【相談返し】湯島のおすすめマンションは?【2LDK】

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さて、参りましょう!


ご相談者さま:さとうさま

湯島駅周辺でマンションを探しています。3人家族の一次取得で、予算は9000万円、間取りは2LDKを希望しています。新築か中古かは問いませんが、管理費や修繕積立金を考えると、50戸以上の規模があったほうが良いのではと感じます。現在湯島駅周辺の賃貸物件に住んでいる経験から、風俗街というイメージに反して、湯島駅の西側は商業・通勤・子供の教育に適したな穴場だと思います。

湯島では現在売り出し中の新築マンションがいくつかありますが、ディアナコート文京本郷台やグランリビオザレジデンスといった築浅中古の方が規模感・デザイン・スペック・立地が良いのではと感じます。また近所の人と話すと、湯島では良い立地に後発でいくつか新築マンションが控えていると聞き、それを待つべきかも悩んでいます。

マンションは初めての買い物で、エリアは絞れたのですが、どのマンションが良いのか分からない状況です。ブロガーの皆様でしたら、湯島周辺でどのマンションがオススメでしょうか?この近辺では台東区と文京区の間に大きな差があり、可能であれば文京区か千代田区が良いです。また、御茶ノ水駅に近い立地よりは、吉池や松坂屋を利用しやすい御徒町駅に近い立地が好きです。ご教授いただけると幸いです。

(※編集部追記:[掲示板] ディアナコート文京本郷台グランリビオ ザ・レジデンス


湯島周辺でどのマンションがオススメでしょうか?

湯島、いいですよね。

私はパークホームズ本郷三丁目プラウド御茶ノ水の現地調査の際に訪問しましたが、都心ながらも落ち着いた雰囲気で素敵な街だと思いました。御茶ノ水駅周辺だと駅南側の神田駿河台方面は坪単価650〜700万円で2LDKでも億を超えてくる物件が多いですが、駅北側の湯島エリアは坪500万程度で2LDKが9,000万円以下で探せるエリアです。同じ最寄駅、駅距離でも1,000万以上価格差があることもザラなエリアということで、さとうさまと同じく“穴場”のエリアだと私も思います!

さてご質問に関するご回答ですが、結論からお伝えすると、

住宅購入を焦っておらず、予算も少々頑張れるならディアナコート文京本郷台をおすすめしたいですが、私自身がさとうさまの立場ならパークホームズ本郷三丁目をチェックしながら、周辺中古をチェックする、だと思います。

その根拠について順を追ってご説明します。

ディアナコート文京本郷台は湯島エリアでも存在感のあるマンションであり、おすすめできるマンションです。ですが、2LDKが頻繁に売りに出ることがないこと、専有面積が60㎡以上となりがちのためグロスの価格がご予算である9,000万を超えてしまうのが懸念事項です。現時点で売りに出ている2LDKは83㎡で13,800万円(坪548万)です。

現地調査した際カッコよすぎてつい写真を撮ってしまった1枚


いつ2LDKが売りに出るかも分からない上に近くに建設中のプラウド御茶ノ水の価格が影響して価格上昇の可能性もあるので、いいマンションだけれども予算内で買える住戸が出てくるか否かが不透明であることは大きな懸念事項になります。

お子様もいらっしゃって一次取得ということでしたら、早期購入による賃料負担がなくなることのメリットは大きいですし、クオリティの高い分譲マンションに住むことによるQOLの向上をよりはやく享受することは大きな価値があると考えます。

ということで、「パークホームズ本郷三丁目をチェックしながら周辺中古をチェックする」をおすすめします。

パークホームズ本郷三丁目のご紹介

立地等概要については過去にまとめています。宜しければ過去記事をご覧ください

パークホームズ本郷三丁目 現地訪問レビュー【2LDK】



新築マンションだと近隣ではパークホームズ意外にもシティハウス文京湯島とプラウド御茶ノ水がありますが、その中でもパークホームズをおすすめするのは次の3点です。

  1. 価格がご予算に収まる可能性が高いこと(プラウド御茶ノ水は価格未発表ですが、予算オーバーになりそうな気がします)
  2. 2LDKの間取りがとても綺麗なこと
  3. 新築マンションにしては入居が2023年4月と早いこと

パークホームズ本郷三丁目公式HPより画僧引用


私ももうかれこれ2年近く2LDKを名乗っていますので、普通の人以上に2LDKの間取りを見ている自信はあるのですが、個人的にはかなり好きな間取りです。

まず60㎡以下の2LDKで角部屋というのは希少性があります。さらにそれだけでなく、洋室がリビングと分離されてプライバシーが確保されていますし、角部屋であることを活かしてキッチンと浴室にも窓があります。廊下も最小限にし効率化を図りながらも玄関から廊下はクランクされており、外から家の中を覗かれにくい気遣いがあります。柱も外に出せているため、どの部屋も真四角で使いやすいです。

北東向きなので日当たり抜群というわけではないですが、東向きは低層を除けば前建てまでの距離もあるので日当たりも多少は期待できそうです。

それ以外も外観は文京区のマンション感のある落ち着きと重厚感がありますし、内廊下かつ52戸という規模感ながらもディスポーザー完備のため、生活利便性も上々です。(管理費は気になりますが…)

第1期の販売が7月中旬ということですので、まだエントリーされてなければ急ぎエントリーをおすすめします。全52戸ながら販売対象住戸は31戸と少なめなので、あっという間に完売してしまいそうです。(個人的な予想としては後発のプラウド御茶ノ水はここより高そうなので、プラウドの価格が出ると相対的割安感が出て、一気に販売が加速しそうです。)

参考までにプラウド御茶ノ水に関する感想はマンションコミュニティ内のスムラボ派出所にてコメントしていますので、宜しければご覧ください。

スムラボ派出所

周辺中古のチェック

さとうさまが挙げられていたディアナコート文京本郷台やグランリビオザレジデンスはいずれも良いマンションだと思います。(グランリビオザレジデンスは2LDKの売出しもありますね。)

あえて“周辺中古をチェック”としたのはお探しの湯島エリアは良くも悪くもマンション毎の個性の差が少ない印象です。(どのマンションも安定して良いマンション)一方で、中古マンションが大量に売りに出ているエリアでもなく、2LDKに限定すると更に出物は少なくなります。なのであまり狙いを絞りすぎるとご予算内の2LDKに出会えない可能性があります。(上でご紹介したディアナコート文京本郷台現象)

よって予算内かつ最低限の条件(築年数や駅距離)を満たす2LDKが出てくれば、まずは内見を行い雰囲気を見てみて、気に入ったら購入するという流れの方がより早くより気に入ったマンションに出会えるかと思います。

そして築浅の2LDKとなると坪450万〜500万程度(7,500万円〜8,500万円)になります。上で紹介したパークホームズ本郷三丁目が坪520万程度(2LDK予想、8,600万円程度)とすると新築プレミアムもさほど乗っていないので、新築と中古を同時並行でチェックするというのが最も効率が良いかと感じました。

※湾岸のタワマン狙いとかであれば売出しの数がとても多いので狙いを絞って検討するのもアリだと思います。

後発新築を待つべきでしょうか?

個人的な意見としては後発を待つべきではないと思います。(日本サッカー協会のJFAハウス跡地ですかね?)

待った時のリスクとリターンを考えた時に、リスクは後発新築が高値設定で買えないことに加えて後発新築を待っている間に相場が上がって周辺マンションも値上がりして買えなくなってしまうことです。リターンはより好立地のマンションに住むことによる生活利便性の向上です。

私は今回のケースではリスクがリターンを上回ると判断しました。基本的に今の相場を前提にすると後発のマンションの値段が上がることはあっても下がることはほぼありません。さらに好立地のマンションが周辺の立地で劣るマンションより安くなることもありません。「後発」の「好立地」マンションは高値の鉄板案件です。

現時点の新築であってもプラウド御茶ノ水は2LDKが億に限りなく近づく(超える?)と予想しており、後発新築はさらに高くなる可能性を十分に秘めていることを考えると、今売り出し中のマンションから検討されるのが得策かと思います。

管理費・修繕積立金について

管理費・修繕積立金については仰る通り、一定の規模があるマンションの方がスケールメリットが効いて価格が安くなりやすいですが、管理費・修繕積立金だけを見て判断されないようにしていただきたい、というのが私の考えです。管理費・修繕積立金が高い!解散!!!というのはもったいないと思います。

管理費・修繕積立金は月々の支払いのone of themであり、総支払額のウエイトは物件価格の方が大きいことは言うまでもありません。仮に少々管理費・修繕積立金が割高でも、物件価格を割安で買うことができればトータルの支払い額では変わりはありませんので、木を見て森を見ずにならないようお気をつけください。総支払額に対して十分なパフォーマンスがあるかが重要です。

もちろん、管理費がサービスに対して妥当なことや、修繕積立金が適正化されていることは(特に中古マンション)において重要なチェック事項の一つですので、気にされることはとても大切です。

 

ご回答は以上となります!ご質問のお答えになっておりますでしょうか?もう少し踏み込んでご相談されたい等ご要望がございましたら有償相談もご活用ください!

さとうさまのマンション探しがうまくいくことを応援しております!!!

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