【関東遠征】「プラウドタワー川口クロス」2期の価格は!?72㎡3LDK6,500万円以下からのスタート 引き続きオススメ! PART③「関西マンションすごろく」


先日ふらっと東京に行く予定があったため、1期を見逃して密かに後悔していたプラウドタワー川口クロスのモデルルームに訪問してきましたので第三弾のレポートをお届けします。

1期の1番最初のモデルルーム訪問から半年ほどでマンションの価格は新築・中古ともに高くなったため、今回の2期販売が低層階中心と言えど、めちゃくちゃ欲しくなる価格帯でした。
売れ行きからしても人気物件なことは間違いないので、ぜひご覧ください。

2期の販売開始は4月末頃を予定しています。

〜過去の記事も併せてご確認ください〜

第一弾:川口の周辺環境などをまとめた記事(https://www.sumu-lab.com/archives/16963/
第二弾:1期予定価格と共用部・専有部の仕様等の記事(https://www.sumu-lab.com/archives/19097/
第三弾【今回】:2期(低層階西向き・南向き)の価格と総評

プラウドタワー川口クロス

出典:プラウドタワー川口クロス

物件概要

  • 名称:プラウドタワー川口クロス
  • 所在地:埼玉県川口市栄町三丁目601番(地番)
  • 交通:JR京浜東北線 「川口」駅 徒歩3分
    ※敷地入口まで徒歩3分(メインエントランスは徒歩4分/約320m)
  • 総戸数:465戸 (募集対象外住戸55戸含む)
  • 規模: 地上28階 地下2階建て
  • 入居予定:2023年3月下旬(予定)  ※1期購入者・1期先着順住戸購入者
  • 入居予定:2023年6月上旬(予定)  ※2期販売住戸購入者
  • 売主:野村不動産株式会社
  • 施工:前田建設工業・埼和興産共同企業体
  • 掲示板:プラウドタワー川口クロス
■一言コメント

今回販売される2期販売住戸を購入する場合は入居が3ヶ月程遅れることになりますので注意が必要です。

1期の先着順住戸も少々残っているので、その部屋は今購入しても2023年3月に鍵の引き渡しを受けることが可能になります(引っ越しの抽選もありますが)。
お子様の入園・入学等を予定している方は3月に引越しができるかどうかはかなり大きなポイントになります。

プラウドタワー川口クロス

出典:プラウドタワー川口クロス

総評

『1期の高層階の価格がお得すぎたが、低層階の価格(坪300万以下スタート)は非常に魅力的!』

今回2期は低層階の西向き、南向きの販売…価格は?

58㎡ 2LDK:5,848万円〜 (坪単価331万円〜)※先着順
72㎡ 3LDK:6,498万円〜 (坪単価294万円〜)

1期の高層階住戸と比べると眺望的には抜け感はない住戸が多くなっていますが、その分、坪300万を切る価格帯からの販売もあるため予算が少し届かなかった・・・
という方も再検討出来ると思っています。
また、広域で検討されている方にも刺さる価格帯だと感じます。

1期から値上げはしていないものの、この価格差なら1期の高層階の抜け感ある部屋の方がお得だったと正直思いますが、本物件は
「川口タワマンNo1の立地・ランドマーク性」
を購入すると思えば、低層階でも十分魅力的です。

マンションの真下にスーパーや商業施設をこれだけの規模で兼ね備えるタワーマンションは川口には本物件のみですし、ペデストリアンデッキを使えば駅まで信号無しの駅近立地
間違いなく生活満足度が高くなるマンションです。
(スーパーは駅前にもあるマルエツで確定

樹モールプラザ

名称は樹モールプラザになりました(出典:リリース文)

他物件を比較してオススメ出来るか?

この半年くらいでも徐々に新築・中古のマンションも値上がりしているため、今回の2期は逃さず検討していただきたいですし、オススメです!

新築タワマンだと、直近で見た
が想定よりだいぶ高く、相対的にプラウドタワー川口クロスがとても安く感じます

もちろんエリアは違いますが、川口の交通・商業利便性を考えると、広域で見てもやはりとても魅力的です。
(ザ・タワー十条のウェビナーを聞いて、妻は『プラウドタワー川口クロスっしょ!』と珍しく興奮していました・・・)

また、川口駅近の築浅中古の「プラウドタワー川口(西口)」、「ザ・パークハウス川口本町」、「シティハウス川口ステーションコート」は階数は違えど坪300万〜340万程の販売中のため、新築の商業施設複合型のタワマンがこの価格ならオススメ出来ます。

なお、今後販売される東向きについては値上げするかどうかは未定とのこと。
個人的には1期の販売でも倍率が4倍ほどいく住戸もあり販売のペースは概ね順調なので、東向きは恐らく値上げするかなと予想はしています。

すごろく期待値

すごろく期待値:80点

すごろく期待値とは

転勤や家族構成の変化などで自宅を売却して次の物件を購入する際に、購入価格より高く売れて(売却益)、次の物件の頭金などに活用できる可能性があるかを筆者独自で数値化したものです。
※関西マンションすごろく独自の考えのため、あくまで参考としてください。

2期 販売価格

(前回)1期の中層階の平均坪単価:330万円
(今回)2期の低層階 西向きの平均坪単価:315万円
(今回)2期の低層階 南向きの平均坪単価:323万円

2期の販売予定数は27戸(2023年6月引き渡し)。
1期の先着順住戸は13戸(2023年3月引き渡し)。

東向きの高層階27階プレミアム住戸の部屋が1つだけ先着順で余っていました。
プレミアムフロアは残り1戸のみのため、希少性的にはすぐに売れるとは思います。

西向き低層階の価格

場所柄2LDKより3LDKの方が1期での売れ行きは良かったようです。

2期販売住戸の最安値3LDKは西向きFプラン5階の72.85㎡ 6,498万円(坪単価294万円)。
眺望的には抜けない階層ですが、商業・交通利便性を考慮すると坪単価300万円未満、6,500万円以下は非常に魅力的です。

2期の販売は以下表の赤字の14階以下となりますが、西向きの3LDKはAタイプの角部屋を除くと全て7,000万円を下回っているので検討はしやすい価格帯です。
川口駅の築浅分譲マンションと同等価格で購入出来る水準なので、プラウドタワー川口クロスを選ぶ方が多くなりそうです。
  • 予算を可能な限り抑えたい方:Fプラン5階72.85㎡ 6,498万円
  • 予算は7,000万円以下で多少眺望も求めたい方:Dプラン14階73.30㎡ 6,928万円 (距離は一定離れていますが川口信用金庫の高さは抜けない)
  • 角部屋で眺望的にも抜けたい方:Aプラン11階77.63㎡ 7,648万円 (比較的高い建物がないため2期西向き販売住戸の中では1番抜け感があります)
赤は2期販売住戸、黒字は1期の先着順住戸です。

プラウドタワー川口クロス

プラウドタワー川口クロス

南向き低層階の価格

南向きは西向きより単価が少し高く304万円スタートです。

個人的には川口で4LDKを見かけることが少なかったし、間取りも非常に綺麗だったHタイプは好みでしたが、グロスの壁はあるように感じました。
川口のグロスの壁9,000万円はありそうですね(もちろん一定数は売れていますが)、本物件唯一の4LDK住戸は先着順に残らないと思っていましたが・・・
5階だと8,988万円でギリギリ9,000万円を下回りますが、確かにグロスはきつい感はあります。

Jタイプは今回の5・8・12階の残り3戸で完売。
Mタイプは今回の1戸と今後販売予定の4階の残り2戸で完売。

南向きは少し離れた場所にタワーマンションが2棟あり最上階でも抜けないのですが、Iタイプ16階は2期販売住戸では1番高層階のため、人気は出そうですね。

価格表を見てて思うことは、やはり全体的に売れ行きは良いです。

赤は2期販売住戸、黒字は1期の先着順住戸です。
※南西角と南東角の表記誤りを訂正しました(2022年4月24日)

プラウドタワー川口クロス

プラウドタワー川口クロス

建物の配置・向きの理解全体理解

今回のブログ記事から読まれる方もいらっしゃるかと思いますので、過去のブログ記事の再掲となりますがご了承ください。

まずはAタイプ〜Tタイプまでの配置イメージです。
南向きはタワマン2棟、東向きは1期・2期の販売対象外住戸、眺望は西向きが人気です。

プラウドタワー川口クロス

Google Earthに部屋タイプを当てはめたイメージ

西向き

低層階は向け感は異なりますのでモデルルームで確認していただきたいのですが、真ん中の川口信用金庫とそごう川口(閉店済)が高い建物になります。
※1期の高層階は抜ける住戸が多かったです。

プラウドタワー川口クロス

西向き 配置イメージ ※Google Earth参照

北向き

全体的に高い建物はないですし、距離が離れていますので低層階でも比較的安心感のある眺望です。

プラウドタワー川口クロス

北向き配置イメージ ※Google Earth参照

南向き

大きなタワマン2棟があるため眺望は抜けませんが、距離は離れているため日当たりはそこそこ良いとのこと。
南向き検討者はモデルルームで冬至も含めた日照シミュレーションはしていた方がベターです。

プラウドタワー川口クロス

南向き配置イメージ ※Google Earth参照

2期販売住戸 私が買うならこの部屋

前回の高層階と同じ間取りをチョイスしていますが、低層階になっているので価格は更に狙いやすいかと思います。

Aタイプ(北西)77.63平米 11階:7,648万円(坪325万円)

西向き住戸としては広さが広い分グロスは高くなりますが、全室ベランダ向きの住戸であり使いやすい間取りです。
子供が小さいうちは洋室3のウォールドアを開けてリビング約20畳の広い2LDKとして使うのも良さそうです。

角住戸であれば共用廊下側に部屋がないため、外廊下のデメリットである人の気配が気になる、眺望が何もない等が解消されますので、可能な限り角部屋選びたい所です。

 

プラウドタワー川口クロス

 

Aタイプ北向き眺望イメージ。
川口駅前は高い建物が多いですが、北側は高層ビルはないため11階レベルでも比較的眺望が抜けてきます。
洋室1と2、リビングが眺望的に抜けてきますので2期の中では1番眺望的に恵まれている住戸と言えます。
※眺望イメージはモデルルームで改めてご確認下さい。

プラウドタワー川口クロス

プラウドタワー川口クロス Google Earth参照


Aタイプ西向きの眺望イメージ。
背の高い川口信用金庫には直接被らない位置なのも眺望重視の方としては嬉しいタイプです。
川口そごうの跡地がどうなるかは現時点では不明ですが、位置的にも西向き真前ではないかと思いますので、そういった意味でもAタイプは間取り・眺望的には良いかと思います。

プラウドタワー川口クロス

プラウドタワー川口クロス Google Earth参照

Dタイプ(西)73.30平米 5階:6,538万円(坪294万円)

最安値は隣のFタイプですが、坪単価的にはDタイプと一緒です。

しかし、Dタイプは洗面室がリビングアウトなので、生活動線的にはリビングインのFタイプより良いと思ってチョイスしました。

ウォークインも2だけでなく廊下やリビング収納も含めると収納力は高いです。

眺望は期待できないので、安い価格で超便利な生活をとることを重視した選択ですが、最近はレースカーテンも視界を防ぐようなものもありますので、この価格で川口の商業一体型のタワマンに住めると思ったら良い選択と思います。
プラウドタワー川口クロス

比較対象となるマンション

中古

川口駅西口のプラウドタワー川口は結構高い価格での中古販売が多くても売れ行きは良さそうですね。
東口と比べると落ち着いた雰囲気の西口も人気ではありますが、平均坪価格はプラウドタワー川口クロスの方が少し安く、今回の2期の低層階を中心とした価格との比較であればむしろ新築のプラウドタワー川口クロスの方が安いですので、私なら商業複合型のプラウドタワー川口クロスを購入しますね。

ザ・パークハウス川口本町も売り出し物件はプラウドタワー川口クロスよりも高い価格帯です。
同じ東口で見るなら、それはもう・・・
  • 「プラウドタワー川口(西口)」:平均坪単価:340万円
  • 「ザ・パークハウス川口本町」:現在の売り出し中古価格:340万円
  • 「シティハウス川口ステーションコート」:平均坪単価:304万円

新築

川口駅の後発新築マンションで気になるのは

【三井不動産の川口本町 4 丁目タワマン】

川口駅東口から南に徒歩5分程度のところに2025年に完成する220戸のタワーマンションで、来年くらいにはHP公開→販売開始になるかなと思われます。
階数的には30階前後になるかと想定しています。

商業施設も隣接するようでこちらも期待の物件ですが、最近の新築マンション高すぎ問題を踏まえると、プラウドタワー川口クロスより高い可能性が十分考えられますので、あえて待つよりプラウドタワー川口クロスを購入した方がベターだと思います。
駅近利便性、商業施設利便性などもプラウドタワー川口クロスの方が優位です。

三井不動産 リリース

三井不動産の川口本町 4 丁目タワマン計画出典:三井不動産 リリース

まとめ

2期は1期から値上げなく販売されるため、1期に引き続きオススメです!

むしろ、ここ半年で新規販売開始したマンションが軒並み高いので、野村不動産が値上げせず2期を販売したことが奇跡だと思っています。

ただ、今後の東向きの価格帯はまだ未定ですが、東向きを検討中の方は『今後も据え置き』とは安易に思わず『値上げしても東向きを購入する覚悟』と思って待っていた方がベターかと思っています。

川口No1のタワーマンションであるプラウドタワー川口クロス、ここに住めば満足度の高い生活は間違いないので、『最近どこも値上げばかり』、『東京のマンションは高すぎて買えない!』と思っている方はぜひ川を渡って現地を見ていただきたいです。

4月下旬から2期の販売開始となりますので、ぜひお早めに資料請求&モデルルーム訪問をしてくださいね〜!

全力でオススメします!

〜資料請求はコチラから〜

プラウドタワー川口クロス

川口駅前のリリアパークで撮影した桜並木。
駅前にこれだけ広い公園があるのも川口駅の大きな魅力です。

プラウドタワー川口クロス

リリアパークの桜並木


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◾︎大阪市内を中心とした新築物件情報をブログでまとめていきます。
◾︎マンション経験値(2022年4月時点)
-購入3軒(いずれも新築)
-売却2軒
-賃貸1軒
2022年内に追加1軒新築マンション購入予定。 ◾︎全国転勤の会社員のため、半住半投(転勤時に売りやすい貸しやすい)が物件選びの目線です。
◾︎物件探しのアドバイス等を行っておりますので、お気軽にご相談ください。

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