パークホームズ文京本駒込|ライブラリー・ワークスペース・防音室・屋上テラス!価格は?現地映像と周辺価格【クリスティーヌ】

ハロー!住む場所は人生を豊かにする、がモットーのクリスティーヌです。

ついにベールを脱いだ「文京区本駒込」住所のパークホームズ。共有施設が充実しており、プレミアムフロアもあります。

パークホームズ文京本駒込」のポイントは、

  • 2層吹き抜けのライブラリー、屋上テラス、ワークスペース、防音室があり、
  • 各階ゴミ置き場があり、内廊下、88戸に対してエレベーター2基
  • 70㎡超プランを中心に、42平米1LDKから102平米4LDKまで
  • 文京区立昭和小学校の学区
よろしければ映像で現地をご確認ください。



外観


物件概要

    • 名称 パークホームズ文京本駒込
      • キャッチコピー INSPIRE 好奇心が、始動する。
    • スケジュール(予定)
      • 竣工 2024年3月末日
      • 入居 2024年4月上旬
      • 販売 2022年11月下旬
    • 場所
      • 東京都文京区本駒込5丁目70(地番)
      • 交通
        • JR山手線「駒込」駅 徒歩6分
        • 東京メトロ南北線「駒込」駅 徒歩5分
      • 敷地面積 1,116.11㎡
    • 建物
      • 地上14階
      • 総戸数 88戸
    • お部屋
      • 1LDK~4LDK
      • 専有面積 42.81㎡~102.26㎡
        • バルコニー面積 6.6㎡~29.02㎡
    • 駐車場等
      • 駐車場 機械式 26台、平面 1台(身障者用駐車場)※機械式駐車場には来客駐車場1台を含みます。
      • 駐輪場 122台 ※駐輪場122台にはレンタサイクル4台を含みます。
      • バイク置場 9台
    • 企業
      • 売主 三井不動産レジデンシャル株式会社
      • 施工会社 村本建設株会社 東京支店
      • 管理 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
    • 掲示板:パークホームズ文京本駒込ってどうですか?

立地

JR山手線「駒込」駅 徒歩6分、東京メトロ南北線「駒込」駅 徒歩5分。



駒込駅は池袋から3駅。



南北線で、永田町へのアクセスも良いです。


エントランス・建物



プレミアムフロアがあります。最上階でしょうね。


共有施設

共有施設は1階、2階にあるだけではなく、屋上にテラスが作られ、かなり充実しています。
  •  1階
    • 2層吹抜けのライブラリーラウンジ
  • 2階
    • Wi-Fi完備のワーキングスペース
    • 楽器演奏もできる防音ルーム
  • 屋上
    • ルーフトップテラス
1階部分の2層吹き抜けに注目です。


間取り

では、「パークホームズ文京本駒込」の間取りを見てみましょう。



77A type
3LDK 77.80㎡

位置的に77Aが開放感があるだろうな、と思い、見てみましたら、キッチンからベランダに出られるなど、料理をしながら気持ちの良さを味わえる間取りでした。



57A type
2LDK 57.83㎡

2LDKも、60平米に近くなってくると余裕が出てきます。これはリビングが16畳なので、気持ちのいい広さではないでしょうか。キッチン、ちょっと冷蔵庫までの距離はあるものの3.8畳あります。


現地の様子

不忍通りに面しています。



不忍通りは、敷地の南東を走っています。不忍通りの向かいにもマンション。



道を挟んで隣にはガソリンスタンド。



隣のマンション(写真中央)は、「リビオ文京本駒込レジデンス」13階建て、2014年築。



不忍通りと反対側に回ってみると、一方通行の道です。



ガソリンスタンドから一番遠い、敷地の反対の角(北北東の角)から撮影しました。「リビオ文京本駒込レジデンス」が隣接しています。



この角から不忍通りはすぐそこです。


駅からの道

よろしければ映像でご確認ください。


建築計画のお知らせ看板


住むならDATA

  • 乗降人員(1日あたり)
    • JR駒込駅 35,245人(乗車人員)
    • 東京メトロ南北線駒込駅 30,252人
JR駒込駅の乗車人員は、田端駅(34,278人)より少し多いぐらいです。
  • 飲食店数(駒込駅から半径800メートルの食べログ掲載店)
    • 飲食店  407軒
    • カフェ・喫茶 52軒
    • パン 16軒
  • スーパー
    • ピーコックストア 文京グリーンコート店(8~23時)
駒込駅付近にはマルエツプチがありますが、ピーコックを利用する方が多くなりそうです。
  • 学区
    • 昭和小学校
    • 第九中学校(約240m・徒歩3分)
昭和小学校までGoogle Mapでは4分です。(公式サイトでは3分という表記で、正確にはエントランスから小学校の門まで3分。)


防災情報

建設予定地の本駒込5丁目は、東京都の地域危険度ランクにおいて、総合危険度で最も安全性が高いランク1です。
建設予定地の敷地には洪水による浸水が想定されていません。また土砂災害の危険性がないエリアです。
液状化の可能性も低い地域です。

水害

建設地は、洪水の影響が想定されていない場所です。建設地とは少し離れた場所として、不忍通りを東側に行ったあたりやその先の谷田川通りの一帯には浸水が想定されている場所がありますが、主な生活圏となるであろう、駒込駅や六義園の方面にかけては、浸水の危険性は殆どないエリアとなっています。
この想定は、想定最大規模の降雨(24時間総雨量690㎜・時間最大雨量153㎜)があった場合を予測したものです。

出典 文京区水害ハザードマップ


土砂災害

建設予定地の付近には、土砂災害警戒区域に指定された区域はありません。(出典 文京区土砂災害ハザードマップ)

地震

建設予定地の本駒込5丁目の地盤分類は、「台地1」です。台地は、固結した地盤のため地震が起きた場合でも揺れが増幅されにくいことから、比較的危険度が低い地域とされています。
東京都の地域危険度ランクでは、建物倒壊危険度:ランク2、火災危険度:ランク2、災害時活動困難度:ランク1で、総合危険度はランク1です。

地域危険度は、都内5,177町丁目ごとに5段階の相対評価でランク分けされたもので、1が最も危険度が低く、1から5へと危険度が高くなります。(出典 東京都 地震に関する地域危険度測定調査)

液状化

建設予定地は「液状化の可能性が低い地域」です。

出典 東京都建設局 東京の液状化予測図

周辺相場

中古マンション

パークホームズ文京本駒込」周辺マンションの直近の取引状況を調査しました。
  • レ・ジェイド駒込 2017年築 駒込駅徒歩6分 北区西ケ原1丁目 坪単価374万円
  • プラウド駒込トレサージュ 2017年築 駒込駅徒歩8分 北区中里3丁目 坪単価442万円
  • ブランズ文京本駒込六丁目 2017年築 駒込駅徒歩3分 文京区本駒込6丁目 坪単価456.万円
  • クレヴィア文京本駒込 2016年築 駒込駅徒歩3分 文京区本駒込6丁目 坪単価418万円
  • ルフォン文京本駒込 2015年築 駒込駅徒歩8分 文京区本駒込5丁目 坪単価420万円
坪単価は直近の成約価格の中央値です。売り出し中でも成約していなければ、坪単価に反映されていません。価格は変化し、各部屋の諸条件も違うため、目安としてご覧ください。

他の新築マンション

ルジェンテ駒込六義園リビオレゾン
  • 35.86m2 5600万円台(坪単価516万円)
  • 54.25m2 7800万円台(坪単価475万円)
住所 東京都豊島区駒込一丁目1番15外(地番)

ルフォンリブレ駒込六義園

ルフォンリブレ駒込六義園」は、1LDKの間取りのみです。
  • 31.48m2 4498万円(坪単価472万円)
  • 37.03m2 5238万円(坪単価467万円)
住所 東京都豊島区駒込一丁目2-8 (住居表示)

バウス上中里

他に新築マンションで少し広域で見ると、駒込駅からちょっと距離はありますが、徒歩14分の「バウス上中里」があります。

バウス上中里」の坪単価は、400万円を切っています。
  • 1F  3LDK  71.16平米 8498万円 (坪単価394万円)
  • 3F  3LDK  68.25平米 8,088万円(坪単価391万円)
  • 5F     3LDK 68.25平米 8,298万円(坪単価401万円)
  • 階数不明 2LDK 57.22㎡ 6,778万円(坪単価391万円)
東京都北区上中里一丁目27番27(住居表示)JR京浜東北線「上中里」駅より徒歩2分、南北線「西ヶ原」駅より徒歩8分。

近隣で売り出し中の中古マンション

「パークホームズ文京本駒込」から2分ぐらい行ったところに「ザ・パークハウス文京本駒込」があり、現在売り出し中のお部屋があります。
  • JR山手線 / 駒込駅 徒歩8分
  • 東京メトロ南北線 / 駒込駅 徒歩7分
2018年築  2LDK 62.13平米 8,580万円(坪単価456万円)


クリスティーヌの見学メシ

2階にイートインスペースがあるパン屋さんって、最高! 玉ねぎいっぱいのは、中にフライドチキン。



これ全部は食べないですから。食べたのはコレだけ。汁気たっぷり。(あとはお土産!)



駒込の駅前です。こんなパン屋さんがあるだけでも、駒込に住む価値はある!お子さん連れ、おひとりさま、皆さん、くつろいでいました。



ニキベーカリー 食べログはこちら

まとめ。クリスティーヌの意見

改めて評価したい立地とマンション

お隣駅の巣鴨とも田端とも違った魅力のある駒込。パン好きなこともあって、以前からここに住みたいな、住んだらどんな感じだろう、とたびたびチェックしていました。

資産価値を考える際に一つの基準となる「複数路線」もクリア。しかもその一つは山手線でテッパンかと。さらに南北線は2030年代半ばを目標に、品川駅まで延伸する計画を東京都が明らかにしたこともプラス材料です。

ピンポイントで「パークホームズ文京本駒込」があるあたりは、商業的には賑やかといった印象はありません。ただ駒込駅からまっすぐ続く、お店が多く立ち並び、散歩も楽しい本郷通りは、すぐそこです。



パークホームズ文京本駒込」に、各階ゴミ置き場があるのは、とても魅力ですね。また88戸に対してエレベーター2基、内廊下、プレミアムフロアもあって、共有施設もいくつもある、という高級志向のマンションです。

懸念ポイントは?

三方が道に面している角地であることは、日照面でもプラスに働くものの、懸念ポイントも存在します。

ひとつめは、不忍通りに面していることです。音が気になる人は、部屋の向きを考える必要があります。



ふたつめは、道を隔てた隣にガソリンスタンドがあることです。

ただ、ガソリンスタンドは隣ではなく、道を挟んでいます。営業時間を調べてみたところ、このエネオスは日中のみ(平日8:00‐19:00、土日祝9:00‐18:00)なので、夜中などにガソリンスタンドへの車の出入りがないことは安心材料です。

パークホームズ文京本駒込 価格は?

近隣の新築マンションでは、折しも販売中の「ルジェンテ駒込六義園リビオレゾン」で坪単価で500万円前後、「ルフォンリブレ駒込六義園」で470万円ほどです。

各階ゴミ置き場があり、エレベーター2基で、共有施設が充実しているといった、より高級志向のレジデンスであり、価格は坪単価500万円前後で出てくるというのが通常の予想かもしれませんが、3LDKも2LDKもわりとゆったりめで平米数が広めのため、グロスが嵩んだ分、下方圧力がかかるのではないかと願っています。

プレミアムフロアの価格は、わざわざプレミアムフロアを作っただけあって、思い切った価格設定になり、その分、通常のお部屋の価格を抑えることもできるかもしれません。また角部屋は欲しい方も多く、人気となるため、価格は中住戸より上がることは必至です。魅力ある角部屋はより高めに、条件的にハンデのある一部のお部屋はよりお買い得に、という傾向になりそうです。価格発表が待たれるところです。

プレミアムフロアがあるなど、一部のお部屋が高価格で取引されるお部屋があるマンションは、基本的に、狙い目ですよね。下の階でも共有施設は使えますし。

最後にまとめると、駒込はとても住みやすい街で、ここ数年で新築マンション価格も前とは一段階上がってしまいました。その中で「パークホームズ文京本駒込」を選ぶ方は、駒込の住環境の良さ、小学校のレベルの高さなどをご存知の方ばかりかと思いますので、入居後は、満足度の高い生活が約束されていることだろうと思います。

そして、不忍通りからも目立つ場所にあるため、存在感があるマンションになることでしょう!

本日は以上です!

気になった方はぜひ早めの資料請求をオススメします!(バウス上中里の価格は注目ですね。)

 

・・・皆さまの、今日一日が、素敵な日でありますように。住む場所は人生を豊かにする、がモットーの、クリスティーヌより愛をこめて

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東京生まれ、東京育ち、たまに海外。趣味は料理。保有不動産は、マンションや戸建のほか、賃貸用の店舗が1軒、駐車場が1箇所。一部友人や夫からは呆れ気味に「不動産屋さん」と呼ばれています(笑)。

[寄稿] マンションコミュニティ:スムラボ派出所スレ

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