こんにちは！
すごろくです。
今年も残すところ3ヶ月になりましたね。
先月はここ5年で1番忙しい月だったのでブログ執筆が思うように出来ませんでしたが、今月はモデルルーム訪問した後に作成出来ていない物件レポートに力を入れたいと思います。
さて、今回は前回に続きパークホームズLaLa門真のPART 2と題して、専有部仕様・周辺環境などをまとめて総評にしていきます。
「パークホームズLaLa門真」の前回までの記事をご覧になられていない方は、本物件の全体像が把握出来ますのでお時間ある時に合わせて読んでいただけると幸いです。
- 初回：プロジェクト全体像（ららぽーと・アウトレット・コストコ・新駅開業に関する内容）
- PART1：当初予定価格、周辺マンションの新築・中古マンション相場
- PART1.5：予定価格の値下げ、間取り別価格表
- 【今回】PART 2：【総評】周辺環境、専有部仕様など
Contents
物件概要
販売予定時期：2022年10月下旬販売予定- 名称：（仮称）門真市大規模商業施設直結マンションプロジェクト
- 所在地：大阪府門真市松生町２０４番７（地番）
- 交通：
京阪電気鉄道京阪線「門真市」駅 徒歩9分
大阪モノレール本線「門真市」駅 徒歩9分
※2029年度には大阪モノレールの新駅がららぽーとに直結する形で開業予定 - 総戸数：155戸
- 規模：地上11階建
- 入居時期：2023年12月中旬入居予定
- 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
- 管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス関西株式会社
- 施工：株式会社長谷工コーポレーション
パークホームズLaLa門真
総評
【リセールは心配無し！最大の推しである大規模商業施設を日常使いしたい方はここ以上に魅力的な物件は無いためGOすべし！】大型商業施設の価値
「パークホームズLaLa門真」の最大の魅力は大規模商業施設である「ららぽーと」・「三井アウトレットパーク」までデッキ直結、「コストコ」が隣接していることです。まず、ここに魅力を感じなければ本物件を検討する必要はありません。
逆にイオンモールやららぽーと等の大型商業施設が好きな方であれば、これほど魅力的なコンセプトを持ったマンションは関西では滅多に巡り会えません。
というか2度と出会えないかもしれません。
関西のマンションでもスーパーがマンションの1階に入居するマンションや兵庫県で販売中の「プラウド阪急塚口駅前」のようにスーパー&小規模商業施設(SOCOLA)が入るマンションはありますが、ららぽーとのような大型商業施設がデッキ直結で完成する新築マンションはここ以外ありません。。
しかも、三井アウトレットパークとコストコも完成するわけですから、かなり魅力的です。
※プラウド阪急塚口駅前の物件レポートはコチラ
私が初めて分譲マンションを購入した神戸のマンションは大型商業施設のumieが近かったため、スーパーの日常的な買い物だけでなく、映画のレイトショー見に行ったり、晩飯食べに行ったり、スイーツ買ったり、暇つぶしに散歩がてらブラブラしたりとほぼ毎日行っていたので、「パークホームズLaLa門真」に住んだら楽しい毎日を過ごせるんだろうなと思っています。
マンションの下にスーパーがある物件にも何度か住んだことがあり、それはそれでもちろん便利ですが滞在時間は長くても10分程度なので日々の生活の中では退屈さは否めませんので、個人的には非常に刺さるコンセプトです。
特に子供がいると毎日外に行きたがるので、雨の日、暑い日でも時間を気にせず歩ける場所があるのはファミリー層としては嬉しいポイントです。
モノレール延伸・新駅のポテンシャル
どこまで効果が出てくるかは未知数ではありますが、個人的には2029年にモノレール延伸・新駅が出来ることも楽しみなポイントです。現在は、大阪空港に乗り換え無し1本で行けるのが大きなメリットだと思っていますが、モノレールが延伸・新駅が完成することで以下の路線と接続(乗換必須ですが)が可能となり大阪市内中心部へのアクセス向上が期待出来ます。
- 地下鉄メトロ中央線
- 地下鉄メトロ長堀鶴見緑地線
- JR学研都市線
- 近鉄奈良線
リセールバリューの期待
将来的な価値は予見しづらいですが、元々の価格設定自体が門真駅の他新築マンションと比較しても安価ですし、門真駅周辺の中古マンション成約実績を見ても低層・中層階までの価格帯であれば「パークホームズLaLa門真」が割高に感じることはありません。また、ららぽーとやアウトレットなどが街として完成後は価格帯が上がることは他エリアの過去の実績を踏まえるとほぼ間違いないと言えますので、リセールバリューの期待値も高いと言えます。
少なくとも5年〜10年住んだ後の残債割れリスクは低いため、家族構成などの変化による将来的な売却時も安心感はあります。
そういった意味でも、値段自体が新築マンションとして安価ですし、リセール時の不安要素も低いため一時取得者にはオススメしやすいマンションだと思っています。
上空から見た規模の大きさ。これほど大規模な再開発案件は滅多に出てきません・・・ Google Earthに筆者加筆
ネガティブ要素
新築マンションとしては価格は安かったですが、安いなりに気になるポイントはいくつかあります。- 大通り沿いで騒音、排ガスの懸念
- 門真駅までの動線の悪さ
- 良くも悪くも大型商業施設頼み
- 門真駅の駅力
- 設備仕様のコストカット
本物件の北向きが交通量の多い道路となるため、騒音・排ガスは気になります。
北向きに位置する部屋はT2サッシのため窓を閉めたら問題はないと思いますが、換気などで窓を開けるとどうしても気になる方はいらっしゃるかと思います。
また、大型商業施設が完成すると間違いなく更に交通量は多くなり大渋滞になることが想定されますので、本物件に住んで車を所有する場合はそれなりの覚悟が必要かもしれません。
2.門真駅までの動線の悪さ
門真駅までは表記上9分はメインエントランスからの動線となりますが、この動線は階段しかない地下道を必ず通る必要があるため、ベビーカーなどで移動する際は別ルートを通る必要があります。非常に残念なポイントです。
信号の設置やエレベーター等の設置計画有無も確認しましたが、行政からの回答としても予定無しとのこと。
（2029年新駅完成までは門真駅からららぽーとまでの最短距離がこのルートになるためファミリーの来訪者も苦戦しそう・・・大半が車移動かもしれませんが）
ベビーカーなどで門真駅まで向かう場合はサブエントランスからの動線となりますが、少し駅までの距離が長くなることと、この動線自体も道路が狭いため安全上の観点では懸念が残ります。
3.良くも悪くも大型商業施設頼み
マンションからデッキ直結で行けるため基本的にららぽーとでの買い物・飲食がメインとなるのでそれはそれで良いとして、本物件から徒歩5分圏内にコンビニ、スーパーはありませんし、飲食店もこれといったものはないので、頼れるのはららぽーとのみになります。
（ららぽーとにスーパー入居予定。コンビニも入れば嬉しいですが…）
門真駅を利用する方は駅前にスーパーのイズミヤがあるため、そこで買い物して帰ることも可能ですが徒歩8分程の距離のため、重たい買い物はやはりららぽーとになるかと思います。
4.門真駅の駅力
大阪市内への通勤は京阪門真駅を使うことになりますが、普通と区間急行のみなので大阪市内への移動を早めるには守口市駅で乗り換えするする必要があるのはデメリットです。
（本数自体は通勤時間は6分に1本ペースで電車が来るため本数自体は問題ないと思います）
門真駅前もイズミヤ、ダイソー、飲食店が少しある程度で、栄えているとは言えない街並みなので、駅単体で見るとどうしても魅力は低いです。
一応、イズミヤが入る施設の建て替え工事の話が出ているようなので、将来的に建て替えが進むことは期待したいです。
5.設備仕様のコストカット
後述しますが、価格が安い分、『ここまでコストカットしますか？』とモデルルームで聞いてしまった程、コストカットはしています。
ただ、生活する上でそれが無いと生活出来ないものではないので個人的には価格の安さを優先したと割り切っていますが、設備仕様に拘りがある方は見送りになるかもしれません…
推しポイント
- 【魅力的な大型商業施設】新規開業するららぽーと&アウトレットまでデッキ直結、コストコ併設は全国初のコンセプト
- 【安価な価格設定】低層階〜中層階までは周辺の新規価格・中古成約価格と乖離がなく割安な価格設定
- 【リセールバリュー】2023年4月にららぽーと等の大型商業施設が開業した後は相場上昇が期待でき、リセールも高くなるマンション
- 【新駅のポテンシャル】7年後とかなり先ではあるが2029年のモノレール延伸・新駅により大阪市内のアクセス性向上も期待できる（乗換有り）
残念ポイント
- 交通量の多い大通り沿いで排ガス、騒音の懸念（ららぽーとなどの開業後は更に渋滞）
- 周辺は車通りも多い割に、歩行者通路の整備が良くないため駅までの動線も悪い
- 門真駅の駅力が低く、通勤利便性は良いとは言えない
- 設備仕様は低い
すごろく期待値
すごろく期待値：85点
元の価格が安いこと、また2期から値上げの話もあるため1期購入時点では高めの点数としています。すごろく期待値とは
転勤や家族構成の変化などで自宅を売却して次の物件を購入する際に、購入価格より高く売れて（売却益）、次の物件の頭金などに活用できる可能性があるかを筆者独自で数値化したものです。※関西マンションすごろく独自の考えのため、あくまで参考としてください。
ららぽーとの店舗は期待出来るか？
先日、三井不動産のニュースリリースが出ていましたが非常に期待出来るテナントになりそうです。今回発表されたテナント以外は2023年2月頃に発表とのことで、現時点では一部店舗の情報しかありませんが、それでも十分デッキ直結でららぽーとにアクセス出来る価値を感じられます。
発表された情報をピックアップすると
- 1階のフロア半分が食の一大ゾーン（9,600㎡と大規模）
※阪急百貨店うめだ本店の地下1階食品エリアと同等規模くらいのイメージです - 黒門市場の店舗が出店する市場あり
- スーパーは「ライフ セントラルスクエア」 ※通常のライフより少し高級路線
- レストラン、フードコートも良くあるチェーン店以外もラインナップ
- TOHOシネマズ 大型映画館
- 家電量販店、アカチャンホンポ、ファストファッションなどの大型店舗
住んでいるマンションの横に大型商業施設があって、1番使いたいのは「食」に関する店舗だと思います。
今回、1階フロアの半分が食に関する店舗で毎日ららぽーとで買物・飲食しても飽きないレベルですよね。
黒門市場のような珍しい形態での店舗もあり、食に拘る方でも満足する施設になるのは間違いなさそうです。
（大型商業施設が近いとついつい食べ歩きをして小銭を使いがちになりますが、それも楽しみの1つです）
正直、スーパーは通常のライフでも良かったんじゃないかな？と思っていますが、激安スーパーのサンディもマンションから徒歩圏内にあるので、ある意味住み分け出来て良いかもしれません。
レストランは店舗情報は少ないですが、心斎橋にある有名店「コロッセオ」、焼肉発祥店と言われている「食道園」など、単価は少々高いですがマンション隣にあれば頻繁に通ってしまいそうです。
特に食道園は夜は単価高いですがランチは比較的リーズナブル&美味しいです。
テレワークやっている方であれば毎日のランチの店選びは楽しくなりそうです。
三井不動産ニュースリリースより
映画館はマンション横にあれば仕事終わりにレイトショーに行ったりするのも楽ですし、何より映画見終わった後にすぐに帰宅出来るのも良いですね。
後は大型商業施設に多いファストファッションや家電量販店も毎日使うことは無くてもちょっとした買物に便利なので嬉しいです。
アカチャンホンポは子育てファミリーに必須店なので、小さなお子さん、これから家族が増える家庭にとっても嬉しい店舗が多いですね。
三井不動産ニュースリリースより
アウトレットの店舗も一部出ておりましたが、こちらはまだ情報が少なかったので追加情報を待ちたいと思います。
兎にも角にもららぽーとは期待して良さそうですね！
ららぽーと情報でおまけですが、ららぽーとからコストコまでの動線が建物配置図を見る限りは2つありそうです。
建物間は屋根があれば嬉しいですが、これだけだとよくわかりませんね…
また2029年にモノレールの新駅が完成したらデッキで繋がる話がありますが、それは既に描かれているようです。
この辺りは2023年4月にららぽーとが完成したら改めて訪問してみたいと思います。
三井不動産ニュースリリースより
アクセス
電車
初回の記事でアクセスについては触れているのでサラッとだけ。門真駅は特急系の電車が止まらない各駅停車メインの駅となりますが、本数はそこそこあるのでストレスは感じないレベルだと思います。
表記上は大阪市内のビジネス街である京橋駅、淀屋橋駅、大阪駅などには12分〜22分で行けますので乗車時間はそこまで長くはありません。
ただ、この表記での移動は乗換必須となるため、乗換時間などを考慮するともう少し余裕を見る必要がありますので注意が必要です。
門真駅までの動線
門真駅までは9分とギリギリ10分は下回っています。ただ、門真駅までの動線が良くありません・・・
以下のGoogleEarthに加筆をしましたが門真駅まで9分のルートはメインエントランスから出て赤線のルートとなりますが、途中地下道を利用するルートです。
この地下道は階段と自転車用のスロープのみのため、ベビーカーの場合は結構ハードルが高いルートです。
ららぽーとなどが完成すると門真駅を利用したお客様も一定数いるかと思いますが、子連れだと結構厳しいですね…
残念ながらここに信号が設置される予定はないようです。
ベビーカーなどで信号渡っていくルートはサブエントランスから迂回するルートになりますが、このルートだと12分程度かかる上、道も狭いため、これはこれで使いづらいというが本音です。
もしくはサブエントランスから出て信号だけ渡って、赤線の方に合流するルートも選択出来そうですが、それはそれで自宅マンションを見て遠回りしていることを感じながら歩くのも嫌だなと思ったり…
テレワークで出社も少ない働き方をしていたり、土日は車で移動することが多く門真駅をあまり利用しないような家庭だとあまり気にする必要はないかもしれませんが、最短ルートに横断歩道1つでもあれば、全然違うのにな〜とずっと思っています。
GoogleEarthに筆者加筆
最短ルートにある地下道。
この地下道は広さはそこそこ広いので通常の通勤などにはこのルートを通ることにはなると思いますが、地下道をわざわざ通るのが面倒ではありますね。
なお、自転車も通れるように自転車用のスロープもあります。
Google Earth参照
車移動
車利用者は門真ICが車で3分くらいの距離のため通勤やレジャーで車を使うことが多い方は良さそうですね。ただ、ららぽーとなどの大型商業施設が完成した後は間違いなく更に渋滞するので、時間を間違うと自宅の駐車場に停めるだけでもかなり時間を要する可能性がありますので注意が必要です。
（私の経験だと神戸ハーバーランドタワーの駐車場に車を停める時にumieの渋滞に巻き込まれて、徒歩3分くらいの距離が全く進まず30分以上立ち往生した事があります）
パークホームズLaLa門真
新駅の期待
総評の所でも述べましたが、モノレール延伸が確定すると以下の路線と接続することになりますので、乗換は必要になりますが通勤に便利になる可能性もあると思います。（仮称）荒本駅で中央線乗換で「本町駅」
（仮称）門真南で鶴見緑地線乗換で「心斎橋駅」、
（仮称）瓜生堂で近鉄奈良線乗換で「なんば駅」
など、乗換1回で大阪の主要駅へのアクセスも可能になりますので、通勤利便性の向上にも期待したいです。
〜モノレール新駅から各路線への乗換イメージ〜
- 新駅（仮称）門真南駅 → 地下鉄メトロ長堀鶴見緑地線
- 新駅（仮称）鴻池新田 → JR学研都市線
- 新駅（仮称）荒本駅 → 地下鉄メトロ中央線
- 新駅（仮称）瓜生堂駅 → 近鉄奈良線
出典：大阪府
周辺環境
日常の買物や遊びはデッキ直結のららぽーと・アウトレット・コストコになるので、買物利便性は心配ないでしょう。ららぽーとの中にスーパーだけでなくドラッグストアも出来るはずなので、ららぽーと以外のスーパーなどには基本的に行くことはほぼ無いかなと思っていますが、一応他のコンビニ、スーパーなども徒歩10分以内にあるため不便な立地ではありません。
（激安のスーパーサンディは大学生の下宿先の近くにあり、とてもお世話になりました）
ホームセンターのコーナンもありますし、車が無くても十分生活はできる環境です。
また、幼稚園・小学校・中学校も徒歩10分以内という距離感なので、通学面も距離的には問題ないですね。
（大通り沿い、交通量が多いのでその点は子育て面では気をつけたい所です）
公園はマンションの敷地外となりますが提供公園も設置されます。
パークホームズLaLa門真
デザイン・共用施設
外観デザイン
建物は2棟構成になっており、バルコニー面はホワイトとグレーを使い分けたコントラストなデザインです。マンションの3階からららぽーとの2階（アウトレット階）にマンション専用デッキで繋がっており、それだけでもららぽーとに車で来る方々から注目される物件になりそうです。
なお、専用デッキの長さは40m、残念ながら屋根はないので雨の日は小走りで移動しましょう。
個人的にはマンション価格が少し高くなってでも屋根は設置して欲しかった所です。
むしろ、予定価格をかなり値下げしたので、そこまで値下げせず一部費用を専用デッキの屋根設置費用に充てても良かったんじゃないかとは思っています。
（建築基準的に設置が難しいのかもしれませんが・・・）
以下のパースを見ると7階まで上がるとららぽーとの屋上と同じくらいの目線になりそうですね。
パークホームズLaLa門真
本マンションは1階にも住戸がありますが、専用庭などはありません。
また、1階ベランダ側に駐輪場サイクルポートがありますので1階はそこそこ人通りが気になるかもしれませんね。
1階だとA棟のC・D・E・Fタイプ(以下のパースだと左側の棟)の1階の目の前は駐輪場がありませんので1階を狙う方はA棟が良いかなと思います。
なお、ららぽーと側から見ると非常に綺麗なデザインですが、国道163号側から見たデザイン（共用廊下側の背中）はパース図にないため、どんなデザインか気になります・・・
パークホームズLaLa門真
正面エントランス
高さ3層分のスケールがあるガラスウォールのエントランスは非常にインパクト・高級感があります。桜のシンボルツリーもあり植栽も充実しており、ここだけ見ると坪単価156万円のマンションには見えませんね！
ただ、ファミリーで門真駅まで行く時はこの正面エントランスを通ることが少なくなりそうだと思うと残念です…
パークホームズLaLa門真
共用施設
本マンションは共用施設はほぼなく、2層吹き抜けのエントランスホールと3階のららぽーとのデッキに接続する場所のLaLaラウンジのみとなります。規模がもう少し大きければ、キッズルームやジムなどの施設もあったかもしれませんが、155戸であればこれくらいコンパクトにまとまるのは仕方ありません。
2層吹き抜けのエントランスホールは木調デザインで落ち着いたデザインです。
パークホームズLaLa門真
続いてLaLaラウンジ。
マンション3階のららぽーとに直結するデッキ部分に小さめのラウンジがあります。
Wi-Fi環境整備、ベンダーコーナーもあるためちょっとした休憩などにも活用できそうです。
注目はマンション専用のショッピングカートがあることです。
大量に買物しても自宅マンション内までカートを利用出来るのは非常に嬉しいですね。
特にご年配の方やファミリー層にとってはラウンジ以上に嬉しい設備かもしれません。
パークホームズLaLa門真
マンションの共用施設は以上。
これで管理費・修繕積立金は329円/㎡のため板状マンションとしては結構お高めの設定です。
ランニングコストで優秀なのはリバー産業で、大阪市中央区のリバーガーデン上町一丁目(完売済)は144円/㎡と半額以下です。
マンション下に共用施設があるプラウド阪急塚口駅前は444円/㎡のため、それと比較するとまだ抑えられている方ではありますが、もう少し安く設定されていたら良かったとは感じます。
マンション配置図
マンションのエントランス、サブエントランスの位置関係がわかるかと思いますが提供公園の場所は結構動線が悪いような気がしますね・・・なお、本マンションの駐車場は平面駐車場と機械式駐車場の2つが用意されております。
平面駐車場の方が数が少ないこともあり抽選になりそうですね。
ちなみに駐車場に屋根がないのはこれまた残念です・・・
パークホームズLaLa門真
専有部仕様
全体的にコストカット感は否めませんが頑張っている部分もあります。ただ、そこコストカットしちゃうのかうよ！？と思う仕様もあるので、予算に余裕があればオプション対応も検討したいですね。
まぁ、坪単価156万円から販売しているマンションなので、あまり贅沢は言えないのが本音です。
デベロッパーとしても『可能な限り安い価格に設定するから仕様は削った、後はやりたい人がオプションでアップグレードしてくれ』という感じかと…
門真のエリア的にグロス価格の上限が低いこともあり、仕様＜販売価格を優先したのは正解だと思いますが、それでもね、天下の三井には期待しちゃうんですよ。
- ○ ZEH-M Ready採用
- ○ 隔板トールタイプ
- ○ 外廊下側の面格子（ルーバー）
- ○ 床暖房
- ○ 食洗機
- × ディスポーザー無し
- × 洗面室の鏡が一面鏡
- × 浴室ブランケットライト
- × タンク有りトイレ
etc…
新築分譲マンションを見てきた中で一面鏡は初めてですし、メジャー7を代表する三井不動産だからこそ頑張って欲しかったです。
これこそ、予定価格の値下げ分を一定程度、仕様のアップグレードに回せば良かったのに・・・と思っちゃいましたね。
一面鏡だと生活出来ない訳ではありませんがコストカット感は否めませんので、購入検討者の方はオプション対応出来るならお金かかってでもアップグレードして欲しいです。
洗面室の一面鏡のイメージ パークホームズLaLa門真
なお、本マンションは三井不動産として初のZEH-M Readyを採用しております。
この規模の板状マンションでエネファームが搭載されているのも珍しいですよね。
端的にいうと、環境・エネルギーに配慮した設備を搭載しており光熱費が安くなったり、税制や住宅ローンの優遇措置が受けられたりするメリットがあります。
（今回だと「こどもみらい住宅支援事業」が適用出来ます）
デメリットはエネファーム自体の耐用年数が約10年程と言われており、交換費用はデベロッパーではなく所有者持ちとなることです。
10年経ってすぐ壊れることはないかと思いますが、交換費用は結構高いのでその点は注意が必要です。
（と言っても年間の光熱費が安くなる分を加味するとトータルはトントンくらいのイメージです）
後、気になった点はエネファーム自体は大きな設備になるため通常はベランダ側に置いているのですが、本物件の一部住戸は共用廊下側にエネファームが設置されます。
共用廊下側にエネファームとエアコン室外機が数台置かれることを考えると、共用廊下側は機械で溢れている感じになりそうです。
パークホームズLaLa門真
まとめ
数回に渡りパークホームズLaLa門真を記事にしましたが、いかがでしたでしょうか？正直、本マンションを推し過ぎた感はありますが、今回の大規模商業施設までデッキ直結のコンセプトは関西では見ない再開発案件だったため、これを逃してはいけないというのが本音です。
門真駅の駅力や周辺の交通量などデメリットを挙げれば複数出てきますが、それでも大規模商業施設に隣接している新築マンションを探そうと思ってもここ以外見つかりません・・・
（小規模の商業施設が直結しているマンションはあります）
更にそれが3LDK2,900万円台から、3,000万円台の部屋が大半を占める本物件はマンション価格が高騰する市況化では魅力的なマンションであることは間違いありません。
2期以降の価格が値上げするかわかりませんが、ららぽーと等の商業施設が完成したら高くなる可能性は高いので、購入検討する場合は今回の1期販売がオススメです！
結論！
この価格帯で新築マンションを探してもなかなか見つからないので、予算3,000万円台であれば狙い目のマンションなのは間違いないでしょう！
プチ情報
少し前に門真駅に快速などの電車を停める検討が開始されたニュースが出ておりました。検討すべき課題は多いですし、正式に決まっても実行タイミングはかなり先になると思いますが、このような計画がうまく行くと本マンションを購入された方々にもプラスになりますし、状況は継続的にウォッチしていきたいと思います。
ちなみに、昨年オープンしたららぽーと福岡は店舗数222店舗で新規雇用創出数が3,000人程度のようです。
門真はアウトレット含めて250店舗あり、コストコも含めると新規雇用創出数が更に多くなりそうで、それだけ多くの方が働く街が新しく完成することは非常に楽しみです。
（ららぽーとやアウトレットで働く社員、D地区に入居する会社員だけでも本物件の賃貸ニーズなど多いのかな？と思っています）
パークホームズLaLa門真
これにて1期販売分のパークホームズLaLa門真の記事は以上となります。
2期以降で値上げされた場合は、またモデルルーム訪問したいと思います。
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