【大阪】【一次取得者必見】【3LDK3,200万円台〜(坪単価165万円〜)注目物件】2023年春開業ららぽーと&アウトレットまでデッキ直結!更にコストコ併設・新駅も開業!「パークホームズLaLa門真」PART1「すごろく」


マンションが高騰して新築マンション難民・迷子になっている、そこのあなた!
これは来ましたよ!

リセールバリューの大鉄板である大規模商業施設(それも新設ららぽーと・アウトレット・コストコ)隣接物件、隣接どころかデッキ直結マンション。
それが坪単価165万円〜と魅力的な価格設定です!
※予定価格ベース

今まで『高くて新築マンション買えない!』と嘆いた方はぜひ本物件は見てほしいです。
(もちろん、ここは大阪市内ではありませんが、安くてお得な物件を買うには何かを捨てないといけない事を忘れてはいけません)

パナソニックの大規模な敷地を再開発してマンション×ららぽーと×アウトレット×コストコを作り新しい街が完成します!


さて、気を取り直して…
今回は大阪府門真市に完成するパークホームズLaLa門真のモデルルームレポートです。

正式名称が決まる前は「(仮称)門真市大規模商業施設直結マンションプロジェクトと記載されておりましたが、大規模商業施設が併設されていることから予想通りLaLaの名前がつきましたね。

これは待ちに待った待望の大規模再開発プロジェクトで、大阪で大規模商業施設直結でマンションが出来るのは奇跡だと思っています。

今まで再開発のプロジェクトはいくつもありましたが、これ程まで大きい再開発に合わせてマンションが出来るのは私がマンションを見始めてからは初です!
毎日使える大規模商業施設がマンション専用デッキで行けるのはすごく便利ですし、本当に貴重です。

更に、更に・・・なんといっても価格が安い!
もちろん門真市というエリア的な価格設定もありますが、大阪のマンション価格も高騰に高騰を重ね、今や大阪市内で新築マンションを買うのが結構辛くなってきました…
そんな中、今回のような価格設定は非常に嬉しいことですし、特に一時取得者の方にはこのような買いやすいマンションは真剣に検討いただきたいです。

恐らくこれだけ注目されるマンションがこの価格で購入出来ることは滅多にないですし、2期からの一部住戸では値上げも示唆されているので可能な限り1期からモデルルーム訪問&検討をお願い致します!

 

今回のモデルルーム訪問レポートは2回に分けて記事にしますので、次回のPART2もお楽しみください。
  1. PART1(今回):予定価格、周辺マンション相場など
  2. PART2(次回):デザイン、共用施設、設備仕様など
なお、本マンションはモデルルームが完成する前に三井不動産のニュースリリースを元にブログにした所、私のブログで1番PV数が多い「ブリリアタワー堂島」の記事に次いで2番目にPV数が多かったマンションです。

まだ「パークホームズLaLa門真」のことがよくわからない、という方は先に前回ブログもご覧ください。
「ららぽーと&三井アウトレットパークの新設」、「コストコ新設」、「2029年にモノレール新駅開業」の内容をブログにまとめておりますので、より一層内容が理解できるかと思います。
パークホームズLaLa門真 第一回ブログ記事はコチラ

物件概要

販売予定時期:2022年10月下旬販売予定
  • 名称:(仮称)門真市大規模商業施設直結マンションプロジェクト
  • 所在地:大阪府門真市松生町204番7(地番)
  • 交通:
    京阪電気鉄道京阪線「門真市」駅 徒歩9分
    大阪モノレール本線「門真市」駅 徒歩9分
    ※2029年度には大阪モノレールの新駅がららぽーとに直結する形で開業予定
  • 総戸数:155戸
  • 規模:地上11階建
  • 入居時期:2023年12月中旬入居予定
  • 売主:三井不動産レジデンシャル株式会社
  • 管理会社:三井不動産レジデンシャルサービス関西株式会社
  • 施工:株式会社長谷工コーポレーション
掲示板: (仮称)門真市大規模商業施設直結マンションプロジェクトってどうですか?

パークホームズLaLa門真

パークホームズLaLa門真

予定価格

まだ階数や間取りが歯抜け状態の予定価格ベースですが…
  • 平均坪単価:約210万円
  • 最安住戸坪単価:165万円〜
おぉ〜、前回のブログ記事で予想した価格とドンピシャです!

もちろん大阪市内の物件ではないですが、京橋駅までは電車で約12分、大阪駅までは乗り換え含めても約25分で行けるエリアなので通勤アクセスも悪くありません。

門真市にお住まいの方、門真市周辺でマンションを探していた方からするとこの価格帯でも少し高く思われるかと思いますが、新規開業する「ららぽーと」×「三井アウトレットパーク」×「コストコ」がデッキ直結で行けるマンションなので、周辺は相場的に上がるとも思っていますし、この物件自体の希少価値は間違いなく高いので、周囲のマンションより更に注目される物件になる=将来的に値上がりも期待出来るマンションと考えています。

もちろん専有部仕様などでコストカットも見受けられますが、それを差し引いても十分魅力的な価格設定だと考えています。
(PART2で専有部仕様などの話は触れます)

予定価格一覧

同条件では比較は出来ませんが大阪市内の新築タワマンと比較すると同じ広さでも半額くらいで購入出来る部屋もあるため、広域で検討されている方は安く感じるのではないでしょうか?

一応、門真市駅周辺のマンションはグロス価格が伸びていない現状もあるため、3LDKがメインのマンションではありますが比較的小さい3LDKを多く採用しています。
部屋の広さを狭くしてグロス価格を安く見せる、最近の新築マンションの傾向は本物件にも現れています。

3LDKの広さは63.04㎡〜74.90㎡のためコンパクトな作りです。

主な方角はA棟「南向き」とB棟「南西向き」となっており、棟毎の簡単なコメントは以下の通りです。
  1. A棟(A〜Fタイプ)7階建て
    ・メインエントランス側で3階にららぽーと直結のデッキがあるため利便性は良いですが、廊下側の人の通りは多くなる。
    ・B棟と比較するとららぽーとまでの距離が少し近くなるため低層階はB棟より少し安価な設定。
    ・ららぽーとを抜けるのは7階〜になるため、A棟だと最上階くらいでないと完全には眺望は抜けない(と言っても日照は得られるため低層階は有り)。
    ・投資の観点も兼ねるなら、3階前後の部屋が魅力的。
  2. B棟(G〜Qタイプ)11階建て
    ・低層階はA棟より高い設定であるが4階以上になるとA棟と同等の価格水準。
    ・サブエントランスに近く、門真駅まで行くならこちらの方が便利な動線。
※9月時点の販売予定価格で100万円単位の記載となります。
※セレクト・オプションの申し込みは1期販売でも4階以上が対象となります。

パークホームズLaLa門真 予定価格一覧

プラン別 予定価格

Dプラン:63.17㎡
  • 1階:3,200万円(坪単価167万円)
  • 4階:3,700万円(坪単価193万円)
  • 7階:4,100万円(坪単価214万円)

type_d パークホームズLaLa門真


 

Eプラン:65.97㎡
  • 1階:3,300万円(坪単価165万円)
  • 4階:3,900万円(坪単価195万円)
  • 7階:4,300万円(坪単価215万円)

type_e パークホームズLaLa門真


 

Gプラン:70.06㎡
  • 1階:3,600万円(坪単価170万円)
  • 4階:4,100万円(坪単価193万円)
  • 7階:4,400万円(坪単価207万円)
  • 10階:5,000万円(坪単価236万円)

type_g パークホームズLaLa門真


 

Iプラン:56.13㎡

本物件唯一の2LDKです。
  • 1階:3,100万円(坪単価182万円)
  • 4階:3,400万円(坪単価200万円)
  • 7階:3,700万円(坪単価218万円)
  • 10階:3,800万円(坪単価223万円)

type_i パークホームズLaLa門真


 

Lプラン:66.28㎡
  • 1階:3,600万円(坪単価179万円)
  • 4階:3,900万円(坪単価194万円)
  • 7階:4,200万円(坪単価209万円)
  • 10階:4,300万円(坪単価214万円)

type_L パークホームズLaLa門真


Oプラン:66.28㎡
  • 1階:3,500万円(坪単価174万円)
  • 4階:3,800万円(坪単価189万円)
  • 7階:4,100万円(坪単価204万円)
  • 10階:4,300万円(坪単価214万円)

type_o パークホームズLaLa門真


 

Qプラン:74.90㎡
  • 1階:4,600万円(坪単価203万円)
  • 4階:5,000万円(坪単価220万円)
  • 7階:5,300万円(坪単価234万円)
  • 10階:5,700万円(坪単価251万円)
本マンションで1番大きい間取り&角部屋です。
そこそこ角部屋に単価盛られていますが、間取り含めて良いですね〜。

パークホームズLaLa門真

type_q パークホームズLaLa門真


 

Crプラン:63.04㎡

数少ないルーフバルコニー付きプラン。
残念ながら次期以降販売住戸のため、1期では購入出来ません・・・

ブログ読者の相談者様数人からルーフバルコニー付きプランのご相談も頂いておりましたが、2期になると値上げの可能性も高いと思われるため、待つか悩ましい選択です…

値上げしたとしてもルーフバルコニー付きプランはCrプランとHrプランの2部屋のみしかないため抽選になる可能性は高いと想定しますので、可能であれば1期で別住戸を購入した方がベターかと思います。

type_cr パークホームズLaLa門真

ランニングコスト

管理費・修繕積立金

  • ㎡あたり:329円
    Aタイプ70.72㎡の場合:24,290円/月額(インターネット月額990円込)
    ※ルーフバルコニーがあるタイプは月額1,400円追加されます
板状マンション、共用施設もラウンジ1つしかない割には少々高い印象です。

過去にブログでまとめている物件で比較すると一例ですが、、、
  • シエリアタワー大阪天満橋:302円/㎡
  • リバーガーデンタワー上町台筆ヶ崎:210円/㎡
  • グランドメゾン上町一丁目タワー:350円/㎡

駐車場

  • 平面駐車場(屋根無し):13,000円〜16,000円
  • 機械式:10,500円〜14,500円
大阪市内と比べるともちろん安いです。
機械式だと3分の1くらいの価格帯ですね。

駐輪場

  • 二段ラック式(上段):200円
  • 二段ラック式(下段):400円
  • サイクルポート(1区画2台相当):800円
駐輪場は大阪市内のタワーマンションより高いかもしれませんね・・・

周辺のマンション相場

新築

  • プレサンスロジェ門真 ザ・レジデンス
パークホームズLaLa門真と同じエリアで競合する唯一の新築マンションです。

2023年6月入居開始、門真駅まで徒歩6分の場所でパークホームズLaLa門真と近いポジションです。

坪単価は210万円とパークホームズLaLa門真と同等水準です。

個人的には同じ価格帯であれば、大規模商業施設までデッキ直結のパークホームズLaLa門真の方が便利でリセールも強いため、断然パークホームズLaLa門真推しですが、プレサンスロジェ門真 ザ・レジデンスを推すとすれば・・・
  • パークホームズLaLa門真より門真駅に近いため、毎日電車を利用する人には便利
  • 専有部仕様はパークホームズLaLa門真より良い
  • パークホームズLaLa門真のような大通り沿いではない
でしょうか。

中古

築浅のサンプルになる中古マンションが少ないため、正直リセールはなかなか読みづらいというのが本音です。

ただ、他のエリアでも大規模商業施設隣接(ららぽーとやイオンモール)のマンションは名古屋や横浜でも値上がりしているので、パークホームズLaLa門真は新しい相場が作られるとは考えていますが、現時点の中古相場を参考にご覧ください。
  • エスリード門真元町
2005年築、門真駅まで徒歩2分のマンションです。

直近では坪155万円で成約実績。

駅には近いですが、新しく開業するららぽーと等まで距離がある立地です。
築年数的にはそこそこ良い坪単価を維持しています。
  • シャリエ門真グランマークス
2017年、門真駅まで徒歩7分のマンションです。

直近では坪145万円で成約実績。

場所的にも駅近ではない立地、更には新しく開業するららぽーと等とは逆の場所なので、ららぽーと開業後も価格帯には影響はないマンションかと思います。

1期販売スケジュール

  • 〜9月末:モデルルーム事前案内会
  • 10月1日:モデルルームグランドオープン
  • 10月10日:ご検討住戸アンケート提出締め切り
  • 10月22日〜28日:第1期登録申込
  • 10月29日〜31日:重要事項説明会
  • 11月5日〜7日:売買契約締結

PART1まとめ

久々にここまで安い新築マンションを見てモデルルームでも大興奮しました!
大規模商業施設までデッキ直結というリセールバリュー的にも鉄板条件を満たしたマンションです。

駅力・駅までの距離・動線・設備仕様のコストカットなど、デメリットもあるマンションですが、それをカバー出来る価格設定だと考えます。

実際、2期販売から値上げの検討もあるようですし、現時点で投資家の方も3割程来ているようなので、1期のこの価格はお得物件であることは間違いないですね!

モデルルームに行くとわかるのですが、新築マンションにあるコンセプトムービーが「ららぽーと×アウトレットまでデッキ直結」をひたすら訴求する感じではありますが、現地に行くと広大な敷地に完成する未来の街にワクワクが止まりません。

今は相場的にも門真としては少し高い印象の方もいらっしゃるかもしれませんが、新しい街が完成した後に『あぁ、このマンション購入しておけば良かった』となる方が多い物件になるでしょう。

現時点の相場で考えるのではなく、ららぽーとやアウトレット、コストコなどで多くの方が働き就業人口も伸びますし、広域から多くの人が訪れるため売却・賃貸もポテンシャルがあります。
賃貸相場としてモデルルームで見せていただいたのは利回り5%を超える水準だったので、実需だけでなく保守的に見ても投資観点でも悪くない印象です。

1期でどれだけ抽選になるかはわかりませんが、価格帯とモデルルームの入り具合を見る限り抽選になる部屋も多いかとは想定します。

10月1日からはモデルルームグランドオープン→10月10日にはご検討住戸アンケート提出となりますので、資料請求がまだの方はぜひお早めに動いていきましょう!!

パークホームズLaLa門真

それではPART2も近日中にまとめますのでお楽しみに!!

左側:ららぽーと 右側:立体駐車場


ららぽーとが大きすぎて写真に収まりません。ららぽーとは2023年春開業、マンションは2023年12月入居予定のため、マンション自体はまだ写真に収めるほどの外観は完成しておりませんでした。

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◾︎大阪市内を中心とした新築物件情報をブログでまとめていきます。
◾︎マンション経験値(2022年4月時点)
-購入3軒(いずれも新築)
-売却2軒
-賃貸1軒
2022年内に追加1軒新築マンション購入予定。 ◾︎全国転勤の会社員のため、半住半投(転勤時に売りやすい貸しやすい)が物件選びの目線です。
◾︎物件探しのアドバイス等を行っておりますので、お気軽にご相談ください。

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