ピアース渋谷の「私の印象」→再開発隣接の隠れ家的物件?(っていうと格好良く聞こえすぎ(笑))【けろけろ准将】

ピアース渋谷の「私の印象」です!

所在地:東京都渋谷区桜丘町96-8,-10,-11,-12(地番)
交通: JR山手線・埼京線、東京メトロ銀座線「渋谷」駅徒歩7分、東急東横線「代官山」駅徒歩12分
総戸数: 67戸(他に管理員室1戸、店舗)
完成予定日 2022年11月下旬
引渡予定日 2022年12月下旬
構造・規模: 鉄筋コンクリート造 15階建(建築基準法上地上14階、地下1階建)


(物件HP上の現地案内図が、常に2つ(近くと、広域と)セット掲載されてて、代官山や恵比寿も生活圏ですよ、ってアピールしたい気持ち満載ですね~)

渋谷は、現在、あちこち工事中で、再開発真っ盛りの街です。
桜丘口再開発の住居棟を狙っていましたが、なかなか進捗しない中、不動産価格全般が上がりすぎて、とても手の届かない価格だろうなあ、あるいはそもそも「アンダー販売」?と悟り・・・

それでも「ごちゃごちゃ落ち着かない街 渋谷」(by けろけろ准将)から「おちついた大人も楽しめる街 渋谷」に生まれ変わるのでは(すでに進捗しつつある)と、変わりつつある渋谷を無視できず、こちらを見に来ました!

パークコート渋谷 ザ タワーとかも考えたのですが、駅からやや遠いこと(徒歩8分、遠いと思ってたけど、現状は本物件とほぼ同じくらい)と、定借であることに抵抗感があり、躊躇しているうちに検討できる部屋がなくなって出遅れました。
(なんだかんだ、渋谷再開発にあやかりたかったんだね、自分)

◆立地は、微妙な駅距離を克服できる良さがある!再開発の恩恵を存分に受けられる+おしゃれな代官山徒歩圏
本物件は、現在、渋谷駅から、ごちゃごちゃしてアップダウンもある道を歩いて7-8分かかります。
が、2023年(予定)に、桜丘口再開発(山手線で、品川方面から新宿方面に向かうと左手に見えるアレ!)が完成すると、その中を通って物件から徒歩1-2分くらいのところに出ることができる上に、より近いところに改札もできる予定があるとのこと。

桜丘口の再開発は、全容はわかりませんが、駅から、家まで徒歩1-2分のところまで、デッキでつながるだけでも大いに魅力!
渋谷の先行する再開発を見ても、周囲に魅力ある個人店が散在するエリアであることからも、魅力的なお店が入らないわけがない!!きっと「日本初!」とかのお店がいっぱい入るのでしょうね~

駅距離が多少あることを勘案しても、まだ魅力がある立地です。

さらに、代官山にも遠くない(徒歩12分)ので、そちらを楽しめる良さが出てくる立地です。
代官山は、私としては東京で一番の雰囲気のよい街並みと思う。
エジプト大使館とデンマーク大使館のあたり、緑多くて、歩いてて気持ちよいし、蔦屋書店とか、低層のおしゃれなモールが複数あって魅力的。
裏路地にも、ここしかないような店が散見されて、楽しそう。
自分にとっては交通利便性が微妙なので、今まで眼中になかったけど、良いわー。
じゃ、代官山に住めば、っていっても、タイミングよく物件もないしね。

それだけでなく、代官山エリアってば、頑張れば恵比寿にも歩けるので、おしゃれな店だけでなく、チェーン店などの日常使いの飲食店やスーパーもきっちりあって、落ち着きと利便性がが併存する良いところだなと。

・・・本物件、山手線の外にはなるなあ・・・。あと、羽田新航路の影響はありそう(真上?)。

◆再開発の裏の落ち着いた場所。生活感が感じられ、眺望も抜けてきそう
現地は、桜丘口再開発エリアを出てすぐのところはごちゃごちゃした雑居ビルや飲食店があって、ややがっかりするのですが、数十メートル進み、本物件のほうに道を曲がると落ち着いています。

↓ 本物件北側への道

敷地の北側は低めでキレイなオフィスビル(写真左手)、南側はそこからワンフロア分下がります。

↓ 建設地を北側から見下ろしたもの。物件裏口になる(駐輪所経由)。この高さが物件の2階(ってことは、2階でもそこそこ眺望あり!)


南側の対面こそ低めの商業施設が並ぶものの、そこから入れば落ち着いた住宅地で、地目が異なり、高いビルは建たないようです。傾斜地である分、南側は眺望を得やすそう。

↓ 建設地を南側から見上げたもの。正面玄関側。


西・東は雑居ビルに挟まれていますが、そちらには小窓しかなく、間口は北か南。どちら方向の部屋を買っても、嫌な圧迫感はなさそうです。

北側は低めのオフィスビルではあるものの、敷地の北半分は駐車場になるので、十分に離隔は取れています。

玄関前の道沿いには、マルエツプチや、個人店レストラン、郵便局など、日常使いしやすいお店が並んでいます。

↓ 物件前の道。写真右手が建設地。道の左側奥にマルエツプチがある。

◆建物は、最上階と最下階を除き、ワンフロア27.66㎡~45.26㎡の5世帯。(センスはともかく)エリアでは目立ちそうな建物

敷地はそこそこの広さがありますが、北半分弱は駐車場と物件への通路となっていて、建物は敷地の半分強くらいに建っています。

最上階と最下階を除き、基本は27.66㎡~45.26㎡の5世帯、内廊下の小ぶりな建物(ペンシルと言ってよいのかな、こういうの)。

とはいえ周囲では目立つ存在になりそう。
こだわった結果の建物デザインのようでしたが、センスが良いといえるのかは微妙・・・好み・感じ方は個人差ありますし、実際の質感とか出来てみないと何とも言えないですね。
とはいえ、周囲には特段個性のない、古めで低層なマンションや雑居ビルが多いので、完成すればひときわ目立つことでしょう。

桜が丘の再開発の恩恵を存分に受けられる、こぎれいなプチマンション、といえば聞こえ良すぎでしょうか??

◆仕様は、物件の規模や性質の割には悪くはないかな?
最上階以外、各戸27.66平米~45.26平米なので、単身あるいはディンクス向けの物件ですね。
そのような物件としては、仕様は悪くないといえるのでしょうね。

基本天井高2.55m(2階から5階)あるし、下がり天井(2.25m)は、最近の物件としてはそんなにえげつない入り方ではない。

ただ、窓高2mが、かなり低く感じました。数値的にはこんなものなのかもしれませんが、それ以上に低く感じ、背の高い人だと頭あたるのではと(まあ2mあるので、実際は大丈夫なのでしょう)。

三種換気、エアコン設置なく、ディスポーザーなく、当然各階ゴミ出しもないものの、内装や基本設備は、最近見てきた他の物件と比較して、極端に劣るという印象ではない。
落ち着いて考えると、この広さとしては、かなり良い部類では?
水栓や、トイレの仕様、シーザーストーンのカウンターなど。

ざっくりイメージとしては、プラウド新虎通りから、ディスポーザーを取って、より小規模な単身・ディンクス向けにした感じ?
廊下の板張りの壁や、洗面台のキャビネット下モザイクタイルなど、他物件では有償になるようなものがついているのが個性的でした。
ディアナコート相当の仕様とのことです。

価格も管理費等も未定でしたが、感触としては坪600-650万円くらいになるのかなと・・・(全くの推測)
このエリアの将来性、利便性、築浅の類似物件がごく近くにはないことを考えると、規模感や専有部の広さに納得できる方は、買っておいてもよい・・・のかもな??との印象でした(いつもながら微妙な感想で、すみません)。

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けろけろ准将です!約15年前、事前調査ほぼゼロで都内自己居住マンションを契約、「このマンションで良かったかなあ・・」と引渡し前に悶々と悩み(手遅れ!)、マンション情報収集が趣味になってしまいました。 その時購入したマンションは大大満足、大成功でしたが、もはやマニアになってしまったので、日々情報収集を続ける人生に!

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