地物件のため同じく坪310万円程度に落ち着くかと思います。
上記物件の平均坪単価よりグランドメゾン大阪上本町の低層階6階前後でも高くなるため、立地は良くても眺望や間取り・共用施設の造り込みなどを考慮すると、本物件は正直高いです。

もちろん立地としては地下鉄利用も近く、大型商業施設も徒歩すぐで行けるグランドメゾン大阪上本町は魅力的な部分もありますが、それにしてもこの価格帯は正直売れるのか?と思っています。

ただ期待値としては、ゆうちょ銀行大阪貯金事務センター跡地を三菱地所が取得しておりマンションが完成する予定ですが、複数のデベロッパー曰く『坪400万円』とのこと。
駅距離もある立地で坪400万で本当に売り出しとなれば、グランドメゾン大坂上本町は駅近く、それよりは安価のため後発物件を意識するならまだマイルドな価格設定に不思議と思えてしまいます。

とはいえ、現時点での他マンションとの比較だと、正直リバーガーデンタワー上町台筆ヶ崎の方が、価格/眺望/設備仕様/共用施設の観点からオススメします。
リバーガーデンタワー上町台筆ヶ崎のブログ記事はコチラ
※リバーハーデンタワーも2期以降値上げするかと思いますので、そうすると評価は変わってきますが…

立地

今新築販売している天王寺区上本町エリア周辺のマンションでは1番良いです。

1番駅近で言うとメトライズタワー大阪上本町が近鉄の大阪上本町駅に近い表記となりますが、グランドメゾン大阪上本町は大阪市内の梅田・なんば方面の通勤利用者が多く使う駅になるであろう谷町九丁目駅まで徒歩2分。しかも最寄りの5番出入口から改札までが非常に近いので体感的には駅距離もメトライズタワー大阪上本町より評価できます

また、ハイハイタウンや近鉄百貨店、YUFURAなどの大型商業施設も近いので交通・商業利便性のバランスは非常に良いです。

その分、周辺のビルにほぼ囲まれている立地のため眺望・現地周辺の雰囲気は多少捨てるものはあるかと思っていますが、大通りより一本中に入っていることもあり他のマンションより多少は静かな生活が可能かと思います。

設備仕様

共用施設はエントランスホールにあるラウンジのみのためシンプルですが、この規模感でしっかりと内廊下・各階ゴミ置き場を採用してきているのは高評価です。
共用施設がシンプルなので管理費等は比較的安めに設定するとのことですが、そもそもの本体価格が高いので数千円程度他のマンションより安いよりかは本体価格を下げてほしいもんです。

専有部のクオリティについては、優先案内会時点では開示がなかったため詳細はわかりませんが、直近のグランドメゾン上町一丁目タワーなどと同レベル水準を予定しているとの説明だったので坪単価なりの仕様になることは安心感があります。

それでもリバーガーデンタワー上町台筆ヶ先が高仕様だったので、この坪単価で販売するならリバーガーデンタワーなりに合わせてほしいところではあります。

正式なモデルルームが恐らく5月14日からオープンしているはずで設備仕様も出揃っているかと思いますので、皆様ぜひご内覧に…
(もし、行かれた方で情報お持ちの方がいらっしゃったらコメント、もしくはTwitterDMいただけると嬉しいです!)

推しポイント

  • 新築販売している天王寺区のマンションでは1番良い立地(交通・商業利便性)
  • 特に地下鉄谷町線利用ユーザーにとっては交通アクセスは抜群
  • グランドメゾンシリーズで設備仕様はクオリティが標準以上の設計(想定)
  • 上町台エリアで地震・津波などの災害に強い

残念ポイント

  • 価格は非常に高くリセール観点は期待できない
  • 小規模マンションのため共用施設等はなくシンプルな造り
  • 囲まれ感が強い立地のため眺望はなく圧迫感あり
  • 間取りは下り天井、柱も多く使いづらいプランが多い

すごろく期待値

すごろく期待値:50点

すごろく期待値とは

転勤や家族構成の変化などで自宅を売却して次の物件を購入する際に、購入価格より高く売れて(売却益)、次の物件の頭金などに活用できる可能性があるかを筆者独自で数値化したものです。
※関西マンションすごろく独自の考えのため、あくまで参考としてください。

アクセス

ポイントは2駅5路線使える交通利便性です。
  • Osaka Metro谷町線・千日前線「谷町九丁目」駅5号出入口まで徒歩約2分
  • 近鉄大阪線・難波線・奈良線「大阪上本町」駅9号出入口まで徒歩約3分
特に地下鉄谷町線と千日前線の2路線を徒歩2分で使えるのは非常に魅力的ですし、他の新築マンションと比べて大きく差別化出来るポイントです。

更に近鉄を使えば奈良方面だけでなく神戸三宮までも乗り換え不要でアクセス出来るので、共働きで大阪と神戸で別々に働く方でも選択肢となりうるエリアです。
(もちろんその場合のアクセスは芦屋/西宮/尼崎の方が良いとは言えますが)

また、近鉄「大阪上本町」駅から「関西国際空港」「大阪国際空港」へリムジンバスが発着しているため、国内外の出張や旅行の際には便利ですね。
乗り換え不要で座って空港まで行けるのは贅沢です!

グランドメゾン大阪上本町

グランドメゾン大阪上本町

周辺環境

上本町エリアは商業施設の利便性が非常に良くDINKS〜ファミリー層まで幅広い層に使いやすい店が多いです。
谷町九丁目から電車に乗ってしまえば3分でなんば・天王寺までも行けますので便利な立地ですね。

私は天王寺に行くことが多いので、この距離なら自転車で10分程で行けるので毎週天王寺に行きそうです。

・公園


徒歩10分ほど場所に約10個の公園があります。
学校も多いエリアなので子育て環境としては公園も多く生活感は過ごしやすいです。

・教育

小学校は最近レベルが上がったてた大阪市立生魂小学校となります。
この辺りは五条小学校が絶大な人気がありますが、生魂小学校もレベルが高くなってきて学力テストも大阪平均・全国平均よりも上回っています。

また上本町エリアは塾が多く、教育熱心な家庭も多いです。
子供の教育レベルを上げるために天王寺区に来る方もいるほどなので、子育て世代には人気になるエリアです。

・スーパー、商業施設

徒歩5分でスーパーKOHYOやハーベスがあり普段使いには良いですね。
その他、成城石井、阪急oasis、食品館アポロ、ドンキホーテ、スギ薬局、100円ショップのセリア・キャンドゥ等、かなり便利です。

また、近鉄百貨店や複合商業施設のYUFURA、UNIQLO・無印良品・ニトリやエディオンなども揃うので、上本町駅周辺だけでほぼ買い物は完結させることが出来るレベルです。

グランドメゾン大阪上本町

近隣マップを見るだけでとてつもなく便利な場所であることがわかります。出典:グランドメゾン大阪上本町

共用部など

私が訪問した際には図面から読み取れる情報のみとなりますが、
  • 1階ラウンジ
  • 内廊下
  • 各階ゴミ置き場

1階図面

メインエントランスは東側の近鉄上本町駅側(図の右側)、谷町九丁目駅には自転車置き場から抜ける出入口(図の左側)から移動することになります。

通勤利用者からすると谷町九丁目駅側にメインエントランスを設けてほしかったと思いますが、近鉄上本町駅エリアは近鉄百貨店やYUFURA、スーパーなどの商業施設が多いので、どうしてもこのような設計になりますよね…
欲を言えば、谷町九丁目駅への動線は駐輪場経由ではなくサブエントランスをラウンジ・集会室を抜けた先に設けて欲しかったです。

なお、エントランスホールの東側も自転車通用口の西側も植栽等でセットバックをさせているので、前建てとの距離は一定程度開けるようにしたことを高評価です。
とは言え、南(図の上向き)と北(図の下向き)はセットバックがないので低層〜中層階の角部屋住戸では結構近い距離に建物が来ることになりますので注意が必要です。

〜1階図面的に気になる箇所〜

戸数の割に平面式の駐輪場が少なく見えますが、プレイロットの右下の四角の場所も平面式駐輪場と伺いました。
ただ、ここはセキュリティゾーン外&屋根なしのため雨風は凌げない場所なので結構ツライ…

更には、一部の駐輪場とミニバイク置場が一緒なので小さいお子さんがいる家庭は少し注意が必要だと思います。

グランドメゾン大阪上本町

1階図面 出典:グランドメゾン大阪上本町

各階図面

戸数が少ないですがしっかり内廊下設計&各階ゴミ置き場があります

一周グルッと回ることが出来ないので、FタイプとGタイプはよりプライバシー感が高まる設計となっています。
エレベーターホールも独立性を持っていますし、各住戸のアルコーブもゆとりがあります。

なお、先ほど1階図面で述べたように北向き・南向きは中層階までは隣接する建物があるためC・D・F・Fタイプは特に眺望シミュレーションや現地視察は行っている方がベターです。

グランドメゾン大阪上本町

グランドメゾン大阪上本町

現地周辺イメージ

大阪市内の上本町中心部のため比較的高い建物が多いエリアなのでどの向きも囲まれ感はあります。
優先案内会では最上階の眺望シミュレーションしかなかったので俯瞰して見てみます。

北向き・南向きは至近距離で比較的高い建物があります。
東向きと西向きはセットバックはしていますが、この向きも中層階くらいまでは抜けません。

グランドメゾン大阪上本町

Google Earthに筆者加筆


向きが変わりますがもう少しアップしたイメージ。

特に南西は背が高いです。
北向きは隣接の建物は中層階くらい抜けますが距離が至近距離のため低層階の角部屋は要注意です。

グランドメゾン大阪上本町

Google Earthに筆者加筆


現地エントランス方面から撮影した写真です。
(東側から西方面を撮影)

グランドメゾン大阪上本町

現地 西側から東向きの写真


続いて自転車通用口からの写真です。
(西側から東方面を撮影)

東側も結構高い建物があります。

また東も西も3階くらいまでは電柱・電線が視界に入るかと思います。

グランドメゾン大阪上本町

現地 東側(エントランス)から西向きの写真

予定販売価格

  • 全体平均坪単価:坪355万円
  • 低層階6階前後:坪337万円
  • 中層階15階前後:坪360万円
  • 最上階:坪547万円
まだ第一期の正式価格発表は7月上旬予定となっており、この価格で行くのか多少変動するのかは現時点では不明です。
営業さんは高くても売れる自信はあるとのことで、来場者の反応を見ながら価格調整をするかと思います(私はアンケートで500万円程度高いにチェック)。

全体的には南向き、特に南東角が単価が高くなります。

6階前後でも70㎡で7,000万円弱の価格なので結構高いですね・・・
多少眺望が抜けてくる15階前後の80㎡超の部屋を狙うとHタイプ82.91㎡で9,650万円とほぼ1億円の領域です。

グランドメゾン大阪上本町の後にリバーガーデンタワー上町台筆ヶ崎を内覧したため価格差を感じましたね。

積水さん・・・
もう少し安くして欲しいです!

※価格は100万円台の予定価格のため真ん中の金額で記載しています(5,900万円台は5,950万円と記載)
※19階最上階は1,000万円台の予定価格のため同じく真ん中の金額で記載しています(14,000万円台は14,500万円と記載)
※6階・15階は凡その階数となります。

グランドメゾン大阪上本町

グランドメゾン大阪上本町

一部間取りピックアップ

全体的に間取りは下り天井や柱の食い込みが多いと感じましたので、モデルルームでしっかり見たいポイントですね。
また、全体的に使いづらい間取りも多いと感じたので、家具等のシミュレーションもぜひ行ってください。

直近だとグランドメゾン上町一丁目タワーの間取りがほぼ全タイプ素晴らしい作りだったので、そこと比較するとツライ・・・

Bタイプ

15階 61.91㎡ 2LDK:6,750万円(坪360万円)

本物件は3LDKが多いので希少な2LDKです。
  • ○ 廊下が短い設計
  • ○ 収納多め
  • × 2LDKで行灯部屋あり
  • × リビングの動線が長く10.5畳分の広さは感じられない
グランドメゾン大阪上本町

Bタイプ

Dタイプ

6階 71.05㎡ 3LDK:7,250万円(坪337万円)

角部屋でリビングの窓面が特徴的なプランです。
  • ○ 角部屋で全部屋で通風や明かりなどを取り入れることが可能
  • × 下り天井多いため圧迫感は感じられる可能性あり
  • × 全体的に廊下が長い
  • ×    リビングダイニングは動線が長く、形的にも少々使いづらい
  • × 洋室2と3の扉が正面同士(閉めてても各部屋の音漏れなどは考慮が必要)
  • × キッチンとリビングダイニングの境目がほぼない
グランドメゾン大阪上本町

Fタイプ

6階 75.71㎡ 3LDK:7,850万円(坪342万円)

低層階角部屋なので眺望はないものの、全部屋で通風などは取れます。
  • ○ 収納はウォークインクロゼット・シューズインクロークなどもあり充実
  • × 下り天井、柱の食い込みは多いので圧迫感は感じられる可能性あり
グランドメゾン大阪上本町

F

まとめ

新築マンションの供給ラッシュの天王寺区で積水ハウスということで非常に期待はしていましたが、「価格」・「間取り」・「眺望・囲まれ感」など全体的に物足りなさは正直感じました
とは言え、今週から始まっているモデルルームで設備仕様が見えてきたり、正式価格が今回の予定価格から多少なりとも下がってくるとまた違った評価になるかと思います。

立地自体は非常に利便性が良い場所なので、立地重視の方には響くと思います。

個人的には、現状だとリバーガーデンタワー上町台筆ヶ崎がダントツな印象なので、ぜひとも積水さんには頑張ってもらいたいです。
(リバーガーデンタワーは多くの部屋で抽選のようで、ブログ読者の方から昨日だけで3人から申込のご連絡をいただきました)

ただ、私がこう言っているだけで実際はマンションコミュニティの書き込みも物件戸数的には多いですし、既に人気かもしれませんので、ぜひ資料請求とモデルルームに訪問してみてください。

私が次回行くのは正式価格が発表されるんだ7月以降になるかと思いますので、もし新しい情報があればコメントやTwitter DMで共有いただけると幸いです。

グランドメゾン大阪上本町

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◾︎大阪市内を中心とした新築物件情報をブログでまとめていきます。
◾︎マンション経験値(2022年4月時点)
-購入3軒(いずれも新築)
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-賃貸1軒
◾︎全国転勤の会社員のため、半住半投(転勤時に売りやすい貸しやすい)が物件選びの目線です。
◾︎物件探しのアドバイス等を行っておりますので、お気軽にご相談ください。

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