【番外編】タワマンVS板状マンション 価格の差はどれくらい?「すごろく」

★今回の記事は実は今年の夏頃にUP予定だったものが設定漏れでお蔵入りになっていたので、当時書いていた「パークナード新梅田アーバンパレス」の棟内モデルルーム訪問内容に加えて、直近の周辺中古マンションとの価格比較等を追記してこのタイミングではありますがUPを致します。どうぞお付き合いください★

 

いきなりですが、皆さんは狙っているエリアですぐ近くにタワマンと板状マンションがあった場合、どちらを選びますか?
タワマンを選択する人が多いかと思いますが、いくらまでの価格差であればタワマンを選択しますか?

今回は近いエリア内でタワマンと板状マンションがあった場合、どれくらいの価格差で販売されるのかを見ていきます。

調査した物件は大阪市北区に完成済みのパークナード新梅田アーバンパレス、板状型マンションです。

本物件は2020年に入居開始、入居後も1年程販売を続け2021年春頃に一度完売をしましたが、再販住戸として2022年2月頃に6戸再販売が開始されました。

【2022年12月追記】
更にはこの再販住戸は先日突如無くなり、いつの間にか中古マンション(新築未入居として)として販売をされている不思議な現象が起きています。売主は法人のまま仲介会社に販売を委託した流れかと推測します。

(ちなみに販売価格は再販時価格と変わらない価格帯で8件ほど売出されています)

それはさておき、この界隈はうめきた2期エリアに近いことから価格が高騰しており特に周辺のタワマンはかなり高値になっているので、今回は「パークナード新梅田アーバンパレス」から徒歩2分程度の所には今年入居がはじまったグランドメゾン新梅田タワー THE CLUB RESIDENCEの中古価格と比較していきたいと思います。
グランドメゾン新梅田タワー THE CLUB RESIDENCEのブログ記事・内覧会の記事はコチラからご覧ください。

パークナード新梅田アーバンパレス


パークナード新梅田アーバンパレス


物件概要

  • 名称:パークナード新梅田アーバンパレス
  • 所在地:大阪府大阪市北区大淀中2丁目4番24
  • 交通:JR「大阪」駅徒歩16分、
    JR大阪環状線「福島」駅徒歩10分、
    Osaka Metro御堂筋線「梅田」駅徒歩15分、
    阪急「大阪梅田」駅徒歩16分
  • 総戸数:107戸
  • 規模:地上19階建
  • 完成時期:2020年2月
  • 旧売主:パナホーム株式会社、第一交通産業株式会社
  • 管理会社:パナソニック ホームズ・合人社コミュニティ株式会社
  • 施工:不二建設株式会社
掲示板:パークナード新梅田アーバンパレス[旧称:(仮称)新梅田 高層邸宅プロジェクト]ってどうですか?

パークナード新梅田アーバンパレス

出典:パークナード新梅田アーバンパレス


大阪駅から見るとギリギリ見えるか見えないかのマンションです(写真は今年の夏に撮影)。

パークナード新梅田アーバンパレス

うめきた2期完成後は公園を突っ切って大阪駅にアクセス可能になります。※写真は夏撮影。

物件の特徴

元々、モデルルーム訪問したレポートを作っておりましたので「パークナード新梅田アーバンパレス」をご存知でない方向けに本物件の特徴をまずご説明します。

売りは眺望

売りは眺望。
中層階〜高層階で眺望はタワーマンションに負けない素晴らしい景色です。

西向きのため日当たりを気にする方ももちろんいますが、本物件から西側は低層住宅が多いことから抜け感が半端なく写真は19階のイメージですが15階前後でも同じような景色が楽しめます。
夕日が淀川に沈む瞬間を毎日堪能出来ます。

パークナード新梅田アーバンパレス

出典:パークナード新梅田アーバンパレス(19階)


夜景も綺麗ですね。

パークナード新梅田アーバンパレス

出典:パークナード新梅田アーバンパレス(19階)


なお、うめきた2期、大阪駅方面である東向きは角部屋の一部洋室、共用廊下側から堪能できます。
外出時にこの景色を見れるのも嬉しいですね。

大阪駅、HEP fiveの観覧車、うめきた2期のタワークレーン、大阪駅西口新駅ビルのタワークレーンなどが臨めます。
2024年頃には景色は一変しますが、高層ビルの夜景が綺麗です。
※写真は夏撮影分のため、現在はうめきた2期のビル群はもっと高くなっています。

パークナード新梅田アーバンパレス

パークナード新梅田アーバンパレスの15階前後からの東向き眺望。


パークナード新梅田アーバンパレス

同じく東向きの眺望(19階)。大阪駅・グランフロントはライトアップが多いのですごい夜景です。出典:パークナード新梅田アーバンパレス

実際の住戸からの眺望イメージ

バルコニーは透明・一部半透明のため、室内でソファーに座ってても綺麗な景色を楽しめます。
淀川もはっきり見えますね!



洋室東向きの眺望です。
スカイビルや中津三兄弟(中津駅直結の3つのタワーマンション)を楽しめます。



眺望だけで言うとその辺のタワマンの低層階〜中層階より良い印象ですね。

推しポイント

  • うめきた2期大型再開発エリアまで徒歩8分ほどの距離感で今後のポテンシャルが期待出来る
  • 周辺の築浅タワーマンションと比較すると安価
  • 設備仕様・眺望などはタワーマンションに負けないレベル
  • 徒歩2分の所にスーパーoasisが完成し買い物利便性は高い(グランドメゾン新梅田タワー THE CLUB RESIDENCE敷地内)

残念ポイント

  • タワーマンションではないため共用施設は1階のエントランスラウンジのみ
  • 現時点の中古評価は高くない(グランドメゾン新梅田タワー THE CLUB RESIDENCEの新築未入居物件の上昇率と比較)
  • 駅までの距離は近くはないため毎日出社が必要な方などは通勤利便性などの見極めは重要(1番近いJR福島駅で徒歩10分)

アクセス

大型主要駅に徒歩圏内でアクセス出来るものの、どの駅もそれなりの距離感があります。

1番近い駅は「 JR福島駅」で徒歩10分。
このエリアに住む方々がどの辺りで働くかはありますが、梅田・大阪駅近辺で働く人が多い印象です。
梅田であれば自転車で5分程度なので、わざわざ電車に乗る必要はないと思います。

また、2023年のうめきた(大阪)地下駅開業、JR大阪駅の西口に完成する新改札口暫定供用開始が始まればJR大阪駅までの徒歩16分の表記は14分程度になるかもしれません。

また、うめきた2期開業後には公園を突っ切ってJR大阪駅(一部地下アクセスも可能)までアクセス出来ますので、後2年後が楽しみな立地です。

パークナード新梅田アーバンパレス

出典:パークナード新梅田アーバンパレス


なお、2022年4月から大阪メトロとmobiが北区・福島区エリアでオンデマンドバスを開始しました。

パークナード新梅田アーバンパレス

出典:大阪メトロHP


本物件から徒歩2分くらいの場所にオンデマンドバスの停留所があり、梅田・中之島エリアまでバスで移動することが可能です。

私も早速数回使ってみましたが、非常に便利です。

皆様の勤務地付近にバス停があればかなり使い勝手は良いかと思いますので通勤・通学の手段の1つに入れても良いかと思います。そうすると駅まで多少遠い本物件の利便性カバーにも繋がると思います。
(時間帯によっては乗り合いになる可能性があるため、出勤時は多少余裕持って乗ることをオススメします)
※通勤費として認められるかはネックですが・・・

パークナード新梅田アーバンパレス

大阪メトロオンデマンドバスの停留所マップに筆者加筆。出典:大阪メトロHP

周辺環境

大阪駅に近いエリアですが公園も多く、子育てファミリーなども多いエリアです。

駅から帰る導線上に本物件から近い場所にスーパーがなかったのは少々課題ではありましたが、グランドメゾン新梅田タワー THE CLUB RESIDENCEの敷地内に阪急oasisが完成したため、徒歩2分でアクセス可能に。
そこまで大きなスーパーではありませんが、利便性は格段に上がりました。

公園

徒歩7分以内の範囲で6つ程の公園があります。
浦江公園が大きな公園で遊具もたくさんありますので、頻繁に活用できるかと思います。
  • 大淀南公園:3分
  • 大淀中公園:5分
  • 浦江公園:5分
  • 上福島北公園:5分
    etc・・・

教育

  • マミーズアイ保育園 おおさかきた園:2分
  • クオリスキッズ北梅田保育園:5分
  • 大阪市立中大淀幼稚園:6分
  • 市立大淀小学校:5分
  • 市立大淀中学校:1分(本物件の目の前)

スーパー・商業施設

普段使いのスーパーが徒歩圏内に2つあるので便利な立地です。
ドラッグストアまでが少々遠い&大きい店舗がないので、その点は少々難点。

なお、グランフロント大阪やヨドバシカメラ梅田、ルクアなどの大型の商業施設までも歩いていけるため、ショッピング・飲食などは非常に楽しめるエリアです。
  • 阪急oasis:2分
  • スーパーライフ:6分
  • ダイコクドラック:9分
  • グランフロント大阪:12分
  • ヨドバシカメラ梅田:15分
  • ルクア大阪:15分
その他、HPには記載がありませんが徒歩4分くらいの場所にスーパーマルシゲもあるので普段の買い物の選択肢は充実していると感じます。

設備・仕様

パナソニックの先進設備が導入されているため全体的にクオリティは高く、その辺のタワーマンションより満足度は高いです。
  • ディスポーザー
  • 食洗機
  • 浴室フラットラインLED照明
  • ミストサウナ
  • タンクレストイレ(アラウーノi)
  • トイレ手洗い付きカウンター
  • 床暖房
  • 防災倉庫(トランクルーム)
  • ベランダ防水コンセント
  • 玄関前カメラ付きインターホン
  • 電子錠
個人的にポイントが高い仕様が以下2つ。
  1. エレベーター
    エレベーターは2機ですが2つとも17人乗りの大型エレベーターのため、ある程度人が乗っても密接になることがない広さです。
    タワーマンションにある非常エレベータークラスが2つが標準と思うと贅沢な造りです。
    ちょうど内見した時に横型の二人乗りのベビーカーを押している方もいらっしゃいました。
  2. メールコーナー ハンズフリー
    玄関前扉がハンズフリーだけでも非常に便利ですが、本物件はメールコーナーがダイヤル式ではなくハンズフリー。
    メールコーナーに部屋番号は書いてなくリーダーにかざすと自身のメールBOXが開く仕様になっています。
パークナード新梅田アーバンパレス

メールコーナーのハンズフリーの図はありませんが実際はあります。 出典:パークナード新梅田アーバンパレス


新築未入居販売価格

記載の価格は現在中古販売分の価格で今年の夏頃に新築未入居再販時の価格と同じ金額です。
そういった意味では良心的な?価格設定かもしれませんね。

18階と19階はプレミアムフロアになるため17階以下の部屋と比べると価格差は結構あります。

パークナード新梅田アーバンパレス 中古販売価格抜粋

  • 〜17階:坪単価 約325万円
  • 18階〜19階:坪単価 約350万円 ※プレミアム住戸
本物件が新築販売していた数年前と比較すると値上がりはしたものの、今の市況で眺望が抜ける階層で再開発が進むうめきた2期エリアまで徒歩圏内であれば悪くない価格帯かと思います。

中古市場でどこまで販売が進むかはチェックしていきたいと思います。

本題:タワマンと板状マンションの価格差

ようやく本題のタワマンと板状マンションの価格差を見ていきます。
お待たせしました!

比較する物件は徒歩2分先にある51階建ての「グランドメゾン新梅田タワー THE CLUB RESIDENSE」です。
※物件情報、過去のブログ記事はコチラからご確認ください。

竣工時期も近く、駅距離も似ている(パークナード新梅田の方が駅から徒歩2分遠くなる)物件ではありますが実際どれくらいの差が出るんでしょうね…

「パークナード新梅田」は中古市場での成約実績も少ないため現在販売中の中古価格と成約価格を、「グランドメゾン新梅田タワー THE CLUB RESIDENSE」は中古での成約実績も増えているので成約価格ベースで比較します。

坪単価比較

  1. パークナード新梅田アーバンパレス 中古販売坪単価
    〜17階:坪単価 約325万円
    18階〜19階:坪単価 約350万円
  2. パークナード新梅田アーバンパレス 成約坪単価
    10階前後:285万円〜300万円
  3. グランドメゾン新梅田タワー THE CLUB RESIDENCE 直近成約坪単価
    低層階:380万円
    中層階:410万円
    高層階:440万円

階層別の販売価格・成約価格分布

もう少し細かく見ていきます。

以下の図は2022年に販売された分の階層別の販売価格・成約価格の分布です。

タワマンVS板状マンションの価格差


まず、「パークナード新梅田アーバンパレス」の2022年の中古成約実績は3件(図のピンク)ありましたが10階前後の部屋で約290万円程度です。

そう考えると現在SUUMOなどに掲載中の新築未入居の中古物件(図の赤)は少々割高に見えるかもしれませんが、販売中の中古未入居物件は階数が15階前後の部屋が多いので+500万円程度で眺望の抜け感が出てくることを鑑みると満足度が高い部屋かなと思います。

過去の成約価格ベースでは売れる確度が高くなるのは坪300万円なので、もし図の赤の販売価格分が多少値下がりすると結構人気が出てきそうですね。

一方、「グランドメゾン新梅田タワー THE CLUB RESIDENCE 」は2022年の引き渡し直後は新築未入居の部屋が30階前後で坪360万円で取引されていましたが、直近の成約状況だと低層階でも坪380万円、中層階で坪410万円まで価格が上昇しています。
(引き渡し直後に30階前後を坪360万円程度で購入された方は投資家の方もいるようで、その後1,000万円近く上乗せして更に売却済みだとか。。)

これを「パークナード新梅田アーバンパレス」の成約価格ベースで比較すると坪90万円程度の差、70㎡換算だと1,900万円の差が出ている状況です。

1,900万円は35年ローンで換算すると金利0.5%で約5万円の差となりますので、この価格差であってもタワマンに住みたいか、板状マンションで良いと思うのか線引きはなかなか難しいところではあります。

考察

今回は物件の特徴から価格差がかなり出た印象ですが他の物件でも同じような検証をしたところ1,000万円〜1,500万円以上はタワマンの方が高い傾向にはなっています。
(板状マンションでもタワマンより高い物件も勿論あります)

ちなみに、私は予算が届くのであれば1,000万円以上高くてもタワマンを買いたい派です。
理由は『騰落率が高く維持され、売却時もほぼほぼ板状マンションより1,000万円以上高く売れる可能性があるから』です。
(タワマン暴落説の記事は好きで読みますが一切信用していません‥)

永住が前提であれば金銭的な体力の問題もあるのですが、昨今のマンションの買い方は今後のライフステージに合わせて買い替えをしていく人も多いと思います。

例えば5年〜10年で住み替えを想定するのであれば必然的に売却することになりますが、ランドマーク性が高い物件(=目立つ物件)、共用施設が豪華な物件は希少価値があり価格が下がりづらいし、むしろ値上がりする可能性もあるため、最終的に売却した後に手元に残る金額はタワマンの方が多くなるかと考えています。

もちろん例外もありますし、そもそもいくらでどこのマンションを購入したが1番大事ではありますが、転勤や子供の出産などライフステージに合わせて住み替えをする「半住半投」の思考であれば、極力売りやすい貸しやすい物件を選んだ方が後悔は少ないかと思いますし、むしろ得することもあるかと思います。

これはタワマンに限らず、再開発で商業施設一帯開発のマンション、駅直結・駅1分、大規模マンションなどは板状マンションでも価格維持率が高く値上がりのポテンシャルもあるため、特に住み替えを想定している方は意識していただきたいポイントです。
(大事なので何度も言いますが購入価格は大事です。明らかに割高物件を購入すると駅直結タワマンでも大規模マンションでも売却は苦戦します)

今回の2つのマンションはいずれも「大阪最後の一等地開発のうめきた2期エリア」に近い物件なので、どちらを選択しても値崩れする可能性は低いのですが、より価格維持率を求めるなら1,000万円単位で値段が高くても値上がりポテンシャルが高い方を選択した方が「半住半投」としては正解かと考えています。

いつどんなタイミングで売却が必要になるかは予想外なケースも人生にはあるかと思いますので、マンション自体が高騰している市況だからこそ選択肢の1つにしていただければと思います。

個人的に永住前提であれば正直今の市況では購入は躊躇するのですが、5年〜10年で売却はする前提と思っているからこそ気持ちを軽くしてマンション購入をしていきたいです。

 

以前、リセールバリューが高いマンションの特徴についても記事を書いているので合わせてご覧ください。

新築時より高い新築未入居物件(転売価格)の考察 RVの高い物件の共通点は?!「関西マンションすごろく」


今回ご紹介した物件近くの新築マンション

中古マンションだけでなく新築マンション派の方も多いかと思いますので、今回ご紹介した2物件に比較的近い場所、大阪駅に近い場所にある新築マンションをご紹介して終わりにします。

シエリアタワー大阪福島

平均坪単価:約340万円

福島駅まで徒歩5分で利便性は良く、大阪駅までも徒歩圏内です。
うめきた2期エリアも徒歩10分ちょっとでなので便利な立地です。

デメリットはJRの線路が近いため騒音は少し気になりますが、そこが妥協出来るならば新築タワーマンションとしては価格は控えめな点は良いです。

周辺は背の高いタワマンが多いので目立ちづらいタワマンではありますが、うめきた2期開業後はもっと評価されるタワマンになるかと思います。

シエリアタワー大阪福島

【大阪】「シエリアタワー大阪福島」サラリーマン世帯で購入検討出来るラストチャンス?!うめきた2期エリア徒歩10分未満のタマワン「関西マンションすごろく」


プラウドタワー梅田豊崎

平均坪単価:約320万円

場所は大阪駅を挟んで東側となり最寄り駅は地下鉄中津駅ですが大阪駅までも徒歩圏内のためご紹介します。

当初販売開始時は苦戦していたのですが正式価格を見直し値下げしたことから販売は順調です。
残り20戸程ですが角部屋が坪単価278万円からの販売となるため、広めの部屋を探している方はグロス価格を抑えて新築タワマンを購入することが可能です。

場所は公園が目の前のためPark viewが楽しめる部屋が多く価格に対しての満足度は非常に高いと思います。

プラウドタワー梅田豊崎

【大阪】「プラウドタワー梅田豊崎」梅田徒歩圏内!北区最後の坪270万台スタートの新築タワマン?!「関西マンションすごろく」



今回のブログは以上です!
年内に後2本以上は書く予定なのでお楽しみに!!

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◾︎大阪市内を中心とした新築マンション情報を発信しています。
◾︎マンション経験値(2022年11月時点)
- 購入5軒(いずれも新築、内1軒は投資用)
- 売却2軒
- 賃貸1軒
◾︎2021年に3軒目、2022年に4軒目&5軒目を購入しましたが、まだまだ自分自身のマンション探しも続きそうです…
◾︎全国転勤の会社員のため半住半投(転勤時に売りやすい貸しやすい)が物件選びの目線です。
◾︎物件探しのアドバイス等を行っておりますので、お気軽にご相談ください。
◾︎対応領域:新築購入/中古購入/自宅売却/マンション投資

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