ブリリアタワー箕面船場TOP OF THE HILLの予習をしよう!大阪のハザコクか!?【大阪タワー】

大阪タワーです。

これは大阪でも今年最大の目玉物件といっていいんじゃないでしょうか!

そうです、「Brillia(ブリリア) Tower 箕面船場 TOP OF THE HILL」です!!!

資料請求者向けの案内会が7月9日から始まるということでそのための予習をしていこうということです。

結論、先言いますね。
ぶっちゃけ、最初はそんなに興味なかったんですよ。市内の人間からすると箕面っていうだけでけっこう遠いイメージですし、いくら北大阪急行でアクセス抜群!とはいっても距離がある分移動する時間もそれなりにかかるわけでそう思うとわざわざ市内から出て行く必要あるかね???と思っていました。

でも、今回のブリミノ(でいいんだろうか?)商品としてとても素晴らしい!HPをくまなく見ているだけでふつうにめちゃくちゃテンション上がりました!

このクオリティのマンションはブリリアタワー堂島以来かなぁ。

けれど、あれは富裕層向けの特殊物件ですからね。こことは少し訳が違います。
その点、ここは庶民でもなんとか手が届くレベルの物件です。
それをこの高次元でまとめられるとは素晴らしいの一言ですね。。。

なぜ、注目されるか?

北大阪急行の延伸



ご存知の方も多いでしょうが北大阪急行の延伸が2023年に予定されております。
ちなみに、当マンションの引き渡しは2025年1月下旬とのことですので、引き渡しは開業より後ですので、安心ですね。

北大阪急行とは大阪メトロ御堂筋線の江坂から千里中央を結ぶ鉄道です。
まあ、実用上は御堂筋線と変わりはありません。運賃は少し高い気がするけれど、ほとんどの大人は大阪方面の定期券を持つでしょうからあまり気にならないと思います。

本町周辺のマンションについて【大阪タワー】でも言いましたが御堂筋線のアクセスの良さは他の鉄道に比べて圧倒的ですので、郊外とはいえすごく便利であるのは間違いありません。東京でいえば、山手線と丸の内線を足して割らない感じですかね。異論は認めますし、ご意見はけっこうですがこの件でコメントをいただいても承認しません。じゃあ、書くなよっていう。

唯一の懸念点は乗車時間の長さですね。



上記の時刻で注意が必要なのは全て千里中央からの時間です。
「箕面船場阪大前」駅からだとあと3分くらいはプラスでしょうか。
そうなると梅田まで約25分程度。
しかし、箕面船場阪大前って長いな。阪大を駅名に入れることもなかったのでは、、、

東京水準だと大したことのない距離感ですが鉄道の足回りのいい関西水準だとけっこう長い時間。
何しろ、JRの新快速換算だと大阪–三宮が21分ですから大阪に出る時間だけでいえばこのマンションよりもシティタワー三宮あたりの方が早いことになります。

この辺りをどう捉えるかということがこのマンションをどう考えるかという点においての大事なポイントになりそうです。

箕面船場という街

HPの地図を見ていてもなぜか広域の地図が無くてわかりにくいのですが広域の足回りの良さはこのマンションの大きな魅力だと思います。
箕面のキューズモールやエキスポシティにも近いです。

ただ、地図をまじまじと見ていても思うのは車が欲しくなるというところで、車があるのとないのでは大変な差があると思います。

広域の地図


もちろん、郊外ということもありますが新御堂筋が目の前に通っていることもあって、車の足回りの良さは大阪市内とは比較にならないほどいいです。
そういったこともあり、このマンションも駐車場の附置率は60%と近年のマンションとしては高めに設定されております。

問題は販売価格と駐車場賃料とのバランスですよね。参考までに千里中央のシエリアタワーはここと似たような台数設定で月19,000円〜という値段のようです。他の物件も似たような感じですので、ここも20,000円程度かなとは思います。
ちなみに、千里中央の3物件(ザ千里タワー、ザ千里レジデンス、シエリアタワー千里中央)に関しては築年数のいっているザ千里タワーとザ千里レジデンスが駐車場の附置率は100%。
この辺りの考えはその時代での社会情勢によるところが大きいので昔ほど車が必要とされていないんだね、ということで済みますが個人的に千里中央よりこちらの方が車が欲しくなる立地であることは間違いないかなと思います。

千里中央の方がショッピングモールやスーパー、でかいヤマダ電機など足元の充実度が高いことと、箕面船場は現状だと御堂筋線来る前提でできていないため、歩いて心地よい感じにはなっておらず車での移動が前提となっている印象。

無論、駅に行く途中に図書館や劇場があったりというところとかメリットも多い立地ですので、この辺りをどう判断するかという感じですかね。
千里中央は新旧入り混じっていますがこちらはシンプルに新しく綺麗ですので、気持ちよく新築マンションに住めますね。

また、この辺りって家具屋さんなんかが多くて少しおしゃれなイメージはあります。余談ですけど、何回か北の椅子とにはヴィンテージのウェグナーを見に行ったことがあります。GE258デイベッドがいくつかあってなかなかいいかなと思ったけれど、GE258は座面が広すぎて少し???って印象が残ったのでやめにした記憶が。
けれど、そういったお店のあるエリアはもう少し北側の方ですのでこのマンションの建つエリアとは若干断絶されている感覚があります。

そのあたりはよく現地を歩いて見極めてみてください。
新しい街なので、今後、街自体が発展していく可能性は充分にありますがこの辺は賭けな部分があるので、現状を愛せる人の方が幸せになれる気がします。

マンションについて

見どころのこと

総じて、タワーマンションとしては相当クオリティの高いマンションです。
敷地に余裕があって、お金もかかっているのでいいですね。

おじさんとしては郊外で竹中工務店施工の財閥系売主で免震タワーマンションが拝めることなんてもう無いような気がするので非常にうれしいです。



早速、モデルルームに行かれた方からの話
※テレワークスペースって書いてあるところはプレミアムフロアのトランクルームだそうです。すみません。
  • 新駅から阪大前のデッキを通って直接マンションにアプローチできます。これはメリットですよね。そして、この普段一番使うであろうエントランスが一番メインということで華やかにできています。

    もうデッキはできていました。


    デッキからのパース

  • 平面図をみると非常によくできていることがわかります。人のための動線を2Fに固めて、車は1Fときっちり分けられています。そして、その分各スペースに余裕がある。完璧です。
    唯一、気になるといえば、これだけ余裕があるのに自転車は上に上げる必要があったのか?ということ。できれば、下にあってほしかったなぁ。。。
    今のタワーマンションなんてほとんど、こうなってしまっていますがやはり自転車に乗るのは少し億劫になってしまいますね。あと、管理的にはエレベーターの台数が増えることが気がかり。特にここの場合、郵便受けも2Fなのでバック用のエレベーターもあるから住居階用6台、低層3台でフルメンテだとそれなりの負担かな。とはいえ、足りなくなるより全然マシです。
  • 外観も抑揚がついていてうまくまとまっていると思います。
    プロポーションを含めて、やっぱりベイシティタワーズに似ているなぁ。
  • 立派な公開空地があるのはいいことですが普段下に降りることはあまりないでしょうからそこが微妙にもったいないところ。周りにいろいろなものができて、積極的にでかけたくなるようなことを期待しましょう。

    見ていて思い出しましたが建物形状と規模感はベイシティタワーズ神戸に似ている。
    あちらとの違いは店舗の数。こっちの方が少ないから余裕があります。
  • TOP OF THE HILLっていうサブタイトルが本当に必要だったの?とは思うもののという名前の通り、ここはいってみれば山の中ですので、地盤もいいですしハザードの心配もありません。
    そういうことを気にする人にはいいと思います。市内で心配がないのは上町台地くらいですから。
  • 2Fエントランスの出来は相当良さそうです。
    ただ、コンシェルジュの前を絶対通るという動線がなぁ。これは良しと思う人もいるでしょうが何かと気を遣うので個人的にはラウンジサイドにカウンターがあってもいいのかな?と思わなくもありません。

    エントランス。左に見えているのがコンシェルジュカウンタ。


    ラウンジ。東京建物の所有する「アマン東京」になんとなく似ている気がします。デザイナーは全くの別人なんですが。

  • 共用部の充実度は目を見張るものがあります。何がすごいって400戸に満たない程度の戸数しかないマンションでこれだけしっかりと作り込みされているということ。
    ゴルフレンジ、フィットネス、ゲストルーム、パーティールームと充分以上に揃っている上に、テレワークスペースが15F以上のフロアには各階にあるとのこと。
    んでもって、2Fにもそれっぽいところがあったのでどれだけあるんだよ?と。
    これは今っぽいですね。

    共用部の充実度と質感でいえば、東京のブリリアタワー聖蹟桜ヶ丘ブルーミングレジデンスよりもこちらに軍配が上がるかと思います。
  • 前述の聖蹟桜ヶ丘との比較で思ったのはあちらはHP自体の色調やイメージも明るい雰囲気ですがこちらはもっと重厚感があるというか落ち着いています。
    あと、これだけ共用スペースがあるのに、キッズスペースがないというのも気になるポイントです。ターゲットはファミリーよりも大人向けということでしょうか?
    千里ニュータウンに住むシニア世代を取り込みたいということでしょうか。だとしたら、このような雰囲気も納得ですね。

間取りなど

  • 昨今のタワマンの中では全般的にめちゃくちゃ綺麗ですね。
    柱がバルコニー側はアウトポールで内側は内廊下の向こうに飛んでいるので、居室への影響はないですから。
    明らかに免震タワーだからこそなせる技ですね。
  • 「今時、みんなこんなもんだろ!」っていうツッコミが聞こえてくるのを承知でいうと、内廊下の玄関周りはもう少しゆとりが欲しいかもしれないですね。
では、具体的なプランを見ましょうか。



綺麗にまとまっているのですがブリリアタワー堂島と一緒でお風呂が1317なのがなぁ、、、シューズクロークとPSを少しいじめたら1418入ったと思うのですが!?東建さん!!!
2LDKでも64平米のものは1418ですので、ここにこだわりのある方はこちらを選んでください。
それ以外は極めて良好なプランだと思います。特に、玄関にシューズインクローゼットだけではなく、下駄箱があるのはとても◎!!!
シューズクローク自体はいいのですが外に出るたびにいちいち取るのは億劫ですから、こういう少しの優しさがQOLを上げるということをもっとみんなに知ってもらいたいです。



リビング長い!けれど、壁が多くて案外使いやすそうな間取りですね。
洋室(3)にクイーンサイズくらいのベッドが入ると我が家としてはとても使いやすい間取りになります。
あとは廊下というか玄関が広く感じるのはいいと思います。



角部屋。廊下は長いけれど、リビングの開放感があっていいですね。



ウォークインクローゼットの広さといい、余裕があります。
個人的には上記の角部屋よりもこっちを選ぶでしょうね。

価格の想定

※全て憶測です。(近日、モデルルーム行く人、こっそりと教えてください!!!)

ベンチマークは前述の千里中央の3物件です。簡単にそれぞれの特徴を。
  • ザ千里タワー・・・一番古い。(2009年築)50階建で存在感抜群ですし、古くなってきているものの、基本性能は高いマンションです。
    共用部もしっかりしているし、古さが許容できて専有部をリフォームさえすれば快適に住めるマンションです。立地も文句なし。
    概ね坪300万円程度で推移しています。
  • ザ・千里レジデンス・・・2011年築。17階建でタワーマンションではないものの、いい時代の建物という感じで建物性能は一番高い気がします。個人的にもデザインも気に入っております。
    千里タワーより少し高いかな?というくらいで平米100万円を少し切るくらいの価格が多いです。
  • シエリアタワー千里中央・・・一番新しく(2019年築)、センリトヨミウリに直結しており、規模も一番大きく大変に魅力的な物件なのですが定期借地というところが辛いところですね。地代は安めですが解体準備金も合わせるとそこそこの負担感になってしまいます。
    これが所有権だったらなぁ。。。借地な分、相場も少し安めで坪250万円ちょっとくらいの印象です。
    分譲当時、マンマニ先生もモデルルーム訪問されています。
この辺りを総合的に勘案するとやはりこれらの3物件よりも安いということは考えづらいので、坪300万は確実に超えて坪330万円程度というのが妥当な想定かなと思います。
ただ、このくらいの価格だとして、ここに駐車場代を足すと負担感としてはけっこう重たい感じになりそうです。
仮に平米100万円を大きく超えてくるようなら、他の選択肢もしっかり見るべきでしょう。大阪タワーならば、千里中央の中古から選択すると思います。
近傍の直近物件ではシエリア千里中央というマンションがありますが全て100平米オーバーの高級マンションで雰囲気も抜群です。分譲時は坪250万ちょっとですかね。

シエリア箕面船場


基本的に建て込み感のあるエリアではないので、前建てさえ意識して選べば高層階でなくてもいいかな?とは思わなくもありません。

また、マンマニ先生は当時、プラウド箕面船場のモデルルームにも行かれております。当時と比べると今の売り出し価格は1000万円程度の値上がりということです。
これは判断に迷うところで充分に上がっているやん!!とも言えるし、この程度の値上げなら今の相場ならふつうのことでしょう。とも言えるわけです。

その後スムログ にも、お便り返し その178「御堂筋線(北大阪急行)が延伸することで不動産価値は上がる?」【マンションマニア】書かれております。
この頃から今まであまり相場観としては変わっていない(そもそも、この一年で郊外の中古はそこまで相場が激変している感覚はないのでこんなもんだとは思います)のですが街が変わっていけば見直されるに決まっています。

また、ここより駅に近い(現況は駐車場になっているところ)エリアにはそのうち住友商事のタワーマンションができるとのことです。
ブリリアよりも駅に近くていいですがここよりもお得に買える可能性はないに等しいので、ここが気に入った人は待っても仕方がないのでこちらを選択しておいた方がいいと思います。

ちなみに、上記の価格予想でいえば、関東でこのマンションに極めて似た雰囲気の立地に建つリビオタワー羽沢横浜国大とほとんど似たような価格です。ここでタイトル回収

相鉄線の新駅よりはこちらの方が利便性は段違いで高いと思うので、一概に比較はできませんが大阪も高くなったなぁというのが本音ではあります。
まあ、とはいえ、ブリリアももう少し安い方に予想が外れたら嬉しいですね。
ハザコクは駐車場も安いようなので、そこも羨ましいところですがここは将来に禍根を残すことになりかねないのでやっぱり2万円程度が適正価格じゃないかと思います。
仮に本物件の駐車場が月2万円として、車を所有するコストを月5万円と仮置きすると住宅ローンに換算して考えると物件価格が2000万円程度高くなることと同義語です。(=35年ローンを0.6%程度の金利で借りると月1万円の返済=400万円くらいになります)

この辺りをどう考えるかが本物件の捉え方を決める上で大事かなと思います。

車を諦めたら、例えば、ザファインタワー大阪肥後橋とかに手が届く水準になるでしょう。
いくらここがいい物件とはいえ、市内の中心部と資産価値の議論をするのはナンセンスですから。

前述のシニアターゲットかな?という話ですがこのマンションの最大のライバルは三井不動産の誇る高級老人ホームパークウエルステイト千里中央かなと真剣に思います。ここと比べることを思うと共用部にこれだけ気合いを入れるのも納得です。
そう考えると最終資産になることを思っても、こっちの方がお得かなと思います。

いずれにせよ、非常に楽しみなタワーマンションです。とりわけ、しっかりと確認した結果、基本性能が高いことを確認できたのは大きな収穫でした。

続報が入り次第、共有できればと思います!!!

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こんにちは、大阪タワーです。スムログからやってまいりました。 スムラボでは関西のタワーマンションのレビューを行います。 昼間は在阪デベロッパーで都市開発のお仕事をしております。 大阪市内タワマン在住の永遠の30歳です。よろしくお願いします。

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