パークタワー西新宿 現地訪問レポート【2LDK】

今回西新宿五丁目駅から徒歩6分のマンションである「パークタワー西新宿」についてレポートしたいと思います。

本マンションのポイント3つ!

  1. 生まれ変わる新宿に寄り添えるポジション!
  2. 新宿中央公園が日常使いできる!
  3. 価格の!歪みに!期待したい!

物件概要

  • 所在地:東京都新宿区西新宿5丁目817番地
  • 総戸数:470 戸(一般販売対象住戸287戸)
  • 敷地面積:5,921.70㎡
  • 建物竣工:2024年11月
  • 引渡し:2025年3月
  • 売主:三井不動産レジデンシャル
  • 施工会社:熊谷組
  • 管理会社:三井不動産レジデンシャルサービス
  • 駐車場:135台
  • 駐輪場:527台
  • 掲示板:パークタワー西新宿ってどうですか?
現地周辺地図

公式HPより画像引用



駅距離

  • 都営地下鉄大江戸線「西新宿五丁目」駅 徒歩6分
  • 東京メトロ丸ノ内線「西新宿」駅 徒歩10分
  • 山手線「新宿」駅 徒歩19分
西新宿五丁目駅から歩いて6分ほどかかりました。歩車分離されており、フラットで歩きやすい道のりです。


主要駅へのアクセス

  • 東京駅:28分
  • 池袋駅:19分
  • 品川駅:32分
  • 新宿駅:4分
  • 渋谷駅:17分
平日8時着想定の西新宿五丁目駅から各駅へのアクセスです。

新宿駅までも頑張れば歩ける距離という好立地にしては、思ったより東京駅・品川駅へのアクセスは時間がかかる印象を受けましたが、都内どこに行くにしても便利な立地です。

1日の乗客数

  • 西新宿五丁目駅:12,930人
*乗降客数しか開示がない場合は数字を半分にしています。

すぐ近くに新宿があることもあり、決して乗客数の多い駅ではありません。

駅周辺の人の賑わいも思ったより少なく、良い意味で新宿感のない雰囲気でした。

飲食店の数(食べログ調べ)

  • 西新宿五丁目駅:448件*800m圏内
飲食店の数はそこそこあります。食べログの点数が異常に高い「らぁ麺や嶋」に行ってみたかったのですが、臨時休業とのことで断念。

新宿中央公園の隣にある「MORETHAN BAKERY」に行ってみました。リノベーションしたホテルの一角にあるお店でとてもオシャレでした。パンも美味しくて、ここでパンとコーヒーを買って新宿中央公園でのんびりする休日は素敵だなと妄想を膨らませました。

近隣スーパー

  • マルエツプチ
  • ライフ
中野坂上駅方面にライフがあります。西新宿五丁目駅からだと逆方向になりますが、規模は大きいスーパーなので日常使いには十分です。

ちょっとした買い物はラトゥール新宿の下にあるマルエツプチが距離も近く、マルエツプチにしては規模が大きいため使いやすいです。場所柄なのかアルコールの品揃えが異常に良かったです。

お隣に建設中の「シティタワー新宿」隣のラトゥール(仮)の1階にスーパーの誘致が進んでいるようです。契約前なので確定した情報ではないとのことでしたが、1,100㎡とそこそこの広さがありますので、日常使いには十分な規模感かと思います。

学区

  • 西新宿小学校
本マンションから12分くらい歩くと西新宿小学校があります。少々距離があるのは気になりました。

待機児童数

  • 入園決定率:71.0%
  • 待機児童数:2人
保活のミカタより引用(2019年度実績)

新宿区の入園決定率は23区平均である71.8%をわずかに下回る結果となりました。待機児童数は隠れ待機児が考慮できていないことから、保育園の入園のしやすさを正確に反映できている指標ではないと思っていますので、参考程度に留めておくのが良いと思っています。

公園

  • 新宿中央公園
近くにある新宿中央公園は規模の大きい公園です。子どもが遊べる遊具も豊富にありますし、今は閉鎖中ですがじゃぶじゃぶ池もあったりなど、老若男女楽しめる公園です。

さらにちびっこ広場と呼ばれる子ども向けエリアは2022年10月に改修工事が入り、さらに安心で遊びやすい公園になりました。

公園内にはスタバやむさしの森などのカフェも入っており、緑を見ながらお茶を楽しむことも可能です。とても雰囲気の良い公園だったので、ご検討中の方は是非現地をご覧いただくことをおすすめします。

災害危険度

周辺には築古の戸建てが立ち並んでおり地震時の二次災害リスクの高いエリアです。しかしながら本開発並びに住友不動産が主体で進めている西新宿五丁目北地区開発等の再開発で防災力が向上する点は安心材料です。

神田川沿いということもあり洪水リスクのあるエリアでもあります。

地震・火災

以下は、都内5,177丁目中の順位で、順位が低いほど危険度が低いことを表します。(5,177位、ランク1が最も安全)

地震情報サイトより引用

  • 災害時活動困難度:1,380位 ランク2
  • 建物倒壊危険度:1,289位 ランク2
  • 火災危険度:944位 ランク3
  • 総合危険度:774位 ランク3
台地を刻む谷底での堆積物でできているため、軟弱な地盤です。地震が起きた場合に、揺れが増幅されやすいことから、地震の揺れに対して比較的危険度が高い地域です。

液状化

東京の液状化予想図サイトより引用
  • 桃:液状化の可能性高
  • 黄:液状化の可能性有
  • 緑:液状化の可能性低


本マンション建設地は、液状化の可能性は低いです。

洪水・高潮

ハザードマップポータルサイトより引用



上記は洪水と高潮のハザードを重ねたものになります。

本マンションは0.5m〜3mの洪水ハザードエリアとなります。高潮はハザード色無しです。


公式HPより

共用部デザイン

デザイン監修は三井純&アソシエーツ建築設計事務所。三井純さんと言えば、「パークタワー晴海」、「幕張ベイパークスカイグランドタワー」、「パークシティ武蔵小山ザ・タワー」のデザイン監修を行っています。ちょっと温かみがあって、洗練されたデザインが多い印象です。

本マンションは「水」がテーマとなっているようで、デザインの至るところに水を感じます。非日常感があって素敵です。

エントランス

公式HPより画像引用


公式HPより画像引用


エレベーターホール

公式HPより画像引用


コーチエントランス

公式HPより画像引用

再開発

新宿駅西口には現在2つの再開発計画が進行しています。小田急百貨店と京王百貨店周辺が大きく様変わりすることで新宿の印象が大きく変わりそうです。

新宿駅西口地区開発計画

新宿駅に西口にある小田急百貨店新宿本館と新宿ミロードを解体し、高さ最大260mのビルが建設されます。2022年10月から順次解体に着手し、2029年度に竣工予定です。小田急電鉄、東京地下鉄、東急不動産の3社で開発を進めています。

詳しくはこちら

東京地下鉄プレスリリースより画像引用


東京地下鉄プレスリリースより画像引用

新宿駅西南地区開発計画

京王百貨店(北街区)とルミネ(南街区)を解体し、高さ最大225mのビルが建設されます。主に商業施設・ホテル・オフィスが入ります。2023年度から解体に着手し、南街区は2028年度、北街区は2040年代に竣工予定です。

上記の新宿駅西口地区開発計画と隣接していますので、パッと見は一体の開発に見えそうです。

詳しくはこちら

東日本旅客鉄道プレスリリースより画像引用


東日本旅客鉄道プレスリリースより画像引用


東日本旅客鉄道プレスリリースより画像引用

西新宿三丁目西地区開発

京王線初台駅前、オペラシティ・新国立劇場隣で再開発が予定されています。野村不動産、住友商事、東京建物、首都圏不燃建築公社、前田建設工業が事業協力者となっています。

高さ235mの2棟のタワマンの建設が予定されており、3,200戸もの大規模なプロジェクトです。2029年度竣工予定となっています。

詳しくはこちら

野村不動産プレスリリースより画像引用


野村不動産プレスリリースより画像引用


野村不動産プレスリリースより画像引用


現地周辺より

周辺の様子はこちらの動画からどうぞ。


眺望

本マンションは周辺をビルやタワマン、開発可能性のある敷地に囲まれており、方角によって眺望が大きく異なります。

公式HPより画像引用


東側は「セントラルパークタワー」や「コンシェリア西新宿」といった高層ビルやタワマンが聳え立っており、眺望の抜け感には期待できません。

東向き眺望イメージ_Google Mapより引用


北側にも「ザ・パークハウス西新宿タワー60」がありますが、向きをズラして建てるためこちらは眺望影響は限定的です。

北向き眺望イメージ_Google Mapより引用


南向きは現状抜け感バッチリですが、将来的な再開発可能性があります。

南向き眺望イメージ_Google Mapより引用


眺望面で最も期待できるのは西向きになります。

西向き眺望イメージ_Google Mapより引用


この眺望の差をどこまで価格反映してくるのかは気になるところです。条件の良い西向きや南向きは価格を盛って、東向きは価格を抑えてきそうなのは予想できますが、北向きがどのように値付けされるかに注目しています。

仮に北向きが東向き同様価格を抑えめにするのであれば、眺望はそこそこ楽しめるにも関わらず価格は抑えめで狙いやすい住戸が出てきそうです。


シティタワー新宿

本マンションのほぼ隣で住友不動産の「シティタワー新宿」が販売中です。

全472戸のうち分譲住戸は162戸と分譲住戸は全体の約35%に限られます。元々賃貸(恐らくラトゥール)を想定していたものの、直前で分譲に変更したとのことで、共用施設や廊下の幅などは賃貸仕様(住友不動産は分譲よりも賃貸の方がスペック高め)に仕上がっています。

低層階は地権者住戸が多いので分譲住戸は高層階が多いのですが、高層階は坪850万近い価格設定となっています。

また住友不動産としては貴重な分譲住戸であることから時間を掛けてゆっくり販売していきたいスタンスとのことで第一期の販売住戸はわずか10戸程度となっています。数年掛けてゆっくり販売を続けていく姿勢が垣間見えます。

2023年1月に竣工、第一期契約者は2023年6月引き渡しなのですが、第一期以降の契約者は早くとも2024年4月入居予定ということで、販売も引き渡しも長期な住友不動産らしい販売スケジュールとなっています。

本マンション検討者目線としては、入居後もお隣のマンションが広告費を掛けて広域集客を行いながら新築販売を続けてくれることで、結果的に周辺の中古となる本マンションも注目が高まる点はリセールの観点でもプラスになりそうです。また住友不動産は強気な値上げ販売を行う傾向が強いので、値上げが進む可能性も高く、周辺エリアの相場引き上げにも期待できる点も個人的にはポジティブに考えています。

その他、本マンションに影響がある要素としては各マンション1階に入るテナントです。シティタワー新宿下にはコンビニ、隣のラトゥール(仮)下には1,100㎡規模のスーパーが入る方向で調整が進んでいます。

まだ契約がまとまっていないとのことで正式決定ではないですが、無事実現すればすぐ近くにスーパーとコンビニができることになるため、本マンション住民の生活利便性も向上しそうです。特にスーパーは近隣のライフまで少し距離があったのでポジティブなニュースになると思います。

周辺相場

中古

  • シティタワー新宿新都心 竣工2005年 西新宿五丁目駅徒歩5分 坪450万前後
  • パークタワー渋谷本町 竣工2013年 西新宿五丁目駅徒歩6分 坪440万前後
  • ザ・パークハウス西新宿タワー60 竣工2017年 西新宿五丁目駅徒歩7分 坪530万前後

新築

  • ピアース渋谷本町レジデンス 竣工2023年 西新宿五丁目駅徒歩6分 坪510万前後
  • ザ・パークハウス代々木大山 竣工2023年 代々木上原駅徒歩8分 坪700万前後
  • パークコート神宮北参道ザ・タワー 竣工2023年 北参道駅徒歩1分 坪870万前後
本マンションの隣に建つ「ザ・パークハウス西新宿タワー60」がベンチマークになりそうです。そこから築年数補正すると坪600万くらいを期待したいところですが、先行して一部住戸の価格が発表された住友不動産の西新宿五丁目北地区は坪800万超えの住戸もあったりと住友不動産らしい衝撃価格でした。ここに引っ張られることになると本マンションも強気の価格設定となりそうなのは心配材料です…


とは言ってもお祭り好きの三井不動産ですので、条件の悪い住戸でお祭り価格を設定してくれるのでは?との期待もあります。上で触れたとおり北向きが控えめな価格で出てくればチャンスです。

「ザ・パークハウス西新宿タワー60」は5,000円/㎡程度で賃貸に出ており、表面利回り4%で価格を逆算すると坪500万になります。坪600万で表面利回り4%を確保するためには6,000円/㎡程度の賃料が必要になります。ちなみに近くのラトゥール新宿は7,000円/㎡程度の賃料となっています。(多少のバラツキはあります)

まとめ

「ガヤガヤした街、新宿」のイメージが強く、現地を見るまでは特に私のような子育てファミリーが住む場所では無いのかな?という印象を持っていましたが、現地周辺を見てみて良い意味でギャップがありました。

一本中に入ると小道が多いですが、大通り沿いは歩道が整備され歩きやすいですし、近くには新宿中央公園という大きな公園もあります。スーパーが少し距離があるのがネガポイントでしたが、それもお隣(住友不動産)の開発でスーパーとコンビニの誘致が実現すれば日々の買い物もとても便利になります。

ちょっと歩けば新宿で何でも揃いますし、本マンションが位置する新宿駅西側はこれから大規模な開発が進んでいくことで生まれ変わるはずです。

最近の新宿は開発が一段落したこともあってポテンシャルに対して、注目度が低い印象ですが、新宿という日本一のポテンシャルを持った駅に大規模開発が進んでいきますので、開発が終われば街の雰囲気や評価は一変するはずです。

価格設定についても注目しています。「三井不動産×タワマン×方角による眺望差大×周辺開発可能性有」という価格の歪みが出そうな条件が揃っています。

また本マンションは早期エントリー者を対象に倍率優遇を実施します。過去に倍率優遇を実施した「パークホームズ日本橋時の鐘通り」はお祭り価格で界隈では話題になりました。

エントリー者向けにオンライン上でコンセプトサロンを既に準備しています。最近ではモデルルームの予約すら取れなかった「パークタワー勝どき」が同様にオンラインでの情報発信に力を入れていました。オンラインで案内をしないと案内しきれないほどの来場を見込んでいる?(それだけ価格が魅力的?)と期待が高まります。

どれか一つでも期待が持てるところ、本マンションはロイヤルストレートフラッシュ級に要素が揃っており、否が応でも期待してしまいます。(これでとんでもない高値だったらごめんなさい)

2023年1月10日までに物件エントリーで3倍の倍率優遇が得られますので、ちょっとでも検討可能性のある方はこちらからエントリーをおすすめします!

年明けに説明会が開催されますが、価格が分かってからでは倍率優遇は間に合いません!

マンション購入のご相談も受け付けてます。<個別マンション相談カウンター>からお気軽にどうぞ!<YouTube>でも情報発信しています。

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