南池袋二丁目C地区|現地映像と計画概要【クリスティーヌ】

ハロー!高所恐怖症かもしれない(笑)クリスティーヌです。

今回は「スムラボで取り上げてほしい物件」の読者の方からのリクエスト内容に基づいて、「南池袋二丁目C地区」を取り上げます。コメントありがとうございました!

現地で撮った映像、ぜひ!ご覧ください。・・・といいますのも、この撮影、ガクガク、ブルブル震えながら行ったんです。

誰もいない展望テラスで1人、風に吹かれ、「怖くて腹這い」になりかけたところ、見知らぬご夫婦が向こうから近づいてきて慌てて立ち上がった、「もしかして私、高所恐怖症だった?」っていうクリスティーヌによる撮影です!(笑)



お便り(リクエスト)のお返事

改めまして、こんにちは(笑)クリスティーヌです。上空からの映像、楽しんでいただけましたでしょうか。

さて。前回の記事で「ブリリアタワー 池袋West」を取り上げました。

ブリリアタワー池袋 West|現地映像と周辺価格【クリスティーヌ】



読者の方からスムラボ宛にリクエストをいただいた際に、具体的には物件名までは書いていませんでしたが、文脈から「南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業」との比較が趣旨であると読み取れましたので、

  • ブリリアタワー 池袋 West」の資産性について
  • 反対側の東口方面に位置する「南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業」と、「ブリリアタワー 池袋 West」の比較ついて
お答えできればと思います。

といっても、これについては前回(昨日)の記事の冒頭でもお伝えしたようにマンションマニアさんのスムログの記事をお読みいただければと思いますし、マンションマニアさんが多角的な視点から分析されているとは思いますが、せっかくお便りいただきましたので、あえてクリスティーヌの考えをお伝えさせていただき、その内容を資料等で検証できたらと思います。

「ブリリアタワー 池袋 West」と「南池袋二丁目C地区」には、「点」と「面」の違いがあると考えています。

点:そこに一棟だけ、素敵なタワーマンションが建つ状態

面:街区として丸ごと開発される立地に建つタワーマンションがいくつも建つ状態

この2つを比べれば、資産性には差があることは明白です。

たまに取り沙汰されることもある、「近所にたくさんいいマンションが建ってしまうが、そのことにより、自分のうちの資産性が低くなってしまわないか」という話題にも通じることですが、

「近所に新築マンションがどんどん建つ街の方がいい。なぜなら、新築マンション価格が上昇すればするほど、周辺の中古マンションの価格を押し上げる要因となるから」

ということになります。

ただし、この「点」と「面」の違いは「原則論」です。

原則的には「点」としてそこだけ素晴らしく作られたマンションより、面としての広がりがあり、その面の中にあるマンションの方が、価値があります。

なので、区役所があり、後述しますが「東京のしゃれた街並みづくり推進条例」で指定され、街区という概念で開発されるエリアの一部である「南池袋二丁目C地区」の資産性は、池袋ではテッパンです。

ただ、だとすると「ブリリアタワー 池袋 West」は要町駅に近いので価値があまりないのか、というと、まったくそんなことはありません。その考えを後押しするのが、豊島区が推進する、池袋駅を中心に「東口側と西口側を一つの大きな塊としての一大注目エリア」として開発しようという計画です。

具体的には、以下のマップをご覧ください。

内閣府 地方創生推進事務局HPより引用地図に追記


また、下のマップは「南池袋C地区」の計画資料の一つ「計画地周辺の⽂化資源」ですが、文化圏としても、「ブリリアタワー池袋West」は広く池袋駅を中心とした文化資源の恩恵を受けられる位置にあります。

内閣府 地方創生推進事務局HPより引用

したがって、マクロの視点で池袋駅周辺を見れば、実需としての「ブリリアタワー 池袋 West」に人気が出ることは予測できます。さらに、マルイの跡地の開発も含めて、池袋西口が今後変化していけば、池袋西口を生活圏とする「ブリリアタワー 池袋 West」は、資産性が担保されると考えられます。

さらに付け加えれば、タワマンが多く建つところに住むことを嫌う人も一定数いるわけで、将来、中古として売り出す時に困るようなマイナス要素が、見当たらないんです。(要町を考えれば駅近、丸ノ内線池袋駅も徒歩5分、池袋西口開発、そして眺望、タワマンとして良い設備を備えていることなど。)

以上です。

不動産の購入時には、やもすると細かいところに目が行きがちです。私自身も「あっちにある近隣のマンションの方が、こっちのマンションよりいいかも」と、ミクロ的な思考状態に陥ってしまって、決めなければいけない時に決めることができなかったことがあります。その結果、ミクロの視点で、「ここよりもあそこが良い」と、気になっていたマンションを買い控えてしまいましたが、そのマンションは、マクロの視点では、そのエリアそのもの、つまり東京全体で見た時にエリアの評価が高く、後々、買い逃したマンションの中古価格がアップしていることを目の当たりにして、深く反省したことがありました。

そんな経験もあり、ミクロの視点も大事ですが、マクロの視点を忘れないようにしよう、と常々、自分に言い聞かせています。

・・・ちょっと長くなりました。上に記したように、池袋全体の振興計画も今後進むことなどを、参考にしていただければ幸いです。

・・・と、お便りのお返事だけで終わるのもアレなので「南池袋二丁目C地区」をご一緒に整理しながら見てまいりましょう

南池袋二丁目C地区 計画

2つのタワーマンションが建つ計画です。下は「イメージパース」です。左が北棟、右が南棟です。

一番左に、白くうっすらと描いてあるのはA地区として既に建設済みの区役所庁舎と「ブリリアタワー池袋」が入った「としまエコミューゼタウン」です。

内閣府 地方創生推進事務局HPより引用(以下同)


(はじめに)本記事に記載の「南池袋二丁目C地区」の計画の概要及びCGイメージやマップ等は、すべて内閣府地方創生推進事務局HPに公表されている資料より引用しました。細部まで細かく描かれたものもありますが、イメージとして公表されているものであることをご理解ください。

南池袋二丁目C地区 概要

  •  スケジュール(予定)
    • 着工 令和4年度
    • 竣工 令和7年度
  •  場所
    • 計画地 東京都豊島区南池袋二丁目地内
  • 面積
    • 地区整備計画の面積 約1.7ha
  • 建築敷地面積
      • 北棟 約8,800㎡
      • 北棟 約6,300㎡
  • 建物
    • 北棟 地上52階/地下2階
    • 南棟 地上47階/地下2階
  • 高さ
    • 北棟 190m
    • 南棟 185m
  • 主要用途
    • 北棟 住宅、店舗、事務所、駐車場等
    • 南棟 住宅、店舗、子育て支援施設、駐車場等
  • 駐車台数
    • 北棟 約350台
    • 南棟 約200台
マンションの物件概要が出るのは当分先のため、駅からの徒歩表示はありません。参考のため、道を挟んで向かい側にある「ブリリアタワー池袋」の、駅からの徒歩分数を記しておきます。
  • 交通(ブリリアタワー池袋)
    • 東京メトロ有楽町線「東池袋」駅 徒歩1分
    • JR山手線・JR埼京線・JR成田エクスプレス・JR湘南新宿ライン・西武池袋線・東京メトロ丸ノ内線・東京メトロ有楽町線・東京メトロ副都心線「池袋」駅 徒歩8分
    • 東武東上線「池袋」駅 徒歩9分

立地

豊島区庁舎、東池袋駅、都電雑司ヶ谷駅に囲まれた一角です。


現地上空からの写真

北街区です。

クリスティーヌが足ガクブルで撮影した一枚です。東池袋駅がすぐそこにあります。首都高速5号池袋線が見えます。その下を走っているのが、東京都道 435号音羽池袋線です。


南街区です。


南街区をアップで撮影しました!

南街区の向こうに広がる緑は、都立霊園である「雑司ヶ谷霊園」の緑です。たくさん光合成してくれています!


左から「アウルタワー」「エアライズタワー」「プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ」です。


景色はサイコーです!特に夕暮れ時。

ツインタワーの配置

北街区と南街区に建つ、2棟のタワーマンションの配置です。


下の北棟・南棟の断面イメージは、上の「赤線」を見るイメージです。(区役所の側から見るイメージです。)

 



より東池袋駅に近い北棟の方に公共施設が入ることは決定しているようです。

具体的な内容はこれからなので、以下はC地区の計画として公表されている「イメージ」です。

C地区に導入が求められる機能
  • ⾼質な居住機能の導⼊
  • 区庁舎と連携した公共施設(保健所)の導⼊
    • 隣接する区庁舎と連携し、池袋の外国人居住者まで含めた多様な人材への行政サービスや生活環境のベースを提供
  • 災害時に備えた防災機能の導⼊
    • 帰宅困難者一時滞在施設を整備
    • 建築物には災害を想定した物資の備蓄倉庫を整備
    • 建築物に非常用発電装置を設置
  • 商業・交流機能導⼊
  • ⽣活⽀援機能の導⼊
    • 子育て支援施設
      • 認可保育所(例です)
    • 高齢者支援施設
      • 介護予防センター、訪問看護ステーション等(例です)
  • 地域冷暖房システムの導入
  • 建物と道路との間に空間を確保することで街並みをそろえる「壁面境界線制限」の指定
    • 建物の壁や柱、高さ2mを超える門や塀は原則として壁面線を越えて建築することができなくなり、緑豊かでゆとりのある歩行者空間を確保

周辺建物との高さ比較

北棟の189メートルは、区役所の入った「としまエコミューゼタウン」すなわち「ブリリアタワー池袋」と「アウルタワー」と同じ高さとなります。南棟は、わずか5メートルほど低く、185メートルです。


北棟、南棟のイメージ

人々が広場に集い、二棟の間の通路を通り抜けていく・・・そんな軽やかな人の流れがイメージできます。

2つの棟の間には通路が設けられ、ちょっとした広場が作られます。

まちの顔となる地区広場

これは上の図の一番左に描かれた「地区広場1」、すなわち、東池袋駅に一番近いにところの地上部分のイメージです。

環状5-1号線北側からみたイメージ

環状5の1号線について

ここからは「環状5の1号線」という記述がたくさん出てきます。そこでこの道路について確認しておきますと、こちらのマップで記載されている、 A地区、B地区のふたつとC地区の間にある通りが「環状5の1号線」です。

「基板配置方針図」南池袋二丁目C地区まちづくり協議会


現状では、工事中です。

「環状5の1号線」の位置はこちらです。左に見えるのが、区役所庁舎と「ブリリアタワー池袋」です。


道路は現在工事中です。


区役所庁舎が左手に見えます。右手が「北街区」予定地です。


上から見た「環状5の1号線」です。

北側広場と環状5の1号線沿道のイメージ

では、この「環状5の1号線」の沿道の様子を見ていきましょう。

この角は北西の角で、ここが「C地区」の顔となるとされている場所です。

環状5-1号線沿道のイメージ

街路樹と壁面緑化でグリーン効果を狙っています。


この道路は、今はこのような状態ですが、開発後の将来、豊島区のコミュニティバス「IKEBUS」がここを行き来すると考えると、ワクワクしますね。電気で動く「電気バス」です。


この写真はちょうど北棟ができる手前で撮影しました。赤いふくろうが、てっぺんに乗っかっている!


タイヤが片側5輪あるのが可愛いです!

地下鉄連絡広場のイメージ

現在の地下連絡通路のイメージ

区役所庁舎と「ブリリアタワー池袋」が入るとしまエコミューゼタウンが、下のようなイメージで東池袋駅とつながっています。

東京建物HPより引用

C地区の計画イメージ

「赤い丸」で囲まれた部分に注目ください。地下で「C地区」につながる動線は、以下の図のように計画されています。「計画地周辺の歩⾏者ネットワーク」のマップ上に示された「紫色」の矢印が、地下の動線になります。


 

地下広場のイメージ

敷地内通路と広場のイメージ

北街区、南街区がそれぞれ別々に存在している感じではなく、2つの棟のつながりは非常にスムーズであるように見受けられます。このCGイラストは、敷地の東側から、向こう側にA地区である区役所と「ブリリアタワー池袋」の方角を向いて描かれたものです。


もう少し地上に降りた角度から見てみましょう。


場所は、下の平面図で確認できるように、北街区と南街区の間です。


南側の広場のイメージ

南街区にも広場があります。

補助81号沿道から見たイメージ

都道補助81号は南街区の南東側に現在整備中です。下のCGイメージは、南棟の南東角を見た様子です。低層階部分が出っ張っています。低層階部分は、「商業・交流機能」と「生活支援機能」を備えた場所になる予定です。

現地「建設計画のお知らせ」看板(北街区・南街区)

北街区の「建築計画のお知らせ」です。



南街区の「建築計画のお知らせ」です。


上位計画 街並み再生地区「南池袋二丁目地区」について

ここまで「南池袋C地区」について一緒に見ていきましたが、「南池袋二丁目」は東京都の「東京のしゃれた街並みづくり推進条例」等で推進されるまちづくりです。街並み再生地区「南池袋二丁目地区」として、 全部で約5.3ヘクタールです。他にA地区は、B地区があります。

A地区

A地区は「ブリリアタワー池袋」が建てられているところです。「ブリリアタワー池袋」は2015年3月築、地下3階付49階建、432戸のマンションです。


A地区の開発段階では、このような計画でした。

B地区

下の場所で、開発はこれからです。つまり、A、B、Cと、A地区を起点として時計と反対回りの順番で置かれていることがあると思います。

豊島区HPより引用


「東京のしゃれた街並みづくり推進条例」では、「街区再編まちづくり制度」などを通じてエリア全体の再開発を進めていくことができます。

周辺地域との賑わい・交流の連携

A地区B地区と、C地区の間にあるこの通りが、「賑わい・交流ストリートの形成」を目的としているだけではなく、池袋駅東口に向かうグリーン大通り、そしてその反対側に向かう日出通りへと、人の流れが向かうように「賑わいの輪」が作られることが求められています。



週末、ちょうど上のマップに示されている「C地区」と池袋駅東口の間のグリーン大通りでは、まさに「賑わいの輪」が演出されていました。

こんな様子です!



「まちなかリビング」というコンセプトのもとに、道路をリビングにしてしまうというアイデア、いいですね! 特に家が狭い都心では、嬉しいです!


池袋にも、すがすがしい風が吹いているようです。

C地区 現在の様子

南街区は、雑司ヶ谷霊園のすぐそばです。


この踏切を渡ると、雑司ヶ谷霊園があります。


C地区完成の暁には、都電雑司ヶ谷駅も、すぐ近くになります。


雑司ヶ谷霊園、上空からです!


現地の方々の協力なしでは、再開発は成し遂げられないことを、このような看板で実感します。

クリスティーヌの見学メシ

都会の真ん中で、お外でブランチ。


ソーセージは外で焼いていました!


きれいに手入れされた芝生の上で、リラックスできる時間を過ごせる南池袋公園は、「南池袋二丁目C地区」からも歩いてすぐです。


夜なんか、とっても素敵。特に、今の季節。


公園に、こんなカフェ(カジュアルレストラン)があれば、最強であること間違いなし!


住所は「南池袋公園内」です!かっこいい!

南池袋公園の場所はこちらです。



ラシーヌ ファーム トゥー パーク HP

まとめ。クリスティーヌの意見

「南池袋二丁目C地区」については計画の詳細が8月に発表されていることから、その概要を、現地写真と共に整理してお伝えしました。

街区という言葉が「南池袋二丁目C地区」には使われています。北棟のある「北街区」と南棟のある「南街区」です。

最近、「街区」という言葉を耳にする機会が増えました。

港区で進行中の「虎ノ門麻布プロジェクト」でも「街区」ごとに建設が進められています。

東京都都市整備局では「街区再編まちづくり制度」を活用して、都心近くに立地しているのに土地の有効活用がされていない市街地や、災害の危険度が高い木造住宅の密集地域や、街並みへの配慮が足りない市街地が、道が細かったり、敷地が細かかったり、権利関係が複雑だったりする場所を再開発できるスキームを後押ししています。その際は、まず「街区」として全体の方向性を決めて、街区ごとに再編していく、という考え方です。

「南池袋二丁目地区」に並んで、「新宿六丁目西北地区」「武蔵小山賑わい軸地区」「ひばりヶ丘駅北口地区」等々、周辺のマンションにプラスの影響を及ぼす効果がある場所が目白押しです。

今回は、資料と現地写真が中心の記事になりましたが、池袋の街のあちこちで、「街をよくしよう」という意識を感じるようなポスターや、イベントが開催されていて、好感が持てました! こんな街に住めるなんて、素敵です!

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ブリリアタワー池袋 West|現地映像と周辺価格【クリスティーヌ】



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東京生まれ、東京育ち、たまに海外。趣味は料理。保有不動産は、マンションや戸建のほか、賃貸用の店舗が1軒、駐車場が1箇所。一部友人や夫からは呆れ気味に「不動産屋さん」と呼ばれています(笑)。

2 件のコメント

  • ご近所さん より:

    C地区を待ち望み、いつも区役所に上ったり、サンシャインに上ったり、周辺を歩いているご近所としては本当に楽しい記事でした。
    個人的にお勧めは現地南側の坂の手前で夜景を見る事です。
    これをタワーマンションから見るとまさに100万ドルの夜景だろうな、といつも妄想してC地区を待ち望んでいます!
    南街区の南側がいくらぐらいするか想像しながら貯金通帳を眺める毎日です(苦笑)

    • クリスティーヌ [首都圏] より:

      ご近所さん様、こんにちは! クリスティーヌです。コメントありがとうございます!

      現地南側の坂の手前で「夜景」を見る!さすがご近所さんです。

      C地区の検討に役立つスポットを教えていただき、ありがとうございます。また、ご近所の方から、「本当に楽しい記事でした」と言っていただけたことは、励みになります。サンシャイン、いつか登ってみますね!

      お気軽に、またいつでもコメントお待ちしています♪

      クリスティーヌ

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