【関東遠征】「プラウドタワー川口クロス」待望の東向き高層階の販売!予想通りの10%程度の値上げ・・・それでもオススメ! PART④「すごろく」


待ちに待ったプラウドタワー川口クロスの東向きです。

前回第2期の西向き・南向きの低層階販売を経て、今回の第3期は待望の東向き!
更には高層階の販売ということで先週末に話を伺いましたので価格を中心に考察していきます。

〜過去の記事も併せてご確認ください〜

第一弾:川口の周辺環境などをまとめた記事(https://www.sumu-lab.com/archives/16963/
第二弾:1期予定価格と共用部・専有部の仕様等の記事(https://www.sumu-lab.com/archives/19097/
第三弾:2期(低層階西向き・南向き)の価格と総評(https://www.sumu-lab.com/archives/42689/
第四弾(今回):3期(高層階東向き)の値上げ考察

プラウドタワー川口クロス

出典:プラウドタワー川口クロス

物件概要

  • 名称:プラウドタワー川口クロス
  • 所在地:埼玉県川口市栄町三丁目601番(地番)
  • 交通:JR京浜東北線 「川口」駅 徒歩3分
    ※敷地入口まで徒歩3分(メインエントランスは徒歩4分/約320m)
  • 総戸数:465戸 (募集対象外住戸55戸含む)
  • 規模: 地上28階 地下2階建て
  • 入居予定:2023年6月上旬(予定)
  • 売主:野村不動産株式会社
  • 施工:前田建設工業・埼和興産共同企業体
  • 掲示板:プラウドタワー川口クロス

総評

『高層階西向きと比較すると約10%強の坪30〜40万円の値上げであるが、眺望抜ける高層階としては引き続きオススメ!今後の低層階はかなり圧迫感があり狙うなら今回の高層階!』

※今回販売対象住戸は東向きの20階〜24階の高層階のみ※

いや〜、ツライ・・・

プラウドタワー川口クロスの1回目の記事の時から割安感があるため今後値上げすると予想する・・・
と言ったものの第二期の西向き・南向き低層階までは価格据え置きでした。

前回の3回目の記事の時に『東向きを検討中の方は『今後も据え置き』とは安易に思わず『値上げしても東向きを購入する覚悟』と思って待っていた方がベター』とコメントしましたが、まさか3LDKが800万円前後値上げするとは・・・

ザックリ比較ですが、
  • (1期)西向き20階 70.24㎡:6,900万円(324万円)
  • (2期)西向き8階 70.24㎡:6,618万円(311万円)
  • (今回)東向き20階相当70.48㎡:7,750万円(363万円)
西向き高層階より+800万円、西向き低層階より+1,100万円程度の値上げです。

ただ、1期で1番単価が高かった南東角のMタイプと北東角のTタイプは単価は似ていますので広い角部屋狙いの方からすると大きな単価UPはしていないとポジティブに捉えることも可能です。
もちろん、北東角と南西角だと日照的な人気度は南がある方が単価は高い傾向ですが、南の眺望がタワマンがあり抜けないことを考えると今回の狙い目は北東角Tタイプかもしれません。
(それでも北西角と比べるとかなり高くなっているんですよね、、個人的には1期の北西角Aタイプが1番お得だったと思います。)

西向き高層階と今回の東向き高層階の正式価格前の提示価格は以下の通りです。
青枠は1期西向き高層階、赤枠が今回の3期東向き高層階です。

プラウドタワー川口クロス

プラウドタワー川口クロス価格表


かなり値上がりしたので前回と同じようなオススメは正直できないのは事実ですが、東向きの中層階以上は眺望が抜けるため今回の高層階は抜群の景色です。

また、不動産市況はこの半年で1,000万円程度値上がりしている物件も多く存在しますので、今回の800万円前後の値上げであればまだオススメはします。
(某勝どきのタワマンは低層階が高層階より値上げしても相変わらず人気な状態を見ると、今回の値上げはまだマシな方だと思えてきました)

前回の記事でも掲載したように、周辺の中古価格も高騰してきているので川口でマンションを探している方としては、新築・駅近大規模・商業新設一体開発のタワーマンションということを加味すると周辺中古よりも本物件の東向き高層階をオススメしたいです。

〜周辺中古価格〜
  • プラウドタワー川口(西口)」:平均坪単価:340万円
  • 「ザ・パークハウス川口本町」:現在の売り出し中古価格:340万円
  • 「シティハウス川口ステーションコート」:平均坪単価:304万円
なお、西向き低層階は一部余っている住戸があり(数は不明)7月から販売予定とのことです。
それらは値上げをしない方向のようでですが、先着順にするのか再登録にするのかは未定です。
先着順であれ再登録で抽選であれ値上げしていない西向き低層階を狙うのもオススメします。

1番危険なのは東向きの低層階の販売まで待つことです。
東向きの12階以下はレーベン川口やリビオ川口が至近距離で目の前になるため、眺望や日照も期待できませんしプライバシー的にもキツイところがあります。

更には西向き低層より安くなる保証はなく、高層階東向きと同じように値上げはしてくるかと思いますので本物件を購入するなら【据え置き価格の西向き低層階】or【値上げはしたが東向き高層階】で検討するのがハッピーだと思います!

眺望

東向き高層階の眺望イメージをGoogleEarthを使ってシミュレーションしてみました。

奥にタワマンが見えますが基本的に遮るものはないため眺望としては西向き高層階同様に満足するかと思います。

グーグルアース参照


なお、東向きの低層階のイメージです。
かなり近い距離に2つのマンションが隣接しているため、低層階派の方でも結構悩むと思います。
モデルルームで眺望シミュレーションを見ましたが、GoogleEarth以上に鮮明な映像で隣接しているため圧迫感はかなりあります。
(低層でも南に近い東向きは圧迫感は少なくなります)

グーグルアース参照

まとめ

予定価格のため各階毎の価格は出ていない状態でしたが、値上げは非常に残念です・・・

ですが、待っててもここから数年は下がることは考えにくいので買うなら今回のタイミングで購入することをオススメします。
前回よりオススメ度は落ちたものの周辺のチャレンジ価格の中古を購入するなら素直に本物件の高層階東向きを購入した方が資産性も高いのは間違いありません。

最近開始した有料・無料相談においても『新築価格が来年には下がるかもしれないので購入して良いのでしょうか?』といただくケースが数件ありますが、私自身、本業において大規模再開発プロジェクトなどに参画している身からすると、不動産価格は下がる所かまだ高くなると考えています。。
  • 土地取得代の高騰 → 数年後のマンション販売価格に影響
  • 資材費の高騰
  • ウクライナ危機
  • 人件費高騰(そもそもマンション事業ではない行政等の大型事業に大量に人のリソースが使われています)
  • etc・・・
今購入検討している方は今ある新築・中古から購入検討をした方がハッピーですし、高い高いと言われつつも昨年購入した方は既に含み益が出ているケースも多いかと思います。
いつ来るかわからない値下げを途方に待つよりは、早く購入して1年でも早くローンの残債を減らした方が効率的だと考えています。

来週からプラウドタワー川口クロスの階数毎の価格が発表される予定で、その後7月上旬に申込となります。
気になる方はぜひお早めにぜひお早めに資料請求&モデルルーム訪問をしてください。

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◾︎大阪市内を中心とした新築物件情報をブログでまとめていきます。
◾︎マンション経験値(2022年4月時点)
-購入3軒(いずれも新築)
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-賃貸1軒
2022年内に追加1軒新築マンション購入予定。 ◾︎全国転勤の会社員のため、半住半投(転勤時に売りやすい貸しやすい)が物件選びの目線です。
◾︎物件探しのアドバイス等を行っておりますので、お気軽にご相談ください。

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