ルフォン上野公園 ザ・レジデンス《価格高騰する上野の「次の駅」という選択》【クリスティーヌ】

ハロー!住む場所は人生を豊かにする、がモットーのクリスティーヌです。

最近では3億1000万円で、上野駅徒歩5分の「ブリリア上野ガーデン」の最上階100平米が(転売かしら?)で売り出されているのにはびっくりしました。(その後2億6000万円に値下げされています。お買い得かも!?)

そんな昨今、上野が高騰し過ぎたため、お隣の鶯谷駅を検討し始めた人が増えていると、不動産屋さんから聞きました。

そこで今回は、「上野駅9分、鶯谷駅3分、入谷駅5分 」に立地する「ルフォン上野公園ザ・レジデンス 」が気になっている方に向けて、現地リポートをお伝えすることにいたします。

いま狙うなら、人気ターミナル駅の「次の駅」

少し前、同級生(男)から「そういえばクリスティーヌって、オトコが変わるたびに引っ越ししてきたんだよね。年賀状もらうと住所が変わってる」と言われ、「ええーっ、住所が変わるって、そんなに悪印象〜?」となり、年賀状恐怖症になりました(笑)。

・・・そんな引っ越し魔の私、クリスティーヌが気になる新築マンションの「ルフォン上野公園ザ・レジデンス」は、上野公園至近、上野駅徒歩圏内。「マクロ」的にみると、「最強」であることは間違いありません。

地図で見ると、上野公園の大きさには驚かされます。(地図をクリックすると画像が大きくなります♪)

上野公園とルフォン上野公園ザ・レジデンス

「ルフォン上野公園ザ・レジデンス」公式ホームページより


まさにその名の通り、上野公園に寄り添う立地。(ただ、上野の「お山」までは線路を越えて登っていかなくてはいけないため、電動自転車で行くか、散歩がてら徒歩3分の鶯谷駅経由で歩く感じでしょうか)

浅草もすぐそこで、生活をエンジョイできる立地です(地図をクリックすると画像が大きくなります♪)

上野浅草地図(ルフォン上野公園ザ・レジデンス)

「ルフォン上野公園ザ・レジデンス」公式ホームページより


マクロ(東京のどのエリアに位置するか)的には、文句なしの合格点です。

「鶯谷駅と入谷駅どっちも使える」エリアで新築マンション建設ラッシュ

 一時的に、あるエリアに集中して新築マンションが売り出されることは、東京ではそう珍しくありません。

買い手は、そのたびに、「後に売り出されるマンションを待つか」「先に売り出されるのを購入するか」で迷うことになりますが、まさに、それと同じ現象が、「ルフォン上野公園ザ・レジデンス」の周囲で起ころうとしています。

具体的には、根岸4丁目ですでに売り出されている「リビオレゾン上野根岸」(鶯谷駅9分、入谷駅5分)に加えて、下谷2丁目(鶯谷駅7分、入谷駅1分あたり)に、三菱地所レジデンスとサンケイビル(「ルフォン上野公園ザ・レジデンス」の売主)の建設予定地で、新築マンションの発表が待たれています。(まだ正式発表はありません)。

(この記事の最後の方に、「リビオレゾン上野根岸」、三菱地所レジデンスとサンケイビルの建設予定地の現地写真を掲載していますので、参考にしてみてください)

こうした近隣マンションの売り出し価格や仕様によっては、「ルフォン上野公園ザ・レジデンス」の完売まで、かなり時間がかかってしまうような事態になってしまうこともあり得ます。・・・そのあたり、もっとも気になるところ。クリスティーヌならどう考えるか、については、この原稿の最後の「まとめ。 クリスティーヌの意見」に書きましたので、よかったら参考に読んでください。

現地でわかった「住みやすさ」と「山手線3分」のバランス

新築マンションの価格が高騰中の現在、「買うべき」エリアは、ずばり、人気の駅の「次の駅」。そしてかつ「いまいちこれまで注目を浴びてこなかったけど、住んだら環境良さそうで、交通の便もいい」ところ、というのが、クリスティーヌの考えです。

その条件にあてはまりそうなのが「鶯谷駅3分、上野駅9分」の「ルフォン上野公園ザ・レジデンス」なのですが・・・。

ただ、建設地が「線路の脇」で悩ましい。

「最近のサッシの性能どのぐらい?」

「線路越しの上野公園半永久眺望ってどうよ」

「山手線徒歩3分って、鶯谷駅からなんだけど」

と、ツッコミどころも、満載でもありまして・・・。

そこで、実際に確かめるべく、JR山手線「鶯谷駅」からスタートし、現地を訪ねてみました。

鶯谷駅鶯谷駅改札
南口と北口があるのですが、南口で降ります。改札がちっちゃいです。

南口は寛永寺や上野公園に行くほうの出口なので、雰囲気がいいです。「こんなに、のどかな駅があったのかしら」という感じ。

駅から、建設中の「ルフォン上野公園ザ・レジデンス」が見えます。(写真では右奥に小さく見えますが、大きく「ルフォン上野公園ザ・レジデンス モデルルーム公開中」という看板が掲げられています)

ルフォン上野公園ルフォン上野公園
鶯谷駅南口の正面に、「台東区立忍岡中学校」があります。

台東区立忍岡中学校台東区立忍岡中学校
学校の建物は「上野のお山」の上にあるため、「ルフォン上野公園ザ・レジデンス」の線路側を向いている窓からは、線路ごしに、この中学校の校舎を眺める格好となります。

台東区立忍岡中学校
駅のほうから見ると、「ルフォン上野公園ザ・レジデンス」が、まさに山手線の列車がカーブに差し掛かっているところに立地していることがわかります。

ルフォン上野公園ザ・レジデンスルフォン上野公園ザ・レジデンス
駅の改札を出たら、線路をまたぐ橋を渡って、「上野のお山」から降りなくてはいけません。ここで嬉しい点がひとつ。橋のたもとにエレベーターがあります。(横には階段も。)

鶯谷駅エレベーター
 

さて、ここからマンションまではすぐ。エレベーターで下に着いたら、すぐ左手にある、細い道に入ります。(右側写真で男性が歩いているところです)。

鶯谷駅エレベーター
細い道をすぐに左折し、線路に沿って歩きます。

鶯谷駅
「ルフォン上野公園ザ・レジデンス」まで、JRの線路に沿った、かなり細い道を歩きます。

電車はひっきりなしに通りますが、夜は暗くて狭く、人通りもあまりないため、少し遠回りでも、大通り経由で帰ったほうがいいかもしれません。

たしかに線路のすぐ隣です。日当たりはGOOD!

ルフォン上野公園への道
この細い道を進むと、大通り(入谷口通り)に出ます。今は建設途中のため、「ルフォン上野公園ザ・レジデンス」の正面玄関に行くためには、大通りを少し戻らなくてはなりません。

ルフォン上野公園までの道
前の大通り(入谷口通り)を通る車は、あまり多くありません。車の騒音はそれほど気にならないでしょう。(車通りが少ない理由は、ほとんどの車は並行して走っている昭和通りを通るため、この入谷口通りをわざわざ通る車は少ないためです)

ルフォン上野公園
「ルフォン上野公園ザ・レジデンス」が面している通りは、少し先へ進むと桜並木なんですよね。これはポイント高し!桜

モデルルームは、通りを挟んで向かい側です。

モデルルーム
ちなみに下の写真の右から2つ目の、通りから少し引っ込んだマンションは、おそらく中古なら比較検討対象となる「イニシア上野根岸」です。
イニシア上野根岸
 

「イニシア上野根岸」の右隣にある赤いレンガのマンション一階には「セブンイレブン」があります。その隣には人気の唐揚げ店「から揚げの天才」があり、昼夜、賑わっています。

唐揚げ屋
この交差点の名前は、根岸一丁目交差点といって、入谷口通りと言問通りが交差しているところです。近隣の様子を確認すべく、交差点を渡って、言問通りに沿って浅草方面に向かいます。

交差点を渡ってすぐのところにあるのが、地元の人たちがひっそりと通う、カウンターだけの街の中華料理屋さん、「岳陽」です。出前をやっているので、「ルフォン上野公園ザ・レジデンス」に住んだら、出前をお願いできて便利です。

メニューが多くて、すべて制覇するのが大変なぐらいのお店ですが、「岳陽」の麺類には、あの有名な「浅草開化楼」の麺が使われています。なので、ラーメン(いろんな種類がある)もおすすめです。

岳陽
「岳陽」に隣接して、スーパー「まいばすけっと」があります。「ルフォン上野公園ザ・レジデンス」から、歩いて3分。朝7時から、夜中の0時までやっていて、生鮮食品も売っているので、ちょっとした買い物に困ることはないでしょう。

まいばすけっと
「まいばすけっと」の並びに、パン屋さんがあります。天然酵母パンで人気の「KOTOTOI-JAYA」です。

マンションのすぐそばに、美味しいパン屋さんがあることはポイント高し!

KOTOTOI-JAYA
「KOTOTOI-JAYA」の先には、「朝顔市」「恐れ入谷の鬼子母神」で有名な「真源寺」があります。ただ今年7月の朝顔市は、コロナのため、今年は中止。

例年は、広い言問通りが歩行者天国となり、朝顔が並ぶさまは圧巻。朝顔市はニュースでも報道され、近隣住民となった暁には、友人に自慢できること間違いなし!です。

恐れ入谷
言問通りを挟んで「真源寺」の向かい側には、人気の鰻屋「野田屋」があります。(週末は行列ができることも。なので電話でオーダーがおすすめです)

ここの「うな重のテイクアウト」は、かなりオススメ! 「ルフォン上野公園ザ・レジデンス」に住んだら、テイクアウトして、大切なご友人のおもてなしにぴったりです。

野田屋
その「野田屋」からすぐのところに、入谷交差点があります。入谷交差点にある、スーパー「ココスナカムラ入谷店」も、夜中の0時までオープンしているので、買い物には困りません。

ココスナカムラ入谷
ここまで来たらせっかくなので、ちょっと寄り道して、私のおすすめパン屋さんを教えちゃいますね。

入谷交差点を、昭和通りに沿って北東(三ノ輪方面)に進み、二筋目を左折するところにある、地元で古くから愛されるパン屋「タカヤマベーカリー」です。

高山ベーカリー
タカヤマベーカリーの前の通りをそのまま進み、一つ目の角を左折すると、いつも地元の女性や家族づれで賑わっている人気のカフェ「IRIYA PLUS Cafe」があります。

このテラス席に座ると、「あ〜、このあたりに引っ越してきて、よかったなあ」という気分が味わえることでしょう。

IRIYA PLUS CAFE
この「IRIYA PLUS Cafe」から少し歩いた道の並びに、今、三菱地所レジデンスとサンケイビルによるマンション建設が計画されています。

すでに更地になっており、広い敷地を、2社で分けています。

写真の奥側が三菱地所レジデンスで、手前側がサンケイビルの敷地です。三菱地所レジデンスの方が、敷地が広いです。(三菱地所レジデンスが740平米と、サンケイビルが423平米)

建設地
三菱地所レジデンスが建設主となっている「建築計画のお知らせ」によると、14階建てで、完成予定は2023年3月下旬です。

ルフォンシリーズを手がけるサンケイビルが建設主となっている「建築計画のお知らせ」によると、13階建て。2022年10月完成予定です。(完成は、三菱地所レジデンスより、少し早いです。)

まさに同じ会社が近いエリアに2軒売り出すわけですが、「ルフォン上野公園ザ・レジデンス」の竣工は、2022年1月下旬なので、入谷寄りのこちらのマンションの方は、時期をずらして売り出すのでしょう。

どちらも、上野駅からは遠いですが、入谷駅に近く(徒歩1分。正式発表はまだですが)、鶯谷駅からも徒歩7分ほどと、かなり便利な立地です。

(この2軒については、詳細がわかり次第アップいたしますのでお待ちください。)

建設予定地
建設中の新築マンションがもうひとつ、近くにあります。「リビオレゾン上野根岸」です。

金美館通りの「肉のえびすや」の角を右折して北東・三ノ輪方面に進み、根岸柳通り交差点の北西角にあります。大通りに面してなく、風情のあるエリアです。

リビオレゾン根岸

最後に、チェックリストを用意しました

現地レポートにおつきあいいただき、ありがとうございました。駅に近いのに、落ち着いたエリアで、台東区らしさを味わえる立地かと思います。

よろしければご自身の考えに「近い」「当てはまる」と思われる項目に、✔️をつけてみてください。チェックが多いほど、このマンションの購入に前向きに検討していただきたい方です。

 

◻︎  マンションの価値は、立地で決まる

◻︎  山手線徒歩3分で、かつ、こんなに住環境の良いマンションは希少だ

◻︎  売却時、ひとつの駅より、複数駅を使える物件のほうが有利だ

◻︎  この先、台東区のマンションの価格は下がらない、むしろ入谷あたりでは上昇する

◻︎  眺望が開けた部屋は、売却時に有利に働く(眺望についてはモデルルームでご確認を)

◻︎  上野駅を検討していたが、隣の鶯谷駅も検討できると思えてきた

◻︎   独身で30平米台のマンションを購入したい(結婚後の住み替え前提)

◻︎  夫婦共働きで、通勤のストレスをなくしたい

◻︎  出張(帰省)で、上野駅をよく使う。

◻︎  成田にもよく行く

5つ以上チェックが入った方は、研究のためでも、とりあえず資料請求してみては。7つ以上の方は、すぐさま資料請求、モデルルーム訪問をおすすめします。

まとめ。 クリスティーヌの意見

原則論ですが、最初のほうに売り出されるマンションのほうが価格が低く、後に発売される方が高くなる傾向があります。

ましてや、今、株価がもう少し上がると予測される中で、「ルフォン上野公園ザ・レジデンス」も、数年前の同エリアの相場を考えれば、「とんでもなく高い」のですが、そこで二の足を踏んでいると、後から発売されるマンションが、もっと高くなって、判断を誤った、と感じる局面もあるかもしれません。

「ルフォン上野公園ザ・レジデンス」が近隣マンションより良いと判断されるとしたら、やはり山手線3分かつ上野駅徒歩圏という、アクセスの良さと「住所」です。住所は根岸なのですが、普通ならマンション名に入れるぐらい根岸はブランド地名ですから。(といっても全国区の地名というより、ローカルではありますが)

個人的には、鶯谷、入谷、上野という3つの駅を、自由自在に使いこなせるこの立地は、大好きです。バリバリ働く若手が、結婚までの間住む1LDKとしてもおすすめです。線路脇(道路を挟んでという感じでもなく本当にすぐ脇)というデメリットがありますが、サッシ性能も良くなっており、モデルルームに行くと実際にサッシの防音性能をたしかめるコーナーがありますので、チェックできます!

ちなみに、「ルフォン上野公園ザ・レジデンス」の並びに「イニシア上野根岸」がありますが、中古を検討できる方には、「イニシア上野根岸」をチェックしては?

・・・皆さまの、今日1日が、素敵な日でありますように。住む場所は人生を豊かにする、がモットーの、クリスティーヌより愛をこめて

(はじめまして、の自己紹介はこちらです)

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ABOUTこの記事をかいた人

東京生まれ、東京育ち、たまに海外。趣味は料理。保有不動産は、マンションや戸建のほか、賃貸用の店舗が1軒、駐車場が1箇所。一部友人や夫からは呆れ気味に「不動産屋さん」と呼ばれています(笑)。

2 件のコメント

  • 上野付近で物件を探している人 より:

    上野駅の隣という選択もありなのかなと思いました。現地を見に行きたくなりました。こんな紹介を読まなかったら選択肢に入れなかったと思います。ありがとうございました。

    • クリスティーヌ より:

      クリスティーヌです。コメントありがとうございます。ぜひ、現地へ行ってみてください。鶯谷駅からの行き方は詳細に記事に書きましたが、ほかに、入谷駅から歩くルート(うなぎ野田屋の前を通りますが、お昼時は、良い匂いがします)、上野駅入谷口から歩くルート(こっちは自転車が欲しくなる徒歩9分)があります。

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