【番外編】坪単価から気になるマンション3選(キットキャット)

 

気になるマンションBEST3を発表させて頂きました

誰しもが注目しそうな都心大規模物件以外で、特筆すべき点があり気になっていた物件。それぞれ「この分野」では他と比べて勝っている点があるマンションを選ばせて頂きました。新たなマンションとの出会いのきっかけになれば幸いです。

キットキャットのセレクト

Top3:三井不動産による商業施設が開業予定の東京メトロの始発駅で、控えめなグロス価格と利便性が両立できそうな物件

Top2:駅前複合開発の利便性と沿線で相次ぐ再開発で、すごろく期待の物件

Top1:大規模な敷地だからこその建物水平ラインの伸びやかさと素敵なデザインに触れつつ、落ち着いた雰囲気で永住したい方向けの物件

 

【2022年10~12月版】スムラボブロガーが本音で選んだ気になるマンションBEST3《関東/東日本編》



 

さて、今回は気になるマンション「番外編」と題して、「この坪単価であれば新築マンションとしては気になってくるのでは?」と思いましたマンション3つ出させて頂きます。

 

 


ブランズタワー芝浦

ブランズタワー芝浦
そうそうたるブロガーさんの皆さまも取り上げておりましたので、今さら何をというところもありますが、竣工後もう少しで1年というところで第7期販売を開始しました。1年前から売り止めになっていた1LDKなどを販売を再開しました。第7期1次で1LDKや低層の2LDK、3LDKは販売終了。残りは7期2次で販売センターのある階を全て売り、年内or年始には販売終了となる見込みです。

周辺では、浜松町駅直結マンションWORLD TOWER RESIDENCEや、三田ガーデンヒルズなど坪単価が4ケタになるようなマンションが山手線の内側では供給されており、既に販売終了したBrillia Tower 浜離宮は山手線外側ではあるものの、内側マンションと比較するとだいぶ穏やかな坪単価だったとの声も出てきました。

もちろん、立地、仕様やランドマーク性など比較対象に出来る建物では無いところはもっともではございますが、自分が購入出来る範囲の予算帯なのかが、そもそもの実需層には大事かと思います。その購入価格帯の中で、どの街に住むのか。自分の部屋が一番坪単価の高いエリアに住むのか、それとも自分よりも坪単価の高い部屋があるエリアに住むのか、それはご自身の好みと感覚を信じてみて選んでみてはいかがでしょうか。

外観


ロケーション


価格・坪単価・ランニングコスト



※一部の間取りはモデルルーム仕様でエアコンやエコカラットなどが付いているお部屋があります

間取り

40B

 


60C 60D

CとDは反転間取りで方角のみ変わります(Dが海側)


65F 65G

FとGは反転間取りでFが内陸、Gが海側です

平米数を60平米台後半に絞ってはいるものの無駄のないプランニングです。トイレやお風呂などの水回りと居室が離れているのが良いですね。リネン庫も上から下まであるタイプで効率良いです。ベッドルーム2の窓が小さいのと、扉の開く方向がドア側(画像の上方面)でないのが、あとちょっとな点です


80B


85C

窓が無い部屋があるものの、主寝室とお風呂が廊下から入れて、キッチンからの洗濯機への導線も良い間取りですね


現況


周辺では取り壊しが終わったが建築看板が出てない大き目な敷地がちらほら



周辺では「プラウドタワー芝浦」が竣工間近

パークホームズ用賀三丁目

パークホームズ用賀三丁目
用賀エリアは、小規模物件の供給も多いので、代替的なプロモーションがされないので目立たないところはありますが、砧公園や馬事公苑に近い落ち着いた住環境と渋谷、永田町、大手町へ直通する東急田園都市線、半蔵門線の利便性から、住んだ後の満足度が高い街だとキットキャット的には感じます。スーパーマーケット好きな人も(特にOKストア用賀店!)商店街好きな方が満足できるのはもちろん、環状八号線と東名高速と、郊外大型店へのアクセスも良いバランス取れた街だと思います。

周辺では、 ピアース用賀テラスも分譲中ですが、高速道路からの離れ度合いから、住宅地としての落ち着き度合いは断然、 パークホームズ用賀三丁目だと思います。

規模の大きい物件でも高層の建物でもないのですが、城南エリアらしい、落ち着いた低層マンション。各部屋の面積が大きいファミリー向けマンションということで落ち着いた生活が出来そうです。

ネックとなる点は用賀駅が急行は止まらない各駅停車(加えて、一駅渋谷寄りの桜新町駅で急行の通過待ちがある)こと、田園都市線の朝夜ラッシュの混み具合、そして環状7号線よりも都心から離れるということからの郊外感でしょうか。

外観


ロケーション


価格・坪単価・ランニングコスト


間取り

いずれの間取りも1階表記がネックとなります。ただ、周囲は低層住宅エリアで、高台立地。地下1階が道路面ということもあり、窓面のすぐ前を誰かが通るというわけではない1階です

Gt

大きめな2LDK。廊下が長く、窓が無い部屋もあるという、ちょっとクセのある間取りが最安単価です。



1階表記ですが、道路面は地下1階のため少し高くなった位置になります。下記の写真の左奥のほうがGtの部屋になります

 


Bt



(画像は公式HPより)

1階ではあるものの、下記の写真の通り、道路面は地下1階になり、擁壁により高くなっています。(当該間取りは右から2つ目の中住戸になります)


At



図面上、右下の角になり、道路面からは1階分程度高くなった位置になります(Btの右隣)

 


アルファグランデ日暮里

アルファグランデ日暮里
 

「アルファグランデ」はスターツのマンションブランド、メジャーデベでは無いですが、「アルファ―グランデ千桜タワー」などで免振物件を販売してきました。今回の物件は50戸以下の小規模物件ではありますが、きちんと免震構造を採用しており、現地周辺の再開発期待と合わせて、前回の「気になる物件」のリストに入れておりました。(前回記事はこちら

大規模・再開発などのトレンドとは異なりますが、その分「特別」なお値段ではないと「新築」マンションを広域で見ている限りでは無さそうです。駅すぐの再開発マンションの価格が高騰している中、西日暮里駅と三河島駅という近隣の駅で再開発タワーマンションの建設が予定されており、今後、より高額なマンションが出てくる予感があります。もちろん駅すぐ再開発物件は特別なお値段でしかるべきであり、周辺中古にまで価格上昇の波及効果が来るとは限りません。ただ、「特別」なタワーマンションが建つことで、そこの住民向けのお店が出来る可能性があり、さらに街が広域に紹介されることでの知名度向上の可能性は高いです。

外観



設計は「IAO竹田設計」ということで周辺のマンションとは異なるデザイン性豊かなファザードです

 



西日暮里は山手線、三河島駅は常磐線、それぞれ大きな再開発エリアが広がっています。常磐線はダイヤ改正により、上野止まりの本数が減り、東京駅、新橋駅、品川駅へ直通する本数が増えてコロナ後に利便性が増した数少ない路線で、意外な穴場路線だと思います。

ロケーション



休日は自転車でフラットな上野や浅草へ出掛けれられるのがこのエリアの良いところですね。


価格・坪単価・ランニングコスト



※記載の価格は予定価格です。3階上がると300万円上がるようなイメージでした

間取り

全部屋角部屋ということで、コーナーサッシには力を入れているようです。モデルルームの天井を見ると、絶対的な高さは高く無いものの、下り天井が無く、免振+比較的低層というアドバンテージからの天井の作りと感じました。

Type B

 



 

Type C

モデルルームはこちらのお部屋。部屋面積に対して、収納とお風呂の大きさ(1418)が取れており、荷物が多い人も大丈夫そうです。こちらの部屋からはスカイツリーも良く見えるのが良いですね。全部屋に付いていますが、共用廊下(内廊下)に防災備蓄倉庫があり(結構大きく、自販機くらいはありそう)、収納力は負けてない部屋と思います。

 



 

Type A

 



 

免振構造

こちらのマンションの最大の特徴でありセールスポイント。免振構造は地震があった際の安心度で、耐震・制震・免振の中で免振が一番だと言われています(種種の論理はあり)。

このような小規模、中層物件で免振構造を採用してくれたのは、スターツならではの装置ですね。賃貸住宅にも免振構造を採用して普及に努めるなど、もしもの時の備えに前向きなデベロッパーです。やはり地震国日本。安心できるマンションほど求められて良いのでは無いでしょうか。



 

総括

港区・山手線内側は坪600~1000万。城南エリアは坪600万。東京東側は坪400万。。。

そんな様相の中では港区528万~、世田谷区坪388万円~、山手線徒歩10分(荒川区)坪330万~は、とっつき入ってもいいお値段になってきたのでは無いでしょうか。もちろん値段が全てではありませんが、それぞれ良いところはあり、その点を評価できる方で、もともとそのエリアに住みたいと思っていた方には、検討の余地ありでは無いでしょうか。

ブランズタワー芝浦は、外観デザイン面や設備仕様など、当初はたくさん叩かれてきました。それでも既に販売中のお部屋と比べると販売価格は値上がっています。そして後続のタワーマンションは、各階ごみ置き場が無かったり、ゲストルームすら無かったりと条件悪くなるばかり・・・。どうしても批判的な記事を見ると心が揺らいでしまうところはあると思いますが、実際の物件で気に入ってもらえるならば、他の方の好みはそこまで考慮に入れないで良いのではないかとも思います。もちろん、リセールバリューは気にしないといけないですが、気にしすぎもよくありません。気にする際は、その批判をしている方と同じレベル感の方なのか、自分自身の立場(予算感や生活レベルなど)を元に比べてみてください。 自分が批判出来るようなレベルの予算感・生活レベルの方だったのか。もっと良い物件を選べる立場だったのかを。厳しい言い方かもしれませんが、物件購入を見送られていた方には、人の言葉を自分の意見のように見てしまっていたところがあったのではないかと、振り返ってみることも必要なのだと思います。

パークホームズ用賀三丁目は、1階住戸ということで、リセールバリューはやはり厳しいところがある(販売期間が長くなる)可能性はあります。ただ、購入価格次第ではありますが、居住期間を長く取れるのであれば、売却するまではリセールバリューはあまり関係ありません。もともと住みたいと思っていたエリアに自分の予算内で出てきた物件ならば、部屋からの眺めを想像して「私が住むときは大丈夫」と思えるならば選択しても良いのではないでしょうか。 予算をあげられるならば2階以上の別物件を選ぶべきですが、あげられないのであれば、物件の中で妥協も必要かもしれません

アルファグランデ日暮里は、小規模物件ということではあるものの、新築マンションとしてはそれを考慮に入れた価格帯に思えます。また角部屋の風通しの良さは、行燈部屋のあるような中住戸では得られない開放感が得られます。山手線のアクセスの良さを享受しながら、グロス価格帯の上限予算がある方で、都心からの絶対距離を遠くはしたくない方、長時間の満員電車に乗りたくない方、そんな方には選択肢に入れても良いのではないでしょうか。なお、他の選択肢となるような周辺物件の販売が乏しい面もあります。あえて言えば西日暮里駅のザ・パークハウス谷中道灌山テラス、行政区が同じ荒川区のプラウド町屋ジオ東日暮里が周辺物件に当たるでしょう。)

いずれも予算あり気な部分もあるのが苦しいところではあるものの、ローン借入上限額や月々の支払い金額を元に買えない金額では仕方ありません。中古マンションの中から予算内の物件を選んだり、ロケーションをより郊外などにするのも手段ではありますが、そうはしたくない方にとっては今回の値段帯の物件を検討してみてはいかがでしょうか。新たなマンションとの出会いの場になってくれたら嬉しいです。




近隣物件の記事(ご参考)

芝浦周辺であれば

「プラウドタワー芝浦」(予定価格)第2期販売が開始されます!!(キットキャット)



世田谷区のマンションであれば、

【クリオ学芸大学ザ・クラシック】最終2邸販売中、残り物には福がある?(キットキャット)



山手線沿線であれば、

【ルジェンテ上野黒門町】近隣サミット開店情報と周辺環境・類似物件のご紹介(キットキャット)






 

Twitterでは、より旬なマンション情報を発信していますのでTwitterもよろしくお願いいたしますm(__)m

#ブログ用現地写真・映像 」+物件名 ex「 #ブランズタワー芝浦 」

で検索すると現地写真・映像なども随時載せています。(クオリティはブログ水準では無いのはご容赦を)




 




マンション周辺の状況を動画で紹介するYouTubeチャンネルを開設しました!

分譲マンションの建築地周辺の様子 – YouTube

芝浦周辺の様子はこちらのチャネルから

徐々に掲載物件を増やしていく予定です。ご覧になりたいマンションの表題の動画をご覧いただければ幸いです。




 

この記事に出てくる新築マンション

全部にチェックする
全部にチェックする

記事に出てきた物件の掲示板

ABOUTこの記事をかいた人

猫アレルギーのキットキャットと言います。主に東京都心(山手線内側)+城南エリアをメインターゲットとしてマンション探しの旅を続けております。不動産購入歴は都内自己居住用(中古・新築)と海外で投資用不動産を購入した経験があります。
不動産業界の者では無いので、素人の目線を忘れず記事を書いていきます。
Twitterで速報的な不動産情報を随時発信しているので、こちらもよろしくお願いいたします(^^)/ 

記事にコメントする

「コメント」と「ハンドルネーム」は必須項目となります。

※個別物件への質問コメントは他の読者様の参考のためマンションコミュニティ
 「スムラボ派出所」に転載させて頂く場合があります。
※日本語が含まれない投稿は無視されますのでご注意ください。(スパム対策)