ブリリアタワー池袋West モデルルーム訪問レビュー【2LDK】




今回要町駅から徒歩3分のマンションである「ブリリアタワー池袋West」についてレビューしたいと思います。

本マンションのポイント3つ!
  1. 池袋の利便性を享受しながらも落ち着いた住環境!
  2. スーパーがマンション隣に新設で利便性大幅アップ!
  3. 都心立地ながらも抜け感のある眺望!

物件概要

現地周辺地図(物件公式HPより引用)


駅距離

  • 東京メトロ丸ノ内線「池袋」駅徒歩5分(C1出口より)
  • JR山手線「池袋」駅徒歩10分(西口より)
  • 東京メトロ有楽町線「要町」駅徒歩3分(5出口より)
池袋駅・要町駅まではいずれも歩道がしっかり整備された道のりで歩きやすいです。

池袋駅へはC1 出口から地下街に入るため、改札までは実質10分程度歩くことになります(地下街を5分くらい歩く)が、地下街にはスタバや成城石井といったテナントが入っているため、便利で退屈しない道のりです。

要町駅は駅出入り口から改札までが近いため、マンションのエントランスから電車に乗車するまでの時間は要町駅の方がだいぶ短くなります。有楽町線・副都心線に乗る場合は要町駅、その他の路線を使う場合は池袋駅と2つの駅を使い分けることで便利に生活できそうです。

要町駅から現地まで



現地から池袋駅C1 出口まで



C1出口から改札までの地下道


主要駅へのアクセス

  • 東京駅:18分
  • 池袋駅:0分
  • 品川駅:28分
  • 新宿駅:6分
  • 渋谷駅:10分
平日8時着想定の池袋駅から各駅へのアクセスです。さすが山手線の池袋駅、都内主要駅へのアクセスは抜群です。

1日の乗客数

  • 池袋駅:376,350人(JRのみ集計)
*乗降客数しか開示がない場合は数字を半分にしています。

JRの駅ベースだと新宿駅に次ぐ日本でも2番目の規模の駅となります。駅周辺には多くの商業施設が集積しており、人通りも非常に多いです。

言わずもがな駅力は抜群です。

飲食店の数(食べログ調べ)

  • 池袋駅:2,923件
飲食店の数も豊富です。

数がありすぎて店を選ぶのが大変になるくらいのラインナップとなっており、外食で困ることはなさそうです。

近隣スーパー

  • マンション隣に新設されるスーパー
  • まいばすけっと
本マンションに隣接する形で新たにスーパーが建設されます。スーパーは確定していますが、どこが入るかは現時点で決まっていません。(近々決まる予定とのことです)

マンションとは別棟として建設され、2階建てとなります。2階もスーパーとなるかは未定とのことでしたが、1階は基本スーパーとのことで、規模の大きいスーパーになりそうです。

周辺に規模感のあるスーパーがなかったため、隣に大きめのスーパーができることは個人的に大きな加点要素です。

学区

  • 池袋小学校
本マンションから10分くらい歩くと池袋小学校があります。

子どもの足だと少々距離はありますが、大通りを渡らずにすむのは安心です。

待機児童数

  • 入園決定率:86.7%
  • 待機児童数:16人
入園決定率:保活のミカタより引用(2018年度実績)

豊島区の入園決定率は23区の平均である71.8%を超える数字となっています。また待機児童数も少ないです。

待機児童数は隠れ待機児が考慮できていないことから、保育園の入園のしやすさを正確に反映できている指標ではないと思っていますので、参考程度に留めておくのが良いと思っています。

公園

  • 池袋三丁目公園
  • 西池袋公園
  • 千早フラワー公園
池袋駅東口側にはイケサンパークや南池袋公園など綺麗で広々した公園がありますが、西口側は規模の小さな公園が多いです。

要町駅を超えてさらに歩いたところにある千早フラワー公園はそこそこの規模感があります。

災害危険度

地盤もしっかりしており、水害リスクも低いエリアです。

地盤がしっかりしているため、地震の揺れには強いですが、本マンション建設地の北側は住宅密集地となっていることから、地震発生時の二次災害リスクには注意が必要です。免震構造を採用しているのは安心材料です。

地震・火災

以下は、都内5,177丁目中の順位で、順位が低いほど危険度が低いことを表します。(5,177位、ランク1が最も安全)

地震情報サイトより引用

  • 建物倒壊危険度:1,093位 ランク3
  • 火災危険度:998位 ランク3
  • 総合危険度:488位 ランク3
形成された年代が古く、洪積層を中心とした地盤です。
固結した地盤のため地震が起きた場合でも揺れが増幅されにくいことから、地震の揺れに対して比較的危険度が低い地域です。

液状化

東京の液状化予想図サイトより引用
  • 桃:液状化の可能性高
  • 黄:液状化の可能性有
  • 緑:液状化の可能性低


本マンション建設地は、液状化の可能性は低いです。

洪水・高潮

ハザードマップポータルサイトより引用



上記は洪水と高潮のハザードを重ねたものになります。洪水・高潮のリスクも低いです。

建物

共用部

建物全体

  • 廊下:内廊下
  • 各階ゴミ置き場:○
  • 各戸トランクルーム:○
  • 24時間有人管理:×○(2022/5/23修正)
アーキサイトメビウスがデザイン監修をしていることもあり、外観デザインは素敵です。コーナー部分がアーチを描いている特徴的な外観のため、遠くからも目立つ存在となりそうです。

公式HPより画像引用


内廊下・各階ゴミ置き場だけでなく、住戸前に宅配ボックスが設置されます。箱買いのドリンクがなんとか入るくらいの大きさのため、大きすぎるものは入れることができないですが、住戸前に宅配ボックスがあるのは便利です。(トランクルームの一部スペースが宅配ボックスになるため、トランクルームはその分小さくなります)

その他は最近の新築マンションでも採用されることの多くなってきた、スマホでの遠隔操作ができるようになっています。オートロックの解除やインターホンでの通話をスマホで操作・会話することが可能です。それ以外にも遠隔でお風呂を溜めたり、浴槽を掃除することもできます。(浴槽掃除は有料サービスとのこと)

共用施設

  • ユーティリティラウンジ(2階)
  • プライベートブース(2階)
タワマンにしては戸数も少ないこともあって、共用施設はかなりシンプルです。キッチン付きで貸切利用もできるユーティリティラウンジ、4つの個室からなるプライベートブースの2つのみとなります。ゲストルームはありません。

ユーティリティラウンジ完成イメージ_公式HPより画像引用


ゲストルームがないのは少々驚きましたが、周辺にはたくさんホテルがあるので、宿泊先で困ることはなさそうです。

管理費・修繕積立金は未定ですが、共用施設がシンプルになった分、ランニングコストも抑えめになることに期待です。

専有部

設備仕様は坪500万円台という価格から考えると少々物足りない印象です。近所で供給されていた「プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ」のグレードが非常に高かったので、それを見ている人からすると価格はさほど変わらず、グレードが落ちているのでテンションが上がりづらいと思います。(特に浴室のスペック差が大きいので気になる人は気になると思います…)

その他気になった点として、リビングの天井高2,600mmは良いのですが、高さ2,040mmの下がり天井があり、かなり存在感があります。間取りによっては部屋のど真ん中に下がり天井が落ちてきているものあります。モデルルームでも下がり天井をしっかりと再現していたので気になる方はモデルルームでの確認をおすすめします。

下がり部分にダウンライトを設置するなどデベロッパーの工夫も見られました。またモデルルームでは下がり天井部分に間接照明を埋め込んでおり、おしゃれな雰囲気を演出していたので、下がり天井が気になる方は参考になると思います。(標準仕様ではないので別途工事が必要です)

もう一つ気になった点として、角住戸のダイレクトウインドウが網入りガラスになっています。角住戸の最も眺望を楽しむリビング窓面に網入りガラスが採用されているのは個人的に残念でした。防火対策上必要との説明でしたが、本マンションの角住戸は眺望を楽しめる部屋が多いので余計に残念です。尚、バルコニーに面している窓は普通のガラスなので中住戸であれば関係ありません。バルコニーのガラスは19階までが乳白半透明、20階以上がグレー乳白半透明となっています。

全体

  • 天井高:2,600mm
  • サッシ高:2,000mm
  • 床暖房:リビング
  • 換気システム:第三種換気
  • 天井カセットエアコン:×(リビングのみ壁掛けエアコン完備)
  • 鍵:差し込み式
  • 玄関前カメラ:未確認
  • 窓ガラス:Low−eガラス
  • バルコニー隔て板:ショートタイプ
  • 廊下・トイレ・洗面所床:フローリング

キッチン

  • 天板:シーザーストーン
  • 側面仕上げ:×
  • 水栓:標準グレード
  • ディスポーザー:◯
  • 食洗機:◯
  • カップボード:◯(カップボード天板もシーザーストーン)

洗面所・浴室

  • 洗面台天板:シーザーストーン
  • 洗面室水栓:標準グレード
  • ミストサウナ:×
  • 洗濯機上収納:◯

価格

販売価格

予定価格として価格が公開されていた住戸の平均は約坪550万円でした。プレミアム住戸抜きだと約坪510万になります。

本マンションは周囲に背の高い建物がないので全体的に眺望に抜け感のある住戸が多いです。南向きは目の前に14階のマンションがあるため、そこを抜けてくると新宿のビル群まで見通すことができ、満足度が高そうです。

方角による価格差があまりないことと、南向きで目の前のマンションを超えてくる15階で大きな価格上昇がないので、選べるうちは15階以上の南向きは満足度が高くなりそうです。

眺望に拘りがなければ低層階住戸は囲まれ感がない割に価格は抑えめなので、価格と満足度のバランスが取れているように思います。

北西向き

A1 2LDK 64 .14㎡
  • 2階 8,900万円台/坪459万円
  • 15階 9,500万円台/坪490万円
  • 20階 9,800万円台/坪505万円

西向き

B 1LDK 45 .41㎡

公式HPより画像引用

  • 3階 6,300万円台/坪459万円
  • 15階 6,800万円台/坪495万円
L 3LDK 72 .49㎡
  • 20階 11,800万円台/坪538万円

南西向き

D 2LDK 64.60㎡
  • 3階 9,500万円台/坪486万円
  • 15階 10,400万円台/坪532万円
M 3LDK 78 .07㎡

公式HPより画像引用

  • 20階 13,500万円台/坪572万円

南向き

E 2LDK 55.92㎡
  • 3階 8,200万円台/坪485万円
  • 15階 8,900万円台/坪526万円
N 3LDK 73 .93㎡
  • 20階 12,900万円台/坪577万円

南東向き

O 3LDK 70 .57㎡
  • 20階 12,300万円台/坪576万円

東向き

G 2LDK 59.23㎡

公式HPより画像引用

  • 3階 8,300万円台/坪463万円
K 2LDK 62 .06㎡
  • 15階 9,400万円台/坪501万円
P 2LDK 67 .57㎡
  • 20階 10,500万円台/坪514万円

北東向き

I 1LDK 39.00㎡
  • 3階 5,600万円台/坪475万円
  • 15階 6,000万円台/坪508万円
Q 2LDK 59 .47㎡
  • 20階 9,400万円台/坪522万円

プレミアム住戸

R 3LDK 98 .35㎡
  • 29階 18,300万円台/坪615万
S 3LDK 101 .56㎡
  • 29階 20,200万円台/坪657万円
T 3LDK 103 .72㎡

公式HPより画像引用

  • 29階 21,200万円台/坪676万円
U 3LDK 101 .14㎡
  • 29階 20,200万円台/坪660万円
V 3LDK 86 .93㎡
  • 29階 17,200万円台/坪654万円

周辺相場

中古

新築

「プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ」の販売当時の価格と設備仕様を見ている方にとっては少々目に痛い価格だと思いますが、同マンションの新築未入居住戸が坪650万程度で売りに出ていたり、近隣で販売中の「シティハウス西池袋」が坪460万程度で販売していることを考えれば、プレミアム住戸を除いて坪510万という価格は、今買える新築マンションの価格としては妥当にも見えます。

決して割安と言える価格ではないですが、後発に控えている東池袋駅直結の南池袋二丁目C地区のタワマンは、お隣の「ブリリアタワー池袋」が坪650万程度で動いていることを踏まえると、坪600を超えてくることも十分想定できます。数年後に振り返ってみて「ブリリアタワー池袋West」を買っておけばよかったとなる可能性も十分ありえそうです。

管理費・修繕積立金

訪問時点で未定でした。

駐車場

  • 230戸中53台(設置率23%)
  • 通常 28台 月額未定 全長5,300mm、全幅1,950mm、全高1,550mm、重量2,300kg
  • ミドルルーフ 8台 月額未定 全長5,300mm、全幅1,950mm、全高2,000mm、重量2,300kg
  • ハイルーフ 10台 月額未定 全長5,300mm、全幅1,950mm、全高2,100mm、重量2,300kg
  • 平置 5台
  • 機械式
都心駅近立地ということもあって駐車場設置率は低いので、駐車場がマストの方は要注意です。また入居者用と同じ出入り口から隣接するスーパーの商品搬入車も出入りする設計なので、チェーンゲートのようなセキュリティは一切ありません。駐車場から住戸までも屋根がなさそうですし、駐車場に対しては全体的に愛のない設計になっている印象を受けました。

尚、カーシェアとしてテスラのモデル3が1台導入される予定です。恐らく充電設備も合わせて設置されると思われますので、基本的に満充電の状態で利用できるのは便利そうです。

話は少しそれますが、テスラにご興味がある方は私がテスラモデル3を購入するまでの経緯をメインブログでまとめていますので良かったら合わせてご覧ください。

気になる住戸

E 2LDK 55.92㎡

  • 15階 8,900万円台/坪526万円

公式HPより画像引用


上でも少し触れたとおり、本マンションは全体的に抜け感がありますが、最も人気の出そうな眺望は南向きの新宿ビル群ビューだと思います。そして本マンションの南向きには14階建てのマンションがあるため、15階からは眺望が抜けてきます。(本間取りは14階建てのマンションが真正面に被らないので10階くらいからギリギリ眺望が抜けてきます)

南向きの眺望イメージ_公式HPより画像引用


低層階でも圧迫感はないので、価格優先なら低層階なのですが、眺望を最大限楽しむなら最低でも10階以上がおすすめです。

間取りについてもワイドスパンで全部屋に窓を確保できており、リビングの窓が3枚なのも嬉しいポイントです。また本マンションの懸念事項の一つである下がり天井も部屋のど真ん中にくることなく壁によっているのでマイナス影響は限定的です。

建設地周辺の様子については動画をご覧いただくとイメージしやすいかと思います。


まとめ

決して割安価格とは言えないですが、後続の新築はもっと高くなることが予想されるため、気に入ったら買いなマンションです。

どうせなら山手線の内側がいいと思う方もいらっしゃいそうですが、池袋駅西口側だからこそ、池袋の利便性を最大限享受しながら落ち着いた住環境も手に入れることができます。

さらに池袋駅周辺は今後開発が進んでいきます。今でも十分便利ですが、さらに便利になっていく街に住むのはワクワクします。

デベロッパーの想定以上にエントリーが入っており、モデルルーム訪問希望者全員を案内できていない状況のようです。1期で条件の良い住戸は売れてしまうことが予想されるため、ご興味ある方は早めのエントリーをおすすめします。

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4 件のコメント

  • bell より:

    個人相談にのっていただき、購入にいたった者です。
    ありがとうございました!
    ちなみに、24時間有人管理はあります。

    • bellさま

      おおお!ご購入おめでとうございます!!!
      きっとこのマンションは竣工するタイミングには今より評価が高まっていると思います。
      入居までまだ時間がありますが、楽しみですね!素敵なご報告ありがとうございました。

      24時間有人管理の件も情報ありがとうございます!

  • 購入者 より:

    凄く細かい突込みで申し訳ありません。
    要町は有楽町線の単路線ではなく、有楽町線・副都心線の2路線です。

    この2路線であることが購入の決め手だったので気になってしまいました。すいません。

    • 購入者さま

      ご購入おめでとうございます!!!!!
      そして要町駅のご指摘もありがとうございます、記事修正しました!
      要町駅が使いやすい立地なのはいいですよね。

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