ザ・浅草レジデンス|間取りと周辺相場【クリスティーヌ】

ハロー!住む場所は人生を豊かにする、がモットーのクリスティーヌです。

てやんでえ、江戸っ子は気が短えんだ(笑)。懸念点も含め詳細がようやく見えてきましたので、実は気の早い江戸っ子のクリスティーヌ、現時点でわかった内容をお伝えさせていただきます。

ザ・浅草レジデンス」の、待ちに待ったオンライン事前個別説明会が、スケジュール前倒しで始まりました。予約してみてください!

今回は、後半に、間取りと共に、周辺の新築マンション相場を知るべく坪単価を一覧にしました。

取り上げた周辺(広域)の新築マンションは「グランドメゾン浅草花川戸」と「リビオレゾン浅草」以外、「クレヴィア上野御徒町」「シティハウス浅草橋」「ブランズ浅草寿」「ピアース浅草」「シティハウス御徒町」すべて竣工済みです。(目次Contentsから「9.周辺新築相場」をご覧ください。)

今回わかったポイント

浅草の繁華街に立地しているということで、どんな層を想定しているのか興味がありました。

エレベーターで降りる階によって住み分けがはっきりしているマンションです。
  • 28平米と33平米のお部屋が、2階と3階にまとめられています。
  • 4階以上が、いわゆるファミリー・カップル向けのお部屋となります。

メリット(評価ポイント)

間取りについて
  • 2LDK、3LKD中心
    • ファミリー・ディンクスが検討できる供給数(その意味では先日取り上げた「ライオンズミレス蔵前」とコンセプトが全く違いますね。)
  • 2階3階にワンルームのお部屋がまとまっている
    • シングルとファミリーの住み分けが明確
眺望について
  • 東向き住戸は6階より上ぐらいから抜け、スカイツリーが望める

パンフレットより(CG・データは以下同)


お部屋について
  • ディスポーザーあり
  • 天然大理石のキッチンカウンター
  • 二重床、二重天井
  • 天井高は2.51メートル
  • 食洗機
  • 床暖房
  • ミストサウナ

デメリット(懸念ポイント)

  • コンシェルジュがいない
  • 共有スペースはない
    • ゲストルーム、スタディールームなどはありません
    • あるのはエントランスホールのみです(エントランスホールにはちょっとした応接セットが置かれます。)
  •  東向き:スカイツリーに将来保証ははない
    • 東方向に将来、同じぐらいの高さの建物が建つ可能性は排除できない
  • 西向き:大通りに面している
  • 路面店舗として、合計4店舗入る
    • うち少なくとも一軒は飲食店が入る可能性が大
    • 飲食店がエントランスの近くに構える可能性が大

物件概要

  • 名称 ザ・浅草レジデンス
    • キャッチフレーズ 浅草の本流
  • スケジュール(予定)
    • 完成 2023年10月上旬
    • 入居 2024年4月下旬
    • 販売開始 2022年1月上旬
  • 場所
    • 東京都台東区浅草一丁目62番地2他(地番)
    • 交通
      • 東京メトロ銀座線「田原町」駅から徒歩4分
      • つくばエクスプレス「浅草」駅から徒歩3分
      • 東京メトロ銀座線「浅草」駅から徒歩6分
      • 都営浅草線「浅草」駅から徒歩7分
      • 都営大江戸線「蔵前」駅から徒歩10分
    • 敷地面積 1,018.55m2、販売対象面積1,043.22m2(私道負担部分の23.81m2、被越境部分の面積0.85m2を含む)
  •  建物
    • 地上14階建 地下1階建
    •  113戸(非分譲住戸15戸含む)、その他店舗
    • 所有権
  •  お部屋
    • 1R~3LD・K
    • 専有面積 28.52m2~75.35m2
    • バルコニー面積 4.08m2~9.72m2
    • サービスバルコニー面積 1.63m2~2.28m2
  • 駐車場等
    • 駐車場 24台(機械式水平循環方式)、他に店舗用2台
    • 自転車置場 108台[平置5台、スライド式49台、2段ラック式:上段23台、下段スライド式31台] 、他に店舗用8台
    • バイク置場 未定
    • ミニバイク置場台数 5台(平置5台)
  • 企業
    • 売主 住友不動産株式会社
    • 設計 西武建設株式会社 一級建築士事務所
    • 施工 西武建設株式会社
    • 管理会社 住友不動産建物サービス株式会社

この土地の歴史

これはマンションそのものとは「まったく関係」ないため、読み飛ばしていただいてOKdesu!

今まで書いていなかったのですが、ここは銭湯があった場所です!「蛇骨湯」です!!!!

「蛇骨湯」というと名前がおどろおどろしいのですが、その昔、初めて行った「蛇骨湯」って、ちょっと女性では入るのをためらってしまうような、かなり古い銭湯だったんですよね。場所が、浅草の繁華街のど真ん中にあって、入り口は裏通りに面していたので、見つけるのも苦労した記憶があります。

浅草あたりの銭湯には、他に「リビオレゾン浅草」の近くに、美しい藤棚のある、気持ちの良い銭湯「曙湯」がありますが、「蛇骨湯」はかなりディープ感が凄かったんです。お湯も熱くて。

その後、たまたま行ったら改装しており、お湯がぬるくなり、日本風に屋根がついた浴槽があって、外国人がいっぱい入っていました。それで、ああ銭湯も観光地化してしまったのだなあと思ったことを覚えています。

富士山のタイル絵がある、いい銭湯でした。せっかくなので思い出に、蛇骨湯公式にある富士山の写真を掲載しておきます。銭湯の絵は、ペンキ絵のところもありますが、ここはタイル絵でした。

蛇骨湯HPより


・・・と話が長くなりましたが、今まで書いていなかったんですが、ここは「蛇骨湯」などがあった場所となります。

間取りと価格予測

西向きは国際通り方向、東向きはスカイツリー方向です。

一部の間取りをお伝えします。(間取りについては仕様等の変更の可能性がある他、表示が省略されている部分がある可能性があります。また階によっては仕様が違う場合があります。)

周辺新築相場は、記事の後半に書きましたが、ここは「グランドメゾン浅草花川戸」の平均坪単価500万円を意識したものになるかと思います。

「なら、低層階だとお安く買えるのでは?」と思うのですが、(さすが住友!というわけか)前述のように2LDK、3LKDは4階以上で、2階と3階はすべてワンルームで占められています。

今回は、それぞれの間取りに対して、坪単価500万円と坪単価470万円だと、いくらになるかを記載しました。実際は、階によって坪単価は一律ではありません。ご検討される方の参考となれば幸いです。価格については、現時点では売主は発表していませんが、ただ、同じ住友の「シティハウス浅草橋」や「シティハウス御徒町」よりは高くなることは考えているようです。

間取りそのものは、一部リビングインの浴室であるのが残念であるだけで、どれもクセのない、使いやすそうな間取りです。バスルームは2LDKでも1418サイズを入れています。また、ベランダ側の柱がきれいに外に出ています。非常に良いですねえ。

B1′ Plan

2LDK 55.42平米

坪単価500万円の場合の価格:8382万円

坪単価470万円の場合の価格:7879万円

大きめのシューズインクローゼットと、廊下にある納戸が使いやすそうです。キッチンは狭めですが、うまくL字にしてリビング部分を広めにとっているところは好感が持てます。今はDINKS、いずれ子供1人、という方にも検討していただきたい間取りです。



A1′ Plan

2LDK +サービスルーム  67.14平米

坪単価500万円の場合の価格:1億154万円

坪単価470万円の場合の価格:9545万円

収納多めです!キッチンに小さな食品庫がありますが、これは珍しいのでは?



C Plan

3LDK75.35平米

坪単価500万円の場合の価格:1億1396万円

坪単価470万円の場合の価格:1億712万円

キッチンに窓があるのは良いですね!あとクランクイン玄関。玄関前も突き当たりでプライバシー感があります。廊下からパウダールームに入れたり、リビングと洋室(3)を開け放して大きなリビングルームとして使えるのは良いですね。また、それぞれの居室も角部屋なので窓があります。



G1′ Plan

ワンルーム 28.52平米

坪単価500万円の場合の価格:4313万円

坪単価470万円の場合の価格:4054万円

狭いながらも縦長のデメリットをできるだけ感じさせない、居室をきれいな四角にしてあることは好感が持てます。あと、昨今の防菌やウイルス対策を考えると、玄関に洗濯機があるのは悪くないです。ただ、いつもこのような間取りを見て思うのは、洗濯機の前に一枚扉があって欲しい・・・。この間取りを見る限りは、扉がないので、玄関入って洗濯機が丸見えになってしまうのが残念ポイントです。玄関脇の半畳の納戸は使いやすそうです!


建物の特徴

いずれにせよ、あの国際通りに、かなりのインパクトのあるマンションが出現することになります。ただ、訪日観光客などは、一階のお店は見ると思うんですが、わざわざ上を見上げないので、マンションのことは気づかないかもしれません。


2つの建物がそれぞれ別々に建っていて、基礎を別々に作った1つの建物を、真ん中でつなぎ、そこにエレベーターや階段などを配置しています。

公式HPより 9F-13F概念イラスト図


エントランスは、その2つの建物の間の部分に位置し、入り口は、国際通り側ではなく、食通街にあります。

エレベーターは3機です。
  • 2機は住戸用
  • 2機は1階と2階を行き来するもので、2階にある自転車置き場に行くためのエレベーター

マンション1階に入る路面店舗について

下記の敷地平面図でわかるように、1階は店舗が入ります。

店舗は、全部で5店舗入ります。

国際通りに面した側の1階に「4店舗」、食通街側でマンションの出入り口の横あたりに「1店舗」入ります。このエントランス側の店舗は、入り口は1階ですが中に入ると2階あります。

エントランス側の店舗は、まだ予定段階ですが、もともとここで営業していた飲食店が入ることになっています。(変更の可能性はあります。)

国際通りに面した店舗に何が入るかについては、現時点では未定で、一部、入る可能性が高いというお店はあるそうです。それは現時点では飲食店ではありません。


浅草小学校

ファミリー向けということがわかりましたので、学区小学校と中学校のHPを記載しておきます。
  • 浅草小学校(学区)東京都台東区花川戸1-14-15 HP
  • 浅草中学校(学区)東京都台東区蔵前1丁目3番4号 HP

生活DATA、防災情報

過去の記事に記載しています。ご覧ください。こちら

防災情報のポイント
  • 建設地のあたりは、浸水した場合に想定される浸水の深さが、0.5メートル~3メートル未満と、3メートルから5メートル未満とされる地域の境目あたりにあります。
  • 建物倒壊危険度 は「4」ですが、これは浅草寺エリアに低い木造住戸が密集していることによるものだと考えられます。しかしながら、災害時危険度は、最も低いとされる「1」です。

周辺新築相場

現在販売されている周辺の新築マンションの価格です。

このところ急激に、新築の価格と中古の価格が乖離しており、今回は新築価格のみ掲載しました。

新築相場(竣工済み)

クレヴィア上野御徒町 2021年9月築 12階建 49戸(管理費 450円/㎡)
  • 3階 1R 東向き 25.35㎡ 3360万円(坪単価438万円)
シティハウス浅草橋 2021年8月築 15階建 83戸
  • 8階 1LDK 南向き 38.93㎡ 5100万円(坪単価433万円)
  • 6階 1LDK 南向き 54.63㎡ 7500万円(坪単価454万円)
  • 8階 1LDK 北向き 55.11㎡ 7300万円(坪単価438万円)
  • 12階 2LDK 西向き 54.65㎡ 7000万円(坪単価423万円)
  • 8階 2LDK 南向き 54.17㎡ 7500万円(坪単価458万円)
  • 3階 3LDK 南向き 65.01㎡ 8800万円(坪単価447万円)
ブランズ浅草寿 2021年6月築 14階建 60戸(管理費 343円/㎡)
  • 2階 1LDK 東向き 31.53㎡ 3670万円(坪単価385万円)
  • 4階 2LDK 西向き 53.22㎡ 6530万円(坪単価406万円)
ピアース浅草 2021年2月築 13階建 47戸(管理費 331円/㎡)
  • 9階 1LDK 西向き 32.03㎡ 4280万円(坪単価442万円)
シティハウス御徒町 2021年1月築 12階建 44戸
  • 6階 1LDK 東向き 45.3㎡ 6000万円(坪単価438万円)
  • 5階 1LDK 東向き 55.14㎡ 7700万円(坪単価462万円)
  • 2階 2LDK 東向き 65.65㎡ 9200万円(坪単価463万円)

新築相場(竣工前)

リビオレゾン浅草 2021年11月下旬竣工予定 14階建 61戸
  • 2階 1LDK 南向き 33.01㎡ 3590万円(坪単価360万円)
  • 3階 1LDK 南向き 32.99㎡ 3990万円(坪単価400万円)
グランドメゾン浅草花川戸 2022年6月竣工予定 14階建 25戸
  • 3階 1LDK 南東向き 40.52㎡ 6000万円台
  • 11階 2LDK 南東向き 50.46㎡ 8200万円台
こちらは、マンションマニアさんのモデルルーム訪問レポートです。最高に素晴らしくまとめてくださっていますので、参照いただければと思います。平均坪単価は、約500万円です。

グランドメゾン浅草花川戸 予定価格と間取り モデルルーム訪問



グランドメゾン浅草花川戸」のエントランスです。植栽に自信を持っているグランドメゾンシリーズならではの、高級感のあるエントランスですね。余談ですが、このエントランスが「隅田川」側に作られたことは、非常に嬉しいですね。

公式HPより

まとめ。クリスティーヌの意見

ザ・浅草レジデンス」は、立地的に繁華街となるため「アウト」という方もいらっしゃると思うのですが、数あるマンションの中で浅草を選び、浅草の中でも特にここをお選びになる方にとっては、なかなか出ない希少立地という観点から、長く住むことになる、愛されるマンションになると思います。

合う方にとっては非常に価値があり、合わない方にとってはまったく価値を感じられない、評価を二分するマンションなのかなと思います。

合わない方で心配されるのが、子育ての環境かな、と思います。

先日、浅草小学校の現地を見てきました。児童が通うには、浅草寺の向こう側になりますので、かなり繁華街を通ることになります。ただ、学校周辺は観光バスが出入りする場所もありますがそこには交通整理員もいます。

浅草小学校は、時計台の屋根がかわいい学校です。浅草の中心街からわずかに距離を保った、静かな一角にたたずんでいます。とはいえ、数十メートルも歩けば、観光客が歩く浅草寺エリアがすぐそこです。


1億円を超える価格があるマンションであると考えた時に、コンシェルジュがいない、最近増えているテレワークができるような共有スペースが設けられていない、飲食店が1階テナントに入って飲食店の匂いなども気になるかもしれない、といったデメリットもあるわけで・・・。

ディスポーザーがあるのは嬉しいです。

また、2階3階の賃貸住戸は、新築で賃貸に出される場合、独身で「浅草に住みたい」という需要は高いはずなので、賃貸も埋まることでしょう。(そもそも浅草中心地で、ワンルームの新築マンション自体が貴重です。築年数が経っているマンションも多いですので・・・)

また冒頭でチラッと書きましたが、やはりひとつの懸念点が気になります!!!!

「長く住む」を前提に、「スカイツリー眺望」に惹かれて購入される場合、ひとつ、最大といっても良い懸念点、それは、国際通りから浅草寺に向けての一体が、商業地であるということです。

そのため、今後の可能性として、自分のお部屋からのスカイツリー眺望がなくなってしまうような建物が建つかもしれません。

これは、あくまで可能性です。複雑な権利関係や土地で長年商売をされている方が多いということを考えると、その可能性は少ないのではと楽観的に思いたくもなりますが、「永久眺望」が約束されているというわけではないことを、付け加えておきます。

・・・楽しみなマンションであるが故に、最後少々、辛口になってしまいました。楽しみなんですよ、ほんと。そこに住む楽しさも、想像するとワクワクするほどに・・・。

 

【これまでの記事】

1.初めて書いた記事はこちらです。建設地を見て「ここはすごい!」と驚いて、執筆しました。

ザ・浅草レジデンス《価格高騰する浅草の「時限爆弾」!? 相場ががらりと変わる予感》【クリスティーヌ】

2.映像で現地の様子をお伝えしたくて、映像を作りました。

Visit 1「ザ・浅草レジデンス」映像です!《ガチ検討してる方へプレゼント》【クリスティーヌ】

3.配置などの情報が出たことから、いち早くお伝えしたくて記事を執筆しました。

ザ・浅草レジデンス《キライ嫌いも「好き」のうち!眺望が楽しみ》【クリスティーヌ】

そして今回が4度目の記事。どこまで書くんだ・・・という感じではありますが、クリスティーヌの愛する浅草シリーズでありますので、続けていきますね。

気になる方は、オンライン事前個別説明会に参加してみてはいかがでしょう。

 

・・・皆さまの、今日一日が、素敵な日でありますように。住む場所は人生を豊かにする、がモットーの、クリスティーヌより愛をこめて

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ABOUTこの記事をかいた人

東京生まれ、東京育ち、たまに海外。趣味は料理。保有不動産は、マンションや戸建のほか、賃貸用の店舗が1軒、駐車場が1箇所。一部友人や夫からは呆れ気味に「不動産屋さん」と呼ばれています(笑)。

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