9月17日のブログでパークホームズLaLa門真の予定価格をブログにまとめましたが、昨日から始まった優先案内会の2回目訪問で予定価格の更新がされましたので、PART2のデザイン、共用施設、設備仕様の前にPART1.5にして最新版の価格をまとめていきたいと思います。
※前回の予定価格をまとめたブログはコチラをご覧ください。
正直前回でも安いと感じていましたが、今回多くの住戸で予定価格が値下げされましたので、更にお得になりましたのでより一層オススメ出来ます。
更に価格がオープンになった階数も増えましたので、より間取りや階数の絞り込みの検討が出来るようになりましたので、既に検討中の方も新しく検討される方もぜひご覧ください。
パークホームズLaLa門真
更新後の予定価格
- 変更前予定価格（坪単価）：210万円
- 9月17日時点予定価格（坪単価）：192万円
HP上ではIタイプ2LDK56.13㎡2,900万円台〜、Gタイプ3LDK70.06㎡3,400万円台とありますが、実際、3LDKで1番安いのがDタイプ63.17㎡2,990万円(坪単価156万円)。
間取りとして部屋数欲しい人には更に魅力的な価格になりましたね。
全体的に更に目に優しくなったので大阪市内のマンションも予定価格を値上げするのではなく、ぜひこのような形で値下げも検討してほしいもんです。
前回の価格から変更になった点は以下となります。
- 黄色の箇所が当初予定価格、青色の箇所が9月17日からの新しい予定価格
- バー(-)がある箇所は当初予定価格では未定だった箇所
- 値下げがなかった住戸はGタイプ最上階とQタイプの最上階
- 値下げ幅は-210万円〜-420万円
- 9月17日の新しい予定価格ではOタイプが一列全部次期販売、1番広いQタイプの5階以下は次期販売に変更
- ららぽーとまでの直結デッキがある3階が利便性が良いため2階との価格差が大きい
Dタイプ・Eタイプ
※画像をクリックすると拡大します
パークホームズLaLa門真 9月17日時点予定価格①
Gタイプ・Iタイプ・Lタイプ
※画像をクリックすると拡大します
パークホームズLaLa門真 9月17日時点予定価格②
Mタイプ・Qタイプ
※画像をクリックすると拡大します
パークホームズLaLa門真 9月17日時点予定価格③
Dタイプ63.17㎡、1階2,990万円と2階の3,090万円で毎月の支払いシミュレーション（35年フルローン、金利0.475%、ボーナス払い無し）をすると、
■1階2,990万円の場合
- 月々のローン支払額：77,286円/月
- 管理費・修繕積立金等：21,830円/月 ※インターネット利用料込み
- 合計：99,116円/月
※初期費用、固定資産税などの費用は未考慮
当たり前と言えば当たり前ですが、毎月の支払いコストも目に優しいですね。
管理費・修繕積立金などの費用込み込みでも毎月10万円程度の費用で新築マンションの3LDKに住めるのは良いですね。
ちなみに、100万円高くなる2階の場合だと月々2,584円高くなります。
100万円の違いが35年ローンの場合に月々どれくらいの差額になるのかもイメージいただければと思います。
■2階3,090万円の場合
- 月々のローン支払額：79,870円/月
- 管理費・修繕積立金等：21,830円/月 ※インターネット利用料込み
- 合計：101,700円/月
※初期費用、固定資産税などの費用は未考慮
間取り別価格
Dプラン：63.17㎡- 1階：2,990万円（坪単価156万円）
- 2階：3,090万円（坪単価161万円）
- 3階：3,260万円（坪単価170万円）
- 4階：3,390万円（坪単価177万円）
- 5階：3,470万円（坪単価181万円）
- 6階：3,550万円（坪単価185万円）
- 7階：3,710万円（坪単価194万円）
type_d パークホームズLaLa門真
Eプラン：65.97㎡
- 1階：3,120万円（坪単価156万円）
- 2階：3,230万円（坪単価162万円）
- 3階：3,410万円（坪単価171万円）
- 4階：3,550万円（坪単価178万円）
- 5階：3,630万円（坪単価182万円）
- 6階：3,710万円（坪単価186万円）
- 7階：3,880万円(坪単価194万円)
type_e パークホームズLaLa門真
Gプラン：70.06㎡
- 1階：3,490万円（坪単価164万円）
- 2階：3,620万円（坪単価171万円）
- 3階：3,790万円（坪単価179万円）
- 4階：3,950万円（坪単価186万円）
- 5階：4,030万円（坪単価190万円）
- 6階：4,110万円（坪単価194万円）
- 7階：4,190万円（坪単価197万円）
- 8階：4,490万円（坪単価211万円）
- 9階：4,790万円（坪単価226万円）※角部屋。洋室2、キッチン、リビングダイニング方向に窓とバルコニー設置
- 10階：5,090万円（坪単価：240万円）※※角部屋。洋室2、キッチン、リビングダイニング方向に窓とバルコニー設置
type_g パークホームズLaLa門真
Iプラン：56.13㎡
本物件唯一の2LDKです。
- 1階：2,990万円（坪単価176万円）
- 2階：3,070万円（坪単価180万円）
- 3階：3,220万円（坪単価189万円）
- 4階：3,360万円（坪単価198万円）
- 5階：3,420万円（坪単価201万円）
- 6階：3,480万円（坪単価205万円）
- 7階：3,540万円（坪単価208万円）
type_i パークホームズLaLa門真
Lプラン：66.28㎡
- 1階：3,220万円（坪単価160万円）
- 2階：3,310万円（坪単価165万円）
- 3階：3,470万円（坪単価173万円）
- 4階：3,610万円（坪単価180万円）
- 5階：3,690万円（坪単価184万円）
- 6階：3,770万円（坪単価188万円）
- 7階：3,850万円（坪単価192万円）
- 8階：3,910万円（坪単価195万円）
- 9階：3,960万円（坪単価197万円）
- 10階：3,990万円（坪単価：199万円）
- 11階：4,110万円（坪単価：205万円）
type_L パークホームズLaLa門真
Mプラン：70.06㎡
- 1階：3,520万円（坪単価166万円）
- 2階：3,610万円（坪単価170万円）
- 3階：3,770万円（坪単価178万円）
- 4階：3,960万円（坪単価187万円）
- 5階：3,990万円（坪単価188万円）
- 6階：4,070万円（坪単価192万円）
- 7階：4,150万円（坪単価195万円）
- 8階：4,210万円（坪単価198万円）
- 9階：4,260万円（坪単価201万円）
- 10階：4,290万円（坪単価：202万円）
- 11階：4,410万円（坪単価：208万円）
type_m パークホームズLaLa門真
Qプラン：74.90㎡
5階以下は1期未供給
- 6階：5,080万円（坪単価224万円）
- 7階：5,180万円（坪単価228万円）
- 8階：5,280万円（坪単価233万円）
- 9階：5,380万円（坪単価237万円）
- 10階：5,480万円（坪単価：241万円）
- 11階：5,790万円（坪単価：255万円）
type_q パークホームズLaLa門真
予定価格更新の考察
正直このタイミングでの予定価格値下げは驚きです・・・私はいつもモデルルームアンケートで『価格が10％程高い』と書くことが多いのですが、モデルルームの予約状況、当初価格の値段設定を見たときに、ほぼ下がらないと思っていました。
本来、予定価格を値下げする場合は客付けが悪い場合や、要望がなかなか入らない場合に下げることはありますが、モデルルーム内も賑わっており10月から正式にグランドオープンする中での値下げに違和感を感じています。
門真エリアとしては少々高めであるのは間違いありませんが、同じく新築販売しているプレサンスも前回の予定価格同等の値付けですし、本物件であれば広域からの集客も可能だとは思っていたのですがね…
前回の記事で本物件をオススメした直後の三連休で訪問して予定価格が値下がりしたので『門真で前回の価格はやっぱり高かった？あの価格なら売れ行き悪くなるのか？』と結構悩みました・・・
しかし、このような状況であるものの営業さんからは『次期からは値上げは検討しています』との事。
だったらあえて値下げしなくてもな・・・と思ったり思わなかったり。
（Oタイプ一列、Qタイプ5階以下を次期販売に回したりと全体的なバランスはとってくる意気込みは感じました）
とは言え、元々購入を検討していた実需勢からすると単純に値下げになって買いやすくなったのは良かったと感じます。
安くなった分で浮いたお金で
- 家具家電の新調、オプション申込
- 少し広めの部屋に変更する
- ららぽーとを抜ける上層階に変更する
投資家勢もインカム狙う方は利回り自体が単純に良くなるだけですし、この値下げは高評価・ポジティブと受け取っています。
まとめ
予定価格がここまで値下げするのは驚きを隠せませんが、優先案内会2回回目のモデルルームも盛況だったので、やはり1期販売は人気になってくると思いますし、抽選になる部屋も出てくると想定しています。次期が本当に値上げするのか、どれくらい値上げされるのが全くわかりませんが、更に買いやすくなったパークホームズLaLa門真は高騰するマンションの中では新築物件としては非常に魅力的ですし、ららぽーと・アウトレット・コストコが完成した後の評価が楽しみな物件です。
仮に値上げするのであれば、なおさら1期で購入したい所です。
なお、この価格であれば即転売で値段が上がらなくても5年〜10年住んで売却すれば残債割れするリスクは直近の中古価格の成約実績を考慮しても安心感があります。
※仮に相場が上がらず、新築時の初期費用、売却時の仲介手数料などをトータルで計算する場合、10年スパンで考えれば損はしないレベルです。
（門真駅周辺の中古分譲マンションのデータが少なく検証は2物件程の売却額データしかないので、本来はもう少し分析したい所ですが）
いずにしろ1期の登録申込まで1ヶ月程度しかなくスケジュールがタイトなので、皆様ぜひご検討を！！
パークホームズLaLa門真
それではPART2も近日中にまとめますのでお楽しみに！！
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