前回に引き続きプラウドタワー川口クロスのレポート第二弾です。
今回は目安の予定価格が分かったため、価格と共にオススメの住戸をまとめていきます。
改めてになりますが、本物件は481戸の大規模&商業施設複合開発&駅近タワーで、鉄板中の鉄板物件です。
最寄りが川口駅の物件としては、後にも先にもここまでオススメ出来る物件はないと思います。
予定価格は確かに川口として過去最高値ではありましたが、それでも東京都内・同じ埼玉県の浦和などと比べると割安感がありますので、やはり人気が出ると思いますので、まだ資料請求などが終わっていない方は一期に間に合うようにスタートしていただきたいと思います。
出典：プラウドタワー川口クロス公式HP 商業施設複合マンションは興奮します
前回記事内容
- 川口は人気なの？
- 東京の主要都市までのアクセスはどうなの？
- 周辺環境はどうなの？
などを記載しておりますので、合わせてご覧ください。
※掲示板：プラウドタワー川口クロス
仕様
坪単価にしては総合的に良いため、住み替え検討の方でも満足するレベル感だと思います。専有部でいうと、キッチン天然御影石カウンター、洗濯機吊り戸棚、玄関電気錠は嬉しい設備。
エレベーターは居住階以外も停止するタイプですが、非接触エレベーター搭載など、コロナ対策もしっかりした設備で嬉しい機能です。
※マンション内のエレベーターで鍵の先端でボタンを押す人がたまにいますが、傷付くんですよね…
- 床暖房（リビングダイニング）
- キッチン天然御影石カウンター
- ディスポーザー
- 食洗機
- 洗濯機吊り戸棚（オプション対応のマンションが多い）
- バスルーム ラインLED照明（個人的にはダウンライト照明より好き）
- ローシルエットトイレ・手洗いカウンター
- 玄関電気錠（ラクセスキー）
- 非接触エレベーター
- エレベーター内プラズマクラスター「イオンフル」
- 各階24時間ゴミ置き場 など
共用施設
どれもシンプルですが、落ち着いた雰囲気で好印象です。リモートワークもまだまだ継続中の社会人の方も多いかと思いますが、4階のスタディルームや16階のライブラリー・ラウンジでも仕事が出来ると捗りそうです。
※残念ながらオンライン会議などをする個室スペースはなさそうです。
- ラウンジ（1階）
- マルチルーム（4階） ※ヨガとかする感じのイメージ
- パーティルーム・キッズルーム（4階）
- ゲストルーム（4階）
- シアタールーム（4階）
- スタディルーム（4階）
- ライブラリーラウンジ（16階） ※通常のタワマンだとスカイラウンジに相当するイメージ
共用施設イメージ
商業施設複合開発
マンション真下の商業施設イメージです。スーパーマーケット、2階、3階の施設には濡れずにアクセスできそうですが、1階の商業施設には一度外に出ないとアクセスできないかもしれませんが、それでも十分便利です。
- 1階：スーパーマーケット、他商業店舗（パース見る限りは1階だけでも10店舗くらいありそう）
- 2階：商業店舗、認可保育園
- 3階：医療モール
- ザ ・プライス（スーパーマーケットの他、100円均一、有料のキッズエリア等）
- スターバックス
- マクドナルド
- つけ麺屋
- たこ焼き屋
- 整体
- 古着屋（セカンドストリート的な店舗）
など
まだ、店舗は決まっておりませんがスターバックスが入れば私は毎日行くので、その分をランニングコストに含めて資金計画を作りたいと思います。
商業施設イメージ
目安予定価格
正式価格は10月以降となりますが目安価格が見えましたので、この価格帯をベースに間取りや凡その階数などを絞り始めて良いと思います。第1期の販売対象住戸
- 17階以上の中層階以上からの販売（一期では低層階は販売しない）
- 西向き・南向き・27階&28階のプレミアムフロアのみの販売（東向き・1LDKは販売しない）
本物件は一期での購入検討が良いか？
一期での購入検討をオススメします！本来は高層階より低層階が安いことが一般的ですが、今回は時期以降に低層階が販売開始しても安くなるかは未定とのことでした。
住友不動産は以前から一期が安く二期以降に値上げすることで有名(一部例外のマンション有り)ですが、最近は売れ行き次第で二期以降値上げするマンションも増えてきました。
また、一期の高層階の価格と二期以降に販売する低層階が同価格帯〜値上げするケースも見かけるようになりました。
ちなみに、同じ野村不動産のクロスシリーズのプラウドタワー亀戸クロスは販売途中からかなりの値上げをしているので、本物件も低層階であっても値上げの可能性も視野に入れた方が良いと考えています。
どうしても低層階が欲しいという方でなければ、17階以上で南以外は抜け感がある一期で購入した方が満足度は高いと思いますので、本物件が気になっているのであれば一期からの検討・購入をオススメします。
なお、想定していた価格よりは安かったですし、Twitterでも本物件の価格が東京都内や埼玉県浦和等と比較すると安いよね！と盛り上がり始めているので、17階以上の一期は結構人気が出ると思います。
前回記事での私の予想価格
〜前回記事の予想価格〜平均坪単価340万〜350万。
70平米6,000万後半スタートと予想。
タイプごとの目安予定価格
17階の目安価格の平均坪単価：約327万（南向き平均：335万：西向き平均：314万）
26階の目安価格の平均坪単価：約350万
（南向き平均：356万：西向き平均：342万）
前回記事で予定していた340万〜350万を17階の価格は下回ってきました。
※27階28階はプレミアム住戸で全て1億円以上だったので詳細価格は確認しておりません…
まだ目安価格で7,000万中盤・後半などと振れ幅はあるため、正確な価格は10月以降のモデルルームで案内されるかと思いますが、中層階の17階前後は坪330万と思っておけば大きなズレはないかと思います。
なお、西向きD/E/F、南のI/J/K/Lが目安価格は同じ価格帯で案内されましたが、実際はその中でも多少の価格差は出るかと思います。
|
方角 |
間取り |
タイプ |
平米数 |
目安価格 |
17階価格目安 |
17階坪単価 |
備考 |
|
西北角 |
3LDK |
A |
77.63 |
7,000万後半〜8,000万台 |
7,750 |
329 |
|
|
西 |
2LDK |
B |
56.99 |
– |
– | – |
未確認 |
|
2LDK |
C |
58.23 |
– |
– | – |
未確認 |
|
|
3LDK |
D |
73.30 |
6,000万後半〜7,000万中盤 |
6,750 |
304 |
||
|
3LDK |
E |
70.24 |
6,000万後半〜7,000万中盤 |
6,750 |
317 |
||
|
3LDK |
F |
72.85 |
6,000万後半〜7,000万中盤 |
6,750 |
306 |
||
|
1LDK |
G |
46.63 |
– |
– |
– |
一期対象外 |
|
|
南西角 |
4LDK |
H |
87.75 |
9,000万〜10,000万台 |
9,000 |
338 |
|
|
南 |
3LDK |
I |
75.89 |
7000万中盤〜7,000万後半 |
7,500 |
326 |
|
|
3LDK |
J |
72.41 |
7000万中盤〜7,000万後半 |
7,500 |
342 |
||
|
3LDK |
K |
72.41 |
7000万中盤〜7,000万後半 |
7,500 |
342 |
||
|
3LDK |
L |
75.89 |
7000万中盤〜7,000万後半 |
7,500 |
326 |
||
|
南東角 |
3LDK |
M |
78.82 |
8,000万台〜9,000万台 |
8,000 |
335 | |
|
東 |
3LDK |
N |
73.36 |
– |
– |
– |
一期対象外 |
|
2LDK |
O |
56.90 |
– |
– |
– |
一期対象外 |
|
|
3LDK |
P |
68.36 |
– |
– |
– |
一期対象外 |
|
|
3LDK |
Q |
70.48 |
– |
– |
– |
一期対象外 |
|
|
3LDK |
R |
68.80 |
– |
– |
– |
一期対象外 |
|
|
2LDK |
S |
55.34 |
– |
– |
– |
一期対象外 |
|
|
北東角 |
3LDK |
T |
78.75 |
– |
– |
– |
一期対象外 |
|
西 |
４LDK |
PA |
95.12 |
全て1億以上 |
– |
– |
個人的に予算合わずのため未記入 |
|
3LDK |
PB |
90.04 |
– |
– |
|||
|
４LDK |
PC |
95.58 |
– |
– |
|||
|
４LDK |
PD |
95.77 |
– |
– |
|||
|
４LDK |
PE |
92.96 |
– |
– |
|||
|
南 |
４LDK |
PF |
115.77 |
– |
– |
||
|
４LDK |
PG |
110.41 |
– |
– |
|||
|
４LDK |
PH |
110.41 |
– |
– |
|||
|
４LDK |
PI |
115.77 |
– |
– |
|||
|
東 |
４LDK |
PJ |
92.96 |
– |
– |
||
|
４LDK |
PK |
95.77 |
– |
– |
|||
|
４LDK |
PL |
95.58 |
– |
– |
|||
|
3LDK |
PM |
90.04 |
– |
– |
|||
|
４LDK |
PN |
107.00 |
– |
– |
タイプ毎の方角イメージ
全体方角イメージ
タイプ毎のザックリとした方角イメージです。赤枠は西向き1LDK、東向き住戸で一期の対象外となります。
H〜Mタイプの南向きは道路挟んでタワマンがありますが坪単価は西向きより高いです。
A〜Fタイプはそごう（閉店済み）がありますので、その高さを抜ければ眺望は良いです。
※そごうの跡地がどうなるかは調べても出てきませんでした。
川口駅の京浜東北線やリリアパークviewが西向きだと可能かと思いますので、個人的には一期なら坪単価も安い西向き選びます。
※詳細の眺望や日照は10月以降のモデルルームで確認をお願いします。
↓クリックすると拡大します（住戸毎の向きのイメージを掲載しています）。
出典：プラウドタワー川口クロス西向きイメージ
眺望的には本物件で一番抜け感がある向きです。単価的には南より割安感があり眺望・日照も問題ないため、私が購入するなら西向きです。
西向きの真ん中付近の住戸は川口信用銀行とそごう（閉店済み）がありますが、一期の17階以上であれば抜けると思います。
川口駅西口から徒歩2分くらいの場所に25階建てのマンション「リプレ」がありますが、かなりの距離があるため気にならないかと思います。
角部屋４LDKのHタイプの西向き部分は商業施設のキャスティがありますが、こちらも17階以上は眺望抜けそうです。
出典：Google Earthに筆者追記（西向き）
南向きイメージ
眺望的には最上階でも抜けづらい向きとなります。道路挟んで31階建て、23階建てのタワーマンションがあるため17階では抜けず、L・Mタイプ（下記図の左側住戸）は上層階でも眺望は厳しいかもしれません。
Google Earthが何時の時間帯かわかりませんが少し日陰になっている感もあるため、日照的にも厳しい可能性があるためモデルルームで詳細を確認したい所です。
出典：Google Earthに筆者追記（南向き）
北向きイメージ
角部屋のAとTタイプが影響する向きです。こちらも17階あれば板状マンションは抜けてくるかと思います。
低層階でも矢印の先の板状マンションまでは距離があるので安心感はありますが、北東のTタイプは東側がキツくなるかもしれません。
出典：Google Earthに筆者追記（北向き）
東向きイメージ
一期対象外の向きです。17階であれば目の前のマンションなどを抜けますが、低層階は結構近い距離に大きな建物があるため、中層階以上を狙いたい所です。
※眺望厳しい低層階でも二期以降値上げするのでしょうか・・・
出典：Google Earthに筆者追記（東向き）
一期で気になる間取り
私が買うならココ
Aタイプ（北西）77.63平米：7,750万円前後（17階想定）- 北も西も眺望は抜けてくる
- 各部屋がベランダに面して開放感のある間取り
- 洋室3がウォールドアで2LDKでも使うことが可能
- 価格帯も8,000万乗らない価格帯からスタート
他、一期で気になる住戸①
Dタイプ（西）73.30平米：6,750万円前後（17階想定）- 坪単価は恐らく一期で一番安い住戸
- 洗面室がリビングインになっていない
- 洋室の2室がリビングインになっていない
- 収納もウォークインクローゼット2つと十分
7,000万円の壁は恐らくあるのではないか・・・と思っていますので、抽選必須住戸です。
※10月16日更新：Fタイプと記載しておりましたがDタイプの誤りでした。大変失礼致しました。
他、一期で気になる住戸②
Hタイプ（南西）87.75平米：9,000万円前後（17階想定）前回記事の想定価格と同じ価格帯になりました。
プレミアムフロアを除く唯一の4LDKで個人的にも気になっていた住戸ですが、グロス的に厳しく検討外になりそうです…
- プレミアムフロアを除く唯一の４LD K
- 浴室サイズ1620（こちらもプレミアムフロアを除く唯一のサイズ）
- アイランドキッチン
- 各部屋、リビング一面が西向きで眺望は抜ける
- 間取りは無駄のない作りで4LDKとしては最高レベル
この価格帯(坪単価)を見るとやはりハルミフラッグは安く見えます。
周辺の中古マンション
- プラウドタワー川口
中古価格平均：324万円/坪
駅の西口となりますがこの価格帯だとプラウドタワー川口クロスは割高感ないです。
- レーベン川口グランアート
中古売り出し価格：370万/坪
2021年築で新しく本物件にも近い場所に位置する物件ですが中古価格が高いため、これなら本物件を購入したいです。 - イーストゲートタワー川口
中古価格平均：271万円/坪
本物件の南側に位置する31階のタワーマンション。築10年越えのため割安感はあります。
まとめ
大規模&駅近&商業施設複合開発という利便性的にも資産価値的にも鉄板中の鉄板物件。眺望が抜ける70平米3LDKが7,000万以下で購入出来るのは周辺中古相場からしても確実に人気が出ると思います。
川口駅の物件としては過去最高価格となることはほぼ確実ですが、それでも都内と比較すると坪330万（17階想定）はまだまだ割安のため非常にオススメできます。
なお、モデルルーム訪問までにはオンライン個別案内会などに参加する必要があるため、ぜひ早いタイミングで資料請求と見学会の予約をお願いお願いします。
↓資料請求はこちらから↓
プラウドタワー川口クロス
記事化の物件リクエストもお待ちしております！
※100％ではありませんが記事化していきます。
次回のブログもぜひご一読ください。
Twitterにもマンション情報、高層ビル等を投稿しています。ぜひフォローお願い致します！
すごろくTwitter
Fタイプで洗面所がリビングインしていないとご紹介している間取りですが、そちらはDタイプになります。Fタイプはリビングインの間取りです。
カワックス様
ご指摘ありがとうございます。
誤りを確認しましたので先程修正致しました。
感謝致します。
改めて・・・FタイプよりDタイプの方が私は好みです。
今後ともよろしくお願いいたします。